【正文】 前期得不到體現(xiàn)，但不至 于投資損失或大損失，投資者或者有投機思想或者是長期看中發(fā)展前景和升值前景。因此有必要對商鋪的經(jīng)營情況進行了解。 三、 商鋪的經(jīng)營情況 用家和經(jīng)營者的需求才是真正的市場需求。始作蛹者 —— 炒家，通過各種辦法，拿到鋪位的支配權(quán)，再委托售樓人員或進入三級市場交易。 龍崗中心城商鋪價格情況表 樓盤名稱 商鋪層數(shù) 商業(yè)用房面積（ M2） 首層價格（ M2） 首層銷售率（ %） 二層價格（ M2） 二層銷售率（ %） 鴻基新城 1 2021 11000 80 新鴻進花園 1 1500 11000 70 紫薇花園 1 8000 11800 95 碧湖花園 2 20210 12021 85 6000 20 城市花園 1 3000 11000 90 尚景園 1 2021 12021 60 東都花園 1 14000 9000 新亞洲花園 1 15000 10000 60 愉 園 1 2500 10000 95 歐景花園 1 2021 9000 50 和興花園 1 3000 9500 10 龍興商業(yè) 3 20210 12021 5 8000 2 天豪商業(yè) 3 26000 90 楚豐廣場 2 20210 90 城龍花園 1 3000 9600 20 21 二、中心城的商鋪銷售及其怪現(xiàn)象 經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計分析，我們發(fā)現(xiàn)中心城商鋪銷售率有一種怪現(xiàn)象：不同信息渠道所反映的銷售情況存在相當(dāng)大的差距 — — 銷售情況以誰的為準(zhǔn)呢？調(diào)查結(jié)果都沒有錯。已經(jīng)出租的商鋪首層租金為 3070 元 /M2，與售價相比，租金明顯偏低，說明商鋪買家投資意愿強，看重龍崗中心城的未來發(fā)展前景而 20 不是眼前利益。雖然龍崗中心城的商鋪供應(yīng)量急速增大，客戶選擇面廣，承接能力趨弱，但價格依然平穩(wěn)，說明投資者對龍崗中心城的商鋪前景信心十足。 18 19 第四章、 龍崗中心城商業(yè)的發(fā)展 一、中心城的商鋪現(xiàn)行價格 近幾年商鋪價格不斷上漲 自 1995 年以來，龍崗中心城的商鋪價格逐年上升，從 1995 年 7000元 /M2的均價上升到 2021 年 11000 元 /M2，平均每年上漲 %（見下表）。 沒有繁華就成了失敗的規(guī)劃，長期來講政府不可能容忍中心城沒有商業(yè)，沒有人氣，沒有繁華。中心城交通不便，商業(yè)僅為中心城及周邊居民服務(wù)，輻射范圍窄，影響力小 17 還沒有形成人氣，商業(yè)自然不成氣侯。 中心城商業(yè)蓄勢待發(fā) 龍崗鎮(zhèn)的商業(yè)發(fā)展較龍崗中心城更早、更好。 龍崗大工業(yè)區(qū)正在迅速發(fā)展，市內(nèi)工廠不斷撤出市區(qū)到龍崗大工業(yè)區(qū)落戶，使龍崗?fù)鈦砣丝谘杆僭鲩L。龍崗中心城大商業(yè)的發(fā)展需要時間，至少二三年。 龍崗全區(qū)依然是沒有龍頭商業(yè)和品牌商業(yè)的狀況。 隨著龍崗的發(fā)展，龍崗本地的居民越來越富，外來人口大量涌入龍崗，部分外來人員已步入高收入者之列，對中高檔商品及良好的購物環(huán)境和服務(wù)的消費需求在增加。從商業(yè)構(gòu)成來看，小商鋪在數(shù)量上一統(tǒng)天下，占絕對優(yōu)勢，大商場很少，大商場的規(guī)模也偏小， 16 經(jīng)營品種不夠豐富，商品檔次低，服務(wù)也差，知名度也不高。 二、龍崗中心區(qū)商服業(yè)的現(xiàn)狀分析 規(guī)模小，檔次低，無知名度。 龍崗中心城發(fā)展較晚，公交線路少，各商鋪都以中心城及周邊居民為服務(wù)對象，而中心城及周邊居住人口少，人氣淡，消費總量有限，很多商鋪空置。 中心城大商家屈指可數(shù)，小商鋪空置過半。現(xiàn)有商鋪主要分布于清林東路、吉祥中路、龍福路、德政路兩側(cè)，多為各住宅小區(qū)的一、二樓臨街鋪面，以面積 3080M2的小商鋪為主 。由深惠公路、龍平東路、龍興街構(gòu)成的三角地是龍崗商業(yè)最繁華，人氣最旺的區(qū)域，日人流量 10 萬人以上，商鋪極少 15 空置。