【文章內容簡介】 納 500人餐廳，康體設施 13 昆泰大酒店 京昌高速路回龍觀出口東北側２００米處 4星 124 580 國際標準的室內陽光網球館、游泳館及保齡、健身、桑拿、臺球、乒乓球、沙壺球、棋牌室、歌舞廳、 KTV包間，宴會廳，會議設施 酒店的定位依據 38 昌平區(qū)域酒店業(yè)市場總結 ： ? 大多數高檔酒店集中在旅游景點附近、缺乏成熟的生活配套、面臨著嚴峻的老化問題，根據我們的調查，目前四星級以上酒店在區(qū)域還不多，隨著新城的不斷發(fā)展，需要四星級的商務酒店來完善區(qū)域商務功能。 ? 現在消費者對 5星級酒店有追求，但其高貴的價格的價格使消費者難以接受的。相應而言，四星級酒店以其優(yōu)質的服務，相對低廉的價格，引起消費者的青睞。鑒于這一市場趨勢，四星級酒店將有著廣闊的市場空間。 ? 近年來外地來京游客逐年遞增，京北旅游持續(xù)升溫，這一趨勢也決定著趨于酒店業(yè)將有著廣闊的市場空間。 39 二、商業(yè)主題定位 （一）商業(yè)主題 社區(qū)型情調步行街，時尚動感街區(qū) （裙樓賣場 +情調街區(qū)格局） 關鍵詞： 精品 突顯項目檔次，營造昌平地標，建筑的精品和環(huán)境的精品 時尚 項目定位于昌平的中高端人群，品質時尚，迎合區(qū)域主力年輕消費客群的需求特色。 活力 項目特色化地引入了動感、時尚的活力無素，展示項目商業(yè)特色，營造競爭差異化優(yōu)勢 40 （二）業(yè)態(tài)類型及布局 業(yè)態(tài)類型及布局建議： 二、商業(yè)定位 業(yè)態(tài)類型及布局建議 樓層 業(yè)態(tài)類型 四層 影院、休閑健身中心 三層 美食廣場、數碼娛樂城 二層 精品商業(yè)街 一層 地下一層 超市 41 （三）各業(yè)態(tài)定位建議 超市 二、商業(yè)定位 1）規(guī)模確定 ? 昌平現有超市市場分析 ? 布局分析 昌平現有超市主要分布在以鼓樓南北街和政府街、府學路構成的十字線上，由于昌平衛(wèi)星城城區(qū)范圍有限，因此超市的布局相對較為集中； 42 二、商業(yè)定位 ? 昌平現有超市市場分析 ? 規(guī)模分析 昌平現有的品牌連鎖超市，營業(yè)面積大多為 1000～ 2500平米左右，最大一般不超過3500平米。 超市 位臵 營業(yè)面積 泰樂福第八分店 西關三角地 5號 約 3500平米 京北美廉美超市 政府街 16號 正在裝修，裝修后規(guī)模不詳 美廉美超市 府學路，國泰百貨西側 約 2500平米 物美超市 鼓樓西街 1號 約 2022平米 新世紀超市 鼓樓南街，新世紀商城一層 約 1000余平米 華普超市陽光店 府學路，陽光商廈一層 約 1500平米 昌平主要超市規(guī)模一覽： 43 二、商業(yè)定位 ? 昌平現有超市市場分析 ? 現有品牌分析 目前昌平市場上已有的超市主要為內資品牌，如美廉美、物美、泰樂福、華普、小白羊、世紀聯華等，符合“內資品牌近年向郊區(qū)拓展的戰(zhàn)略布局 ”、以及“內資品牌超市進入北京遠郊區(qū)縣的步伐明顯快于外資品牌超市 ”的普遍戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)律，同時也表明，租金高、郊區(qū)客流量達不到相應的規(guī)模水平和進貨商品成本偏高是外資超市尚未進入北京遠郊區(qū)縣的主要原因。 因此，現階段昌平這樣的衛(wèi)星城，仍是內資知名品牌連鎖超市重點考慮的發(fā)展區(qū)域。 ? 經營狀況分析 據現場實地調查，昌平主要超市的人流量都比較大，提袋率很高，尤其是節(jié)假日及周末， 表明經營狀況均較好。