【正文】 水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。整體規(guī)劃的調(diào)整意見二、項目策略總建議：附：產(chǎn)品建議三、配套的調(diào)整建議第五章 項目整體組合營銷策略設(shè)計報告一、項目總體整合營銷思路二、總體操盤計劃、步驟三、資源整合、資本運營計劃四、營銷團隊搭建建議五、信心、決心和實現(xiàn)第六章 開盤前期營銷推廣策略設(shè)計報告一、項目營銷推廣主題的確定二、項目營銷推廣主題的內(nèi)涵三、項目營銷推廣節(jié)奏四、項目營銷推廣模式五、項目營銷推廣執(zhí)行方案附件：XXXX廣場項目市場調(diào)研報告第一章二、永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。五、項目開發(fā)總建議nn 雖然本項目具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是與XX市人民路商業(yè)區(qū)比較相對滯后，缺乏相應(yīng)的市政配套設(shè)施，導(dǎo)致本項目自身的商業(yè)氛圍不濃，因此必須依托高檔次商業(yè)購物中心的連動，共同打造震川路柏廬路路口商業(yè)區(qū)。4. 風(fēng)險從目前XX市的房地產(chǎn)市場看，項目競爭同質(zhì)化開始，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。項目位于昆山的市中心，處于昆山市頂級商業(yè)地段向次級商業(yè)地段過渡的邊緣地帶，商業(yè)、商務(wù)及休閑的需求能夠得到最大化的體現(xiàn)。XX是個年輕的城市，24~40歲的人口占40%以上，而這個年齡段的消費以相對的中、高檔消費為主體?！蝽敿壣虡I(yè)地段向次級商業(yè)地段過渡的輻射地帶。４．設(shè)計城市公共空間在進行城市規(guī)劃和設(shè)計時，新都市主義十分重視城市公共空間的作用，強調(diào)要安排足夠的城市公共空間（如城市廣場、綠地、公園等），供人們休閑、娛樂和交流。因此對古建筑應(yīng)該加以保護和維護，而不能推倒重來。3．市場環(huán)境：①周邊飯店、旅館，等級、經(jīng)營情況（客源、房價等）?！蚩疾煨露际兄髁x的城市建設(shè)理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后，都蘊含著一個極其重要的思想，即人文關(guān)懷。在本項目中，我們著重要體現(xiàn)的是空間建筑學(xué)與環(huán)境建筑學(xué)相結(jié)合的本質(zhì)。土地競拍的社會知名度?！螂S著住房制度的改革和深化?！?商業(yè)特征◎商業(yè)核心區(qū)相對較為集中，但就城市各區(qū)域的發(fā)展需求來說商業(yè)區(qū)域相對偏少，目前僅以“人民路”和“亭林路”為主，且“亭林路”商業(yè)繁華程度較弱；◎商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)場所；◎商業(yè)層次相對較低，市場缺乏高檔性、主導(dǎo)性以及綜合性的商業(yè)氛圍；◎商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。外省市在昆山經(jīng)商的民營企業(yè)主、個體勞動者◎三、根據(jù)有關(guān)部門測算，一般情況下，兒童的疲勞時間為40~60分鐘，成人為90~150分鐘。 專題式商場是圍繞著某一類商品展開服務(wù)，強化了消費者特定的購物意識。 　?。?）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。 　　（1）址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。 　?。?）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。 　?。?）居民徒步購物57分鐘可到達，80%的顧客為有目的的購買。 　　（4）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。 　　（4）商品結(jié)構(gòu)主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。