【正文】 用與稅費(fèi)計(jì)算表 單位：萬元 項(xiàng)目名稱 商住用地 住宅用地 商業(yè)用地 一．銷售收入預(yù)計(jì) 13300 14850 5400 二．代理及廣告費(fèi) 399 445 162 三．綜合稅費(fèi) 1596 1782 648 四．專業(yè)費(fèi)用與綜合稅費(fèi)之 和 1995 2227 810 （ 4） 發(fā)展商合理利潤(rùn) 18 本項(xiàng)目開發(fā)期為 5 年，按照廣西中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的一般經(jīng)驗(yàn)商業(yè)項(xiàng)目、居住項(xiàng)目的發(fā)展商正常利潤(rùn)分 別取總投資額的 20%、 10％， 各種土地用途的發(fā)展商合理利潤(rùn)分別為： 商業(yè)： 760 萬元 居住： 1130 萬元 商?。? 1718 萬元 （ 5） 求項(xiàng)目開發(fā)余值 待估地產(chǎn)價(jià)值＝項(xiàng)目開發(fā)余值 ＝房地產(chǎn)樓價(jià)市值－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－開發(fā)商利潤(rùn) 注：樓價(jià)推導(dǎo)公式參見附件一，暫不計(jì)算貸款利息 商?。?13300－ 6597－ 1995－ 1718 =2990 萬元 居?。?14850－ 9071－ 2227－ 1130＝ 2422 萬元 商業(yè)： 5400－ 2992― 810― 760＝ 838 萬元 （ 6） 地價(jià)求解公式 評(píng)估價(jià)格＝剩余開發(fā)價(jià)值247。地塊面積247。 667 假設(shè)開發(fā)法中，三個(gè)地塊的評(píng)估價(jià)格如下表 47： 表 47 各個(gè)用途地塊價(jià)格評(píng)估表 容積率 地塊面積 （畝） 總建筑面積 （萬㎡） 開發(fā)余值 （萬元） 評(píng)估價(jià)格 （元 /㎡） 商住 70 7 2990 住宅 90 11 2422 商業(yè) 2 15 2 838 ★ 基準(zhǔn)地價(jià)法 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是指利用當(dāng)?shù)卣贫ǖ幕鶞?zhǔn)地價(jià)作為參照物，對(duì)其市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素和個(gè)別因素等進(jìn)行修正，從而求取待估地塊公平的市場(chǎng)價(jià)值的一種 19 評(píng)估方法。 （ 1） 評(píng)估方法原則 首先對(duì)影響地價(jià)的因素進(jìn)行全面分析，確定影響較大的因素，然后對(duì)選定的因素，確定修正系數(shù)，綜合參考各個(gè)因素作用規(guī)律及相關(guān)性，建立宗地地價(jià)因素修正體系，最后以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，通過修正體系修正待故土地的地價(jià)。 （ 2） 宗地 地價(jià)計(jì)算 根據(jù)宗地地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)之間的關(guān)系用下式計(jì)算： 宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日修 正 [1+(出讓年期修正－ 1) +∑（個(gè)別因素）+∑（區(qū)位因素－ 1） ] （ 3） 修正因素分析 基準(zhǔn)地價(jià)只是反映了某區(qū)域的平均地價(jià)水平，宗地地價(jià)由于受區(qū)域因素和個(gè)別因素影響，或高或低偏離基準(zhǔn)地價(jià)，故宗地地價(jià)評(píng)估時(shí)須以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行因素修正，影響宗地地價(jià)的因素又很多，概括起來主要可分為時(shí)間因素、區(qū)位因素、個(gè)別因素的影響，本項(xiàng)目地價(jià)修正如下表 48： 表 48 城區(qū)宗地地價(jià)修正因素表 土地用途 時(shí)間因素 區(qū)位因素 個(gè)別因素 商業(yè)用地 評(píng)估時(shí)日 交易年限 繁華程度 容積率、宗地深度、宗地進(jìn)深、街角 地 住宅用地 評(píng)估時(shí)日 交易年限 基礎(chǔ)設(shè)施狀況、地段位置、交通條件、環(huán)境條件 容積率、宗地面積、宗地形狀、宗地狀況 （ 4） 項(xiàng)目用地因素修正系數(shù)的確定與評(píng)估 詳見《 2021 年賀州市城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)修編報(bào)告》 表 49 地價(jià)修正結(jié)果一覽表 20 商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 基準(zhǔn)地價(jià) 估價(jià)日修正 出讓年期修正 個(gè)別因素 區(qū)位因素 容積率 宗地寬度 宗地進(jìn)深 街角地 繁華程度 600 1 住宅基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 基準(zhǔn) 地價(jià) 估價(jià)日修正 出讓年期修正 個(gè)別因素 區(qū)位因素 朝向 樓層地價(jià)分配率 生活設(shè)施 文體設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施 環(huán)境質(zhì)量 320 經(jīng)以上地價(jià)修正計(jì)算過程后，本方法商業(yè)用地的評(píng)估價(jià)格為 元 /㎡，居住用地的評(píng)估價(jià)格為 元 /㎡。 