同時，隨著人均可支配收入的逐年上升，昌平人越來越接受價廉物美的超市購物習慣。 44 二、商業(yè)定位 ? 超市經營商家需求 經營商家 超市類型 營業(yè)面積要求 其他選址要求 物美 綜合超市 單層 1500－ 6000平米 臨交通主動線交匯處； 以半徑 2萬戶居民為宜； 物業(yè)不超過 2層，以 1層為佳，賣場以方形最好。 華潤萬家 綜合超市 4000－ 6000平米 一級城市若干居民區(qū)的中心地帶、二級城市中區(qū)域性商業(yè)中心和居民區(qū)、三級城市或重要城市的中心商業(yè)區(qū)內發(fā)展。 蘇果 大型社區(qū)店 5000平米左右 貼近社區(qū)，周邊有穩(wěn)定的居民量。 樂購 小型社區(qū)大賣 場 3500－ 5000平米 位于商業(yè)核心地點 興萬家 社區(qū)型綜合超 市 2022－ 6000平米 單層不少于 2022平米，樓層數不超過 2層； 層高以 5米為宜，凈高不低于 ，柱間距以 8米 *8米為宜，物業(yè)縱深要求以 3040米為佳； 消費者步行到達店址所需時間在 20分種以內的商圈范圍，商圈內具有固定住所的常住人口及潛在增長人口總數要求在 58萬人，且周邊人口具有一定的增長趨勢； 聯華 標準超市 1000－ 5000平米 中心城區(qū)的商業(yè)中心 上圖可以看出，國內知名品牌連鎖超市的選址面積范圍從 1000－ 6000平米不等，但綜合超市多集中在該范圍的上限區(qū)間，即 3000－ 6000平米之間，說明該規(guī)模是相對合適的一個面積區(qū)間。 國內部分品牌連鎖超市選址要求 45 二、商業(yè)定位 ? 本項目超市規(guī)模確定 ? 原則一： 本項目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商業(yè)，因昌平市場本身商業(yè)容量已經具有很高的飽和度，所以本項目超市也同樣帶有侵略市場、搶占市場主力客群的性質，打造現有超市的升級版。因此，要在昌平現有超市規(guī)模上適當增加，以入住超市的品牌和超市競爭的關鍵要素規(guī)模效應增強自身的競爭力。 ? 原則二： 知名品牌連鎖超市的選址要求； ? 原則三： 建筑內部空間結構的條件限制，本項目最適合地下一層做超市，而單層面積也是影響超市規(guī)模的重要因素。 綜上所述，本項目超市建筑面積建議為： 5000 ～ 6000平米 46 二、商業(yè)定位 2）業(yè)態(tài)形式示意 47 3）超市布局建議 地下一層商業(yè) 分析： ? 超市主要以品牌、規(guī)模和價格取勝，并要求具備良好的便利可達性，因而地下一層可有效的滿足這一需求； ? 超市因其頻繁而大量的進出貨需求，必然要求具備相對便利的商品進出通道，因而普遍要求與地面之間具備最便捷的商業(yè)通道，所以地下一層既可有效滿足這一需求，又可有效規(guī)避一層商業(yè)空間商業(yè)價值的缺失，通過地下一層超市的人流吸引和帶動作用強化最有價值的地上一二層的商業(yè)價值的提升和實現； ? 品牌超市對布點選擇的要求。 48 ? 原則一： 商業(yè)街位于商業(yè)價值最高的地上 2層，同時也是項目快速回收資金的重要渠道，因此商業(yè)街的規(guī)?？梢赃m當增大； ? 原則二： 其他業(yè)態(tài)與商業(yè)街形成良性互動，超市、美食廣場、數碼娛樂城、影院和健身中心都可以為商業(yè)街帶來很高的人氣和商業(yè)氛圍，因此適當增大商業(yè)街的規(guī)模，可以形成強有力的核心磁場； ? 