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正文內(nèi)容

xxxx年鄭州世航之窗項(xiàng)目商業(yè)定位-文庫(kù)吧

2025-01-11 00:19 本頁(yè)面


【正文】 對(duì)港區(qū)的投資影響太大了,港區(qū)未來(lái)的投資升值前景還是不錯(cuò)的,這也是鄭州及周邊縣市投資客看好港區(qū)的原因 ……雖然港區(qū)發(fā)展前景不錯(cuò),但是目前緊靠一個(gè)富士康的支撐,是有些力不從心,尤其是現(xiàn)在港區(qū)商業(yè)體量太大了,不管是集中商業(yè)還是街鋪,基本上都是把富士康員工作為最終的消費(fèi)群體,富士康員工根據(jù)淡旺季不同流動(dòng)性大,另外這些人的消費(fèi)能力和消費(fèi)檔次是有限的,基本員工的工資 2023多元,加上加班費(fèi)也就 3000多,這些收入不可能全部都在港區(qū)消費(fèi),所以現(xiàn)在港區(qū)商鋪太多,有一定風(fēng)險(xiǎn),我個(gè)人覺(jué)得投資寫(xiě)字樓比投資商鋪好 …… 你們那個(gè)地塊說(shuō)實(shí)在的不怎么好,尤其是做商業(yè),難度很大,周邊消費(fèi)群體和其他商鋪有很大區(qū)別,關(guān)鍵是地段不好,人流難以到達(dá)和滯留,沒(méi)有人,商業(yè)活不下去 ……世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 本體價(jià)值解讀 項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)知商鋪經(jīng)營(yíng)者訪談 ——商鋪體量大,常住人口有限難支撐,位置太偏,不考慮在此置業(yè) 港區(qū)現(xiàn)在商鋪還是不少的,沒(méi)有開(kāi)業(yè)的店鋪和商場(chǎng)更多,雖然這段時(shí)間來(lái)港區(qū)投資的人比較多,但港區(qū)常住人口有限,富士康的人流動(dòng)性比較大,還沒(méi)有開(kāi)業(yè)的店鋪和商場(chǎng)都想著讓富士康的人去消費(fèi),這有點(diǎn)不現(xiàn)實(shí),再說(shuō)了 富士康的工人都是出來(lái)打工的,誰(shuí)也不會(huì)把每個(gè)月的工資都花在這些商場(chǎng)里 …… 商鋪活下去還得靠比較穩(wěn)定的消費(fèi)人群,我這個(gè)鋪?zhàn)泳筒皇轻槍?duì)富士康員工的,比較穩(wěn)定 ……港區(qū)現(xiàn)在都被炒熱了,現(xiàn)在租金也漲了不少,商鋪經(jīng)營(yíng)的壓力也隨之增加 ……你們那個(gè)項(xiàng)目,位置太偏,也沒(méi)啥人,周邊還是別墅,買(mǎi)東西的就更少了,我是不會(huì)考慮在那個(gè)地方開(kāi)商鋪的,和旁邊的潤(rùn)豐相比,我還是會(huì)選潤(rùn)豐的店鋪,相對(duì)而言位置好,人流量大 ……誰(shuí)要在那個(gè)地方開(kāi)商鋪的話,我覺(jué)得賣早餐不錯(cuò),周邊甚至再往北,早上吃早餐真難,好多上班的都來(lái)這邊吃早飯 ……世航之窗商業(yè)定位252。 項(xiàng)目位置屬于核心邊緣區(qū),短期內(nèi)價(jià)值有限,長(zhǎng)期將會(huì)變成航空港區(qū)交通樞紐的核心項(xiàng)目位置屬于核心邊緣區(qū),短期內(nèi)價(jià)值有限,長(zhǎng)期將會(huì)變成航空港區(qū)交通樞紐的核心區(qū)域,升值空間較大。區(qū)域,升值空間較大。252。 項(xiàng)目總建面項(xiàng)目總建面 ㎡,該項(xiàng)目為中小體量,規(guī)模優(yōu)勢(shì)較弱;萬(wàn)㎡,該項(xiàng)目為中小體量,規(guī)模優(yōu)勢(shì)較弱;252。 項(xiàng)目臨近航空港核心區(qū),周邊具備一定的商務(wù)、行政資源;項(xiàng)目臨近航空港核心區(qū),周邊具備一定的商務(wù)、行政資源;252。 地塊素質(zhì)較差,通達(dá)性可進(jìn)入性弱,消費(fèi)者認(rèn)知度弱,商業(yè)素質(zhì)較弱;地塊素質(zhì)較差,通達(dá)性可進(jìn)入性弱,消費(fèi)者認(rèn)知度弱,商業(yè)素質(zhì)較弱;地塊素質(zhì)較弱,不具備高商業(yè)價(jià)值。地塊素質(zhì)較弱,不具備高商業(yè)價(jià)值。 PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 本體價(jià)值解讀 本體價(jià)值世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 本體價(jià)值解讀投資熱土投資熱土 未來(lái)發(fā)展空間大未來(lái)發(fā)展空間大地塊素質(zhì)弱地塊素質(zhì)弱 商業(yè)價(jià)值有限商業(yè)價(jià)值有限世航之窗商業(yè)定位 核心問(wèn)題研究核心問(wèn)題研究世航之窗商業(yè)定位PART 2 核心問(wèn)題研究核心問(wèn)題研究VS板塊高價(jià)值 項(xiàng)目低商業(yè)價(jià)值252。 