【正文】 世航之窗商業(yè)定位世航之窗項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告謹(jǐn)呈：河南愛(ài)港置業(yè)有限公司2023年 8月世航之窗商業(yè)定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀核心問(wèn)題研究市場(chǎng)研究判斷商業(yè)定位體系物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告目錄世航之窗商業(yè)定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀核心問(wèn)題研究市場(chǎng)研究判斷商業(yè)定位體系本體價(jià)值解讀板塊價(jià)值解讀商業(yè)市場(chǎng)研究寫(xiě)字樓趨勢(shì)判斷如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)快速銷售客戶定位垂直交通建議鋪位分割建議產(chǎn)品定位整體定位價(jià)格定位 經(jīng)營(yíng)方式建議物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告框架世航之窗商業(yè)定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀216。板塊價(jià)值解讀板塊價(jià)值解讀216。本體價(jià)值解讀本體價(jià)值解讀世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 板塊價(jià)值解讀國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略導(dǎo)向、價(jià)值投資高地、全復(fù)合功能城市2023年 3月 7日規(guī)劃面積為 415平方公里的 鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū) 發(fā)展規(guī)劃獲國(guó)務(wù)院批復(fù)，成為我國(guó) 首個(gè) 上升為國(guó)家戰(zhàn)略的航空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展先行區(qū)。規(guī)劃提出：鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)的戰(zhàn)略定位為 國(guó)際航空物流中心 、以航空經(jīng)濟(jì)為引領(lǐng)的 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè) 基地、內(nèi)陸地區(qū) 對(duì)外開(kāi)放 重要門(mén)戶、現(xiàn)代 航空都市 、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心 增長(zhǎng)極 。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 板塊價(jià)值解讀 區(qū)域概況20公里216。 鄭州航空港區(qū)位于鄭州市的東南部，是鄭州都市區(qū) “ 六城十組團(tuán) ” 的重要組成部分，是全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的核心增長(zhǎng)極和改革發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)之一，也是河南省對(duì)外開(kāi)放的重要窗口和基地。規(guī)劃面積 415平方公里，戶籍人口約 ，入住富士康員工約 。216。 從距離上看 ：距離鄭州主城區(qū) 20公里，相對(duì)其他組團(tuán)距離較遠(yuǎn)，但是作為政策導(dǎo)向最為明確的南部衛(wèi)星組團(tuán)，起到了南拓的帶頭作用，成為鄭州南部的一個(gè)明星組團(tuán)；216。 從政策上看： 由于航空組團(tuán)上升至全省及國(guó)家戰(zhàn)略的高度，因此全省及鄭州政府對(duì)于港區(qū)的政策支持力度將會(huì)逐漸增大；216。 從地產(chǎn)市場(chǎng)上看： 短期內(nèi)仍為組團(tuán)產(chǎn)業(yè)人群為主力及投資客，未來(lái)隨著交通和配套的完善，有可能會(huì)承載部分鄭州外溢人群。短期內(nèi)組團(tuán)產(chǎn)業(yè)人群為主力及投資客將是區(qū)域內(nèi)置業(yè)的主力客群，未來(lái)隨著交通和配套的完善，將會(huì)承載部短期內(nèi)組團(tuán)產(chǎn)業(yè)人群為主力及投資客將是區(qū)域內(nèi)置業(yè)的主力客群，未來(lái)隨著交通和配套的完善，將會(huì)承載部分鄭州主動(dòng)外溢人群。分鄭州主動(dòng)外溢人群。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 板塊價(jià)值解讀 區(qū)域規(guī)劃2023~2035年，在 27年的時(shí)間里，鄭州將分三步，打造全國(guó)大型復(fù)合樞紐機(jī)場(chǎng)和國(guó)際貨運(yùn)樞紐。