【正文】 方向主要面向陪讀及學(xué)生群體（含未來職校學(xué)生群體）。 由于本項(xiàng)目商業(yè)面向客戶比較固定，商業(yè)體量應(yīng)合理控制，建議純商業(yè)面積控制在 6000平米左右，通過 10000平米酒店式公寓（按商業(yè)來報(bào)）沖抵商業(yè)部分的面積，滿足報(bào)建 16000平米的商業(yè)規(guī)模。 自住兼投資客戶，滿足部分年輕教職工的居家需求，滿足城市青年置業(yè)群體，占到本案 30%，客戶為 20—35歲的青年知識(shí)階層。（決定了本案難以吸引二次置業(yè)和第一居所客戶群體，而應(yīng)以青年首次置業(yè)群體和投資性住宅公寓為主）。長期還可考慮職教園區(qū)學(xué)生的租賃及消費(fèi)需求）。（因此應(yīng)合理控制商業(yè)規(guī)模）。 地形不規(guī)則，地塊規(guī)模小，場地內(nèi)地塊高差可形成車庫。 第三部分 :產(chǎn)品定位分析 用地分析 客層定位 產(chǎn)品定位 營銷思路 學(xué)校 學(xué)校 學(xué)校 居住用地 山林 山林 道路 道路 道路 河渠 本案 本案商業(yè)主要面對(duì)學(xué)校服務(wù)，后期可延展為滿足南面統(tǒng)建房和樹高地產(chǎn)居住用地商業(yè)需求。 整個(gè)南片區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)，屬于城郊教育專業(yè)性較強(qiáng)的板塊，局限性較大，消費(fèi)人群固定 ,應(yīng)控制好商業(yè)規(guī)模。 樹高地塊的啟動(dòng)時(shí)間和規(guī)模，后期居住人口帶來的商業(yè)需求值得整體考慮。此點(diǎn)帶來了陪讀家長的必然性，是本項(xiàng)目突破的一個(gè)重點(diǎn)。 由于所處地塊偏狹，考慮安全因素及中小學(xué)教育本身的特點(diǎn)，三個(gè)學(xué)校均為寄宿制學(xué)校，實(shí)行封閉式管理，學(xué)生在外消費(fèi)的概率相對(duì)偏小，但周末和節(jié)假日經(jīng)濟(jì)仍然值得本案關(guān)注。 三個(gè)學(xué)校均有各 500平米左右的配套用房，滿足校園內(nèi)學(xué)生購物、餐飲等需要。 綿中實(shí)驗(yàn)學(xué)校 ： 教學(xué)樓、學(xué)生宿舍、學(xué)生食堂、實(shí)驗(yàn)樓、配套用房以及運(yùn)動(dòng)場和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。 外國語中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校 ： 教學(xué)樓、學(xué)生宿舍、學(xué)生食堂、實(shí)驗(yàn)樓、配套用房以及運(yùn)動(dòng)場和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。 南片區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀 南片區(qū)學(xué)校情況分析 南山中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校 ： 教學(xué)樓、學(xué)生宿舍、學(xué)生食堂、實(shí)驗(yàn)樓、配套用房以及運(yùn)動(dòng)場和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。 主干道路未能形成，學(xué)校在建設(shè)中。 教育片區(qū)規(guī)劃學(xué)校及人口 院校 用地畝 人口（人 教職工規(guī)模 所屬片區(qū) 四川省中醫(yī)藥高等專科學(xué)校 490 9000 6000——8000人 西片區(qū) 四川省幼兒師范高等?？