20xx年南京市南大仙林商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告(84頁(yè))-前期定位-文庫(kù)吧資料
2024-08-22 14:48本頁(yè)面
【正文】 性 打造國(guó)際化社區(qū) ?通過(guò)組團(tuán)命名，子產(chǎn)品命名等方面體現(xiàn)國(guó)際特征 . ?通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段體現(xiàn)南大的國(guó)際化特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 如何創(chuàng)造和諧社區(qū) 教師公寓 市場(chǎng)化住宅 4600元 /平方米 公寓： 6000元 /平方米以上 別墅： 12020元 /平方米以上 價(jià)格差異 目的差異 滿(mǎn)足教師的一般居住需求 滿(mǎn)足市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)需求 產(chǎn)品差異 普通教師公寓 高品質(zhì)高端住宅 ?兩種市場(chǎng)的建設(shè)思路不同因而產(chǎn)品不同，教師質(zhì)疑學(xué)校因逐利而損害教師利益 ?市場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)向教師公寓靠攏，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力缺乏損失學(xué)校應(yīng)得利潤(rùn) 可能導(dǎo)致不和諧的因素 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 如何創(chuàng)造和諧社區(qū) 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略方向界定 社區(qū)統(tǒng)一高形象 ?將教師公寓和市場(chǎng)化社區(qū)統(tǒng)一進(jìn)一個(gè)社區(qū)進(jìn)行形象打造，利 用別墅產(chǎn)品的不同打造進(jìn)階形象 ?保證教師公寓和市場(chǎng)化社區(qū)規(guī)劃的統(tǒng)一，產(chǎn)品的同質(zhì) ?提升教師公寓的建筑水準(zhǔn)，用市場(chǎng)化產(chǎn)品的利潤(rùn)補(bǔ)貼教師公 寓的成本差額，讓教師認(rèn)同學(xué)校的責(zé)任感 快速價(jià)值進(jìn)階 ?通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段快速實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值進(jìn)階，讓教師獲得利益滿(mǎn) 足，減少對(duì)別墅產(chǎn)品的不滿(mǎn) 南大不建設(shè) “ 教師經(jīng)濟(jì)適用房 ” ?在南京，很多高校為解決教師住房問(wèn)題集資建設(shè)教師公寓，但是市場(chǎng)上將這些住房笑稱(chēng) 為“教師經(jīng)濟(jì)適用房”。 ?作為南京高校代表的南京大學(xué)，應(yīng)該打破低用材標(biāo)準(zhǔn)、低景觀標(biāo)準(zhǔn)、低配套標(biāo)準(zhǔn)的“三低 房”。 居住配套的缺乏，地塊 周?chē)撮_(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀都是 我項(xiàng)目展開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的 難點(diǎn) 區(qū)域現(xiàn)狀 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 成熟新區(qū) 陌生區(qū)域 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略方向界定 突出未來(lái)遠(yuǎn)景 高校新城 高新產(chǎn)業(yè)區(qū) 高檔住宅區(qū) 南大 新區(qū) 九 鄉(xiāng) 河 地鐵 未來(lái)成熟區(qū)域核心 本項(xiàng)目所處位臵為規(guī)劃 中高檔住宅區(qū)和高新產(chǎn) 業(yè)區(qū)的交界中心，也處 于整個(gè)仙林新區(qū)的地理 中心 便利交通通道 規(guī)劃中的地鐵位于我項(xiàng) 目北出口 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 成熟新區(qū) 陌生區(qū)域 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略方向界定 用地形造差異 地處多山環(huán)境 本項(xiàng)目市場(chǎng)部分地處山 體之間，地形起伏，景 色奇麗 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目地勢(shì)平坦 目前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目地勢(shì)平 坦，地勢(shì)的缺陷造成競(jìng) 爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)劃平淡，這是 我項(xiàng)目主要的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 成熟新區(qū) 陌生區(qū)域 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略方向界定 借南大造高度 南大是地區(qū)形象提升點(diǎn) 在市調(diào)過(guò)程中，與南大 仙林校區(qū)接近的項(xiàng)目均 以南大為賣(mài)點(diǎn)之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 人文概念同質(zhì)化 區(qū)域現(xiàn)狀 人文區(qū)域的泛人文形象 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，可以發(fā) 現(xiàn)，仙林高校的集中， 使這里的項(xiàng)目都以人文 為項(xiàng)目形象的核心。 