國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略導(dǎo)向252。 投資熱土252。 綜合復(fù)合城市定位252。 現(xiàn)有城市框架邊緣252。 單邊交通,機(jī)場(chǎng)高速圍合死角252。 內(nèi)鋪缺乏自然存活機(jī)會(huì)點(diǎn)板塊高價(jià)值國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略導(dǎo)向投資熱土綜合復(fù)合城市定位如何實(shí)現(xiàn) ““ 高投資板塊下高投資板塊下 低商業(yè)價(jià)值低商業(yè)價(jià)值 商業(yè)產(chǎn)品的成功銷售商業(yè)產(chǎn)品的成功銷售 ”” 將是我們的核心問(wèn)題。世航之窗商業(yè)定位 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷216。商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究216。寫(xiě)字樓趨勢(shì)判斷寫(xiě)字樓趨勢(shì)判斷世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 項(xiàng)目分布格局東方港匯 /㎡富康廣場(chǎng)1萬(wàn)元 /㎡藍(lán)天商務(wù)花園只租不售中央金地 /㎡裕鴻世界港2萬(wàn)元 /㎡港城 793 /㎡空港森林 /㎡潤(rùn)豐悅尚 /㎡山頂時(shí)代 /㎡? 目前港區(qū)在售商鋪主要沿四港聯(lián)動(dòng)大道圍繞富士康布局。? 多為 “ 住宅 +商務(wù)辦公 +商業(yè) ” 多物業(yè)組合形態(tài),未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較大;? 項(xiàng)目均為大規(guī)模體量,且目前均實(shí)現(xiàn)商業(yè)產(chǎn)品銷售,價(jià)格集中在 /㎡世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 個(gè)案分析 藍(lán)天商務(wù)花園開(kāi) 發(fā) 商:河南省華亨置業(yè)有限公司物業(yè)位置:新鄭市鄭州航空港區(qū)云港路北側(cè)占地面積: 72 畝 容積率 : 建筑面積: 萬(wàn)㎡ 建筑風(fēng)格:北美風(fēng)格 建筑類別:聯(lián)排別墅 182套,多層洋房 52套 使用年限: 40年商業(yè)部分:216。 商業(yè)體量: ㎡216。 經(jīng)營(yíng)方式:只租不售,開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期持有216。 租金水平:未定216。 商鋪面積: 200㎡以上216。 業(yè)態(tài)定位:未定216。 交房時(shí)間: 2023年 12月底世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 個(gè)案分析 潤(rùn)豐悅尚開(kāi) 發(fā) 商:河南保利置業(yè)有限公司物業(yè)位置:航空港區(qū)機(jī)場(chǎng)迎賓大道與四港聯(lián)動(dòng)大道交匯處占地面積: 97294平方米 容積率 :綠化率 :30%建筑面積: ㎡物業(yè)類別:住宅、公寓、商鋪商業(yè)部分:216。 商業(yè)體量: 2F住宅底商 ,局部 1F,共 5萬(wàn)㎡,約 150間商鋪216。 經(jīng)營(yíng)方式:完全銷售,不包租世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 個(gè)案分析 潤(rùn)豐悅尚潤(rùn)豐悅尚商業(yè)定位以生活類零售百貨為主,餐飲及娛樂(lè)僅作為附屬配套,占比較小。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 個(gè)案分析 潤(rùn)豐悅尚216。 潤(rùn)豐悅尚商鋪面積在 90110㎡、 135142㎡、 170180㎡之間,最大面積 342㎡,最小面積 72㎡,一拖二,局部一層;216。 12F層高 ,面寬 8m,進(jìn)深 1012m。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 個(gè)案分析 潤(rùn)豐悅尚價(jià)格: 均價(jià) 2萬(wàn)元 /㎡,最高售價(jià) /㎡,一次性付款 ,按揭 。流量: 月均流量 12023400㎡。目前存量: 3萬(wàn) —㎡。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 個(gè)案分析 潤(rùn)豐悅尚目標(biāo)消費(fèi)群體 :① 富士康員工② 港區(qū)周邊居民③ 項(xiàng)目業(yè)主④ 機(jī)場(chǎng)流動(dòng)人群目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)能力 : 目標(biāo)消費(fèi)群體整體收入水平在 3000元 /月左右。