航空港區(qū)規(guī)劃發(fā)展已成趨勢(shì)，在產(chǎn)業(yè)支撐的驅(qū)動(dòng)之下，航空港區(qū)將會(huì)成為最新的投資熱土。到 2035年，鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)將成為“ 大樞紐 ”——航空貨郵吞吐量達(dá)到 200萬(wàn)噸左右，躋身全國(guó)前列，國(guó)際航空貨運(yùn)集散 中心地位顯著提升；“ 大產(chǎn)業(yè) ”——形成創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、高端引領(lǐng)、國(guó)際合作的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，與航空關(guān)聯(lián)的高端制造業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過(guò) 10000億元；“ 大都市 ”——營(yíng)商環(huán)境與國(guó)際全面接軌，建成進(jìn)出口額達(dá)到 2023億美元的現(xiàn)代化航空都市，成為引領(lǐng)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展、服務(wù)全國(guó)、連通世界的開(kāi)放高地。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 板塊價(jià)值解讀 區(qū)域交通隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在鄭州航空港地區(qū)內(nèi)，將云集航空、城際軌道、輕軌、高速公路、公交、社會(huì)車流等多種交通方式。216。 城際軌道： 鄭州至許昌城際軌道線經(jīng)過(guò)鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)，在航空港區(qū)規(guī)劃設(shè) 5個(gè)站點(diǎn)，分別是機(jī)場(chǎng)航站樓樞紐站，北部片區(qū)航城中心站、會(huì)展中心站，南部片區(qū)梅河站、牛村站。216。 對(duì)外道路交通打造 “ 三縱四橫 ” 路網(wǎng)： 包括京珠高速公路、機(jī)場(chǎng)高速公路、 “ 四港聯(lián)動(dòng) ” 快速路、龍中公路、登封 —機(jī)場(chǎng) —商丘高速公路和機(jī)場(chǎng)迎賓大道及延伸線等。216。 內(nèi)部道路形成規(guī)則方格網(wǎng)： 除現(xiàn)有的兩座互通式立交外，將來(lái)，航空港地區(qū)將在高速公路、快速路、主干道交叉處再規(guī)劃新建 18座立交橋；在航空港地區(qū)北部片區(qū)和南部片區(qū)各規(guī)劃一個(gè)長(zhǎng)途客運(yùn)站。本區(qū)域?yàn)猷嵵萁紖^(qū)域，集高速、國(guó)道、輕軌等各種交通道路為一體，路網(wǎng)本區(qū)域?yàn)猷嵵萁紖^(qū)域，集高速、國(guó)道、輕軌等各種交通道路為一體，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，通達(dá)性好，區(qū)域內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)逐步完善，通達(dá)便利。發(fā)達(dá)，通達(dá)性好，區(qū)域內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)逐步完善，通達(dá)便利。世航之窗商業(yè)定位216。 機(jī)場(chǎng)核心區(qū) ，規(guī)劃面積 48平方公里，主要發(fā)展機(jī)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)功能；216。 物流商貿(mào)區(qū) ，規(guī)劃面積 16平方公里，以航空物流、 IT產(chǎn)業(yè)研發(fā)、商業(yè)貿(mào)易以及休閑居住為主要功能；216。 臨空產(chǎn)業(yè)區(qū) ，規(guī)劃面積 26平方公里，重點(diǎn)發(fā)展航空器材及相關(guān)零部件制造加工、技術(shù)資金密集型產(chǎn)業(yè)和高附加值出口加工業(yè)，打造現(xiàn)代加工制造產(chǎn)業(yè)基地。國(guó)家及全省戰(zhàn)略支持，鄭州南拓明星組團(tuán)；航空港區(qū)規(guī)劃發(fā)展已成趨勢(shì)，在航空經(jīng)濟(jì)及物流經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)業(yè)支撐的驅(qū)國(guó)家及全省戰(zhàn)略支持，鄭州南拓明星組團(tuán)；航空港區(qū)規(guī)劃發(fā)展已成趨勢(shì)，在航空經(jīng)濟(jì)及物流經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)業(yè)支撐的驅(qū)動(dòng)之下，航空港區(qū)會(huì)成為最新的投資熱土，同時(shí)也將為本區(qū)域帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)人群，完成區(qū)域共建。