未來大型商場的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌龆ㄎ货r明，經(jīng)營主題突出，以獨特的經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營管理方式吸引消費者。服務(wù)宗旨：以合理價格為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品。在商品采購策略上可利用龐大的采購網(wǎng)絡(luò)，大量采購各式各樣的貨品，以價廉見長，和其它零售商家實行差別化經(jīng)營，形成自身的鮮明特色。而顯性的客戶群是被本案所能供給的良好的創(chuàng)新的氛圍與場地，以及大量人流量等先決條件所吸引購買或租賃本案商場來經(jīng)營的大大小小的各類型商家和投資者。而對于娛樂業(yè)的引入，目前商場物業(yè)來說尚屬發(fā)展階段。投資者投資者是每一個成功的商業(yè)物業(yè)不可缺少的一部分客戶，本案邀請國際知名品牌進駐，將達到提升物業(yè)檔次的重要作用。效益的最大化原則二、 項目策略總建議： 1.◎ 必須考慮商業(yè)步行街與整體商場的分區(qū)，所經(jīng)營的項目必須做到明確的劃分?！颉蛭飿I(yè)管理以物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)顧問的形象出現(xiàn)（除保安），最好考慮知識型女性。◎精裝修房的特點在于能夠提升資金的回籠總額。屋頂配置園林綠化景觀、游泳池、花園式餐廳、會員式服務(wù)，使入住的業(yè)主體會項目的尊貴與品位。所以從大的思路上來說，拍賣既可以放在最前面哄人氣，又可以放在最后面提升價格。項目進展到中期，銷售針對目標(biāo)客戶群進一步實施促銷策略，在項目已奠定個性的形象后，轉(zhuǎn)入進行實效的賣點訴求，如提升產(chǎn)品附加值，在保證均價前提下加快銷售速度，成功拓寬客戶渠道；◎2．核心價值詮釋。上述從而引出本案特有時間消費及精神消費的革命模式，即人流到達商場即便未購物，亦可得到一種精神上的享受，在這一段時間，享受本案的休閑、娛樂設(shè)施及表演、做秀等活動及現(xiàn)代化的人氣聚集商業(yè)氛圍。n2顯性目標(biāo)客戶群的消費心理研判其消費心理如下特征：n其需求也形成一種文化氛圍，可以感受現(xiàn)代的消費文化和濃厚的時尚特色。品牌塑造目標(biāo)通過系列廣告活動，樹立項目良好品牌，使項目在推廣的目標(biāo)市場上形象鮮明，增強目標(biāo)市場消費者對項目的好感，力求使項目成為標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)。⑵ 宣傳中高檔服裝品牌⑶ 旺鋪招租。⑷ 報紙廣告可以傳播一些詳細的數(shù)據(jù)，這是其他大眾媒體所無法取代的優(yōu)點，這一優(yōu)點尤其適合房地產(chǎn)廣告。媒體選擇報紙：以《XX日報》《XX晚報》為主戶外：戶外墻體廣告、門外立柱包裝戶內(nèi)：門內(nèi)立柱包裝、商場掛旗、POP即時貼、墻體廣告噴繪電視：XX有線電視臺2臺無線電臺：XX當(dāng)?shù)仉娕_網(wǎng)絡(luò)：自身企業(yè)沙龍網(wǎng)站、XX視窗、上海熱線、房產(chǎn)網(wǎng)媒介組合策略初春陽光明媚，溫度升高，正是服裝換季、人們擴大戶外休閑娛樂、投資、活動的好時機，階段性布置2月中到6月初發(fā)布廣告，配合房產(chǎn)信息專版發(fā)布小條招商廣告及電視廣告，結(jié)合節(jié)假日，布置戶外廣告宣傳體。報紙安排合適位置　大型戶外廣告牌3塊《XX日報》整彩版今日寸金買鋪，明日寸土寸金商住公寓高檔商住公寓預(yù)約登記4月29日（周四）《XX日報》整彩版開盤商業(yè)百年論壇活動6月18日(周五)報紙廣告：以上費用均為報價，可優(yōu)惠到8折左右；2．贈送商鋪店位的裝修及品牌的引進介紹、品牌培訓(xùn)，同時相應(yīng)的銷售價格比例提高或贈送“租期品牌效應(yīng)”的期限。運作區(qū)域決定價值◎運作擴張 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。