【正文】 40 400 桂城商圈 百花時(shí)代廣場(chǎng) 1F西門旁臨街商鋪 90100 450 一線臨街商場(chǎng)鋪 90130 300400 季華商圈 東建世紀(jì)首層臨街商場(chǎng)鋪 135 150 華遠(yuǎn)東（東建南門附近）臨街街鋪 80100 200300 季華五路（以西）一線臨街商鋪 30200 150200 普瀾路一線臨街街鋪 100120 150200 商圈 位臵 面積 租金（元 /㎡） 禪城路 禪城三路 /四路 60 4550 薈麗家園 仙槎南路 30 40 純陽(yáng)路 2030 3540 麗日家園 仙槎南路 2030 3540 World union 優(yōu)勢(shì) 3:金地經(jīng)驗(yàn) 金地水城 —— 城市新區(qū)的成功招商經(jīng)驗(yàn)和已經(jīng)累計(jì)的商業(yè)客戶，金地有更豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn) 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)（商業(yè)水城） 占地面積： 117034平方米 其中：地面以上建面： 135436㎡ 商場(chǎng)、零售、娛樂(lè) 62055㎡ 地面以下建面： 77273㎡ 首層建面： 49052 ㎡ 容積率： 建筑密度： 42％ 層數(shù)： ≤7 層 World union 金地花園 —— 金地水城城市價(jià)值之上的住宅操作，成就了千燈湖片區(qū)口碑相傳的片區(qū)豪宅 World union 金地取得本項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)： ?是第一個(gè)進(jìn)入禪城的品牌開(kāi)發(fā)商； ?是金地在禪城的第一個(gè)項(xiàng)目； ?是金地?fù)碛性凇胺菬狳c(diǎn)區(qū)域”打造明星項(xiàng)目的魄力和眼光。輕工路東起佛山大道，西至華寶路全長(zhǎng) ，沿線貫穿大沙、大崗等 5個(gè)村（居）委會(huì)，明年區(qū)和街道兩級(jí)預(yù)計(jì)投入近 5億元主要是大沙二路至華寶南路 ，其新定位為交通干道?！? “沒(méi)有關(guān)注過(guò)禪城工廠搬遷的事，雖然搬了，但是禪城還是亂了些，有些像農(nóng)村。又都是工廠，空氣不好。禪城環(huán)境太差了，治安不好， 整體感覺(jué)不好。但現(xiàn)在的生意不好做，以后也可能會(huì)搬到新的布料市場(chǎng)區(qū)。 這點(diǎn)很煩，住的不舒心 。每個(gè)禪城家庭一般是 23個(gè)孩子。如果可以 還是想在外面買房子 ， 但父母都在這邊，還是會(huì)住近一點(diǎn) 。 關(guān)鍵詞： 本地人 /5060歲 /為兒女置業(yè) 典型代表描述： 許先生， 55歲左右，禪城本地人 家庭人口： 5人，夫妻兩人，有 3個(gè)孩子，一個(gè)兒子兩個(gè)女兒，都已經(jīng)工作。第二代的區(qū)域歸屬感弱。目前 ,禪城針織業(yè)已成為全國(guó)最大、知名度最高的針織布產(chǎn)區(qū)、針織布集散地。 農(nóng)民公寓 應(yīng) 供 World union 現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)商品房發(fā)展初級(jí)， 80120平主流居家戶型為主，整體素質(zhì)偏低 樓盤代表： 德興花園 樓盤代表： 薈麗家園（ 2023） 樓盤代表： 麗日家園（ 2023） 樓盤代表： 東海灣花園（ 2023） World union 現(xiàn)狀：禪城高素質(zhì)商品房二手房?jī)r(jià) 50006000元 /平，看齊城市核心區(qū)域主流二手房?jī)r(jià)，居住價(jià)值上升空間大 區(qū)域 物業(yè)名稱 物業(yè)地址 戶型 建筑面積 (㎡ ) 總價(jià) (萬(wàn) ) 單價(jià)（元 /平） 老城區(qū) 鉆石苑 建新路 二室兩廳 99 50 5152 鉆石苑 建新路 三室兩廳 107 63 5888 季華新景園 季華五路 三室兩廳 126 88 6984 玫瑰園 大福路 二室兩廳 103 52 5049 城南 逸日雅居 魁奇路 二室兩廳 