【正文】 寬帶上網(wǎng) 衛(wèi)星電視 文字處理 ? 本案將通過個性化服務創(chuàng)造差異化經(jīng)營 87 三、酒店定位 此外，本項目酒店還將通過以下特色，達到差異化經(jīng)營： 占據(jù)昌平區(qū)中心地段，以四星級商務酒店與區(qū)內(nèi)其他區(qū)域的酒店拉開差距； 通過時尚的立面，大堂等公共空間硬件的升級設施，在形象與檔次上區(qū)分于其他酒店； 加大酒店自身休閑娛樂配套設施，在軟件上以高標準服務水準為客人提供服務； 與項目的商業(yè)、公寓功能配套聯(lián)合，提升酒店綜合形象。 與國內(nèi)外優(yōu)秀的酒店經(jīng)營管理公司合作，打造昌平中心區(qū)內(nèi)外皆秀的高品質(zhì)酒店。 (七 ) 酒店差異化經(jīng)營 88 項目公寓定位 四、公寓定位 ? 本項目位于昌平區(qū)中心，商業(yè)繁華地帶，地理位置非常突出； ? 項目功能定位于復合型商住建筑群，建成后將成為昌平區(qū)地標性建筑和高端物業(yè)形象代表； ? 項目除大型商業(yè)外，還包括四星級商務酒店。 因此，本案公寓定位將上述特色相匹配，我們建議本項目公寓定位為： 酒店服務 ⊙ 商務式公寓 ? 以地段和項目形象支撐檔次，強化對中高端客群和區(qū)域原實力客群的吸引力； ? 以完善的綜合功能提升居住的配套優(yōu)勢； ? 以酒店式服務凸現(xiàn)公寓的檔次品質(zhì)，提升對中高端人群的競爭力； 89 四、公寓定位 酒店服務 ⊙ 商務式公寓 ? 依托區(qū)中心良好的位臵、酒店的服務配套，本案具有建設酒店式服務公寓的可能； ? 通過上述公寓市場分析，本案擁有服務式公寓的市場和客群消費力； ? 酒店和酒店式公寓可強化項目形象展示，凸現(xiàn)項目地標性商業(yè)地位的功能，而入住的客戶和業(yè)主也為項目的商業(yè)提供了良好的穩(wěn)定客流，有利于保障項目商業(yè)空間的運營業(yè)績。 ? 在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，昌平目前也沒有類似產(chǎn)品出現(xiàn)，本項目將是第一個酒店式服務公寓，將在企業(yè)形象和區(qū)域形象方面有著示范性的作用。 (五 )項目公寓定位 90 四、公寓定位 ? 酒店服務 ⊙ 商務式公寓 酒店式服務 商務服務 房間服務 禮賓服務 其他服務 清潔房間 24小時洗衣房 24小時房間送餐 室內(nèi)家具保養(yǎng)維修 打印 、 復印 、 裝訂 電子郵件 (上網(wǎng) ) 會議室及設備租用 旅游 行李運送 小件寄存 送花服務 代繳費用 車輛清洗保養(yǎng) 快件專遞 標準化服務 設施服務 24小時供應冷熱水 寬帶上網(wǎng) 衛(wèi)星電視 叫醒服務 本案公寓與其他公寓 (住宅 )的區(qū)別除了產(chǎn)品和戶型之外，最重要的在于提供酒店式服務，這是一種軟性服務，更多的一種服務理念的更新，依托酒店，建議可以提供的如下服務： 具體實施可以設置部分有償收費服務，部分免費。 (五 )項目公寓定位 91 四、公寓定位 前述市場分析得出：公寓主力熱銷戶型集中在 80~130平米之間，二居和小三居最受歡迎。 