【正文】 23:37:2223:37:2223:373/23/2023 11:37:22 PM1越是沒有本領的就越加自命不凡。 23:37:2123:37:2123:37Tuesday, March 23, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。垂直專用電梯入口垂直專用電梯入口商務餐飲商務休閑世航之窗商業(yè)定位PART 5 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 鋪位分割 面積劃分關于柱距：建議 1F面積建議：云港路兩端頭角部位置建議 300400平大鋪位，進行統(tǒng)一招商，引進證券公司、投資擔保公司等云港路沿線小型便利及餐飲行業(yè)，建議其以較小面積為主，建議在 3040㎡之間；內(nèi)部專業(yè)辦公市場鋪位設置以柱距半柱距為準，約每間 3080㎡（可根據(jù)具體情況進行劃分）；2F面積建議：2F為商務休閑配套，可根據(jù)具體空間需求劃割設置小面積商鋪，建議主力面積在 3060㎡之間。 現(xiàn)有商業(yè)區(qū)商鋪租賃者 /經(jīng)營者；216。 各項目月均去化在 —㎡之間，其中裕鴻世界港去化速度較快，為 ㎡，其中藍天商務花園為獨棟寫字樓辦公，銷售價格屬于區(qū)域天花板。寫字樓層高： 戶型面積： 169㎡、 375㎡、 336㎡、 403㎡、 306㎡、 248㎡、 245㎡、 747㎡價格： 未定，預計 8000——10000元 /㎡存量： 寫字樓共 18間，代理商自用兩間，目前剩余 13間，散售為主。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售商鋪判斷 個案分析 空港森林價格： 均價 /㎡，最高售價 /㎡。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個案分析 東方港匯目標消費群體 :① 項目商務辦公人員，主要是行政事業(yè)單位工作人員② 酒店流動人群目標消費群體消費能力 : 中高端消費群體，整體消費能力較強。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售商鋪分析 個案分析 潤豐悅尚目標消費群體 :① 富士康員工② 港區(qū)周邊居民③ 項目業(yè)主④ 機場流動人群目標消費群體消費能力 : 目標消費群體整體收入水平在 3000元 /月左右。寫字樓趨勢判斷寫字樓趨勢判斷世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售商鋪分析 項目分布格局東方港匯 /㎡富康廣場1萬元 /㎡藍天商務花園只租不售中央金地 /㎡裕鴻世界港2萬元 /㎡港城 793 /㎡空港森林 /㎡潤豐悅尚 /㎡山頂時代 /㎡? 目前港區(qū)在售商鋪主要沿四港聯(lián)動大道圍繞富士康布局。 項目臨近航空港核心區(qū)，周邊具備一定的商務、行政資源；項目臨近航空港核心區(qū)，周邊具備一定的商務、行政資源；252。216。 綜合投資價值高，目前為鄭州熱點投資區(qū)域綜合投資價值高，目前為鄭州熱點投資區(qū)域252。本區(qū)域為鄭州近郊區(qū)域，集高速、國道、輕軌等各種交通道路為一體，路網(wǎng)本區(qū)域為鄭州近郊區(qū)域，集高速、國道、輕軌等各種交通道路為一體，路網(wǎng)發(fā)達，通達性好，區(qū)域內(nèi)部交通網(wǎng)絡逐步完善，通達便利。216。 從距離上看 ：距離鄭州主城區(qū) 20公里，相對其他組團距離較遠，但是作為政策導向最為明確的南部衛(wèi)星組團，起到了南拓的帶頭作用，成為鄭州南部的一個明星組團；216。發(fā)達，通達性好，區(qū)域內(nèi)部交通網(wǎng)絡逐步完善，通達便利。 全復合功能城市定位，商業(yè)業(yè)態(tài)必然呈現(xiàn)多元化特征全復合功能城市定位，商業(yè)業(yè)態(tài)必然呈現(xiàn)多元化特征港區(qū)迎來了前所有未有的高價值投資時代世航之窗商業(yè)定位PART 1 項目價值解讀項目解讀 本體價值解讀 區(qū)位價值216。醫(yī)療資源： 航空港區(qū)人民醫(yī)院、航空港區(qū)英港醫(yī)院216。 地塊素質較差，通達性可進入性弱，消費者認知度弱，商業(yè)素質較弱；地塊素質較差，通達性可進入性弱，消費者認知度弱，商業(yè)素質較弱；地塊素質較弱，不具備高商業(yè)價值。? 多為 “ 住宅 +商務辦公 +商業(yè) ” 多物業(yè)組合形態(tài)，未來商業(yè)競爭較大；? 項目均為大規(guī)模體量，且目前均實現(xiàn)商業(yè)產(chǎn)品銷售，價格集中在 /㎡世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售商鋪分析 個案分析 藍天商務花園開 發(fā) 商：河南省華亨置業(yè)有限公司物業(yè)位置：新鄭市鄭州航空港區(qū)云港路北側占地面積： 72 畝 容積率 : 建筑面積： 萬㎡ 建筑風格：北美風格 建筑類別：聯(lián)排別墅 182套，多層洋房 52套 使用年限： 40年商業(yè)部分：216。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個案分析 港城 793開 發(fā) 商：富港置業(yè)物業(yè)位置： 鄭州航空港區(qū)鄭港九路與鄭港三街交匯處東北角物業(yè)類別：住宅、商鋪建筑面積： 14萬㎡，其中商業(yè)面積 10萬㎡（含 3萬㎡地下商業(yè)）商業(yè)部分：經(jīng)營方式： 售后返租，返租期限 5年，收益率 8%、 8%、 9%、9%、 10%，商業(yè)體量： 10萬㎡，其中 3萬㎡地下商業(yè)只租不售。