【正文】 109 營(yíng)銷策略 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 亮點(diǎn)描述 : 黑白基調(diào) ,高級(jí)服飾 展演 ,幻化簡(jiǎn)約高貴 的動(dòng)人氣質(zhì)與品位 120 黑白派對(duì)活動(dòng)一：黑白基調(diào) 110 營(yíng)銷策略 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 黑白奢侈珠寶展覽 黑白派對(duì)活動(dòng)二：奢侈珠寶展覽 111 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 營(yíng)運(yùn)管理 整體定位、統(tǒng)一管理 統(tǒng)一營(yíng)銷、分段培育 營(yíng)運(yùn)原則 112 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 經(jīng) 營(yíng) 管 理 營(yíng)運(yùn)管理 商場(chǎng)績(jī)效的優(yōu)劣，無法擺脫“經(jīng)營(yíng)”與“管理”的各自并相互作用。 96 營(yíng)銷策略 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 帶租約銷售模式優(yōu)勢(shì) 優(yōu)勢(shì)： 通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回籠資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。 形式一：新產(chǎn)品促銷、發(fā)布會(huì) 80 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 公共空間引導(dǎo)性 室內(nèi)公共空間 表演舞臺(tái)是設(shè)計(jì)的關(guān)鍵和公共空間聚焦人流的焦點(diǎn)，人們站在 長(zhǎng)廊觀看表演，久久不遠(yuǎn)離開，聚集了大量人氣。 59 fouth 定位篇 60 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 當(dāng)大家在按統(tǒng)一固定模式行事時(shí)，你不妨獨(dú)辟蹊蹺，按另一種模式去做，這樣很可能取得成功。 51 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目區(qū)域整體分析 (strength) 郴州城市中心一級(jí)商 圈，周邊金融、商貿(mào) 、服務(wù)、餐飲、娛樂 商業(yè)項(xiàng)目林立 。該商圈由于南塔公園坐腹其中，使得整個(gè)商圈以旅游作為定位，發(fā)展成為餐飲、汽車美容、休閑商業(yè)業(yè)態(tài)的商圈。其商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題以服裝為主，中高等檔次。 14 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 和諧 ， 甚至，我們還想象了 …… 環(huán)境是和諧的 建筑與空間，人與 設(shè)施形成了一個(gè)和 諧的生態(tài)環(huán)境； 功能是和諧的 豐富購物，多種餐飲、休閑娛樂形式相互依賴，和諧并存； 文化是和諧的 東方與西方，國(guó) 內(nèi)與國(guó)外，經(jīng)典 與時(shí)尚，共創(chuàng)一 個(gè)和諧的社區(qū)文化； 群體是和諧的 不同地域，不同 年齡，不同職業(yè)，不同層次的人們聚集在一起。 我們?cè)趯?duì)綜合體作整體思考的同時(shí)，作為難點(diǎn)和重點(diǎn)的商業(yè)，我們將著重進(jìn)行闡述。 ?商業(yè)鮮明主題 ?住宅鮮明主題 ?在新都市主義概念規(guī)劃之下，營(yíng)造都市標(biāo)志性生活個(gè)性； ?他就是“都市魅力、豐富多彩與舒適” 20 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 都市魅力 豐富多彩 21 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法 隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏的加快，人們離不 開都市，更向往自然，都市生態(tài)居住成為 成功人士追求的方向： ?盡可能高的綠化率； ?景觀商業(yè)成為主流； ?