【正文】 對(duì)港區(qū)的投資影響太大了，港區(qū)未來(lái)的投資升值前景還是不錯(cuò)的，這也是鄭州及周邊縣市投資客看好港區(qū)的原因 ……雖然港區(qū)發(fā)展前景不錯(cuò)，但是目前緊靠一個(gè)富士康的支撐，是有些力不從心，尤其是現(xiàn)在港區(qū)商業(yè)體量太大了，不管是集中商業(yè)還是街鋪，基本上都是把富士康員工作為最終的消費(fèi)群體，富士康員工根據(jù)淡旺季不同流動(dòng)性大，另外這些人的消費(fèi)能力和消費(fèi)檔次是有限的，基本員工的工資 2023多元，加上加班費(fèi)也就 3000多，這些收入不可能全部都在港區(qū)消費(fèi)，所以現(xiàn)在港區(qū)商鋪太多，有一定風(fēng)險(xiǎn)，我個(gè)人覺(jué)得投資寫(xiě)字樓比投資商鋪好 …… 你們那個(gè)地塊說(shuō)實(shí)在的不怎么好，尤其是做商業(yè)，難度很大，周邊消費(fèi)群體和其他商鋪有很大區(qū)別，關(guān)鍵是地段不好，人流難以到達(dá)和滯留，沒(méi)有人，商業(yè)活不下去 ……世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 本體價(jià)值解讀 項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)知商鋪經(jīng)營(yíng)者訪談 ——商鋪體量大，常住人口有限難支撐，位置太偏，不考慮在此置業(yè) 港區(qū)現(xiàn)在商鋪還是不少的，沒(méi)有開(kāi)業(yè)的店鋪和商場(chǎng)更多，雖然這段時(shí)間來(lái)港區(qū)投資的人比較多，但港區(qū)常住人口有限，富士康的人流動(dòng)性比較大，還沒(méi)有開(kāi)業(yè)的店鋪和商場(chǎng)都想著讓富士康的人去消費(fèi)，這有點(diǎn)不現(xiàn)實(shí)，再說(shuō)了 富士康的工人都是出來(lái)打工的，誰(shuí)也不會(huì)把每個(gè)月的工資都花在這些商場(chǎng)里 …… 商鋪活下去還得靠比較穩(wěn)定的消費(fèi)人群，我這個(gè)鋪?zhàn)泳筒皇轻槍?duì)富士康員工的，比較穩(wěn)定 ……港區(qū)現(xiàn)在都被炒熱了，現(xiàn)在租金也漲了不少，商鋪經(jīng)營(yíng)的壓力也隨之增加 ……你們那個(gè)項(xiàng)目，位置太偏，也沒(méi)啥人，周邊還是別墅，買(mǎi)東西的就更少了，我是不會(huì)考慮在那個(gè)地方開(kāi)商鋪的，和旁邊的潤(rùn)豐相比，我還是會(huì)選潤(rùn)豐的店鋪，相對(duì)而言位置好，人流量大 ……誰(shuí)要在那個(gè)地方開(kāi)商鋪的話，我覺(jué)得賣早餐不錯(cuò)，周邊甚至再往北，早上吃早餐真難，好多上班的都來(lái)這邊吃早飯 ……世航之窗商業(yè)定位252。 項(xiàng)目位置屬于核心邊緣區(qū)，短期內(nèi)價(jià)值有限，長(zhǎng)期將會(huì)變成航空港區(qū)交通樞紐的核心項(xiàng)目位置屬于核心邊緣區(qū)，短期內(nèi)價(jià)值有限，長(zhǎng)期將會(huì)變成航空港區(qū)交通樞紐的核心區(qū)域，升值空間較大。區(qū)域，升值空間較大。252。 項(xiàng)目總建面項(xiàng)目總建面 ㎡，該項(xiàng)目為中小體量，規(guī)模優(yōu)勢(shì)較弱；萬(wàn)㎡，該項(xiàng)目為中小體量，規(guī)模優(yōu)勢(shì)較弱；252。 項(xiàng)目臨近航空港核心區(qū)，周邊具備一定的商務(wù)、行政資源；項(xiàng)目臨近航空港核心區(qū)，周邊具備一定的商務(wù)、行政資源；252。 地塊素質(zhì)較差，通達(dá)性可進(jìn)入性弱，消費(fèi)者認(rèn)知度弱，商業(yè)素質(zhì)較弱；地塊素質(zhì)較差，通達(dá)性可進(jìn)入性弱，消費(fèi)者認(rèn)知度弱，商業(yè)素質(zhì)較弱；地塊素質(zhì)較弱，不具備高商業(yè)價(jià)值。地塊素質(zhì)較弱，不具備高商業(yè)價(jià)值。 PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 本體價(jià)值解讀 本體價(jià)值世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 本體價(jià)值解讀投資熱土投資熱土 未來(lái)發(fā)展空間大未來(lái)發(fā)展空間大地塊素質(zhì)弱地塊素質(zhì)弱 商業(yè)價(jià)值有限商業(yè)價(jià)值有限世航之窗商業(yè)定位 核心問(wèn)題研究核心問(wèn)題研究世航之窗商業(yè)定位PART 2 核心問(wèn)題研究核心問(wèn)題研究VS板塊高價(jià)值 項(xiàng)目低商業(yè)價(jià)值252。 