【正文】 超市中了解商品價(jià)格時(shí)，發(fā)現(xiàn)其多種商品的零售價(jià)與長(zhǎng)沙店價(jià)位基本相當(dāng)，由此可見(jiàn)郴州的消費(fèi)水平隱約已有追趕長(zhǎng)沙標(biāo)準(zhǔn)之勢(shì)頭。 ③ 香雪商圈： 以今日興城為中心向外擴(kuò)散的環(huán)形區(qū)域， （社區(qū)商業(yè)中心）規(guī)劃 —— 購(gòu)物中心式模式 北湖商圈 五嶺商圈 香雪商圈 本案 30 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 北湖商圈特點(diǎn) (市級(jí)商業(yè)中心 )規(guī)劃 北湖商圈的商業(yè)中心為健康路、國(guó)慶路、北湖路、八一路和燕泉路交匯所形成的區(qū)域，沿人民路向東西兩翼延伸，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近似臥“中”字型分布。 —— 這正是我們要努力的方向 是標(biāo)新，但怎樣立異？ 17 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 作品，秉承“新都市主義”的設(shè)計(jì)理念 ① 空間、時(shí)間的高效合理利用； ② 專(zhuān)門(mén)主題、鮮明的時(shí)代個(gè)性； ③ 高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法； ④ 與時(shí)俱進(jìn)，展現(xiàn)成就的都市身份色彩； 18 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 空間、時(shí)間的高效合理利用 城市快速發(fā)展，許多城市中心地塊容積率 在提升、建筑在拔高、物業(yè)在綜合。 目標(biāo)， 立足郴州，運(yùn)營(yíng)城市，輻射長(zhǎng)三角乃至周邊區(qū)域，跳出郴州，使本項(xiàng)目區(qū)域化、比肩國(guó)際！ 對(duì)內(nèi)互補(bǔ)、對(duì)外輻射，一個(gè)新中心、城中城。1 郴州市美美世界商業(yè)廣場(chǎng)策劃定位報(bào)告 謹(jǐn)呈 郴州市美世界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 2 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 大型城市綜合體對(duì)于“深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一個(gè)處于郴州市的大型城市綜合體，在一個(gè)日益崛起的湘南地級(jí)城市，猶如突如其來(lái)一個(gè)龐然大物。 10 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 機(jī)遇， 站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，去詮釋 以新都市主義， 打造郴州的洛克菲勒城市生活中 ? 都市高檔居住區(qū)； ? 都市工作生活區(qū)； ? 都市餐飲聚集區(qū)； ? 都市休閑娛樂(lè)區(qū)； ? 都市時(shí)尚購(gòu)物區(qū)； 城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢(shì)，建筑物的功 能開(kāi)始整合，人們開(kāi)始講究城市空間與效率的利用。新都 市主義倡導(dǎo)： ? 地塊合理劃分，精準(zhǔn)規(guī)劃； ? 容積率有效利用； ? 重視“人流動(dòng)線”恰當(dāng)設(shè)計(jì)，達(dá)到有限范圍內(nèi)時(shí)間與空間的高效利用。功能定位為服務(wù)市區(qū)、輻射全市的集購(gòu)物、餐飲、商務(wù)、旅游、住宿和休閑娛樂(lè)于一體的城市 CBD商務(wù)中心，是城市公共活動(dòng)中心的主體和引導(dǎo)消費(fèi)、促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主導(dǎo)力量。 35 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 五嶺商圈特點(diǎn) 以郴州文化館、華天酒店群和沃爾瑪商圈為核心，功能定位于服務(wù)城南、輻射全市，以滿(mǎn)足城市會(huì)展業(yè)、政府辦公和居民日常生活消費(fèi)為主的商業(yè)中心。武廣高鐵開(kāi)通后，這里是郴州站到市區(qū)的第一個(gè)地產(chǎn)板塊。 作為市級(jí)商圈中的核心 商業(yè)，租金目前代表郴 州最高的水準(zhǔn)，輻射面 最廣，人流最旺盛。 郴州五嶺購(gòu)物廣場(chǎng)地下人防商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)業(yè)該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)會(huì)經(jīng)歷比較長(zhǎng)的時(shí)間培育期，前期購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目的 15年經(jīng)營(yíng)權(quán)的投資者對(duì)投資地下商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)有一定的抗性。占地面積， 391000 m178。 