動(dòng)之下，航空港區(qū)會(huì)成為最新的投資熱土，同時(shí)也將為本區(qū)域帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)人群，完成區(qū)域共建。PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 板塊價(jià)值解讀 產(chǎn)業(yè)支撐 規(guī)劃的航空港區(qū)分為 “ 一核兩區(qū) ” ，航空港是機(jī)場(chǎng)核心區(qū)的一部分，在其北部和南部分別是物流商貿(mào)區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 板塊價(jià)值解讀 區(qū)域人口216。 航空港區(qū)目前約有人口 8萬(wàn)人左右，主要是周邊原住居民及港區(qū)內(nèi)企業(yè)員工。區(qū)域至 2023年預(yù)計(jì)人口將達(dá)到 50萬(wàn)人以上，根據(jù)鄭州市 11月 30日召開(kāi)的 《 鄭州航空港總體規(guī)劃評(píng)審會(huì) 》 ，預(yù)計(jì)未來(lái)鄭州航空港區(qū)人口將達(dá)到 150萬(wàn)左右。在政府主導(dǎo)和政策利好以及產(chǎn)業(yè)支撐的情況下，港區(qū)人口將呈現(xiàn)快速上升，勢(shì)必提高航空港區(qū)的房地產(chǎn)在政府主導(dǎo)和政策利好以及產(chǎn)業(yè)支撐的情況下，港區(qū)人口將呈現(xiàn)快速上升，勢(shì)必提高航空港區(qū)的房地產(chǎn)需求與投資熱情，同時(shí)為港區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展提供了潛在的更大的容量。需求與投資熱情，同時(shí)為港區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展提供了潛在的更大的容量。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 板塊價(jià)值解讀 板塊總結(jié)國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略導(dǎo)向、價(jià)值投資高地、全復(fù)合功能城市252。 國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略導(dǎo)向板塊未來(lái)價(jià)值卓越國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略導(dǎo)向板塊未來(lái)價(jià)值卓越252。 綜合投資價(jià)值高，目前為鄭州熱點(diǎn)投資區(qū)域綜合投資價(jià)值高，目前為鄭州熱點(diǎn)投資區(qū)域252。 全復(fù)合功能城市定位，商業(yè)業(yè)態(tài)必然呈現(xiàn)多元化特征全復(fù)合功能城市定位，商業(yè)業(yè)態(tài)必然呈現(xiàn)多元化特征港區(qū)迎來(lái)了前所有未有的高價(jià)值投資時(shí)代世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 本體價(jià)值解讀 區(qū)位價(jià)值216。 項(xiàng)目航空港區(qū)核心區(qū)邊緣區(qū)域，小環(huán)境交通弱勢(shì)，昭示性可達(dá)性阻隔。216。 項(xiàng)目位置短期內(nèi)屬于核心邊緣區(qū)，中長(zhǎng)期將會(huì)變成航空港區(qū)交通樞紐的核心區(qū)域。216。 項(xiàng)目位于物流商貿(mào)區(qū)與機(jī)場(chǎng)核心區(qū)交匯處周邊商務(wù)資源行政資源豐富，未來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓與商業(yè)需求量較大，有升值空間。項(xiàng)目區(qū)位屬性：項(xiàng)目位置短期內(nèi)屬于航空港區(qū)核心區(qū)域的邊緣區(qū)，商業(yè)屬性較弱，但中長(zhǎng)期將會(huì)變成航空港區(qū)交通樞紐項(xiàng)目位置短期內(nèi)屬于航空港區(qū)核心區(qū)域的邊緣區(qū)，商業(yè)屬性較弱，但中長(zhǎng)期將會(huì)變成航空港區(qū)交通樞紐的核心區(qū)域，商業(yè)價(jià)值將會(huì)有一定的提升，升值空間較大。的核心區(qū)域，商業(yè)價(jià)值將會(huì)有一定的提升，升值空間較大。世航之窗商業(yè)定位本案教育行政商業(yè)綜合體PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 本體價(jià)值解讀項(xiàng)目周邊資源：216。行政資源方面： 航空港國(guó)土局、地稅局、海關(guān)、工商局等，行政資源豐富 。216。