【正文】 是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，比較容易得開(kāi)發(fā)區(qū)政府的大力支持與認(rèn)可，有助于提高企業(yè)的知名度與品牌美譽(yù)度。以不同于其他項(xiàng)目大戶型高價(jià)位的定位提高建業(yè)的品牌美譽(yù)度，也是實(shí)現(xiàn)胡總“讓河南人民都住上好房子”的企業(yè)承諾，而不再僅僅是給富裕階層蓋房子。（6）目前市場(chǎng)上中小型戶型社區(qū)還不多，我們快速進(jìn)入可以在實(shí)現(xiàn)與其他項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。（7）宗地三面臨市政重點(diǎn)道路，具有較大的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)潛力。劣勢(shì)（W）（1）在市民的認(rèn)知中，該宗地的位置稍微偏僻些，雖然未來(lái)規(guī)劃為高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的核心位置，但目前人氣還不是太足，項(xiàng)目前期公共配套的成熟度比較低，尤其是生活配套還不是很完備，需要一定的時(shí)間發(fā)展，市場(chǎng)需要進(jìn)一步的培植。（2）公交線路到達(dá)宗地的還比較少，如果定位為普通大眾造的好房子，市民出行交通方式需要在相距項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)加以考慮。機(jī)會(huì)（0）（1）目前市場(chǎng)上產(chǎn)品定位為中高檔建造質(zhì)量與中低價(jià)位、中小戶型的產(chǎn)品，適合普通市民購(gòu)買的社區(qū)還是一個(gè)市場(chǎng)空白，我們可以避免與市場(chǎng)上現(xiàn)有幾個(gè)大盤的直面競(jìng)爭(zhēng)。（2）新城區(qū)是政府城市化建設(shè)的重點(diǎn)發(fā)展方向，進(jìn)入新區(qū)發(fā)展符合政府對(duì)企業(yè)的期望；（3）我們有在高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)成功第一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，也積累了很大一批老業(yè)主和老客戶，培養(yǎng)了一大批忠誠(chéng)客戶，建業(yè)品質(zhì)已經(jīng)得到了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的認(rèn)可，所有這一切都有利于企業(yè)在X市場(chǎng)持續(xù)性發(fā)展。（4）高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和東區(qū)一樣是政府大力支持發(fā)展的區(qū)域，積極參與新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)不但能得到X市政府的大力支持，還可以得到開(kāi)發(fā)區(qū)政府的強(qiáng)力支持。威脅（T）本項(xiàng)目威脅主要來(lái)自外部政治風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，具體來(lái)自以下幾個(gè)方面：（1）新城區(qū)比較容易受到國(guó)家宏觀調(diào)控和政府領(lǐng)導(dǎo)換屆等因素的影響，在新區(qū)開(kāi)發(fā)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。（2）受政府財(cái)政收入和國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度尤其是市政配套等建設(shè)會(huì)存在著延緩的可能，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一個(gè)最直接的威脅。（3）位置處于開(kāi)發(fā)區(qū)的邊緣位置，雖然周邊已經(jīng)有很多土地處于開(kāi)發(fā)中，路網(wǎng)也已經(jīng)基本修建到位，但市場(chǎng)的認(rèn)知仍需要有一個(gè)過(guò)程。（4）眾多新樓盤近期入市，市場(chǎng)鏡子壓力較大，項(xiàng)目必須有較強(qiáng)的創(chuàng)新性，才能引起市場(chǎng)關(guān)注。規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析目前X房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已逐步激烈，年底到明年初有眾多新樓盤入市，而且體量巨大，未來(lái)一至兩年內(nèi)新入市的面積達(dá)到150萬(wàn)平米，且大部分規(guī)劃建設(shè)為高檔住宅，這就將進(jìn)一步加劇高檔住宅這一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。