【正文】 寬帶上網(wǎng) 衛(wèi)星電視 文字處理 ? 本案將通過(guò)個(gè)性化服務(wù)創(chuàng)造差異化經(jīng)營(yíng) 87 三、酒店定位 此外，本項(xiàng)目酒店還將通過(guò)以下特色，達(dá)到差異化經(jīng)營(yíng)： 占據(jù)昌平區(qū)中心地段，以四星級(jí)商務(wù)酒店與區(qū)內(nèi)其他區(qū)域的酒店拉開(kāi)差距； 通過(guò)時(shí)尚的立面，大堂等公共空間硬件的升級(jí)設(shè)施，在形象與檔次上區(qū)分于其他酒店； 加大酒店自身休閑娛樂(lè)配套設(shè)施，在軟件上以高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)水準(zhǔn)為客人提供服務(wù)； 與項(xiàng)目的商業(yè)、公寓功能配套聯(lián)合，提升酒店綜合形象。 與國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司合作，打造昌平中心區(qū)內(nèi)外皆秀的高品質(zhì)酒店。 (七 ) 酒店差異化經(jīng)營(yíng) 88 項(xiàng)目公寓定位 四、公寓定位 ? 本項(xiàng)目位于昌平區(qū)中心，商業(yè)繁華地帶，地理位置非常突出； ? 項(xiàng)目功能定位于復(fù)合型商住建筑群，建成后將成為昌平區(qū)地標(biāo)性建筑和高端物業(yè)形象代表； ? 項(xiàng)目除大型商業(yè)外，還包括四星級(jí)商務(wù)酒店。 因此，本案公寓定位將上述特色相匹配，我們建議本項(xiàng)目公寓定位為： 酒店服務(wù) ⊙ 商務(wù)式公寓 ? 以地段和項(xiàng)目形象支撐檔次，強(qiáng)化對(duì)中高端客群和區(qū)域原實(shí)力客群的吸引力； ? 以完善的綜合功能提升居住的配套優(yōu)勢(shì)； ? 以酒店式服務(wù)凸現(xiàn)公寓的檔次品質(zhì)，提升對(duì)中高端人群的競(jìng)爭(zhēng)力； 89 四、公寓定位 酒店服務(wù) ⊙ 商務(wù)式公寓 ? 依托區(qū)中心良好的位臵、酒店的服務(wù)配套，本案具有建設(shè)酒店式服務(wù)公寓的可能； ? 通過(guò)上述公寓市場(chǎng)分析，本案擁有服務(wù)式公寓的市場(chǎng)和客群消費(fèi)力； ? 酒店和酒店式公寓可強(qiáng)化項(xiàng)目形象展示，凸現(xiàn)項(xiàng)目地標(biāo)性商業(yè)地位的功能，而入住的客戶(hù)和業(yè)主也為項(xiàng)目的商業(yè)提供了良好的穩(wěn)定客流，有利于保障項(xiàng)目商業(yè)空間的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)。 ? 在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，昌平目前也沒(méi)有類(lèi)似產(chǎn)品出現(xiàn)，本項(xiàng)目將是第一個(gè)酒店式服務(wù)公寓，將在企業(yè)形象和區(qū)域形象方面有著示范性的作用。 (五 )項(xiàng)目公寓定位 90 四、公寓定位 ? 