因此，我們建議公寓戶型如下 ： 一居 二居 三居 面積范圍 50~70平米 80~120平米 120~150平米 戶型比例 20%~30% 50%~60% 10%~20% 建議公寓戶型以一居和小兩居為主，三居為輔，以有效滿足自住型客戶和投資型客戶的需求特征。 (六 )戶型建議 92 四、公寓定位 公寓產(chǎn)品在形象上應具有強烈的城市建筑感覺，以有效提升區(qū)域的城市形象展示價值。 (七 )立面示意 93 四、公寓定位 (八 )平面示意 ? 一居戶型 大陽臺 室廳方正 功能緊湊 臥室面寬 94 四、公寓定位 ? 一居戶型 (八 )平面示意 95 四、公寓定位 生活區(qū) 餐廳 主臥 客房 廚房 入口 浴室 玻璃淋浴房 儲藏室 一居室戶型，方正實用，也可作工作間使用。 ? 一居戶型 (八 )平面示意 96 空間靈活機動，居住可辦公。 ? 一居戶型 (八 )平面示意 97 四、公寓定位 兩室，建面 方正，不浪費面積 功能較齊全 N 生活陽臺，方便烹飪 客廳與兩主臥都帶窗臺，通光透風 ? 兩居戶型 (八 )平面示意 98 四、公寓定位 兩室戶型，建面 功能分區(qū)明確， 邊角利用良好 主臥優(yōu)先，帶衛(wèi)浴 兩臥均有陽臺 擁有較大的儲物室 兩廳寬綽，通透 ? 兩居室戶型 (八 )平面示意 99 四、公寓定位 ? 兩居戶型 (八 )平面示意 100 四、公寓定位 ? 三居戶型 三居室戶型，躍層結(jié)構(gòu) 建面 一層面積 二層面積 挑空處理，增加品質(zhì)氣派 上層休息區(qū)，主臥開闊，轉(zhuǎn)角凸窗便于觀景 下層工作區(qū)，帶一衛(wèi)，方便起居 洗手與淋浴分開，干濕分離。 (八 )平面示意 101 四、公寓定位 ? 三居戶型 (八 )平面示意 102 四、公寓定位 客廳挑空，可形成小中庭，空間尺度增強。 ? 三居戶型 (八 )平面示意 103 四、公寓定位 項目 藍郡三期公寓 (在售 ) 新新公寓 (在售 ) 富泉花園 (二手房 ) 燕平家園 (二手房 ) 價格 (元 /平米 ) 起價 15000(精裝 ) 14380 別墅 17000(精裝 ) 公寓 14000 14200 目前，市場上的公寓和中高檔住宅售價如下： 根據(jù)以上對區(qū)域高檔住宅項目的價格分析，結(jié)合項目較好的地段條件，本項目公寓價格預測的基準取值為 15000元 /平米，同時結(jié)合項目的銷售周期考慮和區(qū)域經(jīng)濟的總體發(fā)展速度，年增長速度取值為 10％～ 15％，所以本項目公寓的銷售均價建議為： 銷售均價： 14900~15200元 /平米 (九 )價格預測 104 五，住宅的開發(fā)建議 綜合考慮“市場形勢 +客戶需求 +項目成長”： 市場形勢：整體昌平樓市高層住宅目前有很大的放量，當前的價格趨勢走低，說明住宅市場短期內(nèi)消化存在抗性。 項目啟動首要考慮安全性，建議實用性戶型開發(fā)。 項目成長：作為商住綜合體項目，產(chǎn)品升級帶來的 持續(xù)價值提升 ，樹立市場信心，有效拉動市場的銷售 。 建議：安排較為豐富的產(chǎn)品線， 以主流需求，價值實現(xiàn)稍差產(chǎn)品啟動 105 五、住宅部分的定位建議。 