人文形象縱深化突圍 利用南大自身資源，將人 文具體化，與項(xiàng)目結(jié)合的 更緊密，是我項(xiàng)目突破地 區(qū)人文形象叢林的方向 教師為主的居住人群 南大人的關(guān)聯(lián)想象 南大的精英教育資源 南大的思想交流氛圍 教師公寓是我項(xiàng)目之前的先 行項(xiàng)目，社區(qū)統(tǒng)一形象是我 項(xiàng)目的界定方向。 這是我項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)先天優(yōu)勢(shì) 南大的精英教育資源， 是別的項(xiàng)目所不具備的，如 果在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中與之有效結(jié) 合，將站在別人達(dá)不到的高度 南大的歷史和現(xiàn)實(shí)，都具有 濃厚的學(xué)術(shù)交流氛圍，如果在 營(yíng)銷(xiāo)中體現(xiàn)這一點(diǎn)，屏棄世俗 化的營(yíng)銷(xiāo)手段，將區(qū)別與市場(chǎng) 新人文 形象 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 多種物業(yè)的關(guān)系如何協(xié)調(diào) 教師公寓 別墅 商業(yè) 酒店式公寓 外售公寓 山體 山體 四種物業(yè) ?教師公寓 ?外售公寓 ?別墅 ?商業(yè) ?酒店式公寓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 多種物業(yè)的關(guān)系如何協(xié)調(diào) 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略方向界定 教師公寓、外售公寓、別墅統(tǒng)一形象，逐階升級(jí) 教師公寓 外售公寓 別墅 價(jià)格 高價(jià)值 公寓產(chǎn)品 產(chǎn)品提升 景觀提升 價(jià)格提升點(diǎn) 價(jià)格跳升點(diǎn) 統(tǒng)一形象 此三種產(chǎn)品均為純住宅 產(chǎn)品，且地理位臵彼此 相聯(lián)，產(chǎn)品條件適合打 造人文形象且客戶(hù)彼此 支撐，因此要統(tǒng)一形象 景觀是公寓提升的跳點(diǎn) 外售公寓和教師公寓最 大的不同是地形差異， 借用山谷公寓提升產(chǎn)品 價(jià)值很合適。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 多種物業(yè)的關(guān)系如何協(xié)調(diào) 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略方向界定 商業(yè)、酒店式公寓投資形象包裝 投資物業(yè) 商業(yè)和酒店式公寓是典 型的投資物業(yè)，在客戶(hù) 定位上與住宅項(xiàng)目有差 別 價(jià)值實(shí)現(xiàn)與推出滯后 本項(xiàng)目屬于成熟新區(qū)陌 生區(qū)域，而投資物業(yè)的 價(jià)值實(shí)現(xiàn)需要區(qū)域成熟 趨勢(shì)明顯，因此推出時(shí) 間要滯后一些 概念借用 這兩種物業(yè)模式的投資 價(jià)值實(shí)現(xiàn)需要借助南大 校區(qū)和住宅項(xiàng)目，因此 借用住宅形象概念保持 整體形象統(tǒng)一是要注意 的 投資物業(yè) 與住宅差異化 的形象包裝 住宅物業(yè) 需要周邊商業(yè) 配套 相同的人群 保持整體概念的統(tǒng)一 后于住宅銷(xiāo)售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 項(xiàng)目方向界定 項(xiàng)目定位方向 人文體驗(yàn)計(jì)劃 目標(biāo)市場(chǎng)選擇 營(yíng)銷(xiāo)思路創(chuàng)新 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 客戶(hù)定位 形象定位 產(chǎn)品定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目標(biāo)市場(chǎng)選擇 1. 機(jī)會(huì)在哪里 2. 抓住機(jī)會(huì)憑什么 ? 這個(gè)市場(chǎng)缺什么？ ? 南大有什么？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 這個(gè)市場(chǎng)缺什么？ 地產(chǎn)市場(chǎng)，在用什么衡量客戶(hù) 市場(chǎng) =客戶(hù) 從營(yíng)銷(xiāo)的意義上說(shuō)，市場(chǎng) 的選擇，就是客戶(hù)的選擇。 我們要將人文形象走向縱 深，那么我們是否可以從 客戶(hù)的人文需求去甄別客 戶(hù)呢？ 縱觀地產(chǎn)市場(chǎng)，我們可以看見(jiàn)無(wú)數(shù)的項(xiàng)目在 用價(jià)格挑選客戶(hù)，用行業(yè)去掃描客戶(hù)，用收 入去為客戶(hù)畫(huà)像。 ? 購(gòu)買(mǎi)別墅不是一時(shí)之需，買(mǎi)房、看房的周期較長(zhǎng)，只有自己認(rèn)為完美了才會(huì)定下來(lái)，而且是長(zhǎng)時(shí)間關(guān)注，直到獲得； ? 對(duì)于房子，客戶(hù)關(guān)注的不是房產(chǎn)數(shù)量，而是新的房產(chǎn)是否能滿(mǎn)足自己不斷攀升的價(jià)值需求，如： 身份的體現(xiàn)、房子升值后帶給自己的成就感，更周到的服務(wù) …… 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 這個(gè)市場(chǎng)缺什么？ 讓我們看看北京的別墅對(duì)
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