87 50 5748 麗景花園 魁奇二路 三室兩廳 83 50 6025 匯銀城市花園 魁奇路 二室兩廳 95 55 5790 麗日華庭 魁奇路 二室兩廳 82 55 6708 麗日華庭 魁奇路 二室兩廳 92 55 5979 禪城 薈麗家園 禪城三路 三室兩廳 110 65 5909 薈麗家園 禪城三路 三室兩廳 122 60 4918 薈麗家園 禪城三路 二室兩廳 71 42 5915 德興花園 禪城三路 三室兩廳 130 42 3230 德興花園 禪城三路 三室兩廳 110 36 3272 麗日花園 仙槎南路 三室兩廳 85 49 5764 東海灣花園 槎灣路 一房一廳 31 19 6129 東海灣花園 槎灣路 二室兩廳 73 35 4794 東海灣花園 槎灣路 三室兩廳 95 45 4736 World union 未來(lái)供應(yīng)：城市升級(jí)，未來(lái)放量以城市舊改為主，本項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)舊改住宅的排頭兵，搶占市場(chǎng)先機(jī)。” “現(xiàn)在都往南往東走，北面整體都已經(jīng) 被邊緣化了 ，再說(shuō)禪城片區(qū)形象比較 低端，雜居的多，整體感覺(jué)比較亂。其中交通樞紐中心 7萬(wàn)平方米，交通樞紐中心將集地鐵、城際輕軌、公交、的士、城巴及其他客運(yùn)等各種交通方式為一體，暢達(dá)珠三角及港澳地區(qū)。 —— 村政府的農(nóng)民福利分房。以“四區(qū)三帶”規(guī)劃連片改造開(kāi)發(fā)為思路，禪城將一個(gè)傳統(tǒng)的農(nóng)村鎮(zhèn)，打造為宜商宜居宜工的都市型禪西新城。 數(shù)碼光學(xué)產(chǎn)業(yè)群入園企業(yè)：以 佛山普立華、佛山日豐和騰龍光學(xué)為龍頭代表，以及為普立華配套的華國(guó)、華品、華旭、華永、華洲、華普、普麗科技（佛山）等公司。這個(gè)房子不能買賣 ，但是這到底能不能誰(shuí)知道呢。 ” “也看他們自己喜歡，我仔想出去買房子， 買商品房也好，將來(lái)可以升值 。” World union 禪城原住民購(gòu)買需求判斷：具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但受自建房和農(nóng)民公寓的分流較大?！? “這里面住的 都是周邊做生意的 ?！? World union 專業(yè)市場(chǎng)生意人 —— 就近方便生意，最有可能的客戶群 關(guān)鍵詞： 本地人或浙江人 /3040歲 /排斥工業(yè)區(qū)環(huán)境 /關(guān)注社區(qū)環(huán)境 典型代表描述： 張先生， 40歲左右，本地人，在禪城老布料批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)店 家庭人口：一家 4口，有兩個(gè)小孩，小孩上小學(xué) 居住現(xiàn)狀：居住在禪城鎮(zhèn)，約 80平兩房 客戶語(yǔ)錄： “ 工廠這邊好大灰塵，空氣不好， 我是本地人，我是不會(huì)在這邊買房子。” World union 禪城生意人購(gòu)買需求判斷：具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和區(qū)域性，最有可能的客戶群 置業(yè)經(jīng)驗(yàn) 一次以上 居住現(xiàn)狀 很大一部分居住在布匹市場(chǎng)附近、薈麗家園或麗日家園 數(shù)量預(yù)測(cè) 老布匹批發(fā)市場(chǎng)約有 200300家店鋪，從業(yè)人員 20230多人，當(dāng)前營(yíng)業(yè)率在 3040%；企業(yè)主占 35%左右，在 1000人以內(nèi)； 外地生意人分布在禪城路、薈麗家園、麗日家園底商，估計(jì)有 200家鋪 客戶說(shuō)法 ? 禪城的有錢人很多，禪城的紡織全國(guó)有名，還有很多浙江人都到這邊來(lái)做生意了。 ” “其實(shí)還有一點(diǎn)， 買禪城其實(shí)挺沒(méi)面子的， 如果是我我也覺(jué)得沒(méi)面子，都那么有錢了， 帶朋友來(lái)玩還像進(jìn)了貧民窟一樣，臉上無(wú)光 。 