【正文】 心區(qū)域大多為主題不鮮明的綜合型商業(yè)物業(yè)，消費(fèi)者多為逛街 的隨機(jī)性消費(fèi) ? 項(xiàng)目通過“餐飲、休閑娛樂”的集中性主題營造，成為一個(gè)獨(dú)特的 目的性消費(fèi)區(qū)域； ? 目的性消費(fèi)有利于吸引大量的回頭客； ? 目的性消費(fèi)有利于迅速打開項(xiàng)目的市場認(rèn)知； ? 有利于作為市心業(yè)態(tài)差異化的補(bǔ)充，依托并迅速納入市中心范疇； 64 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 集中百貨 +購物中心 新型消費(fèi)中心 餐飲、休閑、娛樂 大眾化、人性化、 特色化、全面 性 1 2 3 4 NO 項(xiàng)目屬性 結(jié)論 郴州首座 樂 多功能化 創(chuàng)新 項(xiàng)目屬性定位推導(dǎo) 65 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 郴州頂級(jí)的主題特色商業(yè)中心 —— 多功能中檔次消費(fèi)理念 全業(yè)態(tài)、全天候、一站式，商業(yè)服務(wù)綜合體 主題延伸： 打造知名購物場所集聚地，滿足全天候全家娛樂，社交聚會(huì)、休閑時(shí)光、創(chuàng)意前沿、品味文化需求，在這里不僅僅是購物，更是心靈社交地。 面對(duì)百貨市中心的絕對(duì)統(tǒng)治地位，郴州人逛街根深蒂固的市心情節(jié)。 —— 沃爾瑪創(chuàng)始人 薩姆 消費(fèi)者需要什么？ 占市場主導(dǎo)消費(fèi)的青年群體需要一個(gè)“吃、喝、玩樂”一站式消費(fèi)的“集結(jié)號(hào)”。 57 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 以百貨為主，消費(fèi)線過于集中，生活水平的提高促使人們的消費(fèi)趨向集中化、家庭化、一站式、豐富型方向發(fā)展，除購物外，家庭集約性玩、樂、消費(fèi)日趨明顯。 56 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 深入分析 市中心，隨機(jī)逛百貨，步行街，人們觀念已經(jīng)根深蒂固 ? 占 80%以上的人逛街首選，選擇到市心商圈的人占到了 90%。核心競爭力能夠作為主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)外推廣的亮點(diǎn)，而在表述商業(yè)樓盤整體品質(zhì)方面，核心競爭力可以聯(lián)合其他競爭點(diǎn)互為補(bǔ)充，經(jīng)整合后使自身的形象更加豐滿。 國家宏觀調(diào)控的系列政策存在許多不確定性和不可預(yù)見性。 大型超市大潤發(fā)超市已入住，必然帶動(dòng)其它各行業(yè)主力商家的進(jìn)住 52 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目區(qū)域整體分析 劣勢 (weakness) 當(dāng)?shù)氐钠放瀑Y源較少，而又面對(duì)這么大體量，商業(yè)地產(chǎn)的招商工作存在一定難度，商業(yè)項(xiàng)目的品牌組合和主力店及次主力店的經(jīng)營將對(duì)消費(fèi)者購買產(chǎn)生決定影響。占地面積， 391000 m178。 地段優(yōu)勢 交通優(yōu)勢 規(guī)模優(yōu)勢 品牌優(yōu)勢 項(xiàng)目北臨主干道人民路，東側(cè) 是商業(yè)繁華的國慶路，靠近多條城市交通要道，享有優(yōu)越的城市交通條件。位于該商業(yè)街步步高集團(tuán)投資的郴州目前最大的購物中心已經(jīng)開工建設(shè) 人民路東西貫穿郴州市中心，是主要商業(yè)及交通主干道，其商業(yè)比較發(fā)達(dá)的部分處在文化路與國慶路之間，業(yè)態(tài)主要以 手機(jī)數(shù)碼 為主，其中位于國慶路的新城廣場有較多的空置面積。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 項(xiàng)目名稱：郴州美美世界城市商業(yè)廣場開發(fā)項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn)：郴州市人民西路與國慶路交界處西南側(cè) 占地面積： （合 ） 建筑面積：總建筑面積為 422203平方米 49 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目輻射范圍 輻射 1—— 5公里日常消費(fèi)區(qū)（以北湖商圈為軸心，覆蓋老城區(qū)全部范圍） 輻射 2—— 15公里 娛樂休閑消費(fèi)區(qū) （覆蓋郴州市區(qū)全部范圍） 輻射 3—— 30公里以上，邊緣區(qū)域（包括資興市及永興、桂陽等八縣） 50 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目周邊商業(yè) 國慶路為郴州市最重要的主干道，貫穿于整個(gè)郴州市中心，其商業(yè)最核心的區(qū)域從北湖公園到燕泉路，且與郴州市兩條主要步行街相接。 郴州五嶺購物廣場地下人防商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)該項(xiàng)目的經(jīng)營會(huì)經(jīng)歷比較長的時(shí)間培育期，前期購買該項(xiàng)目的 15年經(jīng)營權(quán)的投資者對(duì)投資地下商鋪經(jīng)營權(quán)有一定的抗性。 44 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 商業(yè)小結(jié) 郴州商業(yè)市場仍處于起步階段，目前僅形成了以國慶路、人民路為中心的老城中心商圈和以五嶺廣場為中心的五嶺新商圈，市場對(duì)商業(yè)街街鋪接受程度高。 物業(yè)類型： 1棟 23層寫字樓、 2棟 29高層住 宅、 6層高商業(yè)裙房、一棟 33層回遷住宅、一條室內(nèi)步行街。 新天地 建設(shè)單位 ：步步高臵業(yè)有限責(zé)任公司 項(xiàng)目概要： 項(xiàng)目建設(shè)地位于建設(shè)地位于郴州市國慶北路與北湖路之間 總建筑面積 ： ㎡。 作為市級(jí)商圈中的核心 商業(yè)，租金目前代表郴 州最高的水準(zhǔn)，輻射面 最廣，人流最旺盛。 