【正文】 汽車 火車 托運(yùn) 空運(yùn)（濼口所有被調(diào)查者）誰(shuí)給您提供進(jìn)貨配送？ 計(jì)件收費(fèi)，有的由廠家負(fù)擔(dān)，有的自己承擔(dān) 運(yùn)動(dòng)休閑的貨源及配送 781 6 . 95 . 1山東省全省 只在濟(jì)南 外省5 5 . 42 8 . 61 6 . 17 . 1只零售 零售為主 批發(fā)為主 只批發(fā)7 1 . 73 3 . 3 3 1 . 73 . 3 3 . 3自己找上門 朋友介紹 廣告 業(yè)務(wù)員推銷 網(wǎng)絡(luò)（濼口所有被調(diào)查者）您的產(chǎn)品主要銷往哪些地區(qū)？ 6 2 . 73 7 . 35 . 9專業(yè)配送公司 他們自己運(yùn) 您給送貨（濼口所有被調(diào)查者）客戶大多是怎么找到你的（可多選）？ 嚴(yán)重依賴濼口商圈影響力。 但中高檔運(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)品是以山東分公司直供或廠家直供的短渠道銷售模式，不存在代理商或批發(fā)商環(huán)節(jié)，這是本項(xiàng)目的定位沖突點(diǎn)。 4 4 . 93 0 . 413 1 1 . 6濟(jì)南市區(qū) 省內(nèi)其他地區(qū) 南方 北方從事運(yùn)動(dòng)休閑的老板大多是山東籍貫，因此他們有在山東置業(yè)的可能。 他們具有豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，具有穩(wěn)定的客源和渠道，如果租金優(yōu)惠，他們能夠帶動(dòng)商場(chǎng)的人氣。廣告牌等其他收入用于遞補(bǔ)當(dāng)年廣告投入。 第二，假設(shè)成功招租 67%（一層和二層），一層和二層租金收入為 4818000元。 按 8%的固定返租測(cè)算，一層每平方租金凈利為 %，即 49896元。 廣告費(fèi)投入 80萬(wàn)，合計(jì)虧損 450萬(wàn)。 ? 美聯(lián)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入（以 3%的固定回報(bào)率，半年后 8%的投資回報(bào)率預(yù)測(cè)） 預(yù)計(jì)，前半年免收房租和物業(yè)費(fèi)，按 8%的固定返租測(cè)算，凈損失 320萬(wàn)。（備注：商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格不是銷售的關(guān)鍵，投資回報(bào)和商業(yè)模式是核心利益點(diǎn)） ? 濼安廣場(chǎng)商鋪銷售租賃價(jià)格定位建議為： 一層均價(jià) 3元 /平米 /日；二層均價(jià) 1元 /平米 /日；三層均價(jià) 1元 /平米 /日 ? 濼安廣場(chǎng)的物業(yè)費(fèi)用定價(jià)建議 水電費(fèi)按面積均攤，物業(yè)管理費(fèi) 5毛 /平米 /日 爭(zhēng)取工商、地稅和國(guó)稅的政策優(yōu)惠，對(duì)本項(xiàng)目前期招商是至關(guān)重要的。 ? 無(wú)論銷售還是招商，濼口現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)業(yè)戶將是濼安廣場(chǎng)的核心目標(biāo)客戶，在這個(gè)既有競(jìng)爭(zhēng)又有相互關(guān)照的群體中，銷售人員深入交流，取得精神領(lǐng)袖的支持和幫助和至關(guān)重要的。 4 .32 2 .94 7 .12 5 .7很合理 說不清 不太合理 太不合理如果定價(jià)為 8000元的均價(jià)，您認(rèn)為是否合理？ 客戶調(diào)查數(shù)據(jù)分析結(jié)果 商鋪?zhàn)赓U傾向測(cè)試 租賃傾向測(cè)試 1 2 .2223 4 .13 1 .7非常愿意 很愿意 說不清 不太可能愿意租賃理由 提及頻次 風(fēng)險(xiǎn)小 4 前景好 3 廠家的集中性 1 多一個(gè)店面多份利潤(rùn) 1 投入小 1 （濟(jì)南所有被調(diào)查者）如果你不愿意購(gòu)買商鋪，您愿意過來租賃嗎？ 