56 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 深入分析 市中心，隨機(jī)逛百貨，步行街，人們觀念已經(jīng)根深蒂固 ? 占 80%以上的人逛街首選，選擇到市心商圈的人占到了 90%。 面對(duì)百貨市中心的絕對(duì)統(tǒng)治地位，郴州人逛街根深蒂固的市心情節(jié)。 在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過(guò)程是不知不覺(jué)走到較高山坡的建 筑物周邊，人們通過(guò)連續(xù)的道路，步行到達(dá)山頂，沒(méi)有在傳統(tǒng)建筑中 感覺(jué)樓梯之間的明顯分隔。 主題性商業(yè)、目的性消費(fèi)是本案商業(yè)區(qū)別于其他傳統(tǒng)商業(yè)圈的最顯著的特征。開(kāi)展實(shí)際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家品類(lèi)、規(guī)模。 原因： 自持部分過(guò)多，銷(xiāo)售面積減少，則短期之內(nèi)回籠資金較少，會(huì)對(duì)初期開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很大壓力，不利于后期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。色塊上使用鮮艷的紅、橙、黃等顏色，形成視覺(jué)爆炸效果。 管理者的職責(zé) ? 提供物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)，諸如保安、清潔、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)等； ? 制定合理的商戶(hù)、顧客服務(wù)內(nèi)容，協(xié)助經(jīng)營(yíng)者吸引、挽留客戶(hù)； ? 配合經(jīng)營(yíng)者的促銷(xiāo)推廣活動(dòng)，確保達(dá)到預(yù)期活動(dòng)目標(biāo)； ? 配合經(jīng)營(yíng)者對(duì)商戶(hù)運(yùn)營(yíng)的監(jiān)測(cè)，指正任何不統(tǒng)一于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象發(fā)生。 在有別于一般意義上的商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)管理形態(tài)下，在我們實(shí)際 經(jīng)營(yíng)管理的案例中，通常遵循以下幾個(gè)原則： ? 堅(jiān)持統(tǒng)一定位 ? 長(zhǎng)期有依可循的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)監(jiān)測(cè) ? 制定有效并具充分經(jīng)濟(jì)實(shí)效性的推廣、促銷(xiāo)計(jì)劃 ? 優(yōu)質(zhì)的人性化服務(wù) 營(yíng)運(yùn)管理 114 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 營(yíng)運(yùn)管理 經(jīng)營(yíng)管理中的統(tǒng)一原則 統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)推廣： 經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃、宣傳推廣、進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)的開(kāi)展， 費(fèi)用按銷(xiāo)售額相應(yīng)比例分?jǐn)偅瑺I(yíng)銷(xiāo)效果共享； 統(tǒng)一營(yíng)業(yè)管理： 所有經(jīng)營(yíng)戶(hù)要求統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，統(tǒng)一營(yíng)業(yè)紀(jì)律 統(tǒng)一物業(yè)管理： 本項(xiàng)目所有經(jīng)營(yíng)戶(hù)均由本項(xiàng)目成立的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)全 面管理，包括衛(wèi)生、水電、保安、維修等項(xiàng)目，免去投資者和經(jīng)營(yíng)者的后顧之憂(yōu)； 統(tǒng)一形象管理： 經(jīng)營(yíng)要素的軟硬件全部由經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一審核設(shè)計(jì)形象，并進(jìn)行 形象的監(jiān)督管理； 統(tǒng)一培訓(xùn)考核： 本案所有經(jīng)營(yíng)戶(hù)的營(yíng)業(yè)導(dǎo)購(gòu)人員、基層管理人員均由商場(chǎng)統(tǒng)一組織培訓(xùn) 學(xué)習(xí) ,進(jìn)行定期考核，確保步行街的營(yíng)銷(xiāo)力度和服務(wù)質(zhì)量。 