消費(fèi)、居住、辦公的生態(tài)化； 22 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 23 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 與時(shí)俱進(jìn)，展現(xiàn)成就的都市身份色彩 都市是稀有中心，永遠(yuǎn)是時(shí)代、進(jìn) 步、身份、財(cái)富的象征，新都市主義 強(qiáng)調(diào)都市身份、價(jià)值： ? 高檔次完善配套； ? 完善智能化 ? 高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理； ? 建筑色彩、品質(zhì)與立面；以上構(gòu)成“都市豪宅”要素。 以沃爾瑪進(jìn)駐的五嶺新天地商業(yè)城，完善商業(yè)城的購物、休閑娛樂功能，提高經(jīng)營(yíng)水平，創(chuàng)新服務(wù)方式，滿足居民“一站式”購物和多元化消費(fèi)需求。 新天地 建設(shè)單位 ：步步高臵業(yè)有限責(zé)任公司 項(xiàng)目概要： 項(xiàng)目建設(shè)地位于建設(shè)地位于郴州市國(guó)慶北路與北湖路之間 總建筑面積 ： ㎡。 大型超市大潤(rùn)發(fā)超市已入住，必然帶動(dòng)其它各行業(yè)主力商家的進(jìn)住 52 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目區(qū)域整體分析 劣勢(shì) (weakness) 當(dāng)?shù)氐钠放瀑Y源較少，而又面對(duì)這么大體量，商業(yè)地產(chǎn)的招商工作存在一定難度，商業(yè)項(xiàng)目的品牌組合和主力店及次主力店的經(jīng)營(yíng)將對(duì)消費(fèi)者購買產(chǎn)生決定影響。 63 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 差異化定位 —— 目的性消費(fèi)解析 ? 市中心區(qū)域大多為主題不鮮明的綜合型商業(yè)物業(yè)，消費(fèi)者多為逛街 的隨機(jī)性消費(fèi) ? 項(xiàng)目通過“餐飲、休閑娛樂”的集中性主題營(yíng)造，成為一個(gè)獨(dú)特的 目的性消費(fèi)區(qū)域； ? 目的性消費(fèi)有利于吸引大量的回頭客； ? 目的性消費(fèi)有利于迅速打開項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知； ? 有利于作為市心業(yè)態(tài)差異化的補(bǔ)充，依托并迅速納入市中心范疇； 64 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 集中百貨 +購物中心 新型消費(fèi)中心 餐飲、休閑、娛樂 大眾化、人性化、 特色化、全面 性 1 2 3 4 NO 項(xiàng)目屬性 結(jié)論 郴州首座 樂 多功能化 創(chuàng)新 項(xiàng)目屬性定位推導(dǎo) 65 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 郴州頂級(jí)的主題特色商業(yè)中心 —— 多功能中檔次消費(fèi)理念 全業(yè)態(tài)、全天候、一站式，商業(yè)服務(wù)綜合體 主題延伸： 打造知名購物場(chǎng)所集聚地，滿足全天候全家娛樂，社交聚會(huì)、休閑時(shí)光、創(chuàng)意前沿、品味文化需求，在這里不僅僅是購物，更是心靈社交地。 先大后?。?大型主力商家的招商成功是項(xiàng)目成功營(yíng)銷的前提，務(wù)必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家必然聞風(fēng)而來。 關(guān)于營(yíng)銷推廣的地區(qū)性萬不可拘泥于一點(diǎn)進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間推進(jìn)，可結(jié)合項(xiàng)目本地有關(guān)周邊區(qū)域進(jìn)行聯(lián)動(dòng) 99 營(yíng)銷策略 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 銷售模式 多點(diǎn)分銷 人海戰(zhàn)術(shù) 海陸空 數(shù)據(jù)庫支持營(yíng)銷 軍事化團(tuán)隊(duì) 本地售樓中心不能滿足每日客戶認(rèn)知和談判需求，置多個(gè)分銷點(diǎn)同時(shí)進(jìn)行銷售，將會(huì)使銷售事半功倍 只有持續(xù)進(jìn)行高強(qiáng)度客戶談判才能有更效率的成交結(jié)果。 在有別于一般意義上的商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)管理形態(tài)下，在我們實(shí)際 經(jīng)營(yíng)管理的案例中，通常遵循以下幾個(gè)原則： ? 堅(jiān)持統(tǒng)一定位 ? 