【正文】 23:37:2223:37:2223:373/23/2023 11:37:22 PM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 23:37:2123:37:2123:37Tuesday, March 23, 20231乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。垂直專用電梯入口垂直專用電梯入口商務(wù)餐飲商務(wù)休閑世航之窗商業(yè)定位PART 5 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 鋪位分割 面積劃分關(guān)于柱距：建議 1F面積建議：云港路兩端頭角部位置建議 300400平大鋪位，進(jìn)行統(tǒng)一招商，引進(jìn)證券公司、投資擔(dān)保公司等云港路沿線小型便利及餐飲行業(yè)，建議其以較小面積為主，建議在 3040㎡之間；內(nèi)部專業(yè)辦公市場(chǎng)鋪位設(shè)置以柱距半柱距為準(zhǔn)，約每間 3080㎡（可根據(jù)具體情況進(jìn)行劃分）；2F面積建議：2F為商務(wù)休閑配套，可根據(jù)具體空間需求劃割設(shè)置小面積商鋪，建議主力面積在 3060㎡之間。 現(xiàn)有商業(yè)區(qū)商鋪?zhàn)赓U者 /經(jīng)營(yíng)者；216。 各項(xiàng)目月均去化在 —㎡之間，其中裕鴻世界港去化速度較快，為 ㎡，其中藍(lán)天商務(wù)花園為獨(dú)棟寫字樓辦公，銷售價(jià)格屬于區(qū)域天花板。寫字樓層高： 戶型面積： 169㎡、 375㎡、 336㎡、 403㎡、 306㎡、 248㎡、 245㎡、 747㎡價(jià)格： 未定，預(yù)計(jì) 8000——10000元 /㎡存量： 寫字樓共 18間，代理商自用兩間，目前剩余 13間，散售為主。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪判斷 個(gè)案分析 空港森林價(jià)格： 均價(jià) /㎡，最高售價(jià) /㎡。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 東方港匯目標(biāo)消費(fèi)群體 :① 項(xiàng)目商務(wù)辦公人員，主要是行政事業(yè)單位工作人員② 酒店流動(dòng)人群目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)能力 : 中高端消費(fèi)群體，整體消費(fèi)能力較強(qiáng)。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 個(gè)案分析 潤(rùn)豐悅尚目標(biāo)消費(fèi)群體 :① 富士康員工② 港區(qū)周邊居民③ 項(xiàng)目業(yè)主④ 機(jī)場(chǎng)流動(dòng)人群目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)能力 : 目標(biāo)消費(fèi)群體整體收入水平在 3000元 /月左右。寫字樓趨勢(shì)判斷寫字樓趨勢(shì)判斷世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 項(xiàng)目分布格局東方港匯 /㎡富康廣場(chǎng)1萬元 /㎡藍(lán)天商務(wù)花園只租不售中央金地 /㎡裕鴻世界港2萬元 /㎡港城 793 /㎡空港森林 /㎡潤(rùn)豐悅尚 /㎡山頂時(shí)代 /㎡? 目前港區(qū)在售商鋪主要沿四港聯(lián)動(dòng)大道圍繞富士康布局。 項(xiàng)目臨近航空港核心區(qū)，周邊具備一定的商務(wù)、行政資源；項(xiàng)目臨近航空港核心區(qū)，周邊具備一定的商務(wù)、行政資源；252。216。 綜合投資價(jià)值高，目前為鄭州熱點(diǎn)投資區(qū)域綜合投資價(jià)值高，目前為鄭州熱點(diǎn)投資區(qū)域252。本區(qū)域?yàn)猷嵵萁紖^(qū)域，集高速、國道、輕軌等各種交通道路為一體，路網(wǎng)本區(qū)域?yàn)猷嵵萁紖^(qū)域，集高速、國道、輕軌等各種交通道路為一體，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，通達(dá)性好，區(qū)域內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)逐步完善，通達(dá)便利。216。 從距離上看 ：距離鄭州主城區(qū) 20公里，相對(duì)其他組團(tuán)距離較遠(yuǎn)，但是作為政策導(dǎo)向最為明確的南部衛(wèi)星組團(tuán)，起到了南拓的帶頭作用，成為鄭州南部的一個(gè)明星組團(tuán)；216。