【正文】 ，如金隅 昌平的商住樓市場(chǎng)最近很為消費(fèi)者所看好。 五、昌平核心區(qū)域樓盤(pán)調(diào)查分析 由于本項(xiàng)目地處昌平區(qū)東三環(huán)與政府街區(qū)域，屬于城市核心地表區(qū)域，為了更好地為本項(xiàng)目尋找科學(xué)的定位依據(jù)，北京野馬策劃?rùn)C(jī)構(gòu)對(duì)本區(qū)域的房地產(chǎn)在售樓盤(pán)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查情況匯總?cè)缦拢宰鳛楸卷?xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃、商業(yè)招商，銷(xiāo)售的地定位依據(jù)。購(gòu)買(mǎi)即可享受 98折優(yōu)惠。 B 2室 2廳 2衛(wèi) 建筑面積： 128 A 3室 2廳 2衛(wèi) 建筑面積： ㎡ 樓盤(pán)名稱(chēng)：金隅 在售 1號(hào)樓為 821層的板塔結(jié)合樓， 8個(gè)單元， 1梯 2戶(hù)和 2梯 4戶(hù)，共計(jì) 334套，得房率為 78%，截止 2022年 10月 08日簽約率為 51%。 一期 5號(hào)樓為 21層的板塔結(jié)合樓， 2梯 4戶(hù)， 12號(hào)樓為15層的板樓，均為兩個(gè)單元，在售戶(hù)型面積為 8687平米的兩居， 124125平米的舒適三居，141平米四居，均價(jià) 16000元 /平方米，總價(jià) 140萬(wàn) /套起， 2022年 12月 31日入住。 樓盤(pán)名稱(chēng)：路勁世界城 樓盤(pán)地址 昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)南邵中學(xué)對(duì)面 參考售價(jià) 18800元 /平米 物業(yè)類(lèi)型 普通住宅 開(kāi)發(fā)商 北京路勁雋御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 2022戶(hù) 產(chǎn)權(quán)年限 70年 容積率 綠化率 37% 樓盤(pán)動(dòng)態(tài)： 項(xiàng)目計(jì)劃 2022年 11月初開(kāi)盤(pán)?？偨ㄖ娣e ， 雍璟臺(tái)目前 3號(hào)樓在售，均價(jià) 16000元 /平方米，一次性付款 97折，貸款98折， 2022年 9月入住。 劣勢(shì)： 項(xiàng)目周邊樓盤(pán)已經(jīng)形成，這將限制本項(xiàng)目的容積率。 ?我司 通過(guò)對(duì)昌平住宅供應(yīng)情況的調(diào)查，昌平高層住宅的均價(jià)在 15000—— 20220元之間，小高層在 14000—— 17000元 /㎡價(jià)格區(qū)間，整體價(jià)格攀升幅度較快。 第二部分 項(xiàng)目定位及規(guī)劃建議 25 （一）整體功能定位 集 “ 特色商業(yè)、高檔酒店、精致酒店服務(wù) ⊙ 商務(wù)式公寓 ” 為一體的 多功能城市綜合體 一、整體定位 特色商業(yè) ： 項(xiàng)目位臵具有高度的稀缺性和不可比擬性，周邊主城區(qū)的密集人口和成熟的商業(yè)氛圍將為項(xiàng)目帶來(lái)巨大商機(jī)，并將與周邊繁華的鼓樓西街、鼓樓東街和鼓樓南街共同打造昌平最具人氣的都市商圈； 高檔酒店： 高檔酒店不僅進(jìn)一步提升項(xiàng)目的品質(zhì)感，同時(shí)更好的提升建筑形象和商業(yè)價(jià)值； 酒店服務(wù) ⊙ 商務(wù)式公寓： 提供酒店服務(wù)的高檔商務(wù)公寓，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì)感，投資自住兩相宜； 多功能與建筑形象力的提升： 該項(xiàng)目將全面提升昌平現(xiàn)有的建筑形象，現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的建筑外立面及富有變化的內(nèi)部空間，將營(yíng)造出昌平最具特色的地標(biāo)性商業(yè)建筑，這里不僅是一個(gè)靚麗的建筑綜合體，更是一個(gè)有著高品質(zhì)購(gòu)物環(huán)境、集各種休閑娛樂(lè)功能為一體的優(yōu)勢(shì)空間。