而且國(guó)家目前進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，國(guó)十五條兩個(gè)70%的實(shí)行也將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。針對(duì)這樣的市場(chǎng)情況，該地塊應(yīng)以建設(shè)中檔住宅為主，在保證高品質(zhì)的條件下主要進(jìn)攻中端市場(chǎng)，尤其是要考慮要以低總價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)進(jìn)攻市場(chǎng)的目的，以與目前市場(chǎng)上其他樓盤實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)如果能與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)在一定范圍內(nèi)對(duì)宗地原有規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)做一定調(diào)整（原規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)沒(méi)有商業(yè)，但如果我們能通過(guò)與政府相關(guān)部門的協(xié)調(diào)充分利用宗地三面臨形象大道的優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)商業(yè)房），就可以通過(guò)住宅產(chǎn)品與商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品的相互彌補(bǔ)大大降低項(xiàng)目的操作風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念目標(biāo)客戶群體構(gòu)成及消費(fèi)心態(tài)根據(jù)本宗地的素質(zhì)特點(diǎn)和對(duì)市場(chǎng)與客戶群體的深入分析，可以界定本項(xiàng)目的主力客戶群是市區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的個(gè)體工商戶、效益較好的企事業(yè)單位中基層員工及其他中等收入者，他們家庭收入在3000—6000元/月，具有較高的文化水平，對(duì)好的產(chǎn)品有較強(qiáng)的鑒別能力，向往有品質(zhì)的生活。概念定位根據(jù)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體構(gòu)成及消費(fèi)心態(tài)，可以確定本項(xiàng)目概念定位應(yīng)為X市具有區(qū)位、人文、景觀價(jià)值的中檔價(jià)位的高品質(zhì)人文住宅社區(qū)。產(chǎn)品定位以低密度多層、小高層住宅為主導(dǎo)的高品質(zhì)景觀社區(qū)，并考慮提高地塊的商業(yè)功能，突出產(chǎn)品檔次。功能定位以中檔中小型戶型為主，高檔大戶型為輔，為處于不同人生階段的社會(huì)精英人士打造一個(gè)具有高檔品質(zhì)的社區(qū)。地位定位在建業(yè)桂花居行業(yè)領(lǐng)袖地位的基礎(chǔ)上，把該項(xiàng)目的定位降低到中端，以為城市社會(huì)精英打造高品質(zhì)、高性價(jià)比的中檔高品位社區(qū)為項(xiàng)目行業(yè)定位，以引領(lǐng)城市新貴族的居住生活為行業(yè)地位定位。價(jià)格定位根據(jù)目標(biāo)客戶的調(diào)查以及宗地初步的成本估算，價(jià)格定位應(yīng)為中端，價(jià)格可初步定位在疊加復(fù)式2900元/平米、多層2200元/平米、小高層2350元/平米、兩層商業(yè)5000元/平米。銷售策略該項(xiàng)目由于整體開(kāi)發(fā)體量并不是很大，故而在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中可以實(shí)行一期開(kāi)發(fā)、集中銷售，以產(chǎn)品品質(zhì)取勝，占領(lǐng)中小戶型市場(chǎng)。價(jià)格策略由于開(kāi)發(fā)面積不大，因此在價(jià)格策略上，可以實(shí)行低開(kāi)高走，多批次小批量推出、頻繁提價(jià)的策略進(jìn)行，這樣可以制造項(xiàng)目熱銷的現(xiàn)象，給市場(chǎng)以緊迫感，最終也保證項(xiàng)目利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，為集團(tuán)的上市貢獻(xiàn)一定的業(yè)績(jī)。項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)與初步方案（一）設(shè)計(jì)原則市場(chǎng)至上：一切出發(fā)點(diǎn)基于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)、需求及市場(chǎng)接受程度之上。