【正文】 市向東發(fā)展規(guī)劃區(qū)范圍一共 226平方公里，其中外環(huán)路以內(nèi)為 76平方公里，外環(huán)路以外為 150平方公里，范圍是西至沙河成仁公路，南至三環(huán)路成龍路南側(cè)控制界，東至龍泉驛東側(cè)成環(huán)路，北至成南高速公路。規(guī)劃面積 76平方公里，規(guī)劃人口 定位以生活居住、休閑旅游、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)分區(qū)總體結(jié)構(gòu)包括一個(gè)副中 心、一個(gè)片區(qū)中心、六個(gè)片區(qū)、十五個(gè)居住區(qū)，五縱五橫的干道系統(tǒng)核心核心區(qū)規(guī)劃面積 ，是集辦公、綜合性商業(yè)服務(wù)、大型金融設(shè)施等為一體的綜合性服務(wù)中心、交通狀況城市向東發(fā)展，依托“四橫三縱”的干線系統(tǒng)。四條放射線分別為成渝高速路、益州大道（老成渝路） 、萬方大道（成都——洛帶公路）及規(guī)劃的龍興大道（成都—龍泉驛交通主干道） 。通過四條放射線的建設(shè)使東部片區(qū)與中心城市緊密聯(lián)系起來。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路） “三縱”的建設(shè)又使得東部片區(qū)與我市的各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。、投資潛力竹島置地第 20 頁 共 79 頁目前城東各個(gè)片區(qū)房價(jià)差距較大。一環(huán)至二環(huán)間九眼橋片區(qū)樓盤售價(jià)在 3600—㎡之間。少數(shù)高品質(zhì)樓盤售價(jià)達(dá)到 5500元/㎡以上；二環(huán)至三環(huán)目前售價(jià)在 —㎡之間。三環(huán)外十陵片區(qū)房價(jià)在 1800—㎡之間，雖然房價(jià)穩(wěn)中有升，但比起其它同級(jí)區(qū)域，差距十分明顯。城東部分地區(qū)與城西房價(jià)相差已不大，部分地區(qū)房價(jià)還有很大的上升空間。城東作為成都市政府著力打造的生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的區(qū)域，城東樓市具有較好的投資潛力。第二節(jié)、城東代表性樓盤簡析城東代表性電梯公寓簡析、東方新城項(xiàng)目地址：海椒市街蓮花北路 1號(hào)總戶數(shù)：863 戶（住宅 591戶，商業(yè) 272戶）總占地面積：近 40畝總建筑面積：約 77000余㎡車位：380 個(gè)容積率：3綠化率：%樓盤形態(tài)：3 幢小高層戶型區(qū)間：項(xiàng)目定位：項(xiàng)目價(jià)格：均價(jià) 3700元/㎡銷售電話：簡述：該項(xiàng)目臨近蓮花社區(qū)，位于海椒市街，東大街口，交通方便，居住環(huán)境成熟，東大街的商業(yè)氛圍也在積極改善中，整個(gè)樓盤集住宅、商業(yè)、辦公于一體，多種形態(tài)并存難免會(huì)影響形成良好的居住氛圍。、康郡竹島置地第 21 頁 共 79 頁項(xiàng)目地址：二環(huán)路側(cè)新沙河?xùn)|籬翠湖景點(diǎn)旁開發(fā)商：成都東方名園房地產(chǎn)有限公司總戶數(shù)：約 1150戶總占地面積：約 200畝總建筑面積：約 21萬余㎡車位：380 個(gè)容積率：綠化率：32%樓盤形態(tài)：聯(lián)排別墅、疊拼別墅、板式小高層戶型區(qū)間：小高層 75—225㎡項(xiàng)目價(jià)格：：小高層均價(jià) 3700元/㎡簡述：整個(gè)小區(qū)由別墅和小高層公寓組成，緊臨整治完成的沙河，外部環(huán)境不錯(cuò)，小區(qū)內(nèi)部景觀分為幾大組團(tuán)，樓盤的整體品質(zhì)不錯(cuò)，目前的生活配套還需依托金象社區(qū)的成熟配套。