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 41 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 典型案例介紹 友誼中皇城是郴州目前檔次最高、 人流量最旺的大型百貨購物場所 ?業(yè)態(tài)相對(duì)單一，經(jīng)過 2023年的品牌提升，中皇城整體調(diào)性有所提升，針對(duì)的客群年齡層有所變化 ?經(jīng)營情況較好，但作為郴州市最頂級(jí)的購物中心，其購物環(huán)境一般，經(jīng)營無亮點(diǎn)。 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 40 香雪商圈商業(yè)介紹 總體來說： 香雪商圈是郴州市的一個(gè)社區(qū)型商圈，該商圈目前較前面兩個(gè)商圈的商業(yè)氛圍顯得較為清淡，而且整個(gè)商圈區(qū)域形象較差，據(jù)郴州規(guī)劃及東進(jìn)南延的發(fā)展路線，使得本商圈在不久的將來會(huì)有很大的提升和改善。根據(jù)不同社區(qū)自身特點(diǎn)，商業(yè)中心發(fā)展模式可分為“購物中心式”、“組團(tuán)式”、“會(huì)所式”和“鄰里式”等四種新型商業(yè)形態(tài)。武廣高鐵開通后，這里是郴州站到市區(qū)的第一個(gè)地產(chǎn)板塊。 ? 五嶺廣場是目前郴州房地產(chǎn)最為活躍的板塊，是以市政府前面的郴州五嶺廣場為中心的板塊，目前從以往的邊緣地帶蛻化為新城的城市核心區(qū)域。 五嶺商圈規(guī)劃 36 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 五嶺商圈商業(yè)現(xiàn)狀 37 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 五嶺商圈商業(yè)介紹 38 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 五嶺商圈商業(yè)總結(jié) ? 五嶺商圈是郴州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中的一個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心，但從其區(qū)位發(fā)展和功能來看，該商圈是郴州的一個(gè)新城市中心，東進(jìn)南延的發(fā)展線路也使得本商圈的商業(yè)充滿著契機(jī)。 以沃爾瑪進(jìn)駐的五嶺新天地商業(yè)城，完善商業(yè)城的購物、休閑娛樂功能，提高經(jīng)營水平，創(chuàng)新服務(wù)方式，滿足居民“一站式”購物和多元化消費(fèi)需求。 35 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 五嶺商圈特點(diǎn) 以郴州文化館、華天酒店群和沃爾瑪商圈為核心，功能定位于服務(wù)城南、輻射全市，以滿足城市會(huì)展業(yè)、政府辦公和居民日常生活消費(fèi)為主的商業(yè)中心。街區(qū)除卻少許休閑設(shè)施，其商品結(jié)構(gòu)較為單一，尚不具備“一站式消費(fèi)”體系。 但不可否認(rèn)的是，興隆商業(yè)步行街的設(shè)計(jì)裝飾風(fēng)格相當(dāng)具備個(gè)性化色彩的，尤其是其內(nèi)廊式街鋪（類似廣州上下九步行街），不失為一道景觀。 31 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 北湖商圈商業(yè)現(xiàn)狀 本案 32 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 北湖商圈商業(yè)百貨 33 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 北湖商圈步行街 解析 ： 郴州的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局頗顯規(guī)模，但卻似乎欠缺合理規(guī)劃，尤其是商業(yè)街區(qū)的建設(shè)，同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，其中興隆、興旺兩街甚至毗鄰而建，風(fēng)格、經(jīng)營主題并無多大差異化存在，乃至于目前的經(jīng)營現(xiàn)狀都不盡如人意，有相當(dāng)高的空置率。功能定位為服務(wù)市區(qū)、輻射全市的集購物、餐飲、商務(wù)、旅游、住宿和休閑娛樂于一體的城市 CBD商務(wù)中心，是城市公共活動(dòng)中心的主體和引導(dǎo)消費(fèi)、促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主導(dǎo)力量。 ① 北湖商圈： 范圍：主要包括國慶路、文化路、八一路、人民東路、北湖公園附近 ② 五嶺新商圈： 范圍：以五嶺廣場沃爾為核心向外擴(kuò)散。而且又處在 核心商圈內(nèi)。 ?商業(yè)鮮明主題 ?住宅鮮明主題 ?在新都市主義概念規(guī)劃之下，營造都市標(biāo)志性生活個(gè)性； ?他就是“都市魅力、豐富多彩與舒適” 20 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 都市魅力 豐富多彩 21 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法 隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏的加快，人們離不 開都市，更向往自然，都市生態(tài)居住成為 成功人士追求的方向： ?盡可能高的綠化率； ?景觀商業(yè)成為主流； ?消費(fèi)、居住、辦公的生態(tài)化； 22 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 23 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 與時(shí)俱進(jìn)，展現(xiàn)成就的都市身份色彩 都市是稀有中心，永遠(yuǎn)是時(shí)代、進(jìn) 步、身份、財(cái)富的象征，新都市主義 強(qiáng)調(diào)都市身份、價(jià)值： ? 高檔次完善配套； ? 完善智能化 ? 高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理； ? 建筑色彩、品質(zhì)與立面；以上構(gòu)成“都市豪宅”要素。新都 市主義倡導(dǎo)： ? 地塊合理劃分，精準(zhǔn)規(guī)劃； ? 容積率有效利用；