【正文】 超市中了解商品價格時，發(fā)現(xiàn)其多種商品的零售價與長沙店價位基本相當，由此可見郴州的消費水平隱約已有追趕長沙標準之勢頭。 ③ 香雪商圈： 以今日興城為中心向外擴散的環(huán)形區(qū)域， （社區(qū)商業(yè)中心）規(guī)劃 —— 購物中心式模式 北湖商圈 五嶺商圈 香雪商圈 本案 30 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構 北湖商圈特點 (市級商業(yè)中心 )規(guī)劃 北湖商圈的商業(yè)中心為健康路、國慶路、北湖路、八一路和燕泉路交匯所形成的區(qū)域，沿人民路向東西兩翼延伸，商業(yè)網(wǎng)點近似臥“中”字型分布。 —— 這正是我們要努力的方向 是標新，但怎樣立異？ 17 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構 作品，秉承“新都市主義”的設計理念 ① 空間、時間的高效合理利用； ② 專門主題、鮮明的時代個性； ③ 高標準，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法； ④ 與時俱進，展現(xiàn)成就的都市身份色彩； 18 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構 空間、時間的高效合理利用 城市快速發(fā)展，許多城市中心地塊容積率 在提升、建筑在拔高、物業(yè)在綜合。 目標， 立足郴州，運營城市，輻射長三角乃至周邊區(qū)域，跳出郴州，使本項目區(qū)域化、比肩國際！ 對內(nèi)互補、對外輻射，一個新中心、城中城。1 郴州市美美世界商業(yè)廣場策劃定位報告 謹呈 郴州市美世界房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 2 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構 大型城市綜合體對于“深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一個處于郴州市的大型城市綜合體，在一個日益崛起的湘南地級城市，猶如突如其來一個龐然大物。 10 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構 機遇， 站在城市運營的高度，去詮釋 以新都市主義， 打造郴州的洛克菲勒城市生活中 ? 都市高檔居住區(qū)； ? 都市工作生活區(qū)； ? 都市餐飲聚集區(qū)； ? 都市休閑娛樂區(qū)； ? 都市時尚購物區(qū)； 城市中心在城市建設與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢，建筑物的功 能開始整合，人們開始講究城市空間與效率的利用。新都 市主義倡導： ? 地塊合理劃分，精準規(guī)劃； ? 容積率有效利用； ? 重視“人流動線”恰當設計，達到有限范圍內(nèi)時間與空間的高效利用。功能定位為服務市區(qū)、輻射全市的集購物、餐飲、商務、旅游、住宿和休閑娛樂于一體的城市 CBD商務中心，是城市公共活動中心的主體和引導消費、促進消費結構升級的主導力量。 35 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構 五嶺商圈特點 以郴州文化館、華天酒店群和沃爾瑪商圈為核心，功能定位于服務城南、輻射全市，以滿足城市會展業(yè)、政府辦公和居民日常生活消費為主的商業(yè)中心。武廣高鐵開通后，這里是郴州站到市區(qū)的第一個地產(chǎn)板塊。 作為市級商圈中的核心 商業(yè)，租金目前代表郴 州最高的水準，輻射面 最廣，人流最旺盛。 郴州五嶺購物廣場地下人防商業(yè)項目已經(jīng)開業(yè)該項目的經(jīng)營會經(jīng)歷比較長的時間培育期，前期購買該項目的 15年經(jīng)營權的投資者對投資地下商鋪經(jīng)營權有一定的抗性。占地面積， 391000 m178。 56 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構 深入分析 市中心，隨機逛百貨，步行街，人們觀念已經(jīng)根深蒂固 ? 占 80%以上的人逛街首選，選擇到市心商圈的人占到了 90%。 面對百貨市中心的絕對統(tǒng)治地位，郴州人逛街根深蒂固的市心情節(jié)。 在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過程是不知不覺走到較高山坡的建 筑物周邊，人們通過連續(xù)的道路，步行到達山頂，沒有在傳統(tǒng)建筑中 感覺樓梯之間的明顯分隔。 主題性商業(yè)、目的性消費是本案商業(yè)區(qū)別于其他傳統(tǒng)商業(yè)圈的最顯著的特征。開展實際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家品類、規(guī)模。 原因： 自持部分過多，銷售面積減少，則短期之內(nèi)回籠資金較少，會對初期開發(fā)商帶來很大壓力，不利于后期滾動開發(fā)。色塊上使用鮮艷的紅、橙、黃等顏色，形成視覺爆炸效果。 管理者的職責 ? 提供物業(yè)基礎服務，諸如保安、清潔、設施維修養(yǎng)護等； ? 制定合理的商戶、顧客服務內(nèi)容，協(xié)助經(jīng)營者吸引、挽留客戶； ? 配合經(jīng)營者的促銷推廣活動，確保達到預期活動目標； ? 配合經(jīng)營者對商戶運營的監(jiān)測，指正任何不統(tǒng)一于商場整體經(jīng)營的現(xiàn)象發(fā)生。 