我們同事沒(méi)有買房的現(xiàn)在也大多在看城南的房子，現(xiàn)在房?jī)r(jià)高， 他們壓力很大，所以價(jià)格是關(guān)鍵 。 ——普立華公司簡(jiǎn)介 ? 日豐企業(yè)是國(guó)內(nèi)新型管道行業(yè)的龍頭企業(yè)，現(xiàn)有員工 3000多人，其中高級(jí)職稱人數(shù)占 2％，中級(jí)職稱人數(shù) 10％，大學(xué)本科以上的人員達(dá) 80％以上?！? “禪城沒(méi)有什么出名的商業(yè)吧，那個(gè)新一佳也應(yīng)該是除了禪城人知道，佛山市區(qū)的人都不知道。 09年，四期實(shí)現(xiàn)均價(jià) 13500元 /平。 萬(wàn)象城周邊 羅湖其它 項(xiàng)目名稱 二手房?jī)r(jià)格 項(xiàng)目名稱 二手房?jī)r(jià)格 城市名園 /㎡ 和平廣場(chǎng) 萬(wàn) /㎡ 城市天地廣場(chǎng) /㎡ 逾峰臺(tái) /㎡ World union 外因： ?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性； ?區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來(lái)激發(fā)活力； ?區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個(gè)大型商業(yè)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。而 B地塊為商業(yè)街鋪形式，消化速度較快。 人氣場(chǎng) World union Business Center 商業(yè)立勢(shì) ?城市主場(chǎng) A B C ?城市公寓 ?城市主軸 廣場(chǎng)營(yíng)造 步行街營(yíng)造 噴泉：靈動(dòng)的景觀，增加了人氣，形成聚集效應(yīng) 商業(yè)入口處的溪流形成了景觀，增加了人氣。項(xiàng)目 占地面積達(dá) 65公頃，總建筑面積達(dá) 150萬(wàn)平方米 。 World union 符號(hào) 1：豪宅形象 — 星級(jí)會(huì)所 星級(jí)的豪華水會(huì)所，高端會(huì)所形象及豐富的會(huì)所功能成為中海萬(wàn)錦豪園的豪宅標(biāo)簽之一 會(huì)所采用奢華的歐式風(fēng)格，結(jié)合泳池形成無(wú)邊界水會(huì)所， 打造星級(jí)的奢華體驗(yàn)。 以景觀主軸作為產(chǎn)品分級(jí)的最佳評(píng)判依據(jù)。 平面豪宅 —— 豪宅平面突破原有限制，更多將生活空間采用闊綽的尺度放大，人性化的室內(nèi)設(shè)計(jì)：步入式衣帽間、衛(wèi)生間干濕分區(qū)、客廳 8M露臺(tái)等細(xì)節(jié)，以尺度取勝，打造平面的豪宅。 價(jià)值突破二： 附加標(biāo)簽 ,偽裝豪宅 抓住城市 一線豪宅比價(jià)機(jī)會(huì) ， World union 步入禪城豪宅陣列 項(xiàng)目豪宅符號(hào)建立： 豪宅形象 Chapter。 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級(jí)差 ?空間豪宅符號(hào) 類別墅符號(hào)1 2 3 4 1 2 層層退臺(tái) (全送 ) 3 抽屜式全景書(shū)房 疊水 4 底層架空 在項(xiàng)目?jī)?nèi)部采用類別墅創(chuàng)新產(chǎn)品，以類別墅符號(hào)直接建立產(chǎn)品豪宅認(rèn)知 底 TH類別墅產(chǎn)品 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級(jí)差 ?空間豪宅符號(hào) 可在部分單位產(chǎn)用底復(fù)產(chǎn)品，贈(zèng)送花園，實(shí)現(xiàn)類別墅的居住感，為項(xiàng)目添加類別墅產(chǎn)品符號(hào) 底層復(fù)式產(chǎn)品 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級(jí)差 ?