差異化：針對(duì)目前針對(duì)目前X市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的的現(xiàn)狀，尋找差異化，盡可能與目前已上市銷售的樓盤展開(kāi)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。超前、品質(zhì)：在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)戶型、景觀、風(fēng)格，做到適度超前、突出品質(zhì)，以實(shí)現(xiàn)以高品質(zhì)產(chǎn)品攻打中端市場(chǎng)、占領(lǐng)市場(chǎng)的戰(zhàn)略目的。經(jīng)濟(jì)性：設(shè)計(jì)過(guò)程中，在保證質(zhì)量要求的前提下要盡量降低成本，滿足集團(tuán)提出低成本要求。（二）產(chǎn)品類別以多層（六層以下）為主，部分點(diǎn)綴疊加別墅（聯(lián)排別墅）及景觀小高層（小高層比例可根據(jù)開(kāi)發(fā)、銷售情況再定）。主要戶型是三房為主，少量二房、四房、疊加復(fù)式（聯(lián)排別墅）；建議各戶型面積在考慮總價(jià)的情況下盡量微型化：兩房70—90平米、小三房在保證功能的前提下控制在90平米、四房120140平米、別墅在250—270平米。（三）總平面布局盡量考慮小區(qū)遠(yuǎn)距離景觀效果。突破傳統(tǒng)橫排布局，總規(guī)布局應(yīng)盡量豐富、靈活、錯(cuò)落有致；考慮到控制建筑成本、提高容積率、整合景觀用地面積等因素，應(yīng)在平面布局時(shí)，在不減少容積率的情況下，盡量減少建筑密度。考慮采光、觀景因素，建議樓體擺布均應(yīng)南北朝向，南北樓體高度采用由低到高布局，并前后錯(cuò)開(kāi)。道路規(guī)劃在進(jìn)入小區(qū)即實(shí)行人車分流，使車輛行駛對(duì)小區(qū)居民生活影響降到最低，樓體盡量考慮南北入戶等圍合式組團(tuán)設(shè)計(jì)，組團(tuán)分區(qū)分明，實(shí)現(xiàn)每棟樓的景觀均好性。另可考慮庭院式的建筑規(guī)劃與景觀布置，在市場(chǎng)推廣時(shí)也可因產(chǎn)品方面的創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)有效的市場(chǎng)傳播，加強(qiáng)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異性。（四）建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔、有質(zhì)感的新古典主義風(fēng)格，立面盡量滿足規(guī)劃要點(diǎn)中紅色坡屋頂構(gòu)造，古樸、大方要求。突出單元入口、頂部、窗、陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)隔板、道路、上下水道管道口、大門造型風(fēng)格等細(xì)部處理。（五）景觀景觀應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品特點(diǎn)體現(xiàn)精致、實(shí)用、藝術(shù)、文化品位，重視細(xì)部處理，注重景觀的整體性及可參與性。產(chǎn)品方案一：產(chǎn)品方案二：六、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間節(jié)點(diǎn)9月下旬獲取土地并進(jìn)行初步產(chǎn)品策劃及項(xiàng)目地位→10月底完成規(guī)劃設(shè)計(jì)→（同時(shí)開(kāi)始形象宣傳）→3月正式引爆市場(chǎng)并開(kāi)始認(rèn)籌→。七、投資收益測(cè)算見(jiàn)附表九、綜述本宗地面積不大，周邊居住環(huán)境較好；三面臨X高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)主要交通道路，交通條件極其便利；屬于X市未來(lái)幾年的居住開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。就地塊位置而言是X市土地市場(chǎng)上僅次于東區(qū)的住宅宗地。綜合該宗地現(xiàn)場(chǎng)勘踏情況分析，該地塊雖然目前周邊交通情況及基礎(chǔ)設(shè)施情況還未到位，但隨著開(kāi)發(fā)區(qū)1513工程的逐步開(kāi)展，中華大道及黃河大道的逐步開(kāi)通及安彩小區(qū)、企業(yè)家公寓、安鋼小區(qū)的交房入住，宗地周邊將形成較為成熟的居住環(huán)境。目前該地塊起拍價(jià)為4000萬(wàn)元，和東區(qū)70萬(wàn)/畝左右的地價(jià)相比較低，隨著X城市的東移南擴(kuò)，該地塊周遍將形成新的居住區(qū)，目前在高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的整理規(guī)劃中，地塊西側(cè)800米規(guī)劃建設(shè)為X市的副城市中心區(qū)，規(guī)劃建設(shè)有賓館、大型商場(chǎng)、寫字樓、高檔公寓、醫(yī)院等設(shè)施。綜合以上分析，該地塊具有較大的開(kāi)發(fā)價(jià)值，X公司建議參與該地塊的竟買。26