【正文】 三月 21三月 2123:37:2223:37:22March 23, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 三月 2111:37 下午 三月 2123:37March 23, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/3/23 23:37:2123:37:2123 March 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。世航之窗商業(yè)定位世航之窗商業(yè)定位靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 建議主通道寬度 4米。經(jīng)營(yíng)方式建議經(jīng)營(yíng)方式建議世航之窗商業(yè)定位PART 5 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 鋪位分割 1F業(yè)態(tài)落位1. 面積建議： 3060㎡ /100300㎡2. 云港路沿線商業(yè)價(jià)值較高，應(yīng)設(shè)定主流消費(fèi)業(yè)態(tài)： 餐飲、便利店、通訊等業(yè)態(tài) ；東側(cè)商場(chǎng)入口屬性決定，可做餐飲、便利店等基本商業(yè)配套；3. 商場(chǎng)內(nèi)部空間，建議做 專業(yè)辦公市場(chǎng) ，可設(shè)定： 打印復(fù)印、辦公用品、電子商務(wù)用品，電子辦公用品維修、保險(xiǎn)柜專賣 等相關(guān)業(yè)態(tài)；4. 云港路兩端頭角部位置，可設(shè)置大面積商鋪（ 100300㎡），后期可統(tǒng)一招商，引進(jìn) 投資擔(dān)保、證券公司 等 金融性質(zhì) 公司，與旁邊金融廣場(chǎng)共同打造區(qū)域金融中心。 專業(yè)辦公用品銷售者；216?？蛻舳ㄎ豢蛻舳ㄎ?16。216。216。未來供應(yīng)量： 四港聯(lián)動(dòng)大道以西的 400畝地建商務(wù)寫字樓，預(yù)計(jì)今年下半年動(dòng)工世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 寫字樓趨勢(shì)判斷 個(gè)案分析 藍(lán)天商務(wù)花園樓盤位置：鄭州航空港區(qū)云港路北側(cè)（機(jī)場(chǎng)收費(fèi)站北 100米）開發(fā)商：河南省華亨置業(yè)有限公司物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、花園洋房建筑面積： 57782㎡產(chǎn)品： 聯(lián)排排屋共 24棟， 182套，洋房 2棟， 52套戶型面積： ㎡、 ㎡價(jià)格：聯(lián)排 13000元 /㎡，多層 7000元 /㎡存量： 多層已售罄，聯(lián)排剩 10套。業(yè)態(tài)定位： 在售商鋪業(yè)態(tài)定位以 生活類零售百貨為主 ，配套餐飲及娛樂。承租客戶來源 :① 項(xiàng)目周邊區(qū)域經(jīng)營(yíng)者② 港區(qū)拆遷市場(chǎng)原有商鋪經(jīng)營(yíng)者置業(yè)客戶來源 :① 鄭州投資客② 項(xiàng)目周邊投資客③ 港區(qū)拆遷戶世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪判斷 個(gè)案分析 山頂時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：鄭州航空港區(qū)鄭港 7路和鄭港 6街交叉口東南角綠化率： % 容積率： 占地面積： 140畝建筑面積： ㎡，公寓 ㎡、住宅 ㎡、 集中商業(yè) ㎡商業(yè)部分： 總體量 ：約 6萬㎡，其中集中式商業(yè) ㎡，街鋪 ㎡ 戶型面積 ： 80130㎡， 層高 ，開間 8m，進(jìn)深 15m 經(jīng)營(yíng)方式 ：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，招商， 3年無條件 124%回購(gòu)，年回報(bào)率 10% 商業(yè)業(yè)態(tài) ： 集品牌折扣、餐飲、娛樂服務(wù)配套綜合性購(gòu)物中心，大型商超，電影院線， KTV，潮流服飾，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一定位，統(tǒng)一管理。商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)方式： 售后返租，返租期限 2年，收益率 8%業(yè)態(tài)定位： 業(yè)態(tài)范圍包含餐飲、休閑娛樂、零售百貨、大型超市及部分商業(yè)配套（銀行）， 以生活類零售百貨為主。216。 業(yè)態(tài)定位： 高端金融中心，配套高端商務(wù)餐飲、商務(wù)百貨。 層高 —,面寬 ，住宅底商進(jìn)深 8m，商業(yè)體進(jìn)深 20m。 12F層高 ,面寬 8m，進(jìn)深 1012m。 租金水平：未定216。低商業(yè)價(jià)值低商業(yè)價(jià)值 未來發(fā)展空間大未來發(fā)展空間大地塊素質(zhì)弱地塊素質(zhì)弱 項(xiàng)目位置屬于核心邊緣區(qū)，短期內(nèi)價(jià)值有限，長(zhǎng)期將會(huì)變成航空港區(qū)交通樞紐的核心項(xiàng)目位置屬于核心邊緣區(qū)，短期內(nèi)價(jià)值有限，長(zhǎng)期將會(huì)變成航空港區(qū)交通樞紐的核心區(qū)域，升值空間較大。 