、青房云上項(xiàng)目地址：二環(huán)路外，錦華路 開發(fā)商：成都青年房產(chǎn)總戶數(shù)：425 戶總占地面積：約 130畝總建筑面積：約 61000㎡車位：1：容積率：不詳綠化率：30%樓盤形態(tài)：高層項(xiàng)目均價(jià)：3800 元/㎡簡述：由高層電梯公寓組成，建筑密度僅為 20%左右，戶型建筑設(shè)計(jì)采用兩梯四戶式一梯三戶。戶型設(shè)計(jì)緊湊、實(shí)用。項(xiàng)目附近就是成仁路公交站，交通比較方便，配套相對(duì)成熟。 、海棠名居 3期竹島置地第 22 頁 共 79 頁項(xiàng)目地址：二環(huán)路東三段沙板橋路開發(fā)商：成都寶泰實(shí)業(yè)有限公司 總戶數(shù)：430 戶總建筑面積：47000㎡車位：380 個(gè)容積率：綠化率：35%樓盤形態(tài)：多層、小高層戶型區(qū)間： ㎡項(xiàng)目價(jià)格：3200—3700 元/㎡簡述：地處二環(huán)路外，沙板橋路，位于沙河改造風(fēng)景區(qū)內(nèi)，整個(gè)項(xiàng)目分三期開發(fā)，前兩期已交房入住，小區(qū)的物業(yè)管理和環(huán)境都不錯(cuò)，樓盤周邊分布有紅旗超市、銀行、各式餐飲，生活比較方便。 、蜀都花園 5期項(xiàng)目地址：水碾河路 14 號(hào)開發(fā)商：成都華盛實(shí)業(yè)有限公司 總戶數(shù)：約 2370 戶，五期 420 戶總占地面積：約 156畝總建筑面積：約 30 萬㎡左右車位：1200 個(gè)容積率：綠化率：％樓盤形態(tài)：多層、小高層戶型區(qū)間：30222㎡項(xiàng)目價(jià)格：均價(jià) 4200元/㎡簡述：小區(qū)內(nèi)建有 3000㎡豪華會(huì)所、3000㎡幼兒園、中心音樂廣場、室內(nèi)恒溫游泳池、網(wǎng)球場等設(shè)施； 擁有大型水景、坡式綠地；配套商業(yè)56000㎡，其中引入著名超市家樂福，并有銀行、證券、商務(wù)中心、郵政電信、電臺(tái)、電視臺(tái)等多家機(jī)構(gòu)入駐。 竹島置地第 23 頁 共 79 頁成都代表性高檔電梯公寓樓盤簡析項(xiàng) 目 名 稱 項(xiàng) 目 地 址 開 發(fā) 商 規(guī) 模 規(guī) 劃 指 標(biāo) 均 價(jià) / ㎡ 推 出 時(shí) 間粼 江 峰 閣順 江 路 18號(hào)吉 寶 置 業(yè)占 地 61畝 ；建 面 19萬 ㎡總 戶 數(shù) 1143綠 化 率 %容 積 率 6500元 中 海 格 林威 治 城望 江 路 1號(hào) 中 海 興 業(yè)占 地 :60000 ㎡建 面 :約 20萬 ㎡其 中 住 宅 14萬㎡ 總 戶 數(shù) 1172綠 化 率 36%容 積 率 車 位 900多5400元 世 紀(jì) 朝 陽成 都 市 宏濟(jì) 新 路四 川 朝 陽 房地 產(chǎn)占 地 41633 ㎡建 面㎡總 戶 數(shù) 1480綠 化 率 30%車 位 9003850元 萬 科 金 色家 園一 環(huán) 路 北四 段成 都 萬 科占 地 ㎡建 面 ㎡總 戶 數(shù) 740綠 化 率 %容 積 率 車 位 1:4800元 世 紀(jì) 城 南 延 線 東新 國 際 會(huì) 展中 心 有 限 公 司占 地 400畝 ；建 面 40萬 ㎡總 戶 數(shù) 2022綠 化 率 37%容 積 率 車 位 1:5500元?jiǎng)P 萊 帝 景人 民 南 路四 段成 都 凱 萊 物業(yè) 發(fā) 展 有 限公 司占 地 30畝建 面 10萬 ㎡總 戶 數(shù) 