【正文】 :① 鄭州現(xiàn)有及意向商鋪經(jīng)營者② 周邊拆遷市場原有商鋪經(jīng)營者③ 港區(qū)及周邊縣城生意人世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 東方港匯開 發(fā) 商： 鄭州航空港區(qū)航程置業(yè)有限公司物業(yè)位置： 鄭州市航空港區(qū)四港聯(lián)動(dòng)大道以東，云港路以北、中原路以南占地面積： 12436㎡容積率 :建筑面積： ㎡ ，其中地上 ㎡ ，地下 ㎡ 。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 港城 793216。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售商鋪分析 個(gè)案分析 潤豐悅尚216。 商業(yè)體量： ㎡216。 單邊交通，機(jī)場高速圍合死角252。地塊素質(zhì)較弱，不具備高商業(yè)價(jià)值。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 本體價(jià)值解讀 商業(yè)價(jià)值分析商業(yè)布局價(jià)值一級(jí)商業(yè)價(jià)值二級(jí)商業(yè)價(jià)值三級(jí)商業(yè)價(jià)值216。交通：216。行政資源方面： 航空港國土局、地稅局、海關(guān)、工商局等，行政資源豐富 。 項(xiàng)目航空港區(qū)核心區(qū)邊緣區(qū)域，小環(huán)境交通弱勢(shì)，昭示性可達(dá)性阻隔。 航空港區(qū)目前約有人口 8萬人左右，主要是周邊原住居民及港區(qū)內(nèi)企業(yè)員工。世航之窗商業(yè)定位216。216。 從政策上看： 由于航空組團(tuán)上升至全省及國家戰(zhàn)略的高度，因此全省及鄭州政府對(duì)于港區(qū)的政策支持力度將會(huì)逐漸增大；216。板塊價(jià)值解讀板塊價(jià)值解讀216。規(guī)劃面積 415平方公里，戶籍人口約 ，入住富士康員工約 。航空港區(qū)規(guī)劃發(fā)展已成趨勢(shì)，在產(chǎn)業(yè)支撐的驅(qū)動(dòng)之下，航空港區(qū)將會(huì)成為最新的投資熱土。 內(nèi)部道路形成規(guī)則方格網(wǎng)： 除現(xiàn)有的兩座互通式立交外，將來，航空港地區(qū)將在高速公路、快速路、主干道交叉處再規(guī)劃新建 18座立交橋；在航空港地區(qū)北部片區(qū)和南部片區(qū)各規(guī)劃一個(gè)長途客運(yùn)站。動(dòng)之下，航空港區(qū)會(huì)成為最新的投資熱土，同時(shí)也將為本區(qū)域帶來大量的產(chǎn)業(yè)人群，完成區(qū)域共建。 國家級(jí)戰(zhàn)略導(dǎo)向板塊未來價(jià)值卓越國家級(jí)戰(zhàn)略導(dǎo)向板塊未來價(jià)值卓越252。項(xiàng)目區(qū)位屬性：項(xiàng)目位置短期內(nèi)屬于航空港區(qū)核心區(qū)域的邊緣區(qū)，商業(yè)屬性較弱，但中長期將會(huì)變成航空港區(qū)交通樞紐項(xiàng)目位置短期內(nèi)屬于航空港區(qū)核心區(qū)域的邊緣區(qū)，商業(yè)屬性較弱，但中長期將會(huì)變成航空港區(qū)交通樞紐的核心區(qū)域，商業(yè)價(jià)值將會(huì)有一定的提升，升值空間較大。約 3040萬平米；富士康員工為項(xiàng)目提供普通消費(fèi)群體。本案世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 本體價(jià)值解讀 地塊四至機(jī)場高速延長線云港路華美龍項(xiàng)目云港路單邊交通機(jī)場高速圍合死角，交通的導(dǎo)入性極弱；地塊東側(cè)規(guī)劃道路級(jí)別低、連接性有限，對(duì)外通達(dá)性不高，客戶進(jìn)入性與商業(yè)存活性弱。 項(xiàng)目總建面項(xiàng)目總建面 ㎡，該項(xiàng)目為中小體量，規(guī)模優(yōu)勢(shì)較弱；萬㎡，該項(xiàng)目為中小體量，規(guī)模優(yōu)勢(shì)較弱；252。 投資熱土252。商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究216。 交房時(shí)間： 2023年 12月底世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售商鋪分析 個(gè)案分析 潤豐悅尚開 發(fā) 商：河南保利置業(yè)有限公司物業(yè)位置：航空港區(qū)機(jī)場迎賓大道與四港聯(lián)動(dòng)大道交匯處占地面積： 97294平方米 容積率 :綠化率 :30%建筑面積： ㎡物業(yè)類別：住宅、公寓、商鋪商業(yè)部分：216。