原則三： 本項目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商業(yè)，因此商業(yè)街部分也具有侵略市場、搶占市場主力客群的性質； ? 原則四： 建筑內部空間結構的條件限制，本項目最適合地上一二層做商業(yè)街，因此可建設面積也是影響商業(yè)街規(guī)模的重要因素。 綜上所述，結合項目功能業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)空間的結構要求，本項目商業(yè)街建筑面積建議為： 9000 ～ 10000平米左右 二、商業(yè)定位 社區(qū)型情調步行商業(yè)街 1）規(guī)模確定 49 二、商業(yè)定位 2）空間多適性建議 —— 商業(yè)街的建筑靈活性 本項目商業(yè)價值最高的地上 2層按照商業(yè)街形式來考慮，即商業(yè)街以店鋪形式出售，檔次控制在昌平目前所能接受的檔次范圍內，抓住昌平主力消費客群。無論從資金回收、商業(yè)氛圍營造等角度考慮，這都將是一個合理的方案。 另外，考慮業(yè)主招商的靈活性，建議建筑內部空間采用靈活的設計手法，不僅可以通過內部分割形成商業(yè)街店鋪對外租售，也可以直接利用大面積的通透空間，為招商百貨店、大賣場等業(yè)態(tài)留出靈活空間。 50 二、商業(yè)定位 3）業(yè)態(tài)形式示意 中庭空間是本項目商業(yè)街內部空間最大的特色和亮點，使顧客能夠自由的上下，豐富購物流線； 利用中庭形成的內部空間，即可以分割成特色獨立店鋪，也可以通透開敞，為百貨、大賣場等進駐留足建筑空間的靈活性。 51 二、商業(yè)定位 利用中庭設臵商業(yè)攤點及休憩設施，給人親切隨意的購物感覺，并且有效增加商業(yè)經營面積。 52 美食廣場是本項目不可缺少的業(yè)態(tài)之一，并且可以與其他業(yè)態(tài)形成良好互動，是聚集人氣，提升商業(yè)價值的亮點之一。要做到內部環(huán)境中高檔、價位中低檔的區(qū)域消費力特征要求，以各種不同風味的中西式快餐為主，品種齊全的特色美食城； ? 供應： 昌平目前市場上只有國泰百貨頂層有一家較成規(guī)模的美食廣場，營業(yè)面積約 1000多平米，經營效果較好，客群多為周邊高校學生及到商場購物的年輕工薪一族； ? 原則 ：美食廣場需要達到一定的規(guī)模才能更好的起到聚集作用； 綜上所述，結合區(qū)域市場主力商家美食廣場的普遍選擇和項目建筑空間的布局特點，本項目美食廣場建筑面積建議為： 2022 ～ 3000平米 美食廣場 1）規(guī)模確定 二、商業(yè)定位 53 二、商業(yè)定位 國泰百貨頂層美食廣場：規(guī)模較小，環(huán)境一般。 54 本項目的美食廣場，一定要在內部環(huán)境及規(guī)模品種上營造自己的特色競爭力，與市場現有水平拉開差距，同時依然遵循中低價位的原則，抓住昌平年輕主力消費群。 2）業(yè)態(tài)形式示意 二、商業(yè)定位 55 3）美食廣場布局建議 地上三層商業(yè) 分析： ? 美食廣場的目標客戶具有極強的消費目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應該有效利用其特征強化對集中商業(yè)客流的垂直帶動效應，提升高層商業(yè)的商業(yè)價值； ? 針對項目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，美食廣場布店三層商業(yè)，即可有效帶動一二層商業(yè)人流的上行，提升整個商業(yè)的價值，也可有效的與四層目的性消費商業(yè)功能業(yè)態(tài)的結合，作為配套型商業(yè)功能滿足其需求特征，從而提升其吸引力和競爭力。 