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 港城 793開(kāi) 發(fā) 商:富港置業(yè)物業(yè)位置: 鄭州航空港區(qū)鄭港九路與鄭港三街交匯處東北角物業(yè)類別:住宅、商鋪建筑面積: 14萬(wàn)㎡,其中商業(yè)面積 10萬(wàn)㎡(含 3萬(wàn)㎡地下商業(yè))商業(yè)部分:經(jīng)營(yíng)方式: 售后返租,返租期限 5年,收益率 8%、 8%、 9%、9%、 10%,商業(yè)體量: 10萬(wàn)㎡,其中 3萬(wàn)㎡地下商業(yè)只租不售。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 港城 793216。 港城 793商鋪面積在 2558㎡之間,住宅底商一拖二,局部一層,商業(yè)體單層銷售;216。 層高 —,面寬 ,住宅底商進(jìn)深 8m,商業(yè)體進(jìn)深 20m。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 港城 793價(jià)格: 均價(jià) /㎡,最高售價(jià) /㎡,一次性付款優(yōu)惠 3個(gè)點(diǎn)。流量: 月均流量 40004250㎡。目前存量: 約 2023㎡。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 港城 793目標(biāo)消費(fèi)群體 :① 富士康員工,約 9萬(wàn)人(項(xiàng)目公寓居住員工 1萬(wàn)人)② 港區(qū)周邊居民目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)能力 : 目標(biāo)消費(fèi)群體整體收入水平在 3000元 /月左右。置業(yè)客戶來(lái)源 : 以投資客為主, 80%投資客來(lái)自鄭州,部分為港區(qū)及周邊縣市投資客。承租客戶來(lái)源 :① 鄭州現(xiàn)有及意向商鋪經(jīng)營(yíng)者② 周邊拆遷市場(chǎng)原有商鋪經(jīng)營(yíng)者③ 港區(qū)及周邊縣城生意人世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 東方港匯開(kāi) 發(fā) 商: 鄭州航空港區(qū)航程置業(yè)有限公司物業(yè)位置: 鄭州市航空港區(qū)四港聯(lián)動(dòng)大道以東,云港路以北、中原路以南占地面積: 12436㎡容積率 :建筑面積: ㎡ ,其中地上 ㎡ ,地下 ㎡ 。商業(yè)部分 商業(yè)體量: 兩層底商,一托二,面積 ㎡。 業(yè)態(tài)定位: 高端金融中心,配套高端商務(wù)餐飲、商務(wù)百貨。 目前存量: 剩余 7間商鋪,約 1800㎡世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 東方港匯價(jià)格: 均價(jià) /㎡。流量: 以合作及內(nèi)定為主,正式對(duì)外推售僅 7套商鋪。存量: 剩余 7間商鋪,存量 1800㎡商鋪尺寸: 層高 ,開(kāi)間 8m,進(jìn)深 16m,面積在 128157㎡之間。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 東方港匯目標(biāo)消費(fèi)群體 :① 項(xiàng)目商務(wù)辦公人員,主要是行政事業(yè)單位工作人員② 酒店流動(dòng)人群目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)能力 : 中高端消費(fèi)群體,整體消費(fèi)能力較強(qiáng)。置業(yè)客戶來(lái)源 :① 合作單位,建設(shè)銀行、工商銀行 ……② 內(nèi)部關(guān)系戶承租客戶來(lái)源 :① 中高端商務(wù)餐飲品牌店,迪歐咖啡、藍(lán)天茗茶 ……② 商務(wù)禮品加盟店 ……③ 品牌煙酒代理商 ……世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 富康廣場(chǎng)商業(yè)部分 經(jīng)營(yíng)方式: 20年長(zhǎng)期出租,首付 30%,余款 19年無(wú)息付完; 業(yè)態(tài)定位: “ 一站式 ” 購(gòu)物廣場(chǎng),業(yè)態(tài)范圍包含餐飲、休閑娛樂(lè)、零售百貨、商超, 以生活類零售百貨為主開(kāi) 發(fā) 商:鼎華企業(yè)物業(yè)位置:四港聯(lián)動(dòng)大道與中原路交匯處建筑面積: ㎡世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 富康廣場(chǎng)216。 富康廣場(chǎng)商鋪面積在 3042㎡之間,一拖二;216。
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