492綠 化 率 51%容 積 率 車 位 4025960元 上 海 花 園神 仙 樹 南路 39號(hào)上 房 集 團(tuán)占 地 :87畝建 面 :14萬 ㎡總 戶 數(shù) :744綠 地 率 :%車 位 1:15000元底優(yōu) 品 道 光 華 大 道 博 瑞 集 團(tuán)占 地 400畝建 面 40萬 ㎡綠 化 率 37%容 積 率 4680元 竹島置地第 24 頁 共 79 頁總 戶 數(shù) 2022 車 位 1:新 里 維 多利 亞神 仙 樹 南 路 上 海 綠 地 集 團(tuán)占 地 181畝建 面 23萬 ㎡總 戶 數(shù) 1000綠 化 率 35%容 積 率 車 位 9374500元 (一期)麗 景 華 庭青 羊 大 道龍 騰 路成 都 創(chuàng) 業(yè) 實(shí) 業(yè)建 面 15萬 ㎡總 戶 數(shù) 1500綠 化 率 40%容 積 率 車 位 7004100元 融 城 理 想高 新 區(qū) 成都 職 業(yè) 技術(shù) 學(xué) 院 北 側(cè)南 興 實(shí) 業(yè)占 地 170畝建 面 20萬 ㎡總 戶 數(shù) 757綠 化 率 35%容 積 率 車 位 9373800元 御 府 花 都南 部 新 區(qū)天 府 大 道 東藍(lán) 光 和 駿占 地 65畝建 面 135920㎡總 戶 數(shù) 828綠 化 率 30%容 積 率 車 位 6003700元 麗 都 玉 園(A區(qū) )光 華 大 道西 三 環(huán) 西 側(cè)成 都 置 信占 地 ㎡建 面 ㎡總 戶 數(shù) 388綠 地 率 %容 積 率 車 位 1983500元 黌 門 公 館華 西 壩 黌門 街建 川 集 團(tuán) 中鐵 八 局總 占 地 面 積 ： 17畝總 建 筑 面 積 ：70000㎡容 積 率 ： 6綠 化 率 ： 25%總 戶 數(shù) ： 581車 位 ： 365個(gè)精裝清水優(yōu) 品 道 光 華 大 道 博 瑞 地 產(chǎn)總 占 地 面 積 :400畝總 建 筑 面 積 ： 40萬 ㎡總 戶 數(shù) ： 2022綠 化 率 ： 37%容 積 率 ： 車 位 ： 1: 鷺 島 國 際社 區(qū)外 雙 楠 逸都 路 外騰 王 閣 地 產(chǎn)總 占 地 面 積 ：422畝總 建 筑 面 積 ： 75萬 ㎡容 積 率 ： 綠 化 率 ： %總 戶 數(shù) ： 4300車 位 ： 554個(gè)精裝水晶國際公寓：精裝酒店竹島置地第 25 頁 共 79 頁式公寓：竹島置地第 26 頁 共 79 頁第三章 成都市高端住宅及商業(yè)地產(chǎn)市場分析第一節(jié)、成都市高檔住宅市場分析2022 年上半年成都市高檔住宅（3600 元/㎡以上）銷售情況2022年 上 半 年 成 都 市 區(qū) 銷 售 住 宅 價(jià) 格 分 布% %%%%0204060801001800以 下 18002700 27003600 36005000 5000以 上單 位 ： 萬 平 方 米%%%%%%%%%%銷 售 面 積 同 比 增 幅以上數(shù)據(jù)來源于成都市房管局 從上圖可以看出，2022 年上半年市區(qū)價(jià)格在 3600 元/㎡以下的住宅銷售面積同比大幅下降；而價(jià)格在 3600 元/㎡以上住宅銷售面積呈高速增長之勢(shì)。銷售額住宅中，價(jià)格主要分布在 2700—3600 元/㎡及 3600—5000 元 /㎡，二者分別占住宅總銷售面積的 %和 37%。價(jià)格在 3600 元—5000 元的高檔住宅共銷售 萬平方米，同比增長 %；價(jià)格在 5000 元/平方米以上的高檔住宅銷售 萬平方米，同比增長%，占 2022 年上半年住宅銷售總量的 %，其中銷售價(jià)格在 5000 元/ ㎡以上的別墅銷售面積為 萬平方米（累計(jì) 56 套） ，占該價(jià)格區(qū)間銷售住宅面積的%。