城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的酒店已經(jīng)不能滿(mǎn)足顧客對(duì)于服務(wù)質(zhì)量和居住質(zhì)量的要求。 酒店的定位依據(jù) 35 社區(qū)依附型 —— 龍城麗宮大酒店、昆泰大酒店 昌平南部區(qū)域近年新建了百萬(wàn)平米的社區(qū)，外來(lái)居民的進(jìn)駐極大的改變了昌平區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)和分布。 酒店的定位依據(jù) 36 序號(hào) 酒店名稱(chēng) 地理位臵 星級(jí) 客房套數(shù) 價(jià)格 配套 1 北京大宅門(mén)迎 祥商務(wù)酒店 昌平區(qū)府學(xué)路２３號(hào) 4星 86 398 SPA區(qū)、戲水樂(lè)園、多功能區(qū)、中式商務(wù)美食區(qū)、中式美食散席區(qū)、西餐酒吧區(qū) 2 錦水芙蓉酒店 昌平區(qū)政府街 2星 60 268 歌廳、桑拿按摩、美容美發(fā)、棋牌室、商務(wù)中心 3 財(cái)會(huì)之家 昌平城區(qū)北環(huán)路 3星 102 256 KTV、康樂(lè)中心、大型宴會(huì)廳 4 昌平商務(wù)會(huì)館 昌平區(qū)科技園區(qū)超前 路 16號(hào) 4星 96 450 宴會(huì)廳、康樂(lè)餐廳 5 國(guó)朋飯店 昌平區(qū)政府街 22號(hào) 無(wú) 58 128 餐廳 6 軍都旅游 度假村 昌平區(qū)十三陵 水庫(kù)路東側(cè) 3星 320 228 1680 KTV、健身、游泳、會(huì)議 酒店的定位依據(jù) 37 7 鳳山溫泉 度假村 昌平區(qū)鳳山 4星 320 2180 溫泉、會(huì)議、康樂(lè)、餐飲 8 蟒山度假 村 昌平區(qū)蟒山 4星 10棟別墅 32套客房 476 桑拿、健身、臺(tái)球、棋牌、歌舞廳、垂釣園、會(huì)議廳 9 中商培訓(xùn) 中心 昌平區(qū)水庫(kù)路 東側(cè) 3星 70 208 380 保齡球館、室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)，標(biāo)準(zhǔn)游泳池、桑拿浴、臺(tái)球房、沙弧球、乒乓球室、棋牌室、大小歌舞廳、美容美發(fā)、會(huì)議室 10 北京地鐵 培訓(xùn)中心 昌平十三陵水庫(kù)南畔 3星 180 280 保齡球館、游泳館、桑拿房、網(wǎng)球場(chǎng)、臺(tái)球室、健身房、歌舞廳及美容美發(fā)廳、會(huì)議廳 11 龍城麗宮 大酒店 回龍觀(guān)龍城花園 準(zhǔn) 5星 603套客房 920 1046 10間多功能廳及可容納 700人宴會(huì)或 1300人開(kāi)會(huì)的大宴會(huì)廳，康體設(shè)施 12 龍城麗苑 陽(yáng)光酒店 回龍觀(guān)龍城花園 4星 416套客房 416 496 會(huì)議及宴會(huì)設(shè)施，可容納 500人餐廳，康體設(shè)施 13 昆泰大酒店 京昌高速路回龍觀(guān)出口東北側(cè)２００米處 4星 124 580 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的室內(nèi)陽(yáng)光網(wǎng)球館、游泳館及保齡、健身、桑拿、臺(tái)球、乒乓球、沙壺球、棋牌室、歌舞廳、 KTV包間，宴會(huì)廳，會(huì)議設(shè)施 酒店的定位依據(jù) 38 昌平區(qū)域酒店業(yè)市場(chǎng)總結(jié) ： ? 