道路通達(dá)性較差，但具有一定的便利性交通項(xiàng)目地處物流商貿(mào)區(qū)與機(jī)場(chǎng)核心區(qū)交匯處，臨近航空港核心區(qū)；周邊商務(wù)與行政資源豐富，在提升本項(xiàng)目行政商務(wù)價(jià)值的同時(shí)，項(xiàng)目地處物流商貿(mào)區(qū)與機(jī)場(chǎng)核心區(qū)交匯處，臨近航空港核心區(qū)；周邊商務(wù)與行政資源豐富，在提升本項(xiàng)目行政商務(wù)價(jià)值的同時(shí)，將為本項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品帶來近距離的目標(biāo)消費(fèi)群體和潛在的部分投資客群。教育： 航空港第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)、航空港實(shí)驗(yàn)小學(xué)。 項(xiàng)目位置短期內(nèi)屬于核心邊緣區(qū)，中長(zhǎng)期將會(huì)變成航空港區(qū)交通樞紐的核心區(qū)域。在政府主導(dǎo)和政策利好以及產(chǎn)業(yè)支撐的情況下，港區(qū)人口將呈現(xiàn)快速上升，勢(shì)必提高航空港區(qū)的房地產(chǎn)在政府主導(dǎo)和政策利好以及產(chǎn)業(yè)支撐的情況下，港區(qū)人口將呈現(xiàn)快速上升，勢(shì)必提高航空港區(qū)的房地產(chǎn)需求與投資熱情，同時(shí)為港區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展提供了潛在的更大的容量。 物流商貿(mào)區(qū) ，規(guī)劃面積 16平方公里，以航空物流、 IT產(chǎn)業(yè)研發(fā)、商業(yè)貿(mào)易以及休閑居住為主要功能；216。216。短期內(nèi)組團(tuán)產(chǎn)業(yè)人群為主力及投資客將是區(qū)域內(nèi)置業(yè)的主力客群，未來隨著交通和配套的完善，將會(huì)承載部短期內(nèi)組團(tuán)產(chǎn)業(yè)人群為主力及投資客將是區(qū)域內(nèi)置業(yè)的主力客群，未來隨著交通和配套的完善，將會(huì)承載部分鄭州主動(dòng)外溢人群。規(guī)劃提出：鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)的戰(zhàn)略定位為 國(guó)際航空物流中心 、以航空經(jīng)濟(jì)為引領(lǐng)的 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè) 基地、內(nèi)陸地區(qū) 對(duì)外開放 重要門戶、現(xiàn)代 航空都市 、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心 增長(zhǎng)極 。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 板塊價(jià)值解讀 區(qū)域概況20公里216。分鄭州主動(dòng)外溢人群。 對(duì)外道路交通打造 “ 三縱四橫 ” 路網(wǎng)： 包括京珠高速公路、機(jī)場(chǎng)高速公路、 “ 四港聯(lián)動(dòng) ” 快速路、龍中公路、登封 —機(jī)場(chǎng) —商丘高速公路和機(jī)場(chǎng)迎賓大道及延伸線等。 臨空產(chǎn)業(yè)區(qū) ，規(guī)劃面積 26平方公里，重點(diǎn)發(fā)展航空器材及相關(guān)零部件制造加工、技術(shù)資金密集型產(chǎn)業(yè)和高附加值出口加工業(yè)，打造現(xiàn)代加工制造產(chǎn)業(yè)基地。需求與投資熱情，同時(shí)為港區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展提供了潛在的更大的容量。216。216。將為本項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品帶來近距離的目標(biāo)消費(fèi)群體和潛在的部分投資客群。區(qū)域，升值空間較大。商業(yè)價(jià)值有限商業(yè)價(jià)值有限世航之窗商業(yè)定位 核心問題研究核心問題研究世航之窗商業(yè)定位PART 2 核心問題研究核心問題研究VS板塊高價(jià)值 項(xiàng)目低商業(yè)價(jià)值252。商業(yè)產(chǎn)品的成功銷售商業(yè)產(chǎn)品的成功銷售 ”” 將是我們的核心問題。 商鋪面積： 200㎡以上216。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 個(gè)案分析 潤(rùn)豐悅尚價(jià)格： 均價(jià) 2萬元 /㎡，最高售價(jià) /㎡，一次性付款 ，按揭 。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 港城 793價(jià)格： 均價(jià) /㎡，最高售價(jià) /㎡，一次性付款優(yōu)惠 3個(gè)點(diǎn)。 