評(píng)估結(jié)論 各個(gè)用途的地塊經(jīng)兩種方法評(píng)估后，加權(quán)后評(píng)估價(jià)格如下表 410： 表 410 城鎮(zhèn)混合用地評(píng)估表 單位：元 /㎡ 居住 商業(yè) 商住及綜合 評(píng)估方法 權(quán)重 評(píng) 估價(jià) 權(quán)重 評(píng)估價(jià) 權(quán)重 評(píng)估價(jià) 市場(chǎng)比較法 假設(shè)開發(fā)法 基準(zhǔn)地價(jià)法 加權(quán)后評(píng)估價(jià)格 1 1 1 綜合加權(quán)平均后，居住用地的地價(jià)評(píng)估價(jià)格為 元 /㎡，即為 萬元 /畝；商業(yè)用地的地價(jià)評(píng)估價(jià)格為 元 /㎡，即為 萬元 /畝，商住用地 (含綜合、辦公性質(zhì)用途 )的地價(jià)評(píng) 估價(jià)格為 元 /㎡，即為 萬元 /畝。（以上土地的評(píng)估價(jià)格皆為熟地價(jià)格）。 5 結(jié)論與建議 21 結(jié)論 ? 本項(xiàng)目所在地賀州具有較好的地緣和經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。而城西區(qū)打造成一個(gè)集旅游商貿(mào)、科研教育、居住等功能為一體的定位，結(jié)合本項(xiàng)目科學(xué)的規(guī)劃概念引導(dǎo)，具有良好的市場(chǎng)前景和增值空間。 ? 通過前面的詳盡分析得知 ,本項(xiàng)目具有較高的地域價(jià)值、社會(huì)價(jià)值、使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值 ,而地塊的核心優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目各價(jià)值因素間的挖掘與互補(bǔ)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升是由價(jià)值之間共同整合完成，對(duì)于各價(jià)值層面中存在的不足和不利，應(yīng)該在土地的前期包裝運(yùn)作準(zhǔn)備 階段彌補(bǔ)和改進(jìn)。 ? 風(fēng)險(xiǎn)結(jié)論：方案一收益少，風(fēng)險(xiǎn)小，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到其他開發(fā)主體；方案二收益多，不確定性因素多，賀城投需要承受來自宏觀、中觀、微觀等層面不確定性壓力，風(fēng)險(xiǎn)大， 建議 ? 本項(xiàng)目地塊的市場(chǎng)評(píng)估平均價(jià)格為 萬元 /畝，并且具有良好的上漲空間，但土地如遲遲不開發(fā)將損失其時(shí)間價(jià)值，不利于本地塊價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，而選擇獨(dú)立開發(fā)可獲得巨大的投資回報(bào)，但將面臨一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)投入產(chǎn)出測(cè)算之后，自行開發(fā)所獲得的收益較高，但將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，建議城投公司采用出讓土地與自行投資開發(fā)物業(yè)兩種方式進(jìn)行優(yōu)化組合，以前期 拍賣土地獲得啟動(dòng)資金，滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)模式，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與城市形象發(fā)展的雙贏局面，具體可以參考 《賀州項(xiàng)目定位研究與規(guī)劃引導(dǎo)報(bào)告》中關(guān)于土地開發(fā)時(shí)序的建議 。 ? 除此之外，還可以考慮引入戰(zhàn)略投資者，由賀城投出土地，戰(zhàn)略投資者出資金，既可直接投入市場(chǎng)參與房產(chǎn)物業(yè)開發(fā)，又可將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與其他開發(fā)商共擔(dān)，合理分散風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，又適當(dāng)增加開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益。 ? 政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，表明了政府宏觀形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度一定程度上減弱，而隨著賀州的房地產(chǎn)項(xiàng)目增多，項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)必將更加激烈，自行開發(fā)面臨更多的投資風(fēng)險(xiǎn) 。本項(xiàng)目若想合理的實(shí) 22 現(xiàn)土地價(jià)值并轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金流，可以考慮和專業(yè)的地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行土地的包裝、策劃、后期開發(fā)的營(yíng)銷策劃等合作。