國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略導(dǎo)向252。 投資熱土252。 綜合復(fù)合城市定位252。 現(xiàn)有城市框架邊緣252。 單邊交通，機(jī)場(chǎng)高速圍合死角252。 內(nèi)鋪缺乏自然存活機(jī)會(huì)點(diǎn)板塊高價(jià)值國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略導(dǎo)向投資熱土綜合復(fù)合城市定位如何實(shí)現(xiàn) ““ 高投資板塊下高投資板塊下 低商業(yè)價(jià)值低商業(yè)價(jià)值 商業(yè)產(chǎn)品的成功銷售商業(yè)產(chǎn)品的成功銷售 ”” 將是我們的核心問(wèn)題。世航之窗商業(yè)定位 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷216。商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究216。寫(xiě)字樓趨勢(shì)判斷寫(xiě)字樓趨勢(shì)判斷世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 項(xiàng)目分布格局東方港匯 /㎡富康廣場(chǎng)1萬(wàn)元 /㎡藍(lán)天商務(wù)花園只租不售中央金地 /㎡裕鴻世界港2萬(wàn)元 /㎡港城 793 /㎡空港森林 /㎡潤(rùn)豐悅尚 /㎡山頂時(shí)代 /㎡? 目前港區(qū)在售商鋪主要沿四港聯(lián)動(dòng)大道圍繞富士康布局。? 多為 “ 住宅 +商務(wù)辦公 +商業(yè) ” 多物業(yè)組合形態(tài)，未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較大；? 項(xiàng)目均為大規(guī)模體量，且目前均實(shí)現(xiàn)商業(yè)產(chǎn)品銷售，價(jià)格集中在 /㎡世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 個(gè)案分析 藍(lán)天商務(wù)花園開(kāi) 發(fā) 商：河南省華亨置業(yè)有限公司物業(yè)位置：新鄭市鄭州航空港區(qū)云港路北側(cè)占地面積： 72 畝 容積率 : 建筑面積： 萬(wàn)㎡ 建筑風(fēng)格：北美風(fēng)格 建筑類別：聯(lián)排別墅 182套，多層洋房 52套 使用年限： 40年商業(yè)部分：216。 商業(yè)體量： ㎡216。 經(jīng)營(yíng)方式：只租不售，開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期持有216。 租金水平：未定216。 商鋪面積： 200㎡以上216。 業(yè)態(tài)定位：未定216。 交房時(shí)間： 2023年 12月底世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 個(gè)案分析 潤(rùn)豐悅尚開(kāi) 發(fā) 商：河南保利置業(yè)有限公司物業(yè)位置：航空港區(qū)機(jī)場(chǎng)迎賓大道與四港聯(lián)動(dòng)大道交匯處占地面積： 97294平方米 容積率 :綠化率 :30%建筑面積： ㎡物業(yè)類別：住宅、公寓、商鋪商業(yè)部分：216。 商業(yè)體量： 2F住宅底商 ,局部 1F，共 5萬(wàn)㎡，約 150間商鋪216。 經(jīng)營(yíng)方式：完全銷售，不包租世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 個(gè)案分析 潤(rùn)豐悅尚潤(rùn)豐悅尚商業(yè)定位以生活類零售百貨為主，餐飲及娛樂(lè)僅作為附屬配套，占比較小。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 個(gè)案分析 潤(rùn)豐悅尚216。 潤(rùn)豐悅尚商鋪面積在 90110㎡、 135142㎡、 170180㎡之間，最大面積 342㎡，最小面積 72㎡，一拖二，局部一層；216。 12F層高 ,面寬 8m，進(jìn)深 1012m。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 個(gè)案分析 潤(rùn)豐悅尚價(jià)格： 均價(jià) 2萬(wàn)元 /㎡，最高售價(jià) /㎡，一次性付款 ，按揭 。流量： 月均流量 12023400㎡。目前存量： 3萬(wàn) —㎡。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 個(gè)案分析 潤(rùn)豐悅尚目標(biāo)消費(fèi)群體 :① 富士康員工② 港區(qū)周邊居民③ 項(xiàng)目業(yè)主④ 機(jī)場(chǎng)流動(dòng)人群目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)能力 : 目標(biāo)消費(fèi)群體整體收入水平在 3000元 /月左右。