【正文】 朗，商鋪投資者都在持幣觀望，加之目前在市場上銷售的樓盤的規(guī)劃、地段等項(xiàng)目要素都令投資者不甚滿意，導(dǎo)致住宅商品房銷售冷不下來，而商鋪銷售卻火不起來的局面。但明顯不同的一點(diǎn)是，泰州樓市的住宅消費(fèi)群體是以本地居民為主，迄今為止，尚沒有受到過外來人群和資金的大規(guī)模沖擊。預(yù)計(jì)隨著泰州沿江開發(fā)進(jìn)程的加快，加強(qiáng)與周邊城市的聯(lián)系，漸漸融入長三角，將從一定程度上使泰州更 具開放性和兼容性，泰州樓市的外部支撐因素才會在今后一定時(shí)期內(nèi)得到加強(qiáng)。 31 二類是市區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的居民。 五是本地及外來有意炒房的 人員。 消費(fèi)者商鋪投資態(tài)度調(diào)查 調(diào)查結(jié)果為：被調(diào)查者中有 35%愿意投資商鋪，對房地產(chǎn)的投資回報(bào)很有信心；有 28%持觀望態(tài)度，對目 前的房地產(chǎn)市場信心不足，在等待時(shí)機(jī)；有 22%選擇其他投資渠道；有 15%無投資欲望。在泰州投資住宅的購房者大部分為泰州人在外地經(jīng)商者、泰州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和揚(yáng)州等地的投資者。 劣勢：環(huán)境較差，大型住宅小區(qū)少。 劣勢：不是城市的發(fā)展方向。 劣勢：房價(jià)高，噪音大。 面積 商鋪面積需求比例分析 市場對商鋪面積的需求是以中小面積為主，需求面積在 30 ㎡ —100 ㎡之間的占 %。 住宅價(jià)位分析 截止 2021 年 3 月，海陵區(qū)城中的房價(jià)最高已達(dá) 2800 元 /平方，城南的商品房均價(jià)也在 2200 元 /平米左右，且市場需求旺盛，說明部分購房者所能承受的心理價(jià)位要高于此價(jià)位。據(jù)調(diào)查，購房者對各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的重視程度如下：安全占 82%、小區(qū)清潔占 75%、小區(qū)環(huán)境占 63%、小區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施 48%、家政服務(wù)占 15%。 38 廣告策略 西湖翠苑 采用媒體 主要采用電視、報(bào)紙、房展會等媒體。 主要賣點(diǎn) 1）小區(qū)水景設(shè)計(jì)，打造西湖文化。該項(xiàng)目的價(jià)格比未來同一地段項(xiàng)目的價(jià)格要低 500元 /平方米。 2）景觀、綠化、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施。 鵬欣麗園 采用媒體 主要采用媒體為電視廣告、報(bào)紙廣告、 DM 等。 媒體效果分析 以盛世華庭為例，媒體分析如下：電視廣告 23%、報(bào)紙廣告 35%、POP 15%、 DM 3%、朋友介紹 15%、路過 2%、其他 5%。地塊周邊有鳳凰 2明珠小區(qū)、鑫泰花園等大型住宅小區(qū)，是市區(qū)發(fā)展中心。 6）泰州房地產(chǎn)市場開始升溫，市民購房置業(yè)觀念已形成。 威脅 1）近幾年，泰州市在新區(qū)進(jìn)行大開發(fā)，預(yù)計(jì)有 5～ 7 個(gè)地塊將上市，同質(zhì)樓盤增多，競爭壓力大。 2）在原規(guī)劃不變的基礎(chǔ)上，確保工程質(zhì)量，打造優(yōu)質(zhì)工程。 6）泰州主城區(qū)正在進(jìn)行大規(guī)模拆遷，市場需求旺盛。 價(jià)格 店鋪：均價(jià) 8000 元 /平米 多層：均價(jià) 2480 元 /平米 復(fù)式：均價(jià) 2980 元 /平米 別墅：均價(jià) 3380 元 /平米 客源定位 1）拆遷戶，泰州最大的購房群體。 以上客戶群體的職業(yè)應(yīng)為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、國家公務(wù)員、白領(lǐng)階層、私營業(yè)主、 銷售 房地產(chǎn)的專業(yè)化操作是市場發(fā) 展的必然趨勢，由專業(yè)策劃公司進(jìn)行系統(tǒng)的全程營銷策劃，不僅可以減少開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，提高樓盤附加值，更可以樹立良好的聲譽(yù)。 44 3）泰州周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其它外來人員，有意到泰州工作、定居的客戶群體。 商鋪面積 200 12=2400 ㎡ 總銷金額 2400 ㎡ 8000 元 /㎡ =1920 萬元 住宅總銷金額： 21092 萬元 住宅面積 70440－ 2400=68040 ㎡ 總銷金額 68040 ㎡ 3100 元 /㎡ =21092 萬元 （七）建議 物業(yè)類型 對本項(xiàng)目而言，建議物業(yè)類型采取多樣化： 復(fù)式洋房面積： 25% 別墅面積： 45% 多層公寓面積： 25% 43 店鋪面積： 5% 面積 店面： 50 ㎡占 100% 多層： 50～ 80 ㎡占 40% 80～ 100 ㎡占 20% 100～ 130 ㎡占 40% 復(fù)式： 120～ 140 ㎡占 50% 140～ 180 ㎡占 50% 別墅 ：獨(dú)棟 220～ 280 ㎡，占 15%。 