【正文】 用與稅費計算表 單位：萬元 項目名稱 商住用地 住宅用地 商業(yè)用地 一．銷售收入預(yù)計 13300 14850 5400 二．代理及廣告費 399 445 162 三．綜合稅費 1596 1782 648 四．專業(yè)費用與綜合稅費之 和 1995 2227 810 （ 4） 發(fā)展商合理利潤 18 本項目開發(fā)期為 5 年，按照廣西中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的一般經(jīng)驗商業(yè)項目、居住項目的發(fā)展商正常利潤分 別取總投資額的 20%、 10％， 各種土地用途的發(fā)展商合理利潤分別為： 商業(yè)： 760 萬元 居?。? 1130 萬元 商?。? 1718 萬元 （ 5） 求項目開發(fā)余值 待估地產(chǎn)價值＝項目開發(fā)余值 ＝房地產(chǎn)樓價市值－建筑費－專業(yè)費用－利息－稅費－開發(fā)商利潤 注：樓價推導(dǎo)公式參見附件一，暫不計算貸款利息 商?。?13300－ 6597－ 1995－ 1718 =2990 萬元 居住： 14850－ 9071－ 2227－ 1130＝ 2422 萬元 商業(yè)： 5400－ 2992― 810― 760＝ 838 萬元 （ 6） 地價求解公式 評估價格＝剩余開發(fā)價值247。地塊面積247。 667 假設(shè)開發(fā)法中，三個地塊的評估價格如下表 47： 表 47 各個用途地塊價格評估表 容積率 地塊面積 （畝） 總建筑面積 （萬㎡） 開發(fā)余值 （萬元） 評估價格 （元 /㎡） 商住 70 7 2990 住宅 90 11 2422 商業(yè) 2 15 2 838 ★ 基準(zhǔn)地價法 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，是指利用當(dāng)?shù)卣贫ǖ幕鶞?zhǔn)地價作為參照物，對其市場轉(zhuǎn)讓因素和個別因素等進行修正，從而求取待估地塊公平的市場價值的一種 19 評估方法。 （ 1） 評估方法原則 首先對影響地價的因素進行全面分析，確定影響較大的因素，然后對選定的因素，確定修正系數(shù)，綜合參考各個因素作用規(guī)律及相關(guān)性，建立宗地地價因素修正體系，最后以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，通過修正體系修正待故土地的地價。 （ 2） 宗地 地價計算 根據(jù)宗地地價與基準(zhǔn)地價之間的關(guān)系用下式計算： 宗地地價＝基準(zhǔn)地價估價期日修 正 [1+(出讓年期修正－ 1) +∑（個別因素）+∑（區(qū)位因素－ 1） ] （ 3） 修正因素分析 基準(zhǔn)地價只是反映了某區(qū)域的平均地價水平，宗地地價由于受區(qū)域因素和個別因素影響，或高或低偏離基準(zhǔn)地價，故宗地地價評估時須以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)進行因素修正，影響宗地地價的因素又很多，概括起來主要可分為時間因素、區(qū)位因素、個別因素的影響，本項目地價修正如下表 48： 表 48 城區(qū)宗地地價修正因素表 土地用途 時間因素 區(qū)位因素 個別因素 商業(yè)用地 評估時日 交易年限 繁華程度 容積率、宗地深度、宗地進深、街角 地 住宅用地 評估時日 交易年限 基礎(chǔ)設(shè)施狀況、地段位置、交通條件、環(huán)境條件 容積率、宗地面積、宗地形狀、宗地狀況 （ 4） 項目用地因素修正系數(shù)的確定與評估 詳見《 2021 年賀州市城區(qū)土地定級估價修編報告》 表 49 地價修正結(jié)果一覽表 20 商業(yè)基準(zhǔn)地價評估 基準(zhǔn)地價 估價日修正 出讓年期修正 個別因素 區(qū)位因素 容積率 宗地寬度 宗地進深 街角地 繁華程度 600 1 住宅基準(zhǔn)地價評估 基準(zhǔn) 地價 估價日修正 出讓年期修正 個別因素 區(qū)位因素 朝向 樓層地價分配率 生活設(shè)施 文體設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施 環(huán)境質(zhì)量 320 經(jīng)以上地價修正計算過程后，本方法商業(yè)用地的評估價格為 元 /㎡，居住用地的評估價格為 元 /㎡。 