56 ? 功能： 數碼娛樂城包含電子游戲、互動游戲、網吧等功能，提供游戲、音樂、網絡、飲料和簡單食物等，面向的客戶群年齡跨度較大，既有中小學生、高校學生，也有工薪一族的成年人。 ? 供應： 昌平目前還沒有成規(guī)模的數碼娛樂城，多是小面積的網吧、游戲廳等，主要針對的是學生客群，經營狀況較好，因此此功能業(yè)態(tài)是本項目的一個典型特色商業(yè)功能業(yè)態(tài)的引入，符合區(qū)域市場主力可群的需求特征，可有效強化項目對年輕客群的吸引力。 ? 需求： 昌平衛(wèi)星城高校人口接近 4萬人，高校的進駐，不僅為昌平的經濟發(fā)展積聚了人氣，同時也刺激了學校周邊餐飲服務、文化娛樂、購物休閑等行業(yè)的迅速發(fā)展。再加上當地的中小學生、年輕工薪族等，這一業(yè)態(tài)存在著相當大的市場發(fā)展空間。 結合行業(yè)典型商家的普遍規(guī)模選擇和項目商業(yè)空間結構的特征，本項目數碼娛樂城規(guī)模建議為： 2022 ～ 3000平米 數碼娛樂城 1）功能及規(guī)模確定 二、商業(yè)定位 57 數碼娛樂城既是本項目的特色業(yè)態(tài)，強化項目的形象特質和差異化優(yōu)勢，同時也非常迎合區(qū)域市場以年輕人為主的消費群體的特征，凸現項目時尚動感的主題特色。此外，在目前的區(qū)域商圈中，這一業(yè)態(tài)屬于相對空缺，市場經營空間相對較好。 2）業(yè)態(tài)形式示意 二、商業(yè)定位 58 2）業(yè)態(tài)形式示意 二、商業(yè)定位 各種交互式游戲是其主要的娛樂形式 59 3）數碼娛樂布局建議 地上三層商業(yè) 分析： ? 數碼娛樂的目標客戶具有極強的消費目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應該有效利用其特征強化對集中商業(yè)客流的垂直帶動效應，提升高層商業(yè)的商業(yè)價值； ? 針對項目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，數碼娛樂應該與項目電影院形成上下一體，兩大功能業(yè)態(tài)的客群既具有高度的統(tǒng)一性，而且其經營時間的要求都強調對其獨立通道的滿足，從而滿足其經營的特色需要，所以將其布局與三層，與四層電影院上下結合。 60 ? 功能 ：休閑健身中心是項目的又一特色業(yè)態(tài)，包含器械、動感單車、瑜珈、各種健身操、美容、美體、舍賓等，不僅體現了本項目時尚活力的調性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升項目的檔次，并與項目高星級酒店形成配套性優(yōu)勢。 ? 供應： 目前昌平市場上此類專業(yè)店數量少、規(guī)模小、設施相對陳舊且服務內容相對單一，而這些專業(yè)店的經營狀況多呈上升趨勢； ? 需求： 2022年，居民鍛煉健身、外出旅游等文化娛樂服務支出 ，同比增長 %；文化娛樂用品支出 ，同比增長 %。這表明，隨著居民收入水平的提高、生活觀念的轉變，越來越多的人開始關注健身美體等，尤其在經濟快速增長的城市，這一需求的增長速度相當快。同時，昌平也存在著大量的高收入人群， 2022年，昌平高收入戶的人均可支配收入達 30350元。這都表明，這一業(yè)態(tài)存在著相當大的市場空間。 休閑健身中心 1）功能及規(guī)模確定 二、商業(yè)定位 61 ? 知名連鎖健身俱樂部品牌商家需求： 二、商業(yè)定位 經營商家 需求面積 英派斯健身俱樂部 2022－ 5000平米