茖W(xué)校 486 10000 綿陽水利電力學(xué)校 190 6000 綿陽農(nóng)業(yè)學(xué)校 215 7000 綿陽廣播電視大學(xué) 100 3000 綿陽高級(jí)技工學(xué)校 229 7000 綿陽中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校 222 8000 南片區(qū) 南山中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校 260 8000 綿陽外國語實(shí)驗(yàn)學(xué)校 222 8000 民辦學(xué)校 421 9000 西北片區(qū) 未來入駐院校 433 10000 總計(jì) 85000 整個(gè)教育園區(qū)規(guī)劃總?cè)丝?1418萬人，人口構(gòu)成：學(xué)生 69萬人，教職工 60008000人，居住人口79萬人 居住、商業(yè)情況（單位畝） 項(xiàng)目 用地總面積 可建設(shè)用地面積 公共綠地 代征道路 其他 居住用地 1 160 136 9 15 居住用地 2 822 695 64 63 居住用地 3 428 379 11 38 居住用地 4 114 99 6 9 居住用地 5 95 87 8 居住用地 6 188 184 4 居住用地 7 218 190 6 22 居住用地 8 89 82 2 商業(yè)中心 約 200 175 61 49 南片區(qū)為教育園區(qū)啟動(dòng)區(qū)，四面山林環(huán)繞，位于溝內(nèi)南坡，獨(dú)立形成三所中小學(xué)教育板塊。 第二部分 :市場規(guī)劃分析 園藝山教育片區(qū)規(guī)劃目標(biāo)及功能定位 教育園區(qū)位于牌坊溝，龍溪溝兩條溝渠內(nèi)，三大板塊雖然為一整體，實(shí)際情況卻為山林分割各自形成獨(dú)立板塊，形成魚骨架布局整體規(guī)劃。陽光清華 項(xiàng)目基礎(chǔ)情況 建筑形態(tài) 多層 占地面積 建筑面積 當(dāng)期 55000平米 總戶數(shù) 612戶 戶型區(qū)間 80115 價(jià)格區(qū)間 3607均價(jià) 容積率 物業(yè)地址 東辰學(xué)校旁 項(xiàng)目動(dòng)態(tài) ： 項(xiàng)目于 2022年 9月中旬開盤 項(xiàng)目現(xiàn)狀 ：項(xiàng)目開盤后推出房源 400余套，當(dāng)天銷售過 60%，現(xiàn)已銷售 300余套 長興 龍嶺 項(xiàng)目基礎(chǔ)情況 建筑形態(tài) 8F 12F電梯 占地面積 46畝 建筑面積 686000平米 總戶數(shù) 700余戶 戶型區(qū)間 80220 價(jià)格區(qū)間 42004300 容積率 物業(yè)地址 園藝街 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)： 2月 6日，一批次開盤 3月 3批次開盤 項(xiàng)目現(xiàn)狀： 項(xiàng)目已基本售罄，現(xiàn)只剩余部分大戶型難以一時(shí)消化，其商業(yè)門面約 6000平米正在銷售中，銷售情況良好。優(yōu)山美郡 項(xiàng)目基礎(chǔ)情況 建筑形態(tài) 6+1， 7+1退臺(tái)電梯洋房 占地面積 372畝 建筑面積 800000平米（一期270000） 總戶數(shù) 一期 1952戶 戶型區(qū)間 80130平米 價(jià)格區(qū)間 4600元 容積率 物業(yè)地址 東辰中學(xué)對(duì)面 項(xiàng)目現(xiàn)狀 ： 項(xiàng)目開盤形式都屬于小批量多批次開盤，但每次開盤效果均不理想，已銷售約 500余套，現(xiàn)銷售均價(jià)為 4600元。 價(jià)格區(qū)間 4400元 容積率 物業(yè)地址 827部隊(duì)后 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)： 6月 6日，一期聯(lián)排、雙拼別墅開盤 項(xiàng)目現(xiàn)狀 ： 項(xiàng)目自開盤以來，銷售業(yè)績一直不佳，多層共 200余套，分二批次推出，一批次一銷售約 80余套，二批次現(xiàn)正在選房，已銷售 50余套，銷售均價(jià)約為 4400元。 林海山莊 項(xiàng)目基礎(chǔ)情況 建筑形態(tài) 雙拼、聯(lián)排別墅 洋房 占地面積 100畝 建筑面積 60000平米 總戶數(shù) 325戶 戶型區(qū)間 一期別墅（比弗利莊園） 106套（雙拼 40套、聯(lián)排 66套），其中聯(lián)排別墅面積區(qū)間 240360平方米，雙拼別墅面積區(qū)間 300416平方米。領(lǐng)尚 項(xiàng)目基礎(chǔ)情況 建筑形態(tài) 一期 7+1