【正文】 對港區(qū)的投資影響太大了，港區(qū)未來的投資升值前景還是不錯的，這也是鄭州及周邊縣市投資客看好港區(qū)的原因 ……雖然港區(qū)發(fā)展前景不錯，但是目前緊靠一個富士康的支撐，是有些力不從心，尤其是現(xiàn)在港區(qū)商業(yè)體量太大了，不管是集中商業(yè)還是街鋪，基本上都是把富士康員工作為最終的消費群體，富士康員工根據(jù)淡旺季不同流動性大，另外這些人的消費能力和消費檔次是有限的，基本員工的工資 2023多元，加上加班費也就 3000多，這些收入不可能全部都在港區(qū)消費，所以現(xiàn)在港區(qū)商鋪太多，有一定風險，我個人覺得投資寫字樓比投資商鋪好 …… 你們那個地塊說實在的不怎么好，尤其是做商業(yè)，難度很大，周邊消費群體和其他商鋪有很大區(qū)別，關鍵是地段不好，人流難以到達和滯留，沒有人，商業(yè)活不下去 ……世航之窗商業(yè)定位PART 1 項目價值解讀項目解讀 本體價值解讀 項目價值認知商鋪經(jīng)營者訪談 ——商鋪體量大，常住人口有限難支撐，位置太偏，不考慮在此置業(yè) 港區(qū)現(xiàn)在商鋪還是不少的，沒有開業(yè)的店鋪和商場更多，雖然這段時間來港區(qū)投資的人比較多，但港區(qū)常住人口有限，富士康的人流動性比較大，還沒有開業(yè)的店鋪和商場都想著讓富士康的人去消費，這有點不現(xiàn)實，再說了 富士康的工人都是出來打工的，誰也不會把每個月的工資都花在這些商場里 …… 商鋪活下去還得靠比較穩(wěn)定的消費人群，我這個鋪子就不是針對富士康員工的，比較穩(wěn)定 ……港區(qū)現(xiàn)在都被炒熱了，現(xiàn)在租金也漲了不少，商鋪經(jīng)營的壓力也隨之增加 ……你們那個項目，位置太偏，也沒啥人，周邊還是別墅，買東西的就更少了，我是不會考慮在那個地方開商鋪的，和旁邊的潤豐相比，我還是會選潤豐的店鋪，相對而言位置好，人流量大 ……誰要在那個地方開商鋪的話，我覺得賣早餐不錯，周邊甚至再往北，早上吃早餐真難，好多上班的都來這邊吃早飯 ……世航之窗商業(yè)定位252。 項目位置屬于核心邊緣區(qū)，短期內(nèi)價值有限，長期將會變成航空港區(qū)交通樞紐的核心項目位置屬于核心邊緣區(qū)，短期內(nèi)價值有限，長期將會變成航空港區(qū)交通樞紐的核心區(qū)域，升值空間較大。區(qū)域，升值空間較大。252。 項目總建面項目總建面 ㎡，該項目為中小體量，規(guī)模優(yōu)勢較弱；萬㎡，該項目為中小體量，規(guī)模優(yōu)勢較弱；252。 項目臨近航空港核心區(qū)，周邊具備一定的商務、行政資源；項目臨近航空港核心區(qū)，周邊具備一定的商務、行政資源；252。 地塊素質較差，通達性可進入性弱，消費者認知度弱，商業(yè)素質較弱；地塊素質較差，通達性可進入性弱，消費者認知度弱，商業(yè)素質較弱；地塊素質較弱，不具備高商業(yè)價值。地塊素質較弱，不具備高商業(yè)價值。 PART 1 項目價值解讀項目解讀 本體價值解讀 本體價值世航之窗商業(yè)定位PART 1 項目價值解讀項目解讀 本體價值解讀投資熱土投資熱土 未來發(fā)展空間大未來發(fā)展空間大地塊素質弱地塊素質弱 商業(yè)價值有限商業(yè)價值有限世航之窗商業(yè)定位 核心問題研究核心問題研究世航之窗商業(yè)定位PART 2 核心問題研究核心問題研究VS板塊高價值 項目低商業(yè)價值252。 國家級戰(zhàn)略導向252。 投資熱土252。 綜合復合城市定位252。 現(xiàn)有城市框架邊緣252。 單邊交通，機場高速圍合死角252。 內(nèi)鋪缺乏自然存活機會點板塊高價值國家級戰(zhàn)略導向投資熱土綜合復合城市定位如何實現(xiàn) ““ 高投資板塊下高投資板塊下 低商業(yè)價值低商業(yè)價值 商業(yè)產(chǎn)品的成功銷售商業(yè)產(chǎn)品的成功銷售 ”” 將是我們的核心問題。世航之窗商業(yè)定位 市場研究判斷市場研究判斷216。商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究216。寫字樓趨勢判斷寫字樓趨勢判斷世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售商鋪分析 項目分布格局東方港匯 /㎡富康廣場1萬元 /㎡藍天商務花園只租不售中央金地 /㎡裕鴻世界港2萬元 /㎡港城 793 /㎡空港森林 /㎡潤豐悅尚 /㎡山頂時代 /㎡? 目前港區(qū)在售商鋪主要沿四港聯(lián)動大道圍繞富士康布局。? 多為 “ 住宅 +商務辦公 +商業(yè) ” 多物業(yè)組合形態(tài)，未來商業(yè)競爭較大；? 項目均為大規(guī)模體量，且目前均實現(xiàn)商業(yè)產(chǎn)品銷售，價格集中在 /㎡世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售商鋪分析 個案分析 藍天商務花園開 發(fā) 商：河南省華亨置業(yè)有限公司物業(yè)位置：新鄭市鄭州航空港區(qū)云港路北側占地面積： 72 畝 容積率 : 建筑面積： 萬㎡ 建筑風格：北美風格 建筑類別：聯(lián)排別墅 182套，多層洋房 52套 使用年限： 40年商業(yè)部分：216。 商業(yè)體量： ㎡216。 經(jīng)營方式：只租不售，開發(fā)商長期持有216。 租金水平：未定216。 商鋪面積： 200㎡以上216。 業(yè)態(tài)定位：未定216。 交房時間： 2023年 12月底世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售商鋪分析 個案分析 潤豐悅尚開 發(fā) 商：河南保利置業(yè)有限公司物業(yè)位置：航空港區(qū)機場迎賓大道與四港聯(lián)動大道交匯處占地面積： 97294平方米 容積率 :綠化率 :30%建筑面積： ㎡物業(yè)類別：住宅、公寓、商鋪商業(yè)部分：216。 