環(huán)境體現(xiàn)價值◎擴張背景：以中國和世界商業(yè)模式的發(fā)展的全過程為大背景，XX為小背景思考：從這個角度來說明,可以把我們的項目講的很透,同時還能夠傳達商業(yè)文化的精神與內(nèi)涵,這才是一個高度。給老客戶一定的信心，給新客戶更多的回報。電視廣告：XX電視臺房地產(chǎn)欄目正在變動，具體報價目前沒有出來；4．費用小計產(chǎn)權(quán)式酒店 “黃金眼”《XX日報》整彩版產(chǎn)權(quán)式酒店您的酒店《XX日報》1/2彩版《XX日報》整彩版XX廣播電臺12：0012：40《新聞午報》 《社會廣角》欄目2月20日（周五）戶外目標(biāo)⑵ 報紙的時效性強，一般不具有保存價值，因此報紙廣告的作用效果是短暫的，為了克服這個不足，應(yīng)以一定頻率連續(xù)在報紙上刊登以保證目標(biāo)讀者的接受率。⑸ 展現(xiàn)本物業(yè)地段、交通、價格和物業(yè)管理為迎合市場需求的酒店式公寓。第二節(jié)：廣告定位展示全新面貌通過各種廣告表現(xiàn)形式，開創(chuàng)物業(yè)嶄新形象，營造物業(yè)特色商業(yè)氣氛，達到不斷積聚人氣的目的。一個易聚集人氣，各項功能完善檔次較高的物業(yè)n但由于物業(yè)品牌的支撐加上宣傳廣告的影響必然能夠拉動銷售的火爆。n本案營造了新消費主義革命、新經(jīng)營主義革命，由此引出一個超常規(guī)性的大型綜合性商業(yè)物業(yè)，因此就帶動了其投資價值，使本案物業(yè)具備了較大的升值空間。基于本案的現(xiàn)狀及自身特點我們提出新消費主義革命、新經(jīng)營主義革命，以求以本案2個類型的物業(yè)作為2個平臺，分別引入和倡導(dǎo)上述2大主義的革命，使得本案在同類物業(yè)中樹立一個繼往開來新模式的領(lǐng)導(dǎo)者角色，完善和超越現(xiàn)實同類物業(yè)，填補昆山市中心的一個市場空白，同時也作為城中一個重要的商務(wù)推進系統(tǒng)。實現(xiàn)均衡銷售，而不靠降價來消化尾盤?！皺M賣”指的是在同一樓層當(dāng)中賣戶型；“豎賣”指的是同一戶型中賣樓層。建立管家式家政服務(wù)體系可為業(yè)主提供特色服務(wù)。原則上不建議進行菜單式裝修，因為在后期的交房中會產(chǎn)生很多不可預(yù)見性因素。戶型面積可分為三個階段：4070㎡為一個階段，90110㎡為一個階段，120150㎡為一個階段。針對當(dāng)?shù)鼗鸨淖赓U市場、本案優(yōu)越的地理位置，物業(yè)公司應(yīng)提供全程托管、全程理財以高效率的投資、理財功能作為項目的核心競爭力。當(dāng)?shù)鼗緵]有采用飄窗、大采光落地窗。ii.前期積極招商，形成整體商業(yè)業(yè)態(tài)劃分的統(tǒng)一。非功能性賣點：從項目以外的方面挖掘賣點，在營銷的各階段體現(xiàn)出階段性；3.整體規(guī)劃的調(diào)整意見建議原則◎①人流類型目的人流類型堅持“顧客至上”的優(yōu)質(zhì)服務(wù)經(jīng)營理念，不斷推出并提供一些增值服務(wù)給顧客，例如會員計劃、顧客特別購物日和網(wǎng)上購物等服務(wù)，為顧客提供全方位、最貼心、最周到的服務(wù)。 高效營運系統(tǒng)：利用電子數(shù)據(jù)聯(lián)通交易(EDI)系統(tǒng)及供應(yīng)商管理存貨計劃(VMI)系統(tǒng)，加快回應(yīng)顧客的需要，并為供應(yīng)商提供有關(guān)商場的最新資料，降低成本，提高營運效率。 消費群體資料分析顯示：消費者的文化層次和生活素質(zhì)越來越高，中等收入階層人口和家庭數(shù)量日益增多，人口密度增加較快，旅游群體得到進一步擴展，對定位在中檔的大型綜合百貨超市需求將日益增加。 　?。?）采取倉儲式陳列。 　?。?）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。 　　（5）營業(yè)時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。 　?。?）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。 　?。?）商店營業(yè)面積在1000平方米左右。 　?。?）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。 這種商場將同一類商品集中起來，比較容易塑造出商場的個性，