發(fā)達(dá)，通達(dá)性好，區(qū)域內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)逐步完善，通達(dá)便利。 全復(fù)合功能城市定位，商業(yè)業(yè)態(tài)必然呈現(xiàn)多元化特征全復(fù)合功能城市定位，商業(yè)業(yè)態(tài)必然呈現(xiàn)多元化特征港區(qū)迎來了前所有未有的高價(jià)值投資時(shí)代世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀項(xiàng)目解讀 本體價(jià)值解讀 區(qū)位價(jià)值216。醫(yī)療資源： 航空港區(qū)人民醫(yī)院、航空港區(qū)英港醫(yī)院216。 地塊素質(zhì)較差，通達(dá)性可進(jìn)入性弱，消費(fèi)者認(rèn)知度弱，商業(yè)素質(zhì)較弱；地塊素質(zhì)較差，通達(dá)性可進(jìn)入性弱，消費(fèi)者認(rèn)知度弱，商業(yè)素質(zhì)較弱；地塊素質(zhì)較弱，不具備高商業(yè)價(jià)值。? 多為 “ 住宅 +商務(wù)辦公 +商業(yè) ” 多物業(yè)組合形態(tài)，未來商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較大；? 項(xiàng)目均為大規(guī)模體量，且目前均實(shí)現(xiàn)商業(yè)產(chǎn)品銷售，價(jià)格集中在 /㎡世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 個(gè)案分析 藍(lán)天商務(wù)花園開 發(fā) 商：河南省華亨置業(yè)有限公司物業(yè)位置：新鄭市鄭州航空港區(qū)云港路北側(cè)占地面積： 72 畝 容積率 : 建筑面積： 萬㎡ 建筑風(fēng)格：北美風(fēng)格 建筑類別：聯(lián)排別墅 182套，多層洋房 52套 使用年限： 40年商業(yè)部分：216。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 港城 793開 發(fā) 商：富港置業(yè)物業(yè)位置： 鄭州航空港區(qū)鄭港九路與鄭港三街交匯處東北角物業(yè)類別：住宅、商鋪建筑面積： 14萬㎡，其中商業(yè)面積 10萬㎡（含 3萬㎡地下商業(yè)）商業(yè)部分：經(jīng)營(yíng)方式： 售后返租，返租期限 5年，收益率 8%、 8%、 9%、9%、 10%，商業(yè)體量： 10萬㎡，其中 3萬㎡地下商業(yè)只租不售。置業(yè)客戶來源 :① 合作單位，建設(shè)銀行、工商銀行 ……② 內(nèi)部關(guān)系戶承租客戶來源 :① 中高端商務(wù)餐飲品牌店，迪歐咖啡、藍(lán)天茗茶 ……② 商務(wù)禮品加盟店 ……③ 品牌煙酒代理商 ……世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 富康廣場(chǎng)商業(yè)部分 經(jīng)營(yíng)方式： 20年長(zhǎng)期出租，首付 30%，余款 19年無息付完； 業(yè)態(tài)定位： “ 一站式 ” 購物廣場(chǎng)，業(yè)態(tài)范圍包含餐飲、休閑娛樂、零售百貨、商超， 以生活類零售百貨為主開 發(fā) 商：鼎華企業(yè)物業(yè)位置：四港聯(lián)動(dòng)大道與中原路交匯處建筑面積： ㎡世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 富康廣場(chǎng)216。流量： 月均流量 46005000㎡。未來 5年內(nèi)租給一個(gè)政府部門辦公用，客戶只針對(duì)投資者。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 寫字樓趨勢(shì)判斷 寫字樓去化量判斷本項(xiàng)目寫字樓體量約為 ㎡，依據(jù)市場(chǎng)主流平臺(tái)流量月均 ，本項(xiàng)目寫字樓銷售周期約為 10個(gè)月，通過項(xiàng)目地段、工期以等影響因素修正，銷售周期約為 14個(gè)月。 項(xiàng)目周邊經(jīng)商小業(yè)主及拆遷戶；216。后期統(tǒng)一招租經(jīng)營(yíng)。 三月 21三月 2123:37:2123:37:21March 23, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 三月 2123:37:2223:37Mar2123Mar211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 三月 2123:37:2123:37Mar2123Mar211故人江海別，幾度隔山川。其中，針對(duì)此中高端服務(wù)配套，建議設(shè)置專用客梯，取消商場(chǎng)內(nèi)部自動(dòng)扶梯設(shè)置。 港區(qū)投資客；216。 