4）有針對性的實(shí)施媒體廣告，樹立本案品牌形象，彰顯開發(fā)商 42 實(shí)力，提高購房者信心。這對本項(xiàng)目的產(chǎn)品去化會帶來很大的困難。 劣勢 1）項(xiàng)目容積率低，土地成本高，風(fēng)險(xiǎn)較大。 41 4）周邊配套設(shè)施齊全，銀行、郵政、電信、菜場等設(shè)施一應(yīng)俱全。 （五）“鳳凰 21”南側(cè)地塊投資狀況優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 1）位于泰州西南，是泰州主城區(qū)的發(fā)展方向。 主要賣點(diǎn) 可以說，鵬欣麗園的賣點(diǎn)很多，如：地段、環(huán)境、外立面、戶型、小區(qū)規(guī)劃等等，而其廣告表現(xiàn)主要以宣傳高品質(zhì)為主，兩句主要的廣告以為： 40 1）離塵不離城，離煩不離繁。 4）極具現(xiàn)代感的建筑外立面設(shè)計(jì)。 該項(xiàng)目在正式開盤銷售以前就投入大量廣告進(jìn)行宣傳，并采用新聞采訪等其它宣傳手法進(jìn)行項(xiàng)目滲透，使得該項(xiàng)目在開盤之前就家喻戶曉。 3）泰州主城區(qū)發(fā)展方向。另外，由于西湖翠苑地理位置偏遠(yuǎn)，購房者很少有機(jī)會到項(xiàng)目基地了解具體情況，因此，開發(fā)商在市中心 —— 青年路（近迎春路處）設(shè)立外接待點(diǎn)，該舉措大大提高了購房者對此項(xiàng)目的認(rèn)知度。隨著泰州高品質(zhì)樓盤的不斷涌現(xiàn)和物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高，加之購房者對物業(yè)管理意識的增強(qiáng)，購房者承受物業(yè)管理收費(fèi)能力將有所提高。就此現(xiàn)狀，本項(xiàng)目可發(fā) 揮自身優(yōu)勢，在物業(yè)管理、配套設(shè)施等方面提高競爭力，增加賣點(diǎn)。 價(jià)位 商鋪價(jià)位分析 被調(diào)查者能承受 的心理單價(jià)在 4800 元 /平米 — 25000 元 /平米之間，總價(jià)在 15 萬 — 120 萬之間。（詳見下圖） 投資路段示意圖3522121813海陵路人民路鼓樓路五一路青年路 由此可見，海陵路、人民路、五一路將是人們投資的重點(diǎn)。 劣勢：環(huán)境較差。 劣勢：距離商業(yè)中心遠(yuǎn)，生活配套設(shè)施不全，交通不便。 消費(fèi)者需求點(diǎn)調(diào)查 地段 購買住宅地段分析 以東進(jìn)廣場、濟(jì)川路、西倉橋和揚(yáng)州路為界，將海陵區(qū)城區(qū)分成東南西北中五個(gè)區(qū)域。 消費(fèi)者購房動(dòng)機(jī)調(diào)查 購買商鋪動(dòng)因分析 調(diào)查結(jié)果為：被調(diào)查者中有 24%自己經(jīng)營，有 7%是為下一代，有 65%是投資，有 4%的有其他購房動(dòng)機(jī) 。 消費(fèi)者投資態(tài)度調(diào)查 消費(fèi)者住宅商品房投資態(tài)度調(diào)查 調(diào)查結(jié)果為：有八層以上的被調(diào)查者愿意投資住宅，他們對投資住宅商品房回報(bào)很有信心，認(rèn)為就目前泰州市房價(jià)有很大上漲空間，但由于資金上的原因，實(shí)際進(jìn)行住宅投資的還是少數(shù)人。 三是郊區(qū)及姜堰、泰興、興化為主的周邊城市普通居民，隨著在泰州定居而購房。 一類是拆遷居民。相對而言，泰州樓市目前還是一個(gè)比較封閉的狀態(tài)。被調(diào)查者共 612 人。 元 /平米 65% 青年路、東進(jìn)路、西倉路交匯處。 寫字樓50~180 ㎡ 商鋪 9000 元/平米，寫字樓 3800 元 /平米。 府前路商業(yè)街 商鋪、寫字樓。城市購物廣場、府前路商業(yè)街、金茂智慧廣場、九州商廈等個(gè)案。 元 /平米 城北 90% 怡景花園 公寓 92~128 均價(jià) 2300 元 /平方，主力總價(jià) 28 萬元。 商業(yè)物業(yè)價(jià)格走勢示意圖600075009000105001202113500150001650018000195002021 2021 2021 2021平均單價(jià) 單位：元/ 平米 市場現(xiàn)有產(chǎn)品狀況分析 住宅 從 2021 年第一季度的住宅商品房的市場供給情況看， 泰州市海陵區(qū)商品房銷售率高達(dá) 96%以上， 市場可售房源少，老百姓買房可選擇的空間小。 別墅住宅價(jià)格走勢示意圖180020212200240026002800300032002021 2021 2021 2021 2021平均單價(jià) 單位：元/ 平米 從圖中可以看出，泰州市別墅住宅價(jià)格從 2021 年鳳凰 21 的 1890元 /平米到 2021 年盛世華庭的 2888 元 /平米，在短短四年時(shí)間里單價(jià)上漲了 1000 元，平均每年上漲 250 元 /平米。以下為各年度代表性樓盤的價(jià)格走勢：2021 年香江花園一期， 2021 年香江花園二期， 2021 年美麗園， 2021年天陽花園， 2021 年香江花園三期。 5~10 年 10 年以上 比例 40% 8% 32% 15% 5% 從上表可以看出，在市場上流通的二手房有 72%的房源是城中、 25 城南的高價(jià)房，普通老百姓 、拆遷戶等真正的住房需求者根本無法承擔(dān)這樣的房價(jià)，而其它少數(shù)價(jià)格較低的二手房都有著房齡長、戶型落后、位置偏的缺陷。 2）