【正文】 世航之窗商業(yè)定位世航之窗項目商業(yè)定位報告謹呈：河南愛港置業(yè)有限公司2023年 8月世航之窗商業(yè)定位項目價值解讀核心問題研究市場研究判斷商業(yè)定位體系物業(yè)發(fā)展建議報告目錄世航之窗商業(yè)定位項目價值解讀核心問題研究市場研究判斷商業(yè)定位體系本體價值解讀板塊價值解讀商業(yè)市場研究寫字樓趨勢判斷如何實現商業(yè)快速銷售客戶定位垂直交通建議鋪位分割建議產品定位整體定位價格定位 經營方式建議物業(yè)發(fā)展建議報告框架世航之窗商業(yè)定位 項目價值解讀項目價值解讀216。板塊價值解讀板塊價值解讀216。本體價值解讀本體價值解讀世航之窗商業(yè)定位PART 1 項目價值解讀項目解讀 板塊價值解讀國家級戰(zhàn)略導向、價值投資高地、全復合功能城市2023年 3月 7日規(guī)劃面積為 415平方公里的 鄭州航空港經濟綜合實驗區(qū)鄭州航空港經濟綜合實驗區(qū) 發(fā)展規(guī)劃獲國務院批復，成為我國 首個 上升為國家戰(zhàn)略的航空港經濟發(fā)展先行區(qū)。規(guī)劃提出：鄭州航空港經濟綜合實驗區(qū)的戰(zhàn)略定位為 國際航空物流中心 、以航空經濟為引領的 現代產業(yè) 基地、內陸地區(qū) 對外開放 重要門戶、現代 航空都市 、中原經濟區(qū)核心 增長極 。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項目價值解讀項目解讀 板塊價值解讀 區(qū)域概況20公里216。 鄭州航空港區(qū)位于鄭州市的東南部，是鄭州都市區(qū) “ 六城十組團 ” 的重要組成部分，是全省經濟社會發(fā)展的核心增長極和改革發(fā)展綜合試驗區(qū)之一，也是河南省對外開放的重要窗口和基地。規(guī)劃面積 415平方公里，戶籍人口約 ，入住富士康員工約 。216。 從距離上看 ：距離鄭州主城區(qū) 20公里，相對其他組團距離較遠，但是作為政策導向最為明確的南部衛(wèi)星組團，起到了南拓的帶頭作用，成為鄭州南部的一個明星組團；216。 從政策上看： 由于航空組團上升至全省及國家戰(zhàn)略的高度，因此全省及鄭州政府對于港區(qū)的政策支持力度將會逐漸增大；216。 從地產市場上看： 短期內仍為組團產業(yè)人群為主力及投資客，未來隨著交通和配套的完善，有可能會承載部分鄭州外溢人群。短期內組團產業(yè)人群為主力及投資客將是區(qū)域內置業(yè)的主力客群，未來隨著交通和配套的完善，將會承載部短期內組團產業(yè)人群為主力及投資客將是區(qū)域內置業(yè)的主力客群，未來隨著交通和配套的完善，將會承載部分鄭州主動外溢人群。分鄭州主動外溢人群。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項目價值解讀項目解讀 板塊價值解讀 區(qū)域規(guī)劃2023~2035年，在 27年的時間里，鄭州將分三步，打造全國大型復合樞紐機場和國際貨運樞紐。航空港區(qū)規(guī)劃發(fā)展已成趨勢，在產業(yè)支撐的驅動之下，航空港區(qū)將會成為最新的投資熱土。到 2035年，鄭州航空港經濟綜合實驗區(qū)將成為“ 大樞紐 ”——航空貨郵吞吐量達到 200萬噸左右，躋身全國前列，國際航空貨運集散 中心地位顯著提升；“ 大產業(yè) ”——形成創(chuàng)新驅動、高端引領、國際合作的產業(yè)發(fā)展格局，與航空關聯的高端制造業(yè)主營業(yè)務收入超過 10000億元；“ 大都市 ”——營商環(huán)境與國際全面接軌，建成進出口額達到 2023億美元的現代化航空都市，成為引領中原經濟區(qū)發(fā)展、服務全國、連通世界的開放高地。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項目價值解讀項目解讀 板塊價值解讀 區(qū)域交通隨著區(qū)域經濟的快速發(fā)展，在鄭州航空港地區(qū)內，將云集航空、城際軌道、輕軌、高速公路、公交、社會車流等多種交通方式。216。 城際軌道： 鄭州至許昌城際軌道線經過鄭州新鄭國際機場，在航空港區(qū)規(guī)劃設 5個站點，分別是機場航站樓樞紐站，北部片區(qū)航城中心站、會展中心站，南部片區(qū)梅河站、牛村站。