【正文】 理 根本升級(jí)居住環(huán)境，以居住環(huán)境、社區(qū)環(huán)境為優(yōu)先考慮條件，講究身份匹配 較強(qiáng) 城南 /亞藝中高端樓盤 舒適性居家產(chǎn)品 /大平面 高層管理 /私企業(yè)主 強(qiáng) 市場需求：片區(qū)價(jià)格認(rèn)知 60007000元 /平，市場需求旺盛 禪城房地產(chǎn)發(fā)展初級(jí)，長期以來供應(yīng)有限，臵業(yè)需求被壓制或被驅(qū)趕到其他區(qū)域臵業(yè)，本體臵業(yè)需求旺盛 World union Luxurious house 關(guān)于開發(fā)方向的思考 ?保本銷售 A 保本銷售?價(jià)值一級(jí)跳 ?價(jià)值二級(jí)跳 B C 保本銷售 =67000元 /平的銷售實(shí)現(xiàn) ，項(xiàng)目舊改排頭兵，市場優(yōu)勢明顯； ，中低端剛性需求旺盛 5000元 /平，本項(xiàng)目的60007000元 /平的市場價(jià)格接受度較好 60007000元 /平的保本銷售，實(shí)現(xiàn)難度不大！ World union Luxurious house 關(guān)于價(jià)值提升的思考 ?保本銷售 ?價(jià)值一級(jí)跳 價(jià)值突破 1：探討 70008000元 /平的可能性？ Q2：中高端客戶外流傾向明顯，如何有效吸納片區(qū)內(nèi)中高端客戶，實(shí)現(xiàn)價(jià)格的進(jìn)一步爬升？ 三個(gè)思考維度： A B C ?價(jià)值二級(jí)跳 問題：區(qū)內(nèi)不乏中高端客戶的身影，但對(duì)區(qū)域的排斥使其存在大量的流失，如何留住他們成為價(jià)值突破的第一個(gè)瓶頸 World union 優(yōu)勢 1:相對(duì)城市感 —— 禪城的中心地帶，禪城路 |仙槎南路，項(xiàng)目進(jìn)入性城市感相對(duì)優(yōu)良 禪城路 仙槎南路 純陽路 新一佳 項(xiàng)目地塊 禪城路 ?2023年 6月 30日，投資達(dá) 4億元的輕工路建設(shè)工程正式啟動(dòng)。 ——普立華公司簡介 ? 日豐企業(yè)是國內(nèi)新型管道行業(yè)的龍頭企業(yè)，現(xiàn)有員工 3000多人，其中高級(jí)職稱人數(shù)占 2％，中級(jí)職稱人數(shù) 10％，大學(xué)本科以上的人員達(dá) 80％以上。” World union 禪城工業(yè)園購買需求判斷：最多樣和最強(qiáng)大的客戶群，對(duì)區(qū)域的認(rèn)同感游離，需要最大程度的爭取 置業(yè)經(jīng)驗(yàn) 一次以上 /未置業(yè) 居住現(xiàn)狀 中上層在城南置業(yè)居多，普通白領(lǐng)大多租住在公司宿舍 數(shù)量預(yù)測 當(dāng)前城西園內(nèi)規(guī)模企業(yè)約有12家，整體員工數(shù)在 3萬以上，其中中層占 10%15%，約 4000人左右，高管占 2%，約 600人 借鑒數(shù)字 ? 佛山普立華科技有限公司于 2023年 12月并入全球500強(qiáng)企業(yè)富士康科技集團(tuán)，主營機(jī)光電事業(yè)。 如果金地未來有很不錯(cuò)的小區(qū)，價(jià)格合理他們還是可以考慮?！? “買房子主要 還是看地段，配套，還有環(huán)境 ，大環(huán)境要好，社區(qū)公共環(huán)境都會(huì)考慮。 我們同事沒有買房的現(xiàn)在也大多在看城南的房子，現(xiàn)在房價(jià)高， 他們壓力很大，所以價(jià)格是關(guān)鍵 ?！? “我 06年買的房子，當(dāng)時(shí)房價(jià)還沒有漲起來， 4千多。我們同事除了本地的，基本上都不怎么喜歡這里?！? World union 企業(yè)白領(lǐng) —— 追求性價(jià)比 關(guān)鍵詞： 2030歲 /經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般 /注重居住環(huán)境 典型代表描述： 高小姐， 28歲左右，佛山人，普利華上班 家庭人口：夫妻兩人，結(jié)婚兩年，準(zhǔn)備要孩子 居住現(xiàn)狀：居住在城南季華花園， 80平兩房 客戶語錄： “ 禪城太亂了，城市氛圍不好。 ” “其實(shí)還有一點(diǎn)， 買禪城其實(shí)挺沒面子的， 如果是我我也覺得沒面子，都那么有錢了， 帶朋友來玩還像進(jìn)了貧民窟一樣，臉上無光 。 ” “主要還是 選環(huán)境好的，城市新的 ，我們老大基本上都是在亞藝、城南買的房子，那邊環(huán)境好，城市新?！? “他們 有錢又有車 ，直接就開到城里去買房子了，方便的很。 ——禪城區(qū)經(jīng)貿(mào)局 購房需求 臵業(yè)需求被壓抑，有較大 的需求空間 World union 私企業(yè)主 /企業(yè)中高管 —— 根本面改善居住環(huán)境 關(guān)鍵詞： 4050歲 /經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng) /面子匹配 /居住升級(jí) 客戶側(cè)面了解： 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，有車，多次臵業(yè)，居住環(huán)境挑剔 大多關(guān)注熱點(diǎn)臵業(yè)片區(qū)，如亞藝、千燈湖，有資源、環(huán)境好的低密度產(chǎn)品、洋房產(chǎn)品 講究身份和居住的匹配 工業(yè)園企業(yè)員工訪談： “我們公司高層 肯定不會(huì)在禪城買房子?！? World union 禪城生意人購買需求判斷：具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和區(qū)域性，最有可能的客戶群 置業(yè)經(jīng)驗(yàn) 一次以上 居住現(xiàn)狀 很大一部分居住在布匹市場附近、薈麗家園或麗日家園 數(shù)量預(yù)測 老布匹批發(fā)市場約有 200300家店鋪，從業(yè)人員 20230多人，當(dāng)前營業(yè)率在 3040%；企業(yè)主占 35%左右，在 1000人以內(nèi)； 外地生意人分布在禪城路、薈麗家園、麗日家園底商，估計(jì)有 200家鋪 客戶說法 ? 禪城的有錢人很多，禪城的紡織全國有名，還有很多浙江人都到這邊來做生意了。 ” “想換個(gè) 120左右的三房 吧， 8千都可以接受 ，但是具體得看社區(qū)。 如果廠區(qū)不搬，我們也不想搬?！? “禪城 有錢的人很多 ，像這邊做布料批發(fā)的很多都是浙江那邊過來的，聽說禪城這邊的布料出名，都過來了?！? World union 專業(yè)市場生意人 —— 就近方便生意，最有可能的客戶群 關(guān)鍵詞： 本地人或浙江人 /3040歲 /排斥工業(yè)區(qū)環(huán)境 /關(guān)注社區(qū)環(huán)境 典型代表描述： 張先生， 40歲左右，本地人，在禪城老布料批發(fā)市場開店 家庭人口：一家 4口，有兩個(gè)小孩，小孩上小學(xué) 居住現(xiàn)狀：居住在禪城鎮(zhèn)，約 80平兩房 客戶語錄： “ 工廠這邊好大灰塵，空氣不好， 我是本地人，我是不會(huì)在這邊買房子。 你們賣個(gè) 7千我覺得還可以，現(xiàn)在房價(jià)一直在漲，未來廣佛同城了房價(jià)肯定要再漲， 7千不算貴。 周邊的配套也不好 ，那個(gè)禪城市場我們從來不去， 都去城里買東西 ?！? “我們小區(qū)的 物管不好，有賊 。” “這里面住的 都是周邊做生意的 。 ——禪城街道辦事處網(wǎng)站 購房需求 有一定的臵業(yè)需求，但大部分被農(nóng)民公寓消化，第二代臵業(yè)需求增大 World union 外地生意人 —— 就近方便生意，最有可能的客戶群 關(guān)鍵詞： 外地人 /3040歲 /便利性 /關(guān)注物管 典型代表描述： 韓先生， 40歲左右，潮州人，在東海灣花園街鋪開了一個(gè)茶行 家庭人口：一家三口，有一個(gè)小孩，小孩上小學(xué) 居住現(xiàn)狀：居住在東海灣花園， 80平兩房 客戶語錄： “ 金地在這邊剛拿了一塊地，我都知道，一直在留意。 ——禪城本地第二代 數(shù)據(jù)借鑒 ? 禪城常住人口 8萬。 