目前存量： 3萬 —㎡。目前存量： 約 2023㎡。存量： 剩余 7間商鋪，存量 1800㎡商鋪尺寸： 層高 ，開間 8m，進(jìn)深 16m，面積在 128157㎡之間。① 港區(qū)商鋪經(jīng)營者② 鄭州及周邊縣城經(jīng)營者世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 裕鴻世界港商業(yè)部分： 商業(yè)體量 ： 2F住宅底商，共 1萬㎡ 戶型面積 ： 160200㎡不等開 發(fā) 商：河南裕鴻置業(yè)有限公司物業(yè)位置：新鄭市鄭州國際機(jī)場北占地面積： 150萬 m2 容積率 :建筑面積： 80萬 m2物業(yè)類別：住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓奧特萊斯 裕鴻世界港商業(yè)定位以大型百貨商場為主，少數(shù)底商餐飲及娛樂作為附屬配套，占比較小。 層高 —,面寬 4m，進(jìn)深 14m?？梢?3年回購，開發(fā)商以 房款回購；商業(yè)業(yè)態(tài) ：商業(yè)體負(fù)一層綜合超市，美食城，淘寶城，外貿(mào)服飾，洗浴中心，一層化妝品，黃金珠寶，名表，二層男女裝（運(yùn)動(dòng)休閑），箱包皮具，三層家具，床品，四層、五層商業(yè)自持。東方港匯商務(wù)寫字樓樓盤位置：航空港區(qū)機(jī)場迎賓大道與四港聯(lián)動(dòng)大道交匯處北 150米開發(fā)商：鄭州路港置業(yè)有限公司物業(yè)類型：商業(yè)、寫字樓、酒店建筑面積： ㎡產(chǎn)品： 南邊為 8F的東方港匯商務(wù)酒店，東邊為 4F的寫字樓， 1—2F為底商， 3—4F為商務(wù)辦公樓。裕鴻世界港預(yù)計(jì)下半年將推出 400畝地的純商務(wù)地產(chǎn)，潛在供應(yīng)量較大。 港區(qū)區(qū)域內(nèi)寫字樓在售項(xiàng)目目前存量較少，僅 ㎡，屬于寫字樓銷售空檔期，競爭較弱；216。 從價(jià)格方面來看，整體價(jià)格在 7000—13000元 /㎡之間。 港區(qū)投資客；216。 從租金收益還原比較的角度，本項(xiàng)目銷售型商業(yè)入市價(jià)格預(yù)計(jì)為 1471816352元 /㎡；條件計(jì)算結(jié)果 P=1471816352元 /㎡PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 價(jià)格定位 銷售型商業(yè)價(jià)格預(yù)判世航之窗商業(yè)定位銷售型商業(yè)入市價(jià)格預(yù)判216。其中，針對(duì)此中高端服務(wù)配套，建議設(shè)置專用客梯，取消商場內(nèi)部自動(dòng)扶梯設(shè)置。 保證二樓進(jìn)入的便利性，選擇合適的位置設(shè)置垂直交通，保證商鋪的昭示性，充分利用垂直交通對(duì)人流的組織作用。 三月 2123:37:2123:37Mar2123Mar211故人江海別，幾度隔山川。 23:37:2123:37:2123:373/23/2023 11:37:21 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/3/23 23:37:2223:37:2223 March 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 三月 2123:37:2223:37Mar2123Mar211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 23:37:2123:37:2123:37Tuesday, March 23, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 三月 21三月 2123:37:2123:37:21March 23, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 步梯與專用電梯結(jié)合設(shè)計(jì)入口 1入口 2人流動(dòng)線人流動(dòng)線步梯 步梯 垂直客梯垂直客梯世航之窗商業(yè)定位PART 5 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 經(jīng)營方式建議經(jīng)營方式建議：售后返祖 根據(jù)目前港區(qū)在售商鋪市場及港區(qū)城市價(jià)值兌現(xiàn)前景，在快銷回籠資金的目標(biāo)下，為消除置業(yè)者的疑慮及觀望態(tài)度，建議采取售后返租的方式，實(shí)現(xiàn)快銷目的。