招商合作方式： 純出租針對(duì)大中型商家 租售整體策略 104 營(yíng)銷(xiāo)策略 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 租售方法 招商方法： 以形象廣告配合直銷(xiāo)，并舉行公關(guān)活動(dòng)和事件行銷(xiāo)，如招商發(fā)布會(huì)等； 銷(xiāo)售方法： 以促銷(xiāo)廣告為主，運(yùn)用帶租約發(fā)售、優(yōu)惠促銷(xiāo)等銷(xiāo)售手段，同時(shí)提供靈活付款方式 105 營(yíng)銷(xiāo)策略 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 招商原則： 經(jīng)營(yíng)面積從大到小，商家規(guī)模從大到小從難到易，保證經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的完整性和系統(tǒng)性； 招租原則 ：經(jīng)營(yíng)管理先行，經(jīng)營(yíng)類(lèi)別互補(bǔ)，品牌店和特色店優(yōu)先； 銷(xiāo)售控制 ：優(yōu)劣搭配，分期推出，分批限量發(fā)售 租售控制 106 營(yíng)銷(xiāo)策略 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 根據(jù)前期推廣活動(dòng)（無(wú)底價(jià)競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)）反映的市場(chǎng)價(jià)格承受力信息，并參照前報(bào)告價(jià)格定位原則（考慮合理利潤(rùn)率），確定商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格； 前期招商：讓利入市，提供較長(zhǎng)的免租期，守候期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，待成熟暢旺之后再高額遞增； 銷(xiāo)售階段：采用市場(chǎng)比較法，低開(kāi)高走，利用商鋪位置差異制造不斷升值的市場(chǎng)形象； 開(kāi)業(yè)階段：視銷(xiāo)售情況對(duì)售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，實(shí)施延續(xù)前期價(jià)格策略的價(jià)格方針。 關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)推廣的地區(qū)性萬(wàn)不可拘泥于一點(diǎn)進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間推進(jìn)，可結(jié)合項(xiàng)目本地有關(guān)周邊區(qū)域進(jìn)行聯(lián)動(dòng) 99 營(yíng)銷(xiāo)策略 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 銷(xiāo)售模式 多點(diǎn)分銷(xiāo) 人海戰(zhàn)術(shù) 海陸空 數(shù)據(jù)庫(kù)支持營(yíng)銷(xiāo) 軍事化團(tuán)隊(duì) 本地售樓中心不能滿(mǎn)足每日客戶(hù)認(rèn)知和談判需求，置多個(gè)分銷(xiāo)點(diǎn)同時(shí)進(jìn)行銷(xiāo)售，將會(huì)使銷(xiāo)售事半功倍 只有持續(xù)進(jìn)行高強(qiáng)度客戶(hù)談判才能有更效率的成交結(jié)果。 ② 市場(chǎng)認(rèn)可度較高 ,同時(shí)也給業(yè)主帶了一種投資保障。 先大后?。?大型主力商家的招商成功是項(xiàng)目成功營(yíng)銷(xiāo)的前提，務(wù)必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家必然聞風(fēng)而來(lái)。 讀到了什么？ 77 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過(guò)程是不知不覺(jué)走到較高山坡的建 筑物周邊，人們通過(guò)連續(xù)的道路，步行到達(dá)山頂，沒(méi)有在傳統(tǒng)建筑中 感覺(jué)樓梯之間的明顯分隔。 63 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 差異化定位 —— 目的性消費(fèi)解析 ? 市中心區(qū)域大多為主題不鮮明的綜合型商業(yè)物業(yè)，消費(fèi)者多為逛街 的隨機(jī)性消費(fèi) ? 項(xiàng)目通過(guò)“餐飲、休閑娛樂(lè)”的集中性主題營(yíng)造，成為一個(gè)獨(dú)特的 目的性消費(fèi)區(qū)域； ? 目的性消費(fèi)有利于吸引大量的回頭客； ? 目的性消費(fèi)有利于迅速打開(kāi)項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知； ? 有利于作為市心業(yè)態(tài)差異化的補(bǔ)充，依托并迅速納入市中心范疇； 64 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 集中百貨 +購(gòu)物中心 新型消費(fèi)中心 餐飲、休閑、娛樂(lè) 大眾化、人性化、 特色化、全面 性 1 2 3 4 NO 項(xiàng)目屬性 結(jié)論 郴州首座 樂(lè) 多功能化 創(chuàng)新 項(xiàng)目屬性定位推導(dǎo) 65 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 郴州頂級(jí)的主題特色商業(yè)中心 —— 多功能中檔次消費(fèi)理念 全業(yè)態(tài)、全天候、一站式，商業(yè)服務(wù)綜合體 主題延伸： 打造知名購(gòu)物場(chǎng)所集聚地，滿(mǎn)足全天候全家?jiàn)蕵?lè)，社交聚會(huì)、休閑時(shí)光、創(chuàng)意前沿、品味文化需求，在這里不僅