商業(yè)體量： 2F住宅底商 ,局部 1F，共 5萬㎡，約 150間商鋪216。 經(jīng)營方式：完全銷售，不包租世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售商鋪分析 個案分析 潤豐悅尚潤豐悅尚商業(yè)定位以生活類零售百貨為主，餐飲及娛樂僅作為附屬配套，占比較小。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售商鋪分析 個案分析 潤豐悅尚216。 潤豐悅尚商鋪面積在 90110㎡、 135142㎡、 170180㎡之間，最大面積 342㎡，最小面積 72㎡，一拖二，局部一層；216。 12F層高 ,面寬 8m，進深 1012m。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售商鋪分析 個案分析 潤豐悅尚價格： 均價 2萬元 /㎡，最高售價 /㎡，一次性付款 ，按揭 。流量： 月均流量 12023400㎡。目前存量： 3萬 —㎡。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售商鋪分析 個案分析 潤豐悅尚目標消費群體 :① 富士康員工② 港區(qū)周邊居民③ 項目業(yè)主④ 機場流動人群目標消費群體消費能力 : 目標消費群體整體收入水平在 3000元 /月左右。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個案分析 港城 793開 發(fā) 商：富港置業(yè)物業(yè)位置： 鄭州航空港區(qū)鄭港九路與鄭港三街交匯處東北角物業(yè)類別：住宅、商鋪建筑面積： 14萬㎡，其中商業(yè)面積 10萬㎡（含 3萬㎡地下商業(yè)）商業(yè)部分：經(jīng)營方式： 售后返租，返租期限 5年，收益率 8%、 8%、 9%、9%、 10%，商業(yè)體量： 10萬㎡，其中 3萬㎡地下商業(yè)只租不售。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個案分析 港城 793216。 港城 793商鋪面積在 2558㎡之間，住宅底商一拖二，局部一層，商業(yè)體單層銷售；216。 層高 —,面寬 ，住宅底商進深 8m，商業(yè)體進深 20m。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個案分析 港城 793價格： 均價 /㎡，最高售價 /㎡，一次性付款優(yōu)惠 3個點。流量： 月均流量 40004250㎡。目前存量： 約 2023㎡。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個案分析 港城 793目標消費群體 :① 富士康員工，約 9萬人（項目公寓居住員工 1萬人）② 港區(qū)周邊居民目標消費群體消費能力 : 目標消費群體整體收入水平在 3000元 /月左右。置業(yè)客戶來源 : 以投資客為主， 80%投資客來自鄭州，部分為港區(qū)及周邊縣市投資客。承租客戶來源 :① 鄭州現(xiàn)有及意向商鋪經(jīng)營者② 周邊拆遷市場原有商鋪經(jīng)營者③ 港區(qū)及周邊縣城生意人世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個案分析 東方港匯開 發(fā) 商： 鄭州航空港區(qū)航程置業(yè)有限公司物業(yè)位置： 鄭州市航空港區(qū)四港聯(lián)動大道以東，云港路以北、中原路以南占地面積： 12436㎡容積率 :建筑面積： ㎡ ，其中地上 ㎡ ，地下 ㎡ 。商業(yè)部分 商業(yè)體量： 兩層底商，一托二，面積 ㎡。 業(yè)態(tài)定位： 高端金融中心，配套高端商務餐飲、商務百貨。 目前存量： 剩余 7間商鋪，約 1800㎡世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個案分析 東方港匯價格： 均價 /㎡。流量： 以合作及內(nèi)定為主，正式對外推售僅 7套商鋪。存量： 剩余 7間商鋪，存量 1800㎡商鋪尺寸： 層高 ，開間 8m，進深 16m，面積在 128157㎡之間。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個案分析 東方港匯目標消費群體 :① 項目商務辦公人員，主要是行政事業(yè)單位工作人員② 酒店流動人群目標消費群體消費能力 : 中高端消費群體，整體消費能力較強。置業(yè)客戶來源 :① 合作單位，建設銀行、工商銀行 ……② 內(nèi)部關系戶承租客戶來源 :① 中高端商務餐飲品牌店，迪歐咖啡、藍天茗茶 ……② 商務禮品加盟店 ……③ 品牌煙酒代理商 ……世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個案分析 富康廣場商業(yè)部分 經(jīng)營方式： 20年長期出租，首付 30%，余款 19年無息付完； 業(yè)態(tài)定位： “ 一站式 ” 購物廣場，業(yè)態(tài)范圍包含餐飲、休閑娛樂、零售百貨、商超， 以生活類零售百貨為主開 發(fā) 商：鼎華企業(yè)物業(yè)位置：四港聯(lián)動大道與中原路交匯處建筑面積： ㎡世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個案分析 富康廣場216。 富康廣場商鋪面積在 3042㎡之間，一拖二；216。