106 產(chǎn)品配比建議準則 原則一 以市場為導向，開發(fā)適應市場需求的產(chǎn)品線 原則二 尋求項目穩(wěn)健，規(guī)避競爭風險，面向剛性改善需 求，站位中端物業(yè) 原則三 客戶研究指向：舒適性＞功能性 107 關于項目立面風格的建議 板式高層 24F 考慮昌平所處的地理位臵，風沙較大的氣候條件 ，本項目的住宅部分建議采用面磚里面，考慮居家的通透性，結(jié)構(gòu)形式為版式結(jié)構(gòu)，立面采用多線條，體現(xiàn)項目的俊朗，現(xiàn)代、時尚感 108 住宅產(chǎn)品配比建議 衡量標準 小兩居 7080㎡ 標準兩居 8190㎡ 舒適兩居 90100㎡ 小三居 100110㎡ 標準三居 110120㎡ 舒適三居 125140㎡ 四居 150180㎡ 復式 200 ㎡ 以上 安全性 面向 剛性改善 總價的 相對控制 戶型通透性保證 產(chǎn)品與項目品質(zhì)提升 奢侈禮儀 空間實現(xiàn) 生活標簽 體現(xiàn) 109 建筑設計限制下的梯形結(jié)構(gòu) 由于本項目設計條件限制，高層產(chǎn)品設計進深大，兩梯兩戶實現(xiàn)通透兩居設計對得房率損失大，故加入面向小二居產(chǎn)品， 變平面為兩梯三戶，作為保證更多通透兩居實現(xiàn)的調(diào)整戶型。 兩梯兩戶，滿足戶型面積要求，樓體通透性實現(xiàn)必然引起公攤比例高的問題 兩梯三戶，擴大樓層平面，增加小兩居產(chǎn)品，解決得房率損失問題，豐富產(chǎn)品線，保證通透兩居三居實現(xiàn)。 ① ② 核心筒 核心筒 ① ② ③ 110 住宅產(chǎn)品戶型配比（面積）建議 戶型 面積 面積比例 小兩居 80 ㎡ 左右 5% 兩居 85—— 100㎡ 12% 三居 100—— 110㎡ 40% 三居 110—— 140㎡ 33% 四居 150—— 180㎡ 10% ? 根據(jù)市調(diào)，目前昌平在建項目的戶型多采用大比例三房的配比方式，這符合四線市場需求集中的需要，建議項目也采用這種形式，但可以考慮市場增加兩房配比，從節(jié)省土地角度，面積設置不易過小。 ? 昌平大多樓盤存在主力三房普遍面積設置過大，這在很大程度上限制了消費的選擇性，建議在三房設置上，將三房面積端分解為 100—— 130㎡ 間 。增加戶型多樣性的同時增加戶型的適應性。 ? 在大戶型處理上，有兩個要點。一個是必須增加平層大戶型，但面積要求控制在 140～ 180平米之間，戶型做到 4+2+2格局。 ? 為了增加戶型的競爭力，我們建議在主力三房的基礎上進行面積調(diào)控，建議設計更多的三房適用性選擇，這樣在利用四線市場單價低的優(yōu)勢在不減少單價的基礎上，可以形成總價的誘惑，擴大受眾群體。另外，整個戶型面積配比強調(diào)面積小幅度攀升，層層吸引的策略，不斷深入挖掘每個層面的客戶潛力。 111 戶型借鑒 134平米三室兩廳兩衛(wèi)，多附加值與高舒適性，通透性良好 ?明廚設計，保證采光與及時通風 ?主臥通過推拉門連接大面積陽臺，保證起居生活的舒適性，同時與空調(diào)機位的連接方便裝卸 ?次臥飄窗設計，增加面積附加值 ?廚房與餐廳通過推拉門連接，減少空間浪費 ?拐角陽臺，增加采光面與觀景面，雙層陽臺的人性設計，起到多層隔離作用 ?臥室飄窗設計，保證采光，增加附加值 ?明衛(wèi)設計，保證采光與通風 112 戶型借鑒 135平米三室兩廳兩衛(wèi)，多附加值與舒適性的標準三居 ?廚房連接生活陽臺，增加采光及實用性 ?入戶門方向?qū)蛷d自然形成對私密空間的分隔，易于形成獨立玄關 ?通過起居陽臺連接客廳與主臥，增加生活便利性 ?