竹島置地第 27 頁 共 79 頁2022年 上 半 年 成 都 市 區(qū) 住 宅 銷 售 價(jià) 格 分 布36005000%5000以 上%1800以 下%18002700%27003600%成都樓市步入高檔階段近幾年來，成都房地產(chǎn)市場上高價(jià)房的市場份額明顯增加，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯地向高檔住宅市場過渡的形態(tài)。據(jù)成都市房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，2022 年高價(jià)位住宅僅占所有住宅銷售的 %，而 2022 年一季度就達(dá)到了 %，比重上升了 個(gè)百分點(diǎn)。雖然高價(jià)房并不代表就是高檔房，但通過近幾年的住宅產(chǎn)品變化趨勢(shì)發(fā)現(xiàn)：高價(jià)同時(shí)帶來了更多相應(yīng)的高檔住宅特征。高檔住宅市場價(jià)格提升速度快前兩年，3000—4000 元/㎡已是成都高檔住宅的高價(jià)。但經(jīng)過 2022 年、2022 年，高檔住宅的價(jià)格已經(jīng)有了普遍的大范圍拉升，這反映在三個(gè)方面：一是區(qū)域價(jià)格升值效應(yīng)明顯，各高檔住宅板塊在近一年來普遍經(jīng)歷了較大幅度的價(jià)格提升，如城南副中心、神仙樹、金沙、望江片區(qū)、塔子山、城東副中心等等，有的區(qū)域升幅超過兩千元；二是成都高檔住宅的頂價(jià)不斷被打破：中海格林威治城的均價(jià) 5400 元/㎡、優(yōu)品道售價(jià) 5600 元/㎡、嶙江峰閣均價(jià) 6000 元/㎡、而鷺島國際社區(qū)的水晶國際公寓價(jià)格達(dá)到7500 元/㎡；三是超大規(guī)模高檔住宅社區(qū)的出現(xiàn)對(duì)整個(gè)住宅市場價(jià)格的快速拉升帶來較大影響。城南副中心的世紀(jì)城占地 1500 畝，總建筑面積約 150 萬㎡，其中住宅約100 萬㎡。其推出一期的住宅約 1300 套，卻引來超過 3000 多人的熱烈追捧（排號(hào)） ，價(jià)格由最初的約 4600 元/㎡快速攀升到現(xiàn)在約 5200 元/ ㎡，且還有進(jìn)一步上漲的可能；竹島置地第 28 頁 共 79 頁同處城南的和記黃埔“南地王”項(xiàng)目占地約 1036 畝，計(jì)劃明年推出，據(jù)相關(guān)因素估算，估計(jì)總體均價(jià)不會(huì)低于 5500 元/㎡；城西中海國際社區(qū)（ 1811 畝）今年下半年時(shí)價(jià)格已突破 5000 元/㎡，鷺島國際社區(qū)為 4500 元/㎡，最高價(jià)突破了 7700 元/㎡。成都高檔住宅的高價(jià)不斷被突破、實(shí)際上是在不斷嘗試考驗(yàn)著市場潛能，但通過各個(gè)樓盤不俗的銷售業(yè)績來看，高檔房在成都市場的接受能力很強(qiáng)。2022 年前三季度不同檔次住宅不同戶型區(qū)間上的價(jià)格平均環(huán)比漲幅60㎡以下 60—90㎡ 90—120㎡ 120—144㎡ 144㎡以上 總 體高質(zhì)樓盤 % % % % % %中質(zhì)樓盤 % % % % % %普通樓盤 % % % % % %銷售速度加快雖然高價(jià)房的價(jià)格不斷提升，但其總體的銷售速度卻非常快，首先是上市周期很短，有些盤開盤不到一周就清盤的現(xiàn)象都有，排隊(duì)現(xiàn)象普遍。通過對(duì)二十多個(gè)高檔房的銷售速度進(jìn)行考察發(fā)現(xiàn)，與前幾年比，高價(jià)房的銷售速度在加快。潛在高檔住宅供應(yīng)量還應(yīng)增加隨著成都市政府對(duì)大塊土地的包裝整