置業(yè)經(jīng)驗(yàn) 多次 居住現(xiàn)狀 居住在自建房或農(nóng)民公寓中； 數(shù)量預(yù)測 禪城有 15個(gè)村委會(huì)， 6個(gè)居委會(huì)，約 客戶說法 ? 禪城有 1213個(gè)小學(xué)，然后每個(gè)年級(jí)有 45個(gè)班，每個(gè)班大概有 3040個(gè)人，這樣估算一下，每一屆大概有個(gè) 20233000個(gè)小孩?！? World union 禪城原住民購買需求判斷：具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但受自建房和農(nóng)民公寓的分流較大?！? “農(nóng)民公寓是沒有產(chǎn)權(quán)證的，我個(gè)人還是 傾向于商品房，有產(chǎn)權(quán)證 ， 未來可以升值 ?！? “現(xiàn)在住的是村里補(bǔ)助的農(nóng)民公寓，我們買很便宜， 3千就差不多， 外面的房價(jià)太高了 ，千燈湖我前幾天上網(wǎng)看了一下都已經(jīng)九千、一萬了。 ” World union 原住民（第二代） —— 走出去，接受新事物 關(guān)鍵詞： 本地人 /2030歲 /傾向商品房 /會(huì)為父母考慮就近置業(yè) 典型代表描述： 王先生， 25歲左右，禪城本地人 家庭人口： 4人，父母兩人，另加一個(gè)姐姐 居住現(xiàn)狀：一家 4口居住在弘農(nóng)園 100平左右三房（大沙路農(nóng)民公寓） 客戶語錄： “ 不喜歡禪城，城市舊 ，以前又是工業(yè)區(qū)， 不太像城市 。 ” “也看他們自己喜歡，我仔想出去買房子， 買商品房也好，將來可以升值 ?！? “現(xiàn)在住的房子有點(diǎn)小，小孩也大了，我們不打算換了， 準(zhǔn)備給小孩單獨(dú)買一套房子。五口人一起生活 居住現(xiàn)狀：一家五口居住在弘農(nóng)園 100平左右三房（大沙路農(nóng)民公寓） 客戶語錄： “這邊挺好的，生活幾十年了沒覺得有什么不好?！? World union 原住民 —— 農(nóng)民公寓成為其重要的福利房，但其只針對(duì)原居民。這個(gè)房子不能買賣 ，但是這到底能不能誰知道呢。” “我們本地人是 不會(huì)買外面的房子的 （商品房），村子里都 有自己的祖屋（自建房）， 現(xiàn)在是很多人都不住了，大多數(shù)都搬到農(nóng)民公寓了， 3千就可以買到，環(huán)境好又方便。 關(guān)鍵詞： 本地人 /5060歲 /有地自建有房 典型代表描述： 李先生， 50歲左右，禪城本地人 家庭人口： 4人，夫妻兩人，有 2個(gè)孩子，一個(gè)兒子一個(gè)女兒，都已經(jīng)工作，但四口人還是住在一起 居住現(xiàn)狀：家里有祖屋（自建房），對(duì)外出租，自己和子女一起住在弘農(nóng)園120平三房（大沙路農(nóng)民公寓） 經(jīng)濟(jì)來源：祖屋出租 +村股份分紅 +生意或工作所得 客戶語錄： “在這里（禪城）都住了幾十年了， 朋友親戚都在這邊，習(xí)慣了 。 當(dāng)前 A區(qū)禪城園， 占地約 300畝，已于 6月 26日正式掛牌，且有 6家以科技為主的企業(yè)進(jìn)駐 高新開發(fā)區(qū)城西園 民營科技園（禪城園） World union 產(chǎn)業(yè)升級(jí)下的禪城客戶構(gòu)成： 原住民 原住民第二代 生意人 工業(yè)園客群 私企業(yè)主 中大企業(yè)中高管 企業(yè)白領(lǐng) /基層技術(shù)人員 World union 原住民 —— 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，具有一定的地域情節(jié)。 數(shù)碼光學(xué)產(chǎn)業(yè)群入園企業(yè)：以 佛山普立華、佛山日豐和騰龍光學(xué)為龍頭代表，以及為普立華配套的華國、華品、華旭、華永、華洲、華普、普麗科技（佛山）等公司。城西園是佛山高新科技園三園區(qū)中首先啟動(dòng)的核心區(qū)域。