大多數(shù)高檔酒店集中在旅游景點(diǎn)附近、缺乏成熟的生活配套、面臨著嚴(yán)峻的老化問(wèn)題，根據(jù)我們的調(diào)查，目前四星級(jí)以上酒店在區(qū)域還不多，隨著新城的不斷發(fā)展，需要四星級(jí)的商務(wù)酒店來(lái)完善區(qū)域商務(wù)功能。 ? 近年來(lái)外地來(lái)京游客逐年遞增，京北旅游持續(xù)升溫，這一趨勢(shì)也決定著趨于酒店業(yè)將有著廣闊的市場(chǎng)空間。 因此，現(xiàn)階段昌平這樣的衛(wèi)星城，仍是內(nèi)資知名品牌連鎖超市重點(diǎn)考慮的發(fā)展區(qū)域。 華潤(rùn)萬(wàn)家 綜合超市 4000－ 6000平米 一級(jí)城市若干居民區(qū)的中心地帶、二級(jí)城市中區(qū)域性商業(yè)中心和居民區(qū)、三級(jí)城市或重要城市的中心商業(yè)區(qū)內(nèi)發(fā)展。因此，要在昌平現(xiàn)有超市規(guī)模上適當(dāng)增加，以入住超市的品牌和超市競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵要素規(guī)模效應(yīng)增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。 綜上所述，結(jié)合項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)空間的結(jié)構(gòu)要求，本項(xiàng)目商業(yè)街建筑面積建議為： 9000 ～ 10000平米左右 二、商業(yè)定位 社區(qū)型情調(diào)步行商業(yè)街 1）規(guī)模確定 49 二、商業(yè)定位 2）空間多適性建議 —— 商業(yè)街的建筑靈活性 本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最高的地上 2層按照商業(yè)街形式來(lái)考慮，即商業(yè)街以店鋪形式出售，檔次控制在昌平目前所能接受的檔次范圍內(nèi)，抓住昌平主力消費(fèi)客群。 51 二、商業(yè)定位 利用中庭設(shè)臵商業(yè)攤點(diǎn)及休憩設(shè)施，給人親切隨意的購(gòu)物感覺(jué)，并且有效增加商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積。 2）業(yè)態(tài)形式示意 二、商業(yè)定位 55 3）美食廣場(chǎng)布局建議 地上三層商業(yè) 分析： ? 美食廣場(chǎng)的目標(biāo)客戶(hù)具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對(duì)集中商業(yè)客流的垂直帶動(dòng)效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價(jià)值； ? 針對(duì)項(xiàng)目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，美食廣場(chǎng)布店三層商業(yè)，即可有效帶動(dòng)一二層商業(yè)人流的上行，提升整個(gè)商業(yè)的價(jià)值，也可有效的與四層目的性消費(fèi)商業(yè)功能業(yè)態(tài)的結(jié)合，作為配套型商業(yè)功能滿(mǎn)足其需求特征，從而提升其吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。再加上當(dāng)?shù)氐闹行W(xué)生、年輕工薪族等，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場(chǎng)發(fā)展空間。 60 ? 功能 ：休閑健身中心是項(xiàng)目的又一特色業(yè)態(tài)，包含器械、動(dòng)感單車(chē)、瑜珈、各種健身操、美容、美體、舍賓等，不僅體現(xiàn)了本項(xiàng)目時(shí)尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶(hù)群，可以有效地提升項(xiàng)目的檔次，并與項(xiàng)目高星級(jí)酒店形成配套性?xún)?yōu)勢(shì)。