不愿意租賃的理由 提及頻次 看過后才考慮 7 做的好的話才租 4 已有店鋪不會(huì)再租 4 不知客流量如何 3 前景不太好 2 租金可能太貴 1 不敢冒太大的風(fēng)險(xiǎn) 1 無(wú)更多資金投入 1 觀望 濼口市場(chǎng)的租賃價(jià)格體系 一層均價(jià) /平 /日 二層均價(jià) /平 /日 門頭房均價(jià) /平 /日 一層均價(jià) /平 /日 二層均價(jià) /平 /日 均價(jià) /平 /日 一層均價(jià) /平 /日 二層均價(jià) /平 /日 均價(jià) /平 /日 一層均價(jià) 2元 /平 /日 二層均價(jià) 8毛 /平 /日 一層均價(jià) 7元 /平 /日 門頭均價(jià) 4元 /平 /日 二層均價(jià) /平 /日 均價(jià) 14元 /平 /日 一層均價(jià) /平 /日 二層均價(jià) /平 /日 三層均價(jià) /平 /日 一層均價(jià) 3元 /平 /日 二層均價(jià) /平 /日 三層均價(jià) /平 /日 /平 /日 一層均價(jià) 3元 /平 /日 二層均價(jià) /平 /日 商業(yè)街均價(jià) 13元 /平 /日 市場(chǎng)內(nèi)均價(jià) /平 /日 一層均價(jià) 3元 /平 /日 二層均價(jià) /平 /日 9元 /平 /日 均價(jià) /平 /日 濼口市場(chǎng)的管理費(fèi)價(jià)格體系 80平經(jīng)營(yíng)面積，總費(fèi)用 1000元 工商管理費(fèi)用 200元 國(guó)稅 270元 地稅 330元 水電合計(jì) 200元 80平經(jīng)營(yíng)面積，總費(fèi)用 1415元 工商管理費(fèi)用 1000元（每個(gè)攤位都一樣） 國(guó)稅 120元 地稅 25元 水電合計(jì) 270元 13平經(jīng)營(yíng)面積，總費(fèi)用 1420元 工商管理費(fèi)用 1000元（每個(gè)攤位都一樣） 國(guó)稅 220元 地稅 100元 水電合計(jì) 100元 45平經(jīng)營(yíng)面積，總費(fèi)用 2020元 工商管理費(fèi)用 +地稅合計(jì) 1000元 （每個(gè)攤位都一樣） 國(guó)稅 300元 地稅 100元 水電合計(jì) 500元（有空調(diào)） 商鋪銷售和運(yùn)營(yíng)小結(jié) ? %的運(yùn)動(dòng)休閑目標(biāo)客戶有購(gòu)買濼安廣場(chǎng)商鋪的可能，他們中 %為自營(yíng)而購(gòu)買，經(jīng)商的人不愿意把流動(dòng)資金用于固定資產(chǎn)投資。 根據(jù)業(yè)內(nèi)資深的老板的建議，商城的一層應(yīng)該設(shè)為大眾消費(fèi)區(qū)，以零售為主的中低檔品牌，吸引人氣；二層應(yīng)該為中檔品牌批發(fā)代理專賣展示，三層應(yīng)該為高端品展示區(qū)，這樣的商場(chǎng)布局才能既促使人氣旺盛，用大品牌拉動(dòng)小品牌，還可以提高二層和三層的租金價(jià)格。 商鋪總價(jià)款承受區(qū)間 1 4 . 23 6 . 72 6 . 51 4 . 31 6 . 35 萬(wàn)以下 6 1 0 萬(wàn) 1 5 2 0 萬(wàn) 2 5 3 0 萬(wàn) 5 0 1 0 0 萬(wàn)（濟(jì)南所有被調(diào)查者）如果你有可能購(gòu)買，請(qǐng)問您能承受的總價(jià)款在多少萬(wàn)元左右？ 一半的投資者愿意選用分期付款的付款方式， 1/4的愿意選擇一次性付款，只有 1/4的愿意選擇銀行按揭貸款。 購(gòu)買者的購(gòu)買動(dòng)機(jī) 8 1 . 51 1 . 17 . 