大中型商場如南城百貨，國際商場等經(jīng)營百貨零售，商品門類齊全，檔次中等，服務(wù)對象為當(dāng)?shù)馗挥芯用窈透呤杖腚A層；小商鋪則多經(jīng)營服裝、雜貨、餐飲、服務(wù)業(yè)等，檔次較低小型商店服務(wù)于周圍工廠的打工族及當(dāng)?shù)鼐用瘛? 龍崗鎮(zhèn)的商業(yè)經(jīng)營長期穩(wěn)定發(fā)展。在這 三家大商場周圍還有大量中小型商鋪，深惠公路、龍興街、龍平東路、龍昌街、平南路及華西街兩側(cè)是商鋪高度密集的區(qū)域，其它村落也散布著大量小商鋪。 第三章、 龍崗中心區(qū)商業(yè)狀況 一、龍崗中心區(qū)商鋪分布及經(jīng)營情況 龍崗商服物業(yè)主要分布于龍崗鎮(zhèn)和龍崗中心城。龍崗也是一樣，特別是的市政道路系統(tǒng)和近 5000 套住宅單位開發(fā)的完成，中心城住宅物業(yè)，商用物業(yè)的投資前景上升到了一個看得見信心的層面。目前該區(qū)不論是開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)項目都沒有知名度，房地產(chǎn)檔次有待提高。從 95 年至今，龍崗中心城及布吉鎮(zhèn)的房地產(chǎn)一直 發(fā)展平穩(wěn)，受大環(huán)境影響雖略有回調(diào)，但沒有受到大的挫折，住宅售價始終保持在 2300— 2800 元 /M2，而商用物業(yè)則穩(wěn)中有升，由7000 元 /M2一路升至 11000 元 /M2，平均年增幅達 %。 優(yōu)越的地理位置，便利的交通設(shè)施，良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)、廣闊的市場交易體系，為龍崗發(fā)展以運輸業(yè)、倉儲業(yè)、商貿(mào)金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為主的大流通提供了獨一無二的條件，龍崗將成為深圳這座經(jīng)濟中心城市的區(qū)域性物流中心。 至今，已有 6000 多家工業(yè)企業(yè)落戶龍崗，逐步形成了以電子、通信、機械、服裝、玩具、食品、建材行業(yè)為主導(dǎo)，其他行業(yè)互為依托協(xié)調(diào)發(fā)展的工業(yè)新格局。數(shù)十萬外來人口移居此地投資興業(yè)、打工創(chuàng)業(yè)， 使這里充分體現(xiàn)了深圳這座移民城市的特點，構(gòu)筑成了這片熱土十分誘人的興旺景象。 龍崗區(qū)于 1993 年 1 月 1 日成立。 ? 開發(fā)商業(yè)比開發(fā)住宅的風(fēng)險小，相對成本低，獲利空間大，銷售比住宅好。 ? 低檔次、小商鋪一統(tǒng)天下，目前供應(yīng)量太大，有效需求不足，商鋪泡沫現(xiàn)象嚴重，炒家占買家重要比重。住宅和商業(yè)在硬件設(shè)施與服務(wù)內(nèi)容方面有待完善。 ? 主題式商業(yè)顯示了強大的競爭力。 ? 開始注重“以人為本”，從規(guī)劃開始就能替消費者或業(yè)主解決實際問題的考慮。 商服開發(fā)和經(jīng)營思想更為成熟 主要表現(xiàn)在： ? 放棄純粹依靠大買家的不切實際的想法，按市埸規(guī)律腳踏實地辦事。一些號稱當(dāng)?shù)卮笊疼钠髽I(yè)，與市內(nèi)商業(yè)比較，無論從哪個方面都是無法比較的。 龍崗還是處女地 龍崗商業(yè)的總體開發(fā)及經(jīng)營水平走在全市各區(qū)最后，起步晚，水平低，規(guī)模小、無品牌，這也是龍崗的布吉鎮(zhèn)及龍崗中心城區(qū)內(nèi)的鋪位多被看好的主要原因。如：主題商城南山女人世界分店、女兒國、西部電子時代廣場、東方巴黎服裝批發(fā)市場；大商業(yè)有海雅百貨、美國 沃爾瑪（在建）。今年商業(yè)熱點除了羅湖和福田外，南山和寶安已呈新熱點。商鋪發(fā)展商在淡市中的靈活應(yīng)變能力是熱點商鋪走強的主要原因。 深圳各區(qū)的商服物業(yè)價 格走勢及銷售不理想，宏觀環(huán)境的不景氣和商鋪的供過于求，是商輔市埸整體偏淡的重要原因。 