明衛(wèi)設計，保證采光 ?主臥明衛(wèi)設計，保證透氣性 ?次臥設計大面積飄窗，增加附加值 113 戶型借鑒 80㎡ 左右小兩居 ，東南朝向精裝產(chǎn)品，各空間俱全 ?客廳連接陽臺，保證景觀與采光 ?明廚設計，增加采光及透氣性 ?主臥凸窗設計，形成 90176。 觀景面 ?暗衛(wèi)設計，增強私密性 同時精裝產(chǎn)品提供包括斷橋鋁合金外窗、實木復合門、多樂士涂料、品牌櫥柜、灶具、潔具等、吊頂材料、品牌熱水器及空調(diào)等，整體提升生活品質(zhì) 114 三、項目定位 第三部分 項目的總體規(guī)劃布局建議 115 三、項目定位 一、關于建筑布局的構(gòu)思 建筑布局特點： 根據(jù)地塊的特點，也結(jié)合高層的特征，項目在建筑布局上很難擺脫兵營式的建筑規(guī)劃布局。但為了增加建筑表現(xiàn)力，采用一定的錯排和品字型排列，結(jié)合建筑端頭處理，也同樣可以收到很好的效果。 ，可以給道路預留更大的施展空間，將道路的節(jié)點與景觀結(jié)合處理的更富變化性，真正實現(xiàn)步移景異的觀景效果。 ，為觀景窗的設計提供了可能，這樣作會增加一點成本。但由于增加的不是很多，可以通過施工中的面積統(tǒng)包來減免。 116 考慮到本項目的整體協(xié)調(diào)，本項目酒店考慮 1—— 4層商業(yè)裙樓，和情調(diào)商業(yè)步行街協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 商業(yè)步行街可以考慮單排或雙排景觀步行街，大賣場與內(nèi)街相結(jié)合的形式，街區(qū)設臵景觀燈和景觀休閑設施。達到整個項目的觀景和休閑效果，又可作為區(qū)域和本項目商業(yè)的補充，達到項目商業(yè)的最大化，最優(yōu)化。 二、關于四星級酒店的裙樓商業(yè)與情調(diào)商業(yè)街的協(xié)調(diào)結(jié)合 117 三、關于項目的景觀和綠化體系 考慮到本項目地塊面積的限制，不適宜大規(guī)模的做景觀，根據(jù)小區(qū)的總體地貌特征，本小區(qū)的景觀規(guī)劃體現(xiàn)在以下兩點 主入口中心景觀區(qū) 沿主入口進入社區(qū)設計中心花園，設計元素包括旱噴泉、綠化。假山，雕塑。多種元素的融回合一，使綠化空間豐富有層次和生氣，為人群交往提供便利，吸引人群停留，形成社區(qū)社交活動中心。 建筑與組團景觀的包容 將建筑組團充分利用起來，將其視為景觀的一部分，與道路、草坡、綠樹、花簇、硬質(zhì)鋪裝和建筑天際線構(gòu)成一組完整的小區(qū)景觀，所有景觀布置圍繞建筑使環(huán)境和建筑之間封閉與開放、緊湊與松散、流動與固定、平面與垂直關系趨向和諧。 118 四、項目整體布局示意 住宅部分70% 酒店服務式商務公寓，四層以下為裙樓商業(yè) 四星級酒店，四層以下為裙樓商業(yè) 紅線部分為景觀情調(diào)街區(qū) 119 景觀商業(yè)街效果圖 120 三、項目定位 第四部分 關于項目商業(yè)部分的招商和去化 121 招商次序： 先招主力店，再招品牌店，然后展開全面招商。 ? 品牌店是商場的領頭羊，也是業(yè)內(nèi)品牌卓著、利潤創(chuàng)造能力較強、號召力較強的商家，因此，對他們的招商也是最為關鍵的。