4自己經(jīng)商用 出租給別人 炒鋪（濟(jì)南所有被調(diào)查者）如果你有可能購(gòu)買，請(qǐng)問您購(gòu)買的用途是？ 他們大多數(shù)愿意自己找租賃戶，和行業(yè)外的中小投資客不同，這些經(jīng)營(yíng)業(yè)戶對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)律較為熟悉，他們大多數(shù)愿意采取根據(jù)行情回報(bào)的浮動(dòng)回報(bào)租金形式。 不愿意購(gòu)買的理由 頻次 要看經(jīng)營(yíng)情況再?zèng)Q定 14 要看價(jià)格是否合適 8 自己無(wú)實(shí)力 3 新市場(chǎng)不成熟 2 客戶認(rèn)濼口服裝城 3 離家太遠(yuǎn) 2 在濼口已有商鋪 1 風(fēng)險(xiǎn)太大 1 離濼口商城遠(yuǎn) 1 對(duì)濟(jì)南市場(chǎng)無(wú)信心 1 觀望 可能的購(gòu)買者特征 （濟(jì)南所有被調(diào)查者）您認(rèn)為哪些人最有可能購(gòu)買濼安廣場(chǎng)的商鋪（開放題）？ 可能購(gòu)買者分析 提及頻次 做休閑運(yùn)動(dòng)系列的人 17 有實(shí)力的的人 7 想投資的人 7 濼口的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶 8 南方商人 5 省市級(jí)代理商 5 曾做過品牌的人 4 生產(chǎn)廠家 4 現(xiàn)在做生意的人 7 沒有鋪?zhàn)拥娜? 2 尚未開辟山東市場(chǎng)的品牌 1 長(zhǎng)久性會(huì)在此落戶的人 1 生產(chǎn)廠家和省市級(jí)代理商將是主要的招商對(duì)象。濼口服裝城的運(yùn)動(dòng)休閑裝和運(yùn)動(dòng)鞋老板意愿最強(qiáng)烈。 項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位小結(jié) ? 項(xiàng)目定位 山東省內(nèi)、中高檔、運(yùn)動(dòng)休閑服飾城（濼口服裝市場(chǎng)升級(jí)版） ? 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品定位 運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)鞋、時(shí)尚休閑服飾、運(yùn)動(dòng)健身器材、運(yùn)動(dòng)帽襪等飾品 ? 商場(chǎng)布局 一層開放區(qū)，以時(shí)裝 T臺(tái)為線分割為時(shí)尚休閑服飾和運(yùn)動(dòng)鞋兩個(gè)區(qū)域 二層品牌區(qū)，以運(yùn)動(dòng)休閑品牌和運(yùn)動(dòng)器材為主要展示區(qū) 三層名牌區(qū)，為國(guó)內(nèi)外名牌的專賣區(qū) 鋪位的劃分單位為 20平米，而不是 1314平米為主要產(chǎn)品單元。 商場(chǎng)的裝修要求 建議 提及頻次 體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)活潑、時(shí)尚、個(gè)性的特點(diǎn) 14 個(gè)人根據(jù)自己需要裝修 3 簡(jiǎn)單，用白顏色 5 注重整體形象 3 裝修質(zhì)量提高 3 保潔 2 用防火材料 2 避免死角 1 美聯(lián)必須通過宣傳單頁(yè)的設(shè)計(jì)和銷售現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)計(jì)、布局、戶外廣告牌的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)出這一個(gè)性定位 客戶對(duì)商鋪的需求面積 5 . 83 8 . 52 3 . 11 3 . 5 1 3 . 55 . 81 0 1 5 平 2 0 3 0 平 4 0 5 0 平 6 0 8 0 平 1 0 0 1 5 0 平