216。 對外道路交通打造 “ 三縱四橫 ” 路網： 包括京珠高速公路、機場高速公路、 “ 四港聯動 ” 快速路、龍中公路、登封 —機場 —商丘高速公路和機場迎賓大道及延伸線等。216。 內部道路形成規(guī)則方格網： 除現有的兩座互通式立交外，將來，航空港地區(qū)將在高速公路、快速路、主干道交叉處再規(guī)劃新建 18座立交橋；在航空港地區(qū)北部片區(qū)和南部片區(qū)各規(guī)劃一個長途客運站。本區(qū)域為鄭州近郊區(qū)域，集高速、國道、輕軌等各種交通道路為一體，路網本區(qū)域為鄭州近郊區(qū)域，集高速、國道、輕軌等各種交通道路為一體，路網發(fā)達，通達性好，區(qū)域內部交通網絡逐步完善，通達便利。發(fā)達，通達性好，區(qū)域內部交通網絡逐步完善，通達便利。世航之窗商業(yè)定位216。 機場核心區(qū) ，規(guī)劃面積 48平方公里，主要發(fā)展機場運營功能；216。 物流商貿區(qū) ，規(guī)劃面積 16平方公里，以航空物流、 IT產業(yè)研發(fā)、商業(yè)貿易以及休閑居住為主要功能；216。 臨空產業(yè)區(qū) ，規(guī)劃面積 26平方公里，重點發(fā)展航空器材及相關零部件制造加工、技術資金密集型產業(yè)和高附加值出口加工業(yè)，打造現代加工制造產業(yè)基地。國家及全省戰(zhàn)略支持，鄭州南拓明星組團；航空港區(qū)規(guī)劃發(fā)展已成趨勢，在航空經濟及物流經濟等產業(yè)支撐的驅國家及全省戰(zhàn)略支持，鄭州南拓明星組團；航空港區(qū)規(guī)劃發(fā)展已成趨勢，在航空經濟及物流經濟等產業(yè)支撐的驅動之下，航空港區(qū)會成為最新的投資熱土，同時也將為本區(qū)域帶來大量的產業(yè)人群，完成區(qū)域共建。動之下，航空港區(qū)會成為最新的投資熱土，同時也將為本區(qū)域帶來大量的產業(yè)人群，完成區(qū)域共建。PART 1 項目價值解讀項目解讀 板塊價值解讀 產業(yè)支撐 規(guī)劃的航空港區(qū)分為 “ 一核兩區(qū) ” ，航空港是機場核心區(qū)的一部分，在其北部和南部分別是物流商貿區(qū)、臨空產業(yè)區(qū)。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項目價值解讀項目解讀 板塊價值解讀 區(qū)域人口216。 航空港區(qū)目前約有人口 8萬人左右，主要是周邊原住居民及港區(qū)內企業(yè)員工。區(qū)域至 2023年預計人口將達到 50萬人以上，根據鄭州市 11月 30日召開的 《 鄭州航空港總體規(guī)劃評審會 》 ，預計未來鄭州航空港區(qū)人口將達到 150萬左右。在政府主導和政策利好以及產業(yè)支撐的情況下，港區(qū)人口將呈現快速上升，勢必提高航空港區(qū)的房地產在政府主導和政策利好以及產業(yè)支撐的情況下，港區(qū)人口將呈現快速上升，勢必提高航空港區(qū)的房地產需求與投資熱情，同時為港區(qū)房地產發(fā)展提供了潛在的更大的容量。需求與投資熱情，同時為港區(qū)房地產發(fā)展提供了潛在的更大的容量。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項目價值解讀項目解讀 板塊價值解讀 板塊總結國家級戰(zhàn)略導向、價值投資高地、全復合功能城市252。 國家級戰(zhàn)略導向板塊未來價值卓越國家級戰(zhàn)略導向板塊未來價值卓越252。 綜合投資價值高，目前為鄭州熱點投資區(qū)域綜合投資價值高，目前為鄭州熱點投資區(qū)域252。 全復合功能城市定位，商業(yè)業(yè)態(tài)必然呈現多元化特征全復合功能城市定位，商業(yè)業(yè)態(tài)必然呈現多元化特征港區(qū)迎來了前所有未有的高價值投資時代世航之窗商業(yè)定位PART 1 項目價值解讀項目解讀 本體價值解讀 區(qū)位價值216。 項目航空港區(qū)核心區(qū)邊緣區(qū)域，小環(huán)境交通弱勢，昭示性可達性阻隔。216。 