酒店服務(wù) ⊙ 商務(wù)式公寓 酒店式服務(wù) 商務(wù)服務(wù) 房間服務(wù) 禮賓服務(wù) 其他服務(wù) 清潔房間 24小時(shí)洗衣房 24小時(shí)房間送餐 室內(nèi)家具保養(yǎng)維修 打印 、 復(fù)印 、 裝訂 電子郵件 (上網(wǎng) ) 會(huì)議室及設(shè)備租用 旅游 行李運(yùn)送 小件寄存 送花服務(wù) 代繳費(fèi)用 車(chē)輛清洗保養(yǎng) 快件專(zhuān)遞 標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù) 設(shè)施服務(wù) 24小時(shí)供應(yīng)冷熱水 寬帶上網(wǎng) 衛(wèi)星電視 叫醒服務(wù) 本案公寓與其他公寓 (住宅 )的區(qū)別除了產(chǎn)品和戶(hù)型之外，最重要的在于提供酒店式服務(wù)，這是一種軟性服務(wù)，更多的一種服務(wù)理念的更新，依托酒店，建議可以提供的如下服務(wù)： 具體實(shí)施可以設(shè)置部分有償收費(fèi)服務(wù)，部分免費(fèi)。 (五 )項(xiàng)目公寓定位 91 四、公寓定位 前述市場(chǎng)分析得出：公寓主力熱銷(xiāo)戶(hù)型集中在 80~130平米之間，二居和小三居最受歡迎。 因此，我們建議公寓戶(hù)型如下 ： 一居 二居 三居 面積范圍 50~70平米 80~120平米 120~150平米 戶(hù)型比例 20%~30% 50%~60% 10%~20% 建議公寓戶(hù)型以一居和小兩居為主，三居為輔，以有效滿(mǎn)足自住型客戶(hù)和投資型客戶(hù)的需求特征。 (六 )戶(hù)型建議 92 四、公寓定位 公寓產(chǎn)品在形象上應(yīng)具有強(qiáng)烈的城市建筑感覺(jué)，以有效提升區(qū)域的城市形象展示價(jià)值。 (七 )立面示意 93 四、公寓定位 (八 )平面示意 ? 一居戶(hù)型 大陽(yáng)臺(tái) 室廳方正 功能緊湊 臥室面寬 94 四、公寓定位 ? 一居戶(hù)型 (八 )平面示意 95 四、公寓定位 生活區(qū) 餐廳 主臥 客房 廚房 入口 浴室 玻璃淋浴房 儲(chǔ)藏室 一居室戶(hù)型，方正實(shí)用，也可作工作間使用。 ? 一居戶(hù)型 (八 )平面示意 96 空間靈活機(jī)動(dòng)，居住可辦公。 ? 一居戶(hù)型 (八 )平面示意 97 四、公寓定位 兩室，建面 方正，不浪費(fèi)面積 功能較齊全 N 生活陽(yáng)臺(tái)，方便烹飪 客廳與兩主臥都帶窗臺(tái)，通光透風(fēng) ? 兩居戶(hù)型 (八 )平面示意 98 四、公寓定位 兩室戶(hù)型，建面 功能分區(qū)明確， 邊角利用良好 主臥優(yōu)先，帶衛(wèi)浴 兩臥均有陽(yáng)臺(tái) 擁有較大的儲(chǔ)物室 兩廳寬綽，通透 ? 兩居室戶(hù)型 (八 )平面示意 99 四、公寓定位 ? 兩居戶(hù)型 (八 )平面示意 100 四、公寓定位 ? 三居戶(hù)型 三居室戶(hù)型，躍層結(jié)構(gòu) 建面 一層面積 二層面積 挑空處理，增加品質(zhì)氣派 上層休息區(qū)，主臥開(kāi)闊，轉(zhuǎn)角凸窗便于觀景 下層工作區(qū)，帶一衛(wèi)，方便起居 洗手與淋浴分開(kāi)，干濕分離。 (八 )平面示意 101 四、公寓定位 ? 三居戶(hù)型 (八 )平面示意 102 四、公寓定位 客廳挑空，可形成小中庭，空間尺度增強(qiáng)。 ? 三居戶(hù)型 (八 )平面示意 103 四、公寓定位 項(xiàng)目 藍(lán)郡三期公寓 (在售 ) 新新公寓 (在售 ) 富泉花園 (二手房 ) 燕平家園 (二手房 ) 價(jià)格 (元 /平米 ) 起價(jià) 15000(精裝 ) 14380 別墅 17000(精裝 ) 公寓 14000 14200 目前，市場(chǎng)上的公寓和中高檔住宅售價(jià)如下： 根據(jù)以上對(duì)區(qū)域高檔住宅項(xiàng)目的價(jià)格分析，結(jié)合項(xiàng)目較好的地段條件，本項(xiàng)目公寓價(jià)格預(yù)測(cè)的基準(zhǔn)取值為 15000元 /平米，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期考慮和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展速度，年增長(zhǎng)速度取值為 10％～ 15％，所以本項(xiàng)目公寓的銷(xiāo)售均價(jià)建議為： 銷(xiāo)售均價(jià)： 14900~15200元 /平米 (九 )價(jià)格預(yù)測(cè) 104 五，住宅的開(kāi)發(fā)建議 綜合考慮“市場(chǎng)形勢(shì) +客戶(hù)需求 +項(xiàng)目成長(zhǎng)”： 市場(chǎng)形勢(shì)：整體昌平樓市高層住宅目前有很大的放量，當(dāng)前的價(jià)格趨勢(shì)走低，說(shuō)明住宅市場(chǎng)短期內(nèi)消化存在抗性。 項(xiàng)目啟動(dòng)首要考慮安全性，建議實(shí)用性戶(hù)型開(kāi)發(fā)。 項(xiàng)目成長(zhǎng)：作為商住綜合體項(xiàng)目，產(chǎn)品升級(jí)帶來(lái)的 持續(xù)價(jià)值提升 ，樹(shù)立市場(chǎng)信心，有效拉動(dòng)市場(chǎng)的銷(xiāo)售 。 建議：安排較為豐富的產(chǎn)品線， 以主流需求，價(jià)值實(shí)現(xiàn)稍差產(chǎn)品啟動(dòng) 105 五、住宅部分的定位建議。 106 產(chǎn)品配比建議準(zhǔn)則 原則一 以市場(chǎng)為導(dǎo)向，開(kāi)發(fā)適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品線 原則二 尋求項(xiàng)目穩(wěn)健，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，面向剛性改善需 求，站位中端物業(yè) 原則三 客戶(hù)研究指向：舒適性＞功能性 107 關(guān)于項(xiàng)目立面風(fēng)格的建議 板式高層 24F 考慮昌平所處的地理位臵，風(fēng)沙較大的氣候條件 ，本項(xiàng)目的住宅部分建議采用面磚里面，考慮居家的通透性，結(jié)構(gòu)形式為版式結(jié)構(gòu)，立面采用多線條，體現(xiàn)項(xiàng)目的俊朗，現(xiàn)代、時(shí)尚感 108 住宅產(chǎn)品配比建議 衡量標(biāo)準(zhǔn) 小兩居 7080㎡ 標(biāo)準(zhǔn)兩居 8190㎡ 舒適兩居 90100㎡ 小三居 100110㎡ 標(biāo)準(zhǔn)三居 110120㎡ 舒適三居 125140㎡ 四居 150180㎡ 復(fù)式 200 ㎡ 以上 安全性 面向 剛性改善 總價(jià)的 相對(duì)控制 戶(hù)型通透性保證 產(chǎn)品與項(xiàng)目品質(zhì)提升 奢侈禮儀 空間實(shí)現(xiàn) 生活標(biāo)簽 體現(xiàn) 109 建筑設(shè)計(jì)限制下的梯形結(jié)構(gòu) 由于本項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件限制，高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)深大，兩梯兩戶(hù)實(shí)現(xiàn)通透兩居設(shè)計(jì)對(duì)得房率損失大，故加入面向小二居產(chǎn)品， 變平面為兩梯三戶(hù)，作為保證更多通透兩居實(shí)現(xiàn)的調(diào)整戶(hù)型。 兩梯兩戶(hù)，滿(mǎn)足戶(hù)型面積要求，樓體通透性實(shí)現(xiàn)必然引起公攤比例高的問(wèn)題 兩梯三戶(hù)，擴(kuò)大樓層平面，增加小兩居產(chǎn)品，解決得房率損失問(wèn)題，豐富產(chǎn)品線，保證通透兩居三居實(shí)現(xiàn)。 ① ② 核心筒 核心筒 ① ② ③ 110 住宅產(chǎn)品戶(hù)型配比（面積）建議 戶(hù)型 面積 面積比例 小兩居 80 ㎡ 左右 5% 兩居 85—— 100㎡ 12% 三居 100—— 110㎡ 40% 三居 110—— 140㎡ 33% 四居 150—— 180㎡ 10% ? 根據(jù)市調(diào)，目前昌平在建項(xiàng)目的戶(hù)型多采用大比例三房的配比方式，這符合四線市場(chǎng)需求集中的需要，建議項(xiàng)目也采用這種形式，但可以考慮市場(chǎng)增加兩房配比，從節(jié)省土地角度，面積設(shè)置不易過(guò)小。 ? 昌平大多樓盤(pán)存在主力三房普遍面積設(shè)置過(guò)大，這在很大程度上限制了消費(fèi)的選擇性，建議在三房設(shè)置上，將三房面積端分解為 100—— 130㎡ 間 。增加戶(hù)型多樣性的同時(shí)增加戶(hù)型的適應(yīng)性。 ? 在大戶(hù)型處理上，有兩個(gè)要點(diǎn)。一個(gè)是必須增加平層大戶(hù)型，但面積要求控制在 140～ 180平米之間，戶(hù)型做到 4+2+2格局。 ? 為了增加戶(hù)型的競(jìng)爭(zhēng)力，我們建議在主力三房的基礎(chǔ)上進(jìn)行面積調(diào)控，建議設(shè)計(jì)更多的三房適用性選擇，這樣在利用四線市場(chǎng)單價(jià)低的優(yōu)勢(shì)在不減少單價(jià)的基礎(chǔ)上，可以形成總價(jià)的誘惑，擴(kuò)大受眾群體。另外，整個(gè)戶(hù)型面積配比強(qiáng)調(diào)面積小幅度攀升，層層吸引的策略，不斷深入挖掘每個(gè)層面的客戶(hù)潛力。 111 戶(hù)型借鑒 134平米三室兩廳兩衛(wèi)，多附加值與高舒適性，通透性良好 ?明廚設(shè)計(jì)，保證采光與及時(shí)通風(fēng) ?主臥通過(guò)推拉門(mén)連接大面積陽(yáng)臺(tái)，保證起居生活的舒適性，同時(shí)與空調(diào)機(jī)位的連接方便裝卸 ?次臥飄窗設(shè)計(jì)，增加面積附加值 ?廚房與餐廳通過(guò)推拉門(mén)連接，減少空間浪費(fèi) ?拐角陽(yáng)臺(tái)，增加采光面與觀景面，雙層陽(yáng)臺(tái)的人性設(shè)計(jì)，起到多層隔離作用 ?臥室飄窗設(shè)計(jì)，保證采光，增加附加值 ?明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證采光與通風(fēng) 112 戶(hù)型借鑒 135平米三室兩廳兩衛(wèi)，多附加值與舒適性的標(biāo)準(zhǔn)三居 ?廚房連接生活陽(yáng)臺(tái)，增加采光及實(shí)用性 ?入戶(hù)門(mén)方向?qū)蛷d自然形成對(duì)私密空間的分隔，易于形成獨(dú)立玄關(guān) ?通過(guò)起居陽(yáng)臺(tái)連接客廳與主臥，增加生活便利性 ?明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證采光 ?主臥明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證透氣性 ?次臥設(shè)計(jì)大面積飄窗，增加附加值 113 戶(hù)型借鑒 80㎡ 左右小兩居 ，東南朝向精裝產(chǎn)品，各空間俱全 ?客廳連接陽(yáng)臺(tái)，保證景觀與采光 ?明廚設(shè)計(jì)，增加采光及透氣性 ?主臥凸窗設(shè)計(jì)，形成 90176。 觀景面 ?暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，增強(qiáng)私密性 同時(shí)精裝產(chǎn)品提供包括斷橋鋁合金外窗、實(shí)木復(fù)合門(mén)、多樂(lè)士涂料、品牌櫥柜、灶具、潔具等、吊頂材料、品牌熱水器及空調(diào)等，整體提升生活品質(zhì) 114 三、項(xiàng)目定位 第三部分 項(xiàng)目的總體規(guī)劃布局建議 115 三、項(xiàng)目定位 一、關(guān)于建筑布局的構(gòu)思 建筑布局特點(diǎn)： 根據(jù)地塊的特點(diǎn)，也結(jié)合高層的特征，項(xiàng)目在建筑布局上很難擺脫兵營(yíng)式的建筑規(guī)劃布局。但為了增加建筑表現(xiàn)力，采用一定的錯(cuò)排和品字型排列，結(jié)合建筑端頭處理，也同樣可以收到很好的效果。 ，可以給道路預(yù)留更大的施展空間，將道路的節(jié)點(diǎn)與景觀結(jié)合處理的更富變化性，真正實(shí)現(xiàn)步移景異的觀景效果。 ，為觀景窗的設(shè)計(jì)提供了可能，這樣作會(huì)增加一點(diǎn)成本。但由于增加的不是很多，可以通過(guò)施工中的面積統(tǒng)包來(lái)減免。 116 考慮到本項(xiàng)目的整體協(xié)調(diào)，本項(xiàng)目酒店考慮 1—— 4層商業(yè)裙樓，和情調(diào)商業(yè)步行街協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 商業(yè)步行街可以考慮單排或雙排景觀步行街，大賣(mài)場(chǎng)與內(nèi)街相結(jié)合的形式，街區(qū)設(shè)臵景觀燈和景觀休閑設(shè)施。達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目的觀景和休閑效果，又可作為區(qū)域和本項(xiàng)目商業(yè)的補(bǔ)充，達(dá)到項(xiàng)目商業(yè)的最大化，最優(yōu)化。 二、關(guān)于四星級(jí)酒店的裙樓商業(yè)與情調(diào)商業(yè)街的協(xié)調(diào)結(jié)合 117 三、關(guān)于項(xiàng)目的景觀和綠化體系 考慮到本項(xiàng)目地塊面積的限制，不適宜大規(guī)模的做景觀，根據(jù)小區(qū)的總體地貌特征，本小區(qū)的景觀規(guī)劃體現(xiàn)在以下兩點(diǎn) 主入口中心景觀區(qū) 沿主入口進(jìn)入社區(qū)設(shè)計(jì)中心花園，設(shè)計(jì)元素包括旱噴泉、綠化。假山，雕塑。多種元素的融回合一，使綠化空間豐富有層次和生氣，為人群交往提供便利，吸引人群停留，形成社區(qū)社交活動(dòng)中心。 建筑與組團(tuán)景觀的包容 將建筑組團(tuán)充分利用起來(lái)，將其視為景觀的一部分，與道路、草坡、綠樹(shù)、花簇、硬質(zhì)鋪裝和建筑天際線構(gòu)成一組完整的小區(qū)景觀，所有景觀布置圍繞建筑使環(huán)境和建筑之間封閉與開(kāi)放、緊湊與松散、流動(dòng)與固定、平面與垂直關(guān)系趨向和諧。 118 四、項(xiàng)目整體布局示意 住宅部分70% 酒店服務(wù)式商務(wù)公寓，四層以下為裙樓商業(yè) 四星級(jí)酒店，四層以下為裙樓商業(yè) 紅線部分為景觀情調(diào)街區(qū) 119 景觀商業(yè)街效果圖 120 三、項(xiàng)目定位 第四部分 關(guān)于項(xiàng)目商業(yè)部分的招商和去化 121 招商次序： 先招主力店，再招品牌店，然后展開(kāi)全面招商。 ? 品牌店是商場(chǎng)的領(lǐng)頭羊，也是業(yè)內(nèi)品牌卓著、利潤(rùn)創(chuàng)造能力較強(qiáng)、號(hào)召力較強(qiáng)的商家，因此，對(duì)他們的招商也是最為關(guān)鍵的。