99 年商鋪銷售情況較去年大幅回落，前三個季度共售 萬平方米，同比減少 %，商鋪現(xiàn)樓比樓花銷售較好。 四 、商鋪市埸：關(guān)內(nèi)空置嚴重，關(guān)外機會尚存 8 關(guān)內(nèi)整體市埸偏淡： 從 98 年 中至現(xiàn)在，商鋪空置率不斷上升，全年空置達 51 萬平方米。 以《深圳特區(qū)報》社、《深圳商報》社為主要主辦單位， 1999年下半年在高交會館二次舉行的房地產(chǎn)交易會，盡管使出渾身解數(shù)，但只是業(yè)內(nèi)熱鬧，市埸冷清。 促銷大戰(zhàn)爆發(fā)并持續(xù)時間長 99 年下半年，深圳房地產(chǎn)將以價格為主要促銷售手段，明降暗降的勢態(tài)。其審時度勢的理智作為，值得許多開發(fā)商深思。特別是近年位置十分優(yōu)越的樓盤，如嘉匯新城、星河明居、國際文化大廈、金地翠園、彩福大廈 等無 不是以 低價 取勝 （起價 5000—— 6000，均價為65008500）。 實際上，一些聰明的地產(chǎn)商意識到：“ 沒有賣不出去的房子，只 7 有賣不出去的價格” ，價格競爭的作用誰都不可否認。本方案認為，深圳房地產(chǎn)如無特大經(jīng)濟、地產(chǎn)政策發(fā)生作用， 未來二年內(nèi)，深圳房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，平均下跌 5—— 10%后，成交量才會根本好轉(zhuǎn)。 有降價空間和要求。如：中心區(qū)的中海華庭、金海灣花園、黃埔雅苑、共和世家、瑞達苑、江蘇大廈；羅湖區(qū)的鵬興花園二期、翡翠園；龍崗區(qū)的萬科四季花城、中海怡翠山莊、中城康橋花園；南山區(qū)的文德福花園、蔚藍海岸、創(chuàng)世紀(jì)海濱花園、招商海琴、海月花園等等。成交量比去年增長，但價格在 98 年下半年的基礎(chǔ)上小幅走低 4%，由于新老樓盤太多，需求追不上供給，空置將在較長時間存在。 房地產(chǎn)按揭貸款年期加長，按揭利率降低 ，對于刺激房地產(chǎn)有直接的積極作用。 國家征收 20%的儲蓄利息所得稅， 刺激消費市場的力度進一步加 大，并使存款收益進 一步減少，相當(dāng)于降息，于房地產(chǎn)、汽車等高額消費有促進作用，而房地產(chǎn)具有的投資保值作用的看法更讓人偏愛。其它的信用貸款擔(dān)保，沒有明顯作用。 ? 深圳住宅和商業(yè)在硬件設(shè)施與服務(wù)內(nèi)容方面日趨完善，競爭中價格的作用已上升到首要位置。市埸競激烈。 ? 綜合商城、主題商城、住宅裙樓，出現(xiàn)過量開發(fā)，導(dǎo)致商業(yè)的供應(yīng)量大增。 本建議是基于目前深圳市及龍崗房地產(chǎn) 市場，結(jié)合我司專業(yè)人員近 10年的專業(yè)經(jīng)驗及對本項目相關(guān)物業(yè)調(diào)查研究而完成的，由于受時間和資料的限制，未必能把本項目所有情況考慮在內(nèi)，希望有進一步溝通和合作的機會，使之更加完善，更具操作性，以達到成功開發(fā)和銷售的目的。 名流商業(yè)廣場 市埸調(diào)研及建議 （一） 深圳市聯(lián)昌房地產(chǎn)交易評估有限公司 二零零零年一月二十六日 2 深圳市萬利達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 總經(jīng)理陳達崗先生： 副總經(jīng)理莫伯平先生： 衷心感謝貴公司的信任及給我們提供這種機會。 承蒙信任，我們有幸能向貴公司提交我公司 —— 深圳市聯(lián)昌房地產(chǎn)交易評估有限公司的“名流商業(yè)廣場市場調(diào)研及建議之一”，供貴公司領(lǐng)導(dǎo)決策時參考。 再次表示感謝！ 策劃：謝建民、協(xié)助：田貞佘 總監(jiān)：汪春林 二 000 年一月二十六日 3 目 錄 第一篇 深圳地產(chǎn)及商業(yè) 第一章 房地產(chǎn)政策和市場情況 5 第二篇 龍崗中心城商業(yè) 第二章 龍崗區(qū)及房地產(chǎn)概況 11 第三章 龍崗中心區(qū)商業(yè)狀況 13 第四章 龍崗中心城商業(yè)的發(fā)展 17 第五章 誰在購買商鋪 22 第六章 中心城商鋪市場前景 25 一：中心城商服物業(yè)的供