項目位置短期內屬于核心邊緣區(qū)，中長期將會變成航空港區(qū)交通樞紐的核心區(qū)域。216。 項目位于物流商貿區(qū)與機場核心區(qū)交匯處周邊商務資源行政資源豐富，未來對寫字樓與商業(yè)需求量較大，有升值空間。項目區(qū)位屬性：項目位置短期內屬于航空港區(qū)核心區(qū)域的邊緣區(qū)，商業(yè)屬性較弱，但中長期將會變成航空港區(qū)交通樞紐項目位置短期內屬于航空港區(qū)核心區(qū)域的邊緣區(qū)，商業(yè)屬性較弱，但中長期將會變成航空港區(qū)交通樞紐的核心區(qū)域，商業(yè)價值將會有一定的提升，升值空間較大。的核心區(qū)域，商業(yè)價值將會有一定的提升，升值空間較大。世航之窗商業(yè)定位本案教育行政商業(yè)綜合體PART 1 項目價值解讀項目解讀 本體價值解讀項目周邊資源：216。行政資源方面： 航空港國土局、地稅局、海關、工商局等，行政資源豐富 。216。教育： 航空港第三實驗小學、航空港實驗小學。216。商業(yè)綜合體： 藍天商務花園、華美龍金融廣場、潤豐悅尚、東方港匯。約 3040萬平米；富士康員工為項目提供普通消費群體。216。醫(yī)療資源： 航空港區(qū)人民醫(yī)院、航空港區(qū)英港醫(yī)院216。交通：216。 干道價值不顯性216。 道路通達性較差，但具有一定的便利性交通項目地處物流商貿區(qū)與機場核心區(qū)交匯處，臨近航空港核心區(qū)；周邊商務與行政資源豐富，在提升本項目行政商務價值的同時，項目地處物流商貿區(qū)與機場核心區(qū)交匯處，臨近航空港核心區(qū)；周邊商務與行政資源豐富，在提升本項目行政商務價值的同時，將為本項目商業(yè)產品帶來近距離的目標消費群體和潛在的部分投資客群。將為本項目商業(yè)產品帶來近距離的目標消費群體和潛在的部分投資客群。世航之窗商業(yè)定位項目總建面 ㎡，該項目為中小規(guī)模；? 寫字樓體量 ㎡，占比 52%；? 商業(yè) 2F為 ㎡，占 17%；? 地下建筑面積： ㎡，占比 31%本案為中小體量的商務屬性項目PART 1 項目價值解讀項目解讀 本體價值解讀 經濟指標世航之窗商業(yè)定位PART 1 項目價值解讀項目解讀 本體價值解讀 地塊現狀地塊內為綠色附著物，尚未進行基本的場地平整，正式開工還需一定時間，在項目正式開工入市期間或將出現競品。本案世航之窗商業(yè)定位PART 1 項目價值解讀項目解讀 本體價值解讀 地塊四至機場高速延長線云港路華美龍項目云港路單邊交通機場高速圍合死角，交通的導入性極弱；地塊東側規(guī)劃道路級別低、連接性有限，對外通達性不高，客戶進入性與商業(yè)存活性弱。世航之窗商業(yè)定位華美龍項目機場高速延長線云港路本案藍天商務花園PART 1 項目價值解讀項目解讀 本體價值解讀 地塊四至方向 名稱 道路等級 備注北側 云港路 小區(qū)域次級干 道雙向四車道西側為尚未開發(fā)區(qū)域，但由于有鐵路阻隔，無發(fā)展空間西側 機場高速延 長線 區(qū)域主干道 高架橋阻隔方向 名稱 備注東側 華美龍項目 商務辦公物業(yè)，臨四港聯動 大道，阻隔本案的昭示性北側 藍天商務花園 成熟的居住型商務社區(qū)，但 辦公氛圍沒有形成道路條件：項目分布：云港路單邊交通機場高速圍合死角，交通的導入性極弱；地塊東側規(guī)劃道路級別低、連接性有限，對外通達性不高。，客戶進入性與商業(yè)存活性弱。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項目價值解讀項目解讀 本體價值解讀 商業(yè)價值分析商業(yè)布局價值一級商業(yè)價值二級商業(yè)價值三級商業(yè)價值216。 云港路沿線商業(yè)價值相對最高，其次是地塊東側規(guī)劃路沿線，而機場高速延長線沿線和內鋪在現有條件下商業(yè)價值最低；世航之窗商業(yè)定位PART 1 項目價值解讀項目解讀 本體價值解讀 項目價值認知同行專業(yè)人士訪談 ——區(qū)域投資熱度高，商業(yè)體量大，地段不好，操作性差，活不下去 …… 港區(qū)現在是投資熱土，尤其是 4月份以來，港區(qū)發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略后，國家政策的導向