空間豪宅符號(hào) 樓王產(chǎn)品 利用端頭位臵優(yōu)勢(shì)，完全利用良好視野面，在端頭設(shè)臵轉(zhuǎn)角柱替代傳統(tǒng)墻體，景觀視野最大化，增加室內(nèi)空間奢華度； 270176。 景觀主軸 入口廣場(chǎng) 景觀主軸 一級(jí)資源地塊：核心園景 二級(jí)資源地塊：邊緣園景 三級(jí)資源地塊：臨路 四級(jí)資源地塊：臨路有噪音 ?地塊資源缺乏，周邊界面混雜 ，需要通過(guò) 在項(xiàng)目?jī)?nèi)部打造資源，產(chǎn)生一定的級(jí)差性資源，夯實(shí)豪宅基礎(chǔ) ； ?在地塊內(nèi)部 形成以水系為元素的核心景觀軸，通過(guò)景觀軸形成資源級(jí)差 World union 步入禪城豪宅陣列 項(xiàng)目豪宅符號(hào)建立： 樓王明星產(chǎn)品建立標(biāo)桿 Chapter。 2700 ㎡的多功能豪華會(huì)所 +5000 ㎡的愷撒廣場(chǎng)，體現(xiàn)了豪宅的氣度。靠近外部的戶型面積較小。 。在一期工程內(nèi)，包括新廣場(chǎng)五星級(jí)酒店及旁邊商業(yè)街區(qū)部分將于2023年廣州亞運(yùn)會(huì)前建成開(kāi)業(yè)，亞運(yùn)會(huì)佛山分賽區(qū)屆時(shí)將向世人展現(xiàn)靚麗形象。既能為商業(yè)提供標(biāo)志，又能增加廣場(chǎng)的情趣性。 城市住宅：小面積緊湊型居家戶型， 7080㎡，共 528戶，總面積為 40150㎡； 城市公寓：功能模糊化小面積公寓，戶均 50㎡，共 550戶，總面積為 27500㎡ 緊湊 2+1房，戶均為 80㎡，共40150㎡ 商住式公寓，戶均 50 ㎡，共 27500㎡ 城市住宅 城市公寓 物業(yè) 面積 戶數(shù) 總面積 面積比 套數(shù)比公寓 50 550 27500 41% 51%小兩房 70 209 14630 22% 19%2改3 房 80 319 25520 38% 30%1078 67650 100% 100%World union Business Center 商業(yè)立勢(shì) ?城市主場(chǎng) A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall 區(qū)域商業(yè)中心地位建立： 引進(jìn)品牌百貨主力店（如天虹），品牌效應(yīng)迅速建立中心地位 World union 入口氣勢(shì)建立：運(yùn)用燈光裝飾等打造強(qiáng)烈的昭示性和引導(dǎo)性。 萬(wàn)象城商業(yè)成功的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素： World union 借力萬(wàn)象城，高品質(zhì)精心打造，住宅溢價(jià)上漲， 4萬(wàn) /平均價(jià)，開(kāi)盤推出 230套，銷售三個(gè)星期基本售罄 幸福里整整打造 1年 ，采用高品質(zhì)材料，保證建筑的絕對(duì)品質(zhì)，在業(yè)內(nèi)、市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)引起關(guān)注， 09年 7月低調(diào)銷售，推出230套，實(shí)現(xiàn) 4萬(wàn) /平均價(jià)，當(dāng)前基本售罄 二種方式的構(gòu)建借鑒： 金地梅隴鎮(zhèn)：形象風(fēng)格做秀 個(gè)性立面 +時(shí)尚街區(qū) +營(yíng)銷呼應(yīng) 華潤(rùn)幸福里：全新價(jià)值體系建立 商業(yè)中心立勢(shì) +品質(zhì)打造 本項(xiàng)目 方式 1：展示城市化 方式 2：商業(yè)起勢(shì) 利用商業(yè) 體量?jī)?yōu)勢(shì) ； 區(qū)域級(jí)商業(yè)中心立勢(shì) ，搭建項(xiàng)目 城市感 基座； 界面展示 ，迅速 脫離區(qū)域非城市感界面！ 區(qū)域的商業(yè)中心之上，更璀璨的城市界面，老舊的區(qū)域被光芒淡化，吸引目光的是更閃亮的明星。 小三居： 105110M178?！? “生意還過(guò)得去，周邊有小區(qū)嘛，人氣會(huì)旺一點(diǎn)，生意還是好做一些，所以這邊的租金也貴一點(diǎn)。村民約 55517人 農(nóng)民公寓 舒適居家戶型 /大平面