目前存量： 剩余 7間商鋪，約 1800㎡世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 東方港匯價(jià)格： 均價(jià) /㎡。 共 220間商鋪；價(jià)格： 1萬元 /㎡流量： 月均流量 4800㎡左右存量： 約 1000㎡左右世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 富康廣場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群體 :① 富士康員工，約 30萬人目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)能力 : 目標(biāo)消費(fèi)群體整體收入水平在 3000元 /月左右。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 空港森林216。鄭港七路鄭港六街售罄在售在售自持世航之窗商業(yè)定位價(jià)格： 一層均價(jià) 26000元 /㎡，二層均價(jià) 16000/㎡ .流量：4000㎡ /月存量： 剩余存量約 ㎡PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 個(gè)案分析 山頂時(shí)代廣場(chǎng)世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 個(gè)案分析 山頂時(shí)代廣場(chǎng)① 以鄭州東區(qū)及港區(qū)客戶各占 50%。經(jīng)營(yíng)模式： 多為售后返租，收益率最低 8%世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 市場(chǎng)總結(jié)目標(biāo)消費(fèi)群體：① 富士康普通員工及中高層管理者；② 項(xiàng)目周邊居民；③ 商務(wù)及行政辦公人員；④ 機(jī)場(chǎng)流動(dòng)人群；置業(yè)客戶：① 鄭州投資客；② 港區(qū)及周邊縣市投資客；③ 合作單位（銀行等金融機(jī)構(gòu)）；④ 部分現(xiàn)有商鋪經(jīng)營(yíng)者⑤ 港區(qū)拆遷戶經(jīng)營(yíng)客戶：① 港區(qū)及周邊縣城生意人；② 鄭州市區(qū)生意人；③ 港區(qū)商鋪拆遷戶；④ 新生創(chuàng)業(yè)群體；⑤ 品牌商務(wù)專業(yè)店、禮品店⑥ 品牌煙酒加盟店、代理商世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 經(jīng)營(yíng)商業(yè)分析零售百貨 餐飲 酒店世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 經(jīng)營(yíng)商業(yè)分析經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 項(xiàng)目周邊 1公里范圍內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以餐飲及零售為主。投資客和自用客戶占比相當(dāng)。 從產(chǎn)品品類來看，層數(shù)較低，主要小高層和多層。 從去化量來看，整體去化速度較快，市場(chǎng)月均去化量約 ㎡。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位216。 日常餐飲及便利店經(jīng)營(yíng)者；商務(wù)及行政辦公配套服務(wù)經(jīng)營(yíng)者世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 產(chǎn)品定位 功能定位核心功能：服務(wù)于項(xiàng)目周邊商務(wù)及行政辦公的配套型商業(yè)服務(wù)于項(xiàng)目周邊商務(wù)及行政辦公的配套型商業(yè)輔助功能：服務(wù)于周邊服務(wù)于周邊 1公里范圍內(nèi)的居住、工作人群的配套型商業(yè)公里范圍內(nèi)的居住、工作人群的配套型商業(yè)世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 產(chǎn)品定位 業(yè)態(tài)定位圍繞目標(biāo)消費(fèi)群體，本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位為： 商務(wù)餐飲 +商務(wù)休閑 +辦公零售 +其他西湖春天 ……迪歐咖啡 ……足浴 ……養(yǎng)生 SPA……專業(yè)辦公用品 ……圖文印刷 ……快餐店 ……便利店 ……世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 產(chǎn)品定位 業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目商業(yè)各業(yè)態(tài)占比：業(yè)態(tài) 面積（㎡） 經(jīng)營(yíng)范圍 樓層落位商務(wù)餐飲 23002600 餐飲、茶藝 1F、 2F商務(wù)休閑 2500 足浴、 SPA 2F辦公零售 30003500 辦公用品、圖文印刷 1F金融類 500700 擔(dān)保公司、證券公司 1F、 2F其他 300400 日常餐飲、便利店、 1F由項(xiàng)目周邊行政屬性以及各大商務(wù)辦公體支撐，判斷本