評估結(jié)論 各個用途的地塊經(jīng)兩種方法評估后，加權(quán)后評估價格如下表 410： 表 410 城鎮(zhèn)混合用地評估表 單位：元 /㎡ 居住 商業(yè) 商住及綜合 評估方法 權(quán)重 評 估價 權(quán)重 評估價 權(quán)重 評估價 市場比較法 假設(shè)開發(fā)法 基準(zhǔn)地價法 加權(quán)后評估價格 1 1 1 綜合加權(quán)平均后，居住用地的地價評估價格為 元 /㎡，即為 萬元 /畝；商業(yè)用地的地價評估價格為 元 /㎡，即為 萬元 /畝，商住用地 (含綜合、辦公性質(zhì)用途 )的地價評 估價格為 元 /㎡，即為 萬元 /畝。（以上土地的評估價格皆為熟地價格）。 5 結(jié)論與建議 21 結(jié)論 ? 本項目所在地賀州具有較好的地緣和經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢。而城西區(qū)打造成一個集旅游商貿(mào)、科研教育、居住等功能為一體的定位，結(jié)合本項目科學(xué)的規(guī)劃概念引導(dǎo)，具有良好的市場前景和增值空間。 ? 通過前面的詳盡分析得知 ,本項目具有較高的地域價值、社會價值、使用價值和經(jīng)濟價值 ,而地塊的核心優(yōu)勢在于項目各價值因素間的挖掘與互補，項目價值的提升是由價值之間共同整合完成，對于各價值層面中存在的不足和不利，應(yīng)該在土地的前期包裝運作準(zhǔn)備 階段彌補和改進。 ? 風(fēng)險結(jié)論：方案一收益少，風(fēng)險小，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到其他開發(fā)主體；方案二收益多，不確定性因素多，賀城投需要承受來自宏觀、中觀、微觀等層面不確定性壓力，風(fēng)險大， 建議 ? 本項目地塊的市場評估平均價格為 萬元 /畝，并且具有良好的上漲空間，但土地如遲遲不開發(fā)將損失其時間價值，不利于本地塊價值的實現(xiàn)，而選擇獨立開發(fā)可獲得巨大的投資回報，但將面臨一定的市場風(fēng)險，經(jīng)投入產(chǎn)出測算之后，自行開發(fā)所獲得的收益較高，但將面臨較大的市場風(fēng)險，建議城投公司采用出讓土地與自行投資開發(fā)物業(yè)兩種方式進行優(yōu)化組合，以前期 拍賣土地獲得啟動資金，滾動開發(fā)項目的建設(shè)模式，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與城市形象發(fā)展的雙贏局面，具體可以參考 《賀州項目定位研究與規(guī)劃引導(dǎo)報告》中關(guān)于土地開發(fā)時序的建議 。 ? 除此之外，還可以考慮引入戰(zhàn)略投資者，由賀城投出土地，戰(zhàn)略投資者出資金，既可直接投入市場參與房產(chǎn)物業(yè)開發(fā)，又可將項目風(fēng)險與其他開發(fā)商共擔(dān)，合理分散風(fēng)險，同時，又適當(dāng)增加開發(fā)經(jīng)濟效益。 ? 政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，表明了政府宏觀形勢對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度一定程度上減弱，而隨著賀州的房地產(chǎn)項目增多，項目之間的競爭必將更加激烈，自行開發(fā)面臨更多的投資風(fēng)險 。本項目若想合理的實 22 現(xiàn)土地價值并轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金流，可以考慮和專業(yè)的地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu)合作，進行土地的包裝、策劃、后期開發(fā)的營銷策劃等合作。