區(qū)域內(nèi)已建成大江、白坭、古灶、上朗、下朗、禪城六大傳統(tǒng)針織城及大布頂工業(yè)園、和盛針織工業(yè)村、朗寶工業(yè)園、玉帶制衣中心等現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū) ,擁有針織加工企業(yè) 1695家、針織后整理企業(yè) 36家、服裝企業(yè) 95家、原材料 (綿紗 )銷售商 733家 ,針織廠房面積 266萬平方米 ,占地約 8000畝 ,從業(yè)人員 57800人。 2023年 ,禪城被中國紡織工業(yè)協(xié)會(huì)、中國針織工業(yè)協(xié)會(huì)授予“中國針織名鎮(zhèn)”稱號(hào)。以“四區(qū)三帶”規(guī)劃連片改造開發(fā)為思路，禪城將一個(gè)傳統(tǒng)的農(nóng)村鎮(zhèn)，打造為宜商宜居宜工的都市型禪西新城。禪城不僅正式提出“十年打造世界最大針織服裝產(chǎn)業(yè)集群基地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，同時(shí)加快了舊村改造的步伐。 禪城的城市歷史發(fā)展就為工業(yè)、小作坊、村民自建房的自然生長，至 2023年，禪城轄區(qū)面積，尚未開發(fā)產(chǎn)業(yè)用地僅約200畝。無產(chǎn)權(quán)，僅供禪城村民使用，不可買賣。 —— 村政府的農(nóng)民福利分房。” “ 禪城環(huán)境 不是一般的差 ， 在禪城住了兩年，印象 就是亂與差 ?！? “不想回禪城，雖然我在禪城長大，但是 真的不喜歡那個(gè)地方 ，我們這一輩的有能力的都想往外走。 World union 項(xiàng)目面臨的問題 2： 亂 |低端 |缺乏城市感 的區(qū)域印象深入人心，市場認(rèn)可度低 區(qū)域現(xiàn)狀： 客戶聲音： “禪城 空氣不好 ，就是一個(gè) 大工地 ， 人有 多又亂，治安不好 。其中交通樞紐中心 7萬平方米，交通樞紐中心將集地鐵、城際輕軌、公交、的士、城巴及其他客運(yùn)等各種交通方式為一體，暢達(dá)珠三角及港澳地區(qū)。佛山金地禪城項(xiàng)目 定位策劃報(bào)告 World union 世聯(lián)對(duì)于項(xiàng)目的目標(biāo)理解： 保證回本的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的口碑建立和進(jìn)一步的高價(jià)突破 地價(jià) 2500元 /平，7000元 /回本銷售 基礎(chǔ)目標(biāo)（必須實(shí)現(xiàn)） 上升目標(biāo)（優(yōu)化） 金地禪城第一槍，口碑建立 World union 第一部分：項(xiàng)目面臨的問題 —— 界定問題 第二部分：目標(biāo)及達(dá)成目標(biāo)的舉措 —— 全面突破解決方案 報(bào)告核心內(nèi)容 第三部分：規(guī)劃實(shí)現(xiàn)及分期開發(fā) —— 建筑實(shí)踐 World union 項(xiàng)目面臨的問題 1：佛山 向東 |向南 大趨勢明確，禪城片區(qū) 邊緣化明顯 往廣州 廣佛同城規(guī)劃利好 東平新城未來佛山 CBD 桂城東 千燈湖 東平新城 禪城 由廣州、佛山兩市共同出資建設(shè)，總投資 ，預(yù)計(jì) 2023年 10月 30日建成通車首通段佛山魁奇路至廣州西朗，預(yù)計(jì) 2023年全線貫通。 東平新城交通樞紐中心地塊總建筑面積約 60萬平方米，屬于商業(yè)、辦公和居住混合用地，兼具交通設(shè)施用地性質(zhì)。預(yù)計(jì)在 2023年 6月投入使用。” “現(xiàn)在都往南往東走，北面整體都已經(jīng) 被邊緣化了 ，再說禪城片區(qū)形象比較 低端，雜居的多，整體感覺比較亂?！? “禪城的 交通不行 ， 開車到禪城心情都會(huì)不一樣， 斷頭路多 ，地圖上看起來很方便的地方因?yàn)槁愤€沒有完全修通就要兜好大的圈?！? “比較少去那邊，路過過， 不像個(gè)城市 ” World union 項(xiàng)目面臨的問題 3： 項(xiàng)目 外在界面混雜 ，整體建筑環(huán)境 純粹性不足 World union A C B 項(xiàng)目面臨的問題 4：