教育： 航空港第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)、航空港實(shí)驗(yàn)小學(xué)。216。商業(yè)綜合體： 藍(lán)天商務(wù)花園、華美龍金融廣場(chǎng)、潤(rùn)豐悅尚、東方港匯。約 3040萬(wàn)平米；富士康員工為項(xiàng)目提供普通消費(fèi)群體。216。醫(yī)療資源： 航空港區(qū)人民醫(yī)院、航空港區(qū)英港醫(yī)院216。交通：216。 干道價(jià)值不顯性216。 道路通達(dá)性較差，但具有一定的便利性交通項(xiàng)目地處物流商貿(mào)區(qū)與機(jī)場(chǎng)核心區(qū)交匯處，臨近航空港核心區(qū)；周邊商務(wù)與行政資源豐富，在提升本項(xiàng)目行政商務(wù)價(jià)值的同時(shí)，項(xiàng)目地處物流商貿(mào)區(qū)與機(jī)場(chǎng)核心區(qū)交匯處，臨近航空港核心區(qū)；周邊商務(wù)與行政資源豐富，在提升本項(xiàng)目行政商務(wù)價(jià)值的同時(shí)，將為本項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品帶來(lái)近距離的目標(biāo)消費(fèi)群體和潛在的部分投資客群。將為本項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品帶來(lái)近距離的目標(biāo)消費(fèi)群體和潛在的部分投資客群。世航之窗商業(yè)定位項(xiàng)目總建面 ㎡，該項(xiàng)目為中小規(guī)模；? 寫(xiě)字樓體量 ㎡，占比 52%；? 商業(yè) 2F為 ㎡，占 17%；? 地下建筑面積： ㎡，占比 31%本案為中小體量的商務(wù)屬性項(xiàng)目PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 本體價(jià)值解讀 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 本體價(jià)值解讀 地塊現(xiàn)狀地塊內(nèi)為綠色附著物，尚未進(jìn)行基本的場(chǎng)地平整，正式開(kāi)工還需一定時(shí)間，在項(xiàng)目正式開(kāi)工入市期間或?qū)⒊霈F(xiàn)競(jìng)品。本案世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 本體價(jià)值解讀 地塊四至機(jī)場(chǎng)高速延長(zhǎng)線云港路華美龍項(xiàng)目云港路單邊交通機(jī)場(chǎng)高速圍合死角，交通的導(dǎo)入性極弱；地塊東側(cè)規(guī)劃道路級(jí)別低、連接性有限，對(duì)外通達(dá)性不高，客戶進(jìn)入性與商業(yè)存活性弱。世航之窗商業(yè)定位華美龍項(xiàng)目機(jī)場(chǎng)高速延長(zhǎng)線云港路本案藍(lán)天商務(wù)花園PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 本體價(jià)值解讀 地塊四至方向 名稱 道路等級(jí) 備注北側(cè) 云港路 小區(qū)域次級(jí)干 道雙向四車道西側(cè)為尚未開(kāi)發(fā)區(qū)域，但由于有鐵路阻隔，無(wú)發(fā)展空間西側(cè) 機(jī)場(chǎng)高速延 長(zhǎng)線 區(qū)域主干道 高架橋阻隔方向 名稱 備注東側(cè) 華美龍項(xiàng)目 商務(wù)辦公物業(yè)，臨四港聯(lián)動(dòng) 大道，阻隔本案的昭示性北側(cè) 藍(lán)天商務(wù)花園 成熟的居住型商務(wù)社區(qū)，但 辦公氛圍沒(méi)有形成道路條件：項(xiàng)目分布：云港路單邊交通機(jī)場(chǎng)高速圍合死角，交通的導(dǎo)入性極弱；地塊東側(cè)規(guī)劃道路級(jí)別低、連接性有限，對(duì)外通達(dá)性不高。，客戶進(jìn)入性與商業(yè)存活性弱。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 本體價(jià)值解讀 商業(yè)價(jià)值分析商業(yè)布局價(jià)值一級(jí)商業(yè)價(jià)值二級(jí)商業(yè)價(jià)值三級(jí)商業(yè)價(jià)值216。 云港路沿線商業(yè)價(jià)值相對(duì)最高，其次是地塊東側(cè)規(guī)劃路沿線，而機(jī)場(chǎng)高速延長(zhǎng)線沿線和內(nèi)鋪在現(xiàn)有條件下商業(yè)價(jià)值最低；世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 本體價(jià)值解讀 項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)知同行專業(yè)人士訪談 ——區(qū)域投資熱度高，商業(yè)體量大，地段不好，操作性差，活不下去 …… 港區(qū)現(xiàn)在是投資熱土，尤其是 4月份以來(lái)，港區(qū)發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略后，國(guó)家政策的導(dǎo)向