長(zhǎng)期有依可循的商戶經(jīng)營(yíng)監(jiān)測(cè) ? 制定有效并具充分經(jīng)濟(jì)實(shí)效性的推廣、促銷計(jì)劃 ? 優(yōu)質(zhì)的人性化服務(wù) 營(yíng)運(yùn)管理 114 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 營(yíng)運(yùn)管理 經(jīng)營(yíng)管理中的統(tǒng)一原則 統(tǒng)一營(yíng)銷推廣： 經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一進(jìn)行營(yíng)銷策劃、宣傳推廣、進(jìn)行促銷活動(dòng)的開展， 費(fèi)用按銷售額相應(yīng)比例分?jǐn)?，營(yíng)銷效果共享； 統(tǒng)一營(yíng)業(yè)管理： 所有經(jīng)營(yíng)戶要求統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，統(tǒng)一營(yíng)業(yè)紀(jì)律 統(tǒng)一物業(yè)管理： 本項(xiàng)目所有經(jīng)營(yíng)戶均由本項(xiàng)目成立的專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)全 面管理，包括衛(wèi)生、水電、保安、維修等項(xiàng)目，免去投資者和經(jīng)營(yíng)者的后顧之憂； 統(tǒng)一形象管理： 經(jīng)營(yíng)要素的軟硬件全部由經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一審核設(shè)計(jì)形象，并進(jìn)行 形象的監(jiān)督管理； 統(tǒng)一培訓(xùn)考核： 本案所有經(jīng)營(yíng)戶的營(yíng)業(yè)導(dǎo)購人員、基層管理人員均由商場(chǎng)統(tǒng)一組織培訓(xùn) 學(xué)習(xí) ,進(jìn)行定期考核，確保步行街的營(yíng)銷力度和服務(wù)質(zhì)量。色塊上使用鮮艷的紅、橙、黃等顏色，形成視覺爆炸效果。開展實(shí)際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家品類、規(guī)模。 在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過程是不知不覺走到較高山坡的建 筑物周邊，人們通過連續(xù)的道路，步行到達(dá)山頂，沒有在傳統(tǒng)建筑中 感覺樓梯之間的明顯分隔。 56 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 深入分析 市中心，隨機(jī)逛百貨，步行街，人們觀念已經(jīng)根深蒂固 ? 占 80%以上的人逛街首選，選擇到市心商圈的人占到了 90%。 郴州五嶺購物廣場(chǎng)地下人防商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)會(huì)經(jīng)歷比較長(zhǎng)的時(shí)間培育期，前期購買該項(xiàng)目的 15年經(jīng)營(yíng)權(quán)的投資者對(duì)投資地下商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)有一定的抗性。武廣高鐵開通后，這里是郴州站到市區(qū)的第一個(gè)地產(chǎn)板塊。功能定位為服務(wù)市區(qū)、輻射全市的集購物、餐飲、商務(wù)、旅游、住宿和休閑娛樂于一體的城市 CBD商務(wù)中心，是城市公共活動(dòng)中心的主體和引導(dǎo)消費(fèi)、促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主導(dǎo)力量。 10 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 機(jī)遇， 站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，去詮釋 以新都市主義， 打造郴州的洛克菲勒城市生活中 ? 都市高檔居住區(qū)； ? 都市工作生活區(qū)； ? 都市餐飲聚集區(qū)； ? 都市休閑娛樂區(qū)； ? 都市時(shí)尚購物區(qū)； 城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢(shì)，建筑物的功 能開始整合，人們開始講究城市空間與效率的利用。 目標(biāo)， 立足郴州，運(yùn)營(yíng)城市，輻射長(zhǎng)三角乃至周邊區(qū)域，跳出郴州，使本項(xiàng)目區(qū)域化、比肩國(guó)際！ 對(duì)內(nèi)互補(bǔ)、對(duì)外輻射，一個(gè)新中心、城中城。 ③ 香雪商圈： 以今日興城為