這都表明，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場(chǎng)空間。 64 影院 1）規(guī)模確定 二、商業(yè)定位 2）業(yè)態(tài)形式示意 按照政府實(shí)物補(bǔ)償要求，確定影劇院面積為： 。 二、商業(yè)定位 67 （四）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造 ２、特色業(yè)態(tài)的引入 現(xiàn)代化的影院、娛樂(lè)城、休閑健身中心本身在昌平都是極具特色的商業(yè)，可以有效吸引人流并提升項(xiàng)目整體檔次感，迎合區(qū)域年輕消費(fèi)客群的需求特征。因此，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格主要根據(jù)項(xiàng)目周邊租金價(jià)格予以確定。 結(jié)合行業(yè)特征，建議： 本項(xiàng)目地下 1層（超市）租金為： ～ 1 元 /平米 .天 76 三、酒店功能定位 —— 定位功能依據(jù) (一 )昌平酒店競(jìng)爭(zhēng)力 錦水芙蓉 財(cái)會(huì)之家 商務(wù)會(huì)館 大宅門(mén) 位置 政府街與鼓樓南街 交匯西北口 (市中心 ) 北環(huán)路北 (城區(qū)北 部 ) 浮泉路北 (中關(guān)村 科技園區(qū)，城區(qū)南 ) 府學(xué)路北 (亢山廣場(chǎng)對(duì) 面，城區(qū)東 ) 星級(jí) 二星級(jí)商務(wù) 三星級(jí) 四星級(jí)商務(wù) 準(zhǔn)五星級(jí)商務(wù) 規(guī)模 約 5000平米 2萬(wàn)平米 客房數(shù) 79間 102間 96間 86間 標(biāo)間房面積 20多平米 標(biāo)間 25平米； 套間 50平米 約 30平米； 30余平米 配套 餐廳及芙蓉會(huì)館 宴會(huì)廳、餐廳、會(huì) 議廳、康體中心 大小宴會(huì)廳、會(huì)議 室、康樂(lè)中心 中西餐廳、大小會(huì)議 室、酒吧、康體中 心、 KTV 主要客群 商務(wù)客群和散客為 主 財(cái)政局所屬，以接 待會(huì)議為主 以接待會(huì)議兒旅游 團(tuán)居多 以接待商務(wù)會(huì)議和高 級(jí)旅游團(tuán)為主 入住率 約 5060%，夏天較 高 6070%，年底較高 7080%，有高管長(zhǎng) 期包房 年入住率 6070% 名稱(chēng) 項(xiàng)目 ? 昌平酒店一覽表 77 ? 小結(jié) ? 昌平區(qū)一共有 4家星級(jí)酒店，級(jí)別呈遞級(jí)差異，數(shù)量不多，彼此之間有自己的客群， 不存在強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 昌平區(qū)中心只有一家二星級(jí)酒店，競(jìng)爭(zhēng)較弱，級(jí)別有待提高； 高檔酒店市場(chǎng)只有二家，以大昌平區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展而言，具有市場(chǎng)空間； 抓住商務(wù)客戶(hù)和旅游團(tuán)體，擁有完善配套和良好環(huán)境的酒店較受歡迎。 ? 另外，有部分昌平區(qū)高收入群 (如科技園的高官、經(jīng)理人和大學(xué)園區(qū)的富家學(xué)生 )在酒店包房長(zhǎng) 期居住，作為在昌平的暫居居所。 ? 從公司經(jīng)營(yíng)和形象方面考慮，高星級(jí)的選擇有利于形成區(qū)域酒店市場(chǎng)的主力地位，以星級(jí) 和項(xiàng)目區(qū)域地段形成項(xiàng)目酒店的競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)。 (七 ) 酒店差異化經(jīng)營(yíng) 88 項(xiàng)目公寓定位 四、公寓定位 ? 本項(xiàng)目位于昌平區(qū)中心，商業(yè)繁華地帶，地理位置非常突出； ? 項(xiàng)目功能定位于復(fù)合型商住建筑群，建成后將成為昌平區(qū)地標(biāo)性建筑和高端物業(yè)形象代表； ? 項(xiàng)目除大型商業(yè)外，還包括四星級(jí)商務(wù)酒店。 (五 )項(xiàng)目公寓定位 91 四、公寓定位 前述市場(chǎng)分析得出：公寓主力熱銷(xiāo)戶(hù)型集中在 80~130平米之間，二居和小三居最受歡迎。 ? 一居戶(hù)型 (八 )平面示意 96 空間靈活機(jī)動(dòng)，居住可辦公。 項(xiàng)目啟動(dòng)首要考慮安全性，建議實(shí)用性戶(hù)型開(kāi)發(fā)。 兩梯兩戶(hù)，滿(mǎn)足戶(hù)型面積要求，樓體通透性實(shí)現(xiàn)必然引起公攤比例高的問(wèn)題 兩梯三戶(hù)，擴(kuò)大樓層平面，增加小兩居產(chǎn)品，解決得房率損失問(wèn)題，豐富產(chǎn)品線(xiàn)，保證通透兩居三居實(shí)現(xiàn)。 ? 在大戶(hù)型處理上，有兩個(gè)要點(diǎn)。 111 戶(hù)型借鑒 134平米三室兩廳兩衛(wèi)，多附加值與高舒適性，通透性良好 ?明廚設(shè)計(jì)，保證采光與及時(shí)通風(fēng) ?主臥通過(guò)推拉門(mén)連接大面積陽(yáng)臺(tái)，保證起居生活的舒適性，同時(shí)與空調(diào)機(jī)位的連接方便裝卸 ?次臥飄窗設(shè)計(jì)，增加面積附加值 ?廚房與餐廳通過(guò)推拉門(mén)連接，減少空間浪費(fèi) ?拐角陽(yáng)臺(tái)，增加采光面與觀(guān)景面，雙層陽(yáng)臺(tái)的人性設(shè)計(jì)，起到多層隔離作用 ?臥室飄窗設(shè)計(jì)，保證采光，增加附加值 ?明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證采光與通風(fēng) 112 戶(hù)型借鑒 135平米三室兩廳兩衛(wèi)，多附加值與舒適性的標(biāo)準(zhǔn)三居 ?廚房連接生活陽(yáng)臺(tái)，增加采光及實(shí)用性 ?入戶(hù)門(mén)方向?qū)蛷d自然形成對(duì)私密空間的分隔，易于形成獨(dú)立玄關(guān) ?通過(guò)起居陽(yáng)臺(tái)連接客廳與主臥，增加生活便利性 ?明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證采光 ?主臥明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證透氣性 ?次臥設(shè)計(jì)大面積飄窗，增加附加值 113 戶(hù)型借鑒 80㎡ 左右小兩居 ，東南朝向精裝產(chǎn)品，各空間俱全 ?客廳連接陽(yáng)臺(tái)，保證景觀(guān)與采光 ?明廚設(shè)計(jì)，增加采光及透氣性 ?主臥凸窗設(shè)計(jì)，形成 90176。 ，為觀(guān)景窗的設(shè)計(jì)提供了可能，這樣作會(huì)增加一點(diǎn)成本。達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目的觀(guān)景和休閑效果，又可作為區(qū)域和本項(xiàng)目商業(yè)的補(bǔ)充，達(dá)到項(xiàng)目商業(yè)的最大化，最優(yōu)化。 建筑與組團(tuán)景觀(guān)的包容 將建筑組團(tuán)充分利用起來(lái)，將其視為景觀(guān)的一部分，與道路、草坡、綠樹(shù)、花簇、硬質(zhì)鋪裝和建筑天際線(xiàn)構(gòu)成一組完整的小區(qū)景觀(guān)，所有景觀(guān)布置圍繞建筑使環(huán)境和建筑之間封閉與開(kāi)放、緊湊與松散、流動(dòng)與固定、平面與垂直關(guān)系趨向和諧