在有別于一般意義上的商業(yè)中心的經(jīng)營管理形態(tài)下，在我們實際 經(jīng)營管理的案例中，通常遵循以下幾個原則： ? 堅持統(tǒng)一定位 ? 長期有依可循的商戶經(jīng)營監(jiān)測 ? 制定有效并具充分經(jīng)濟實效性的推廣、促銷計劃 ? 優(yōu)質(zhì)的人性化服務 營運管理 114 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構 營運管理 經(jīng)營管理中的統(tǒng)一原則 統(tǒng)一營銷推廣： 經(jīng)營管理公司統(tǒng)一進行營銷策劃、宣傳推廣、進行促銷活動的開展， 費用按銷售額相應比例分攤，營銷效果共享； 統(tǒng)一營業(yè)管理： 所有經(jīng)營戶要求統(tǒng)一營業(yè)時間，統(tǒng)一營業(yè)紀律 統(tǒng)一物業(yè)管理： 本項目所有經(jīng)營戶均由本項目成立的專業(yè)物業(yè)管理公司進行統(tǒng)一物業(yè)全 面管理，包括衛(wèi)生、水電、保安、維修等項目，免去投資者和經(jīng)營者的后顧之憂； 統(tǒng)一形象管理： 經(jīng)營要素的軟硬件全部由經(jīng)營管理公司進行統(tǒng)一審核設計形象，并進行 形象的監(jiān)督管理； 統(tǒng)一培訓考核： 本案所有經(jīng)營戶的營業(yè)導購人員、基層管理人員均由商場統(tǒng)一組織培訓 學習 ,進行定期考核，確保步行街的營銷力度和服務質(zhì)量。 招商合作方式： 純出租針對大中型商家 租售整體策略 104 營銷策略 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構 租售方法 招商方法： 以形象廣告配合直銷，并舉行公關活動和事件行銷，如招商發(fā)布會等； 銷售方法： 以促銷廣告為主，運用帶租約發(fā)售、優(yōu)惠促銷等銷售手段，同時提供靈活付款方式 105 營銷策略 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構 招商原則： 經(jīng)營面積從大到小，商家規(guī)模從大到小從難到易，保證經(jīng)營規(guī)劃的完整性和系統(tǒng)性； 招租原則 ：經(jīng)營管理先行，經(jīng)營類別互補，品牌店和特色店優(yōu)先； 銷售控制 ：優(yōu)劣搭配，分期推出，分批限量發(fā)售 租售控制 106 營銷策略 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構 根據(jù)前期推廣活動（無底價競買活動）反映的市場價格承受力信息，并參照前報告價格定位原則（考慮合理利潤率），確定商鋪的銷售價格； 前期招商：讓利入市，提供較長的免租期，守候期內(nèi)風險共擔，待成熟暢旺之后再高額遞增； 銷售階段：采用市場比較法，低開高走，利用商鋪位置差異制造不斷升值的市場形象； 開業(yè)階段：視銷售情況對售價進行調(diào)整，實施延續(xù)前期價格策略的價格方針。 關于營銷推廣的地區(qū)性萬不可拘泥于一點進行長時間推進，可結合項目本地有關周邊區(qū)域進行聯(lián)動 99 營銷策略 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構 銷售模式 多點分銷 人海戰(zhàn)術 海陸空 數(shù)據(jù)庫支持營銷 軍事化團隊 本地售樓中心不能滿足每日客戶認知和談判需求，置多個分銷點同時進行銷售，將會使銷售事半功倍 只有持續(xù)進行高強度客戶談判才能有更效率的成交結果。 ② 市場認可度較高 ,同時也給業(yè)主帶了一種投資保障。 先大后?。?大型主力商家的招商成功是項目成功營銷的前提，務必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家必然聞風而來。 讀到了什么？ 77 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構 在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過程是不知不覺走到較高山坡的建 筑物周邊，人們通過連續(xù)的道路，步行到達山頂，沒有在傳統(tǒng)建筑中 感覺樓梯之間的明顯分隔。 63 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構 差異化定位 —— 目的性消費解析 ? 市中心區(qū)域大多為主題不鮮明的綜合型商業(yè)物業(yè)，消費者多為逛街 的隨機性消費 ? 項目通過“餐飲、休閑娛樂”的集中性主題營造，成為一個獨特的 目的性消費區(qū)域； ? 目的性消費有利于吸引大量的回頭客； ? 目的性消費有利于迅速打開項目的市場認知； ? 有利于作為市心業(yè)態(tài)差異化的補充，依托并迅速納入市中心范疇； 64 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構 集中百貨 +購物中心 新型消費中心 餐飲、休閑、娛樂 大眾化、人性化、 特色化、全面 性 1 2 3 4 NO 項目屬性 結論 郴州首座 樂 多功能化 創(chuàng)新 項目屬性定位推導 65 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構 郴州頂級的主題特色商業(yè)中心 —— 多功能中檔次消費理念 全業(yè)態(tài)、全天候、一站式，商業(yè)服務綜合體 主題延伸： 打造知名購物場所集聚地，滿足全天候全家娛樂，社交聚會、休閑時光、創(chuàng)意前沿、品味文化需求，在這里不僅