港區(qū)區(qū)域內(nèi)寫字樓在售項(xiàng)目目前存量較少，僅 ㎡，屬于寫字樓銷售空檔期，競(jìng)爭(zhēng)較弱；216。東方港匯商務(wù)寫字樓樓盤位置：航空港區(qū)機(jī)場(chǎng)迎賓大道與四港聯(lián)動(dòng)大道交匯處北 150米開發(fā)商：鄭州路港置業(yè)有限公司物業(yè)類型：商業(yè)、寫字樓、酒店建筑面積： ㎡產(chǎn)品： 南邊為 8F的東方港匯商務(wù)酒店，東邊為 4F的寫字樓， 1—2F為底商， 3—4F為商務(wù)辦公樓。 層高 —,面寬 4m，進(jìn)深 14m。存量： 剩余 7間商鋪，存量 1800㎡商鋪尺寸： 層高 ，開間 8m，進(jìn)深 16m，面積在 128157㎡之間。目前存量： 3萬 —㎡。商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究216。 項(xiàng)目總建面項(xiàng)目總建面 ㎡，該項(xiàng)目為中小體量，規(guī)模優(yōu)勢(shì)較弱；萬㎡，該項(xiàng)目為中小體量，規(guī)模優(yōu)勢(shì)較弱；252。約 3040萬平米；富士康員工為項(xiàng)目提供普通消費(fèi)群體。 國家級(jí)戰(zhàn)略導(dǎo)向板塊未來價(jià)值卓越國家級(jí)戰(zhàn)略導(dǎo)向板塊未來價(jià)值卓越252。 內(nèi)部道路形成規(guī)則方格網(wǎng)： 除現(xiàn)有的兩座互通式立交外，將來，航空港地區(qū)將在高速公路、快速路、主干道交叉處再規(guī)劃新建 18座立交橋；在航空港地區(qū)北部片區(qū)和南部片區(qū)各規(guī)劃一個(gè)長(zhǎng)途客運(yùn)站。規(guī)劃面積 415平方公里，戶籍人口約 ，入住富士康員工約 。 從政策上看： 由于航空組團(tuán)上升至全省及國家戰(zhàn)略的高度，因此全省及鄭州政府對(duì)于港區(qū)的政策支持力度將會(huì)逐漸增大；216。世航之窗商業(yè)定位216。 項(xiàng)目航空港區(qū)核心區(qū)邊緣區(qū)域，小環(huán)境交通弱勢(shì)，昭示性可達(dá)性阻隔。交通：216。地塊素質(zhì)較弱，不具備高商業(yè)價(jià)值。 商業(yè)體量： ㎡216。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 港城 793216。 富康廣場(chǎng)商鋪面積在 3042㎡之間，一拖二；216。存量： 20230—22023㎡。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 寫字樓趨勢(shì)判斷 個(gè)案分析 裕鴻世界港鄭鄭 港港 六六 路路1 234樓盤位置：鄭州國際機(jī)場(chǎng)北（四港聯(lián)動(dòng)大道與鄭港六路交匯處）開發(fā)商：河南裕鴻置業(yè)有限公司物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓建筑面積： 80萬㎡產(chǎn)品： 2為五星級(jí)酒店， 4為寫字樓，共 4棟， 9F（ 1F為底商）。通過市場(chǎng)比較及經(jīng)驗(yàn)值判斷各因素影響對(duì)流量的影響比例? 地段影響修正： 50%? 工期影響修正： 20%? 交通影響修正： 30%? 配套影響修正： 10%? 規(guī)模影響修正： 20%? 綜合影響比例： 26%因此本項(xiàng)目流量初步判定為： *（ 126%） =世航之窗商業(yè)定位216。 機(jī)場(chǎng)、富士康等產(chǎn)業(yè)利好的帶來的外地衍生投資客主要投資客類型如下：世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 客戶定位 經(jīng)營(yíng)者群體主要經(jīng)營(yíng)者類型如下：216。世航之窗商業(yè)定位PART 5 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 垂直交通平面動(dòng)線：216。 23 三月 202311:37:21 下午 23:37:21三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 23:37:2223:37:2223:37Tuesday, March 23, 20231知人者智，自知者明。 11:37:22 下午 11:37 下午 23:37:22三月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 23:37:2123:37:2123:373/23/2023 11:37:21 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。3. 建議做大型商務(wù)休閑配套： SPA休閑會(huì)所、君行健足療等休閑配套，建議面積