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 港城 793開(kāi) 發(fā) 商：富港置業(yè)物業(yè)位置： 鄭州航空港區(qū)鄭港九路與鄭港三街交匯處東北角物業(yè)類別：住宅、商鋪建筑面積： 14萬(wàn)㎡，其中商業(yè)面積 10萬(wàn)㎡（含 3萬(wàn)㎡地下商業(yè)）商業(yè)部分：經(jīng)營(yíng)方式： 售后返租，返租期限 5年，收益率 8%、 8%、 9%、9%、 10%，商業(yè)體量： 10萬(wàn)㎡，其中 3萬(wàn)㎡地下商業(yè)只租不售。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 港城 793216。 港城 793商鋪面積在 2558㎡之間，住宅底商一拖二，局部一層，商業(yè)體單層銷售；216。 層高 —,面寬 ，住宅底商進(jìn)深 8m，商業(yè)體進(jìn)深 20m。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 港城 793價(jià)格： 均價(jià) /㎡，最高售價(jià) /㎡，一次性付款優(yōu)惠 3個(gè)點(diǎn)。流量： 月均流量 40004250㎡。目前存量： 約 2023㎡。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 港城 793目標(biāo)消費(fèi)群體 :① 富士康員工，約 9萬(wàn)人（項(xiàng)目公寓居住員工 1萬(wàn)人）② 港區(qū)周邊居民目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)能力 : 目標(biāo)消費(fèi)群體整體收入水平在 3000元 /月左右。置業(yè)客戶來(lái)源 : 以投資客為主， 80%投資客來(lái)自鄭州，部分為港區(qū)及周邊縣市投資客。承租客戶來(lái)源 :① 鄭州現(xiàn)有及意向商鋪經(jīng)營(yíng)者② 周邊拆遷市場(chǎng)原有商鋪經(jīng)營(yíng)者③ 港區(qū)及周邊縣城生意人世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 東方港匯開(kāi) 發(fā) 商： 鄭州航空港區(qū)航程置業(yè)有限公司物業(yè)位置： 鄭州市航空港區(qū)四港聯(lián)動(dòng)大道以東，云港路以北、中原路以南占地面積： 12436㎡容積率 :建筑面積： ㎡ ，其中地上 ㎡ ，地下 ㎡ 。商業(yè)部分 商業(yè)體量： 兩層底商，一托二，面積 ㎡。 業(yè)態(tài)定位： 高端金融中心，配套高端商務(wù)餐飲、商務(wù)百貨。 目前存量： 剩余 7間商鋪，約 1800㎡世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 東方港匯價(jià)格： 均價(jià) /㎡。流量： 以合作及內(nèi)定為主，正式對(duì)外推售僅 7套商鋪。存量： 剩余 7間商鋪，存量 1800㎡商鋪尺寸： 層高 ，開(kāi)間 8m，進(jìn)深 16m，面積在 128157㎡之間。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 東方港匯目標(biāo)消費(fèi)群體 :① 項(xiàng)目商務(wù)辦公人員，主要是行政事業(yè)單位工作人員② 酒店流動(dòng)人群目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)能力 : 中高端消費(fèi)群體，整體消費(fèi)能力較強(qiáng)。置業(yè)客戶來(lái)源 :① 合作單位，建設(shè)銀行、工商銀行 ……② 內(nèi)部關(guān)系戶承租客戶來(lái)源 :① 中高端商務(wù)餐飲品牌店，迪歐咖啡、藍(lán)天茗茶 ……② 商務(wù)禮品加盟店 ……③ 品牌煙酒代理商 ……世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 富康廣場(chǎng)商業(yè)部分 經(jīng)營(yíng)方式： 20年長(zhǎng)期出租，首付 30%，余款 19年無(wú)息付完； 業(yè)態(tài)定位： “ 一站式 ” 購(gòu)物廣場(chǎng)，業(yè)態(tài)范圍包含餐飲、休閑娛樂(lè)、零售百貨、商超， 以生活類零售百貨為主開(kāi) 發(fā) 商：鼎華企業(yè)物業(yè)位置：四港聯(lián)動(dòng)大道與中原路交匯處建筑面積： ㎡世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 富康廣場(chǎng)216。 富康廣場(chǎng)商鋪面積在 3042㎡之間，一拖二；216。