置業(yè)客戶來源 :① 合作單位，建設銀行、工商銀行 ……② 內(nèi)部關系戶承租客戶來源 :① 中高端商務餐飲品牌店，迪歐咖啡、藍天茗茶 ……② 商務禮品加盟店 ……③ 品牌煙酒代理商 ……世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個案分析 富康廣場商業(yè)部分 經(jīng)營方式： 20年長期出租，首付 30%，余款 19年無息付完； 業(yè)態(tài)定位： “ 一站式 ” 購物廣場，業(yè)態(tài)范圍包含餐飲、休閑娛樂、零售百貨、商超， 以生活類零售百貨為主開 發(fā) 商：鼎華企業(yè)物業(yè)位置：四港聯(lián)動大道與中原路交匯處建筑面積： ㎡世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個案分析 富康廣場216。流量： 月均流量 46005000㎡。未來 5年內(nèi)租給一個政府部門辦公用，客戶只針對投資者。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 寫字樓趨勢判斷 寫字樓去化量判斷本項目寫字樓體量約為 ㎡，依據(jù)市場主流平臺流量月均 ，本項目寫字樓銷售周期約為 10個月，通過項目地段、工期以等影響因素修正，銷售周期約為 14個月。 項目周邊經(jīng)商小業(yè)主及拆遷戶；216。后期統(tǒng)一招租經(jīng)營。 三月 21三月 2123:37:2123:37:21March 23, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 三月 2123:37:2223:37Mar2123Mar211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 三月 2123:37:2123:37Mar2123Mar211故人江海別，幾度隔山川。其中，針對此中高端服務配套，建議設置專用客梯，取消商場內(nèi)部自動扶梯設置。 港區(qū)投資客；216。 港區(qū)區(qū)域內(nèi)寫字樓在售項目目前存量較少，僅 ㎡，屬于寫字樓銷售空檔期，競爭較弱；216。東方港匯商務寫字樓樓盤位置：航空港區(qū)機場迎賓大道與四港聯(lián)動大道交匯處北 150米開發(fā)商：鄭州路港置業(yè)有限公司物業(yè)類型：商業(yè)、寫字樓、酒店建筑面積： ㎡產(chǎn)品： 南邊為 8F的東方港匯商務酒店，東邊為 4F的寫字樓， 1—2F為底商， 3—4F為商務辦公樓。 層高 —,面寬 4m，進深 14m。存量： 剩余 7間商鋪，存量 1800㎡商鋪尺寸： 層高 ，開間 8m，進深 16m，面積在 128157㎡之間。目前存量： 3萬 —㎡。商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究216。 項目總建面項目總建面 ㎡，該項目為中小體量，規(guī)模優(yōu)勢較弱；萬㎡，該項目為中小體量，規(guī)模優(yōu)勢較弱；252。約 3040萬平米；富士康員工為項目提供普通消費群體。 國家級戰(zhàn)略導向板塊未來價值卓越國家級戰(zhàn)略導向板塊未來價值卓越252。 內(nèi)部道路形成規(guī)則方格網(wǎng)： 除現(xiàn)有的兩座互通式立交外，將來，航空港地區(qū)將在高速公路、快速路、主干道交叉處再規(guī)劃新建 18座立交橋；在航空港地區(qū)北部片區(qū)和南部片區(qū)各規(guī)劃一個長途客運站。規(guī)劃面積 415平方公里，戶籍人口約 ，入住富士康員工約 。 從政策上看： 由于航空組團上升至全省及國家戰(zhàn)略的高度，因此全省及鄭州政府對于港區(qū)的政策支持力度將會逐漸增大；216。世航之窗商業(yè)定位216。 項目航空港區(qū)核心區(qū)邊緣區(qū)域，小環(huán)境交通弱勢，昭示性可達性阻隔。交通：216。地塊素質較弱，不具備高商業(yè)價值。 商業(yè)體量： ㎡216。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個案分析 港城 793216。 富康廣場商鋪面積在 3042㎡之間，一拖二；216。存量： 20230—22023㎡。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 寫字樓趨勢判斷 個案分析 裕鴻世界港鄭鄭 港港 六六 路路1 234樓盤位置：鄭州國際機場北（四港聯(lián)動大道與鄭港六路交匯處）開發(fā)商：河南裕鴻置業(yè)有限公司物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓建筑面積： 80萬㎡產(chǎn)品： 2為五星級酒店， 4為寫字樓，共 4棟， 9F（ 1F為底商）。通過市場比較及經(jīng)驗值判斷各因素影響對流量的影響比例? 地段影響修正： 50%? 工期影響修正： 20%? 交通影響修正： 30%? 配套影響修正： 10%? 規(guī)模影響修正： 20%? 綜合影響比例： 26%因此本項目流量初步判定為： *（ 126%） =世航之窗商業(yè)定位216。 機場、富士康等產(chǎn)業(yè)利好的帶來的外地衍生投資客主要投資客類型如下：世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 客戶定位 經(jīng)營者群體主要經(jīng)營者類型如下：216。世航之窗商業(yè)定位PART 5 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 垂直交通平面動線：216。 23 三月 202311:37:21 下午 23:37:21三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 23:37:2223:37:2223:37Tuesday, March 23, 20231知人者智，自知者明。 11:37:22 下午 11:37 下午 23:37:22三月 21楊柳散和風，青山澹吾慮。 23:37:2123:37:2123:373/23/2023 11:37:21 PM1以我獨沈久，愧君相見頻。3. 建議做大型商務休閑配套： SPA休閑會所、君行健足療等休閑配套，建議面積