后期統(tǒng)一招租經(jīng)營。 從租金收益還原比較的角度，本項(xiàng)目銷售型商業(yè)入市價(jià)格預(yù)計(jì)為 1471816352元 /㎡；保守估算，本項(xiàng)目銷售型商業(yè)入市價(jià)格預(yù)計(jì)為 1632617306元 /㎡PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 價(jià)格定位 銷售型商業(yè)價(jià)格預(yù)判通過市場比較法與租金收益還原法的加權(quán)平均得出本案商業(yè)價(jià)格判斷：其中加權(quán)比例：租金收益還原法：市場比較法 =6:4世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 價(jià)格定位 銷售型商業(yè)流量預(yù)判商業(yè)體量判斷? 共兩層，除去一樓辦公大廳和電梯井及步梯所占面積，可售商業(yè)面積約為 8420㎡（其中， 1F為 4002㎡， 2F為 4418㎡）；市場較大面積商鋪月均平臺(tái)流量 18002023㎡通過市場比較及經(jīng)驗(yàn)值判斷各因素影響對(duì)流量的影響比例? 地段影響修正： 50%? 工期影響修正： 20%? 交通影響修正： 30%? 配套影響修正： 10%? 規(guī)模影響修正： 20%? 綜合影響比例： 26%? 修正后本項(xiàng)目月均流量約為 13321480㎡本項(xiàng)目商業(yè)銷售周期約為： 68個(gè)月世航之窗商業(yè)定位 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議216。 項(xiàng)目周邊經(jīng)商小業(yè)主及拆遷戶；216。 從區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品來看，主要為小高層和多層，由于港區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目功用不同，面積差別也較大。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 寫字樓趨勢(shì)判斷 寫字樓去化量判斷本項(xiàng)目寫字樓體量約為 ㎡，依據(jù)市場主流平臺(tái)流量月均 ，本項(xiàng)目寫字樓銷售周期約為 10個(gè)月，通過項(xiàng)目地段、工期以等影響因素修正，銷售周期約為 14個(gè)月。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 寫字樓趨勢(shì)判斷 區(qū)域市場產(chǎn)品　 戶型面積 層高（米） 層數(shù)潤豐悅尚 45—95㎡ 9航程?hào)|方港匯 169——747㎡ 4裕鴻世界港 140——1100㎡ 9藍(lán)天商務(wù)花園 276——285㎡ 　 3216。未來 5年內(nèi)租給一個(gè)政府部門辦公用，客戶只針對(duì)投資者。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 鑫榮中央金地目標(biāo)消費(fèi)群體 :① 富士康員工目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)能力 : 中端消費(fèi)群體，整體消費(fèi)能力一般。流量： 月均流量 46005000㎡。流量：600㎡ /月存量： 剩余存量 8001000㎡商鋪尺寸： 層高 ，開間 8m，進(jìn)深 15m， 1托 2兩層PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 裕鴻世界港世航之窗商業(yè)定位客戶來源： 以鄭州東區(qū)、管城、港區(qū)客戶為主約占 70%，周口，駐馬店，商丘，許昌客戶約占 30%；客戶職業(yè)： 機(jī)場建設(shè)合作單位領(lǐng)導(dǎo)及設(shè)計(jì)院客戶較多。置業(yè)客戶來源 :① 合作單位，建設(shè)銀行、工商銀行 ……② 內(nèi)部關(guān)系戶承租客戶來源 :① 中高端商務(wù)餐飲品牌店，迪歐咖啡、藍(lán)天茗茶 ……② 商務(wù)禮品加盟店 ……③ 品牌煙酒代理商 ……世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 富康廣場商業(yè)部分 經(jīng)營方式： 20年長期出租，首付 30%，余款 19年無息付完； 業(yè)態(tài)定位： “ 一站式 ” 購物廣場，業(yè)態(tài)范圍包含餐飲、休閑娛樂、零售百貨、商超， 以生活類零售百貨為主開 發(fā) 商：鼎華企業(yè)物業(yè)位置：四港聯(lián)動(dòng)大道與中原路交匯處建筑面積： ㎡世航之窗商