【正文】 多的信心 52 本報告是嚴格保密的。 R2：期望結果 —— 我們的期望目標（實現(xiàn)客戶目標） ?本項目整體銷售實現(xiàn)均價 15000元 /平方米； ?本項目在保證均價實現(xiàn)的前提下，完成 100%銷售； ?依附于“環(huán)球 — 合家?！鄙倘Πl(fā)展帶動效應，使其發(fā)展成為區(qū)域、乃至全市有影響力的主題商業(yè)街； ?超常規(guī)的營銷策略，提前銷售期鋪，超越以準現(xiàn)鋪銷售為主要形式的常規(guī)市場，實現(xiàn)目標； 50 本報告是嚴格保密的。 R1：非期望結果 —— 由特定情境導致的特定結果 ?環(huán)球購物廣場成為區(qū)域購物中心，會分散項目日常消費人流； ?待社區(qū)入伙二年后，居住環(huán)境成熟，商業(yè)消費需求方可被引發(fā)，但也將僅限于社區(qū)商業(yè)； ?為社區(qū)配套而建的街鋪，普遍售價不高，一般以現(xiàn)鋪銷售為主； ?項目建設周期較長，影響投資者信心，難以支撐商業(yè)高售價； ?06年市場商鋪供應量的增加，競爭的加劇將對本項目銷售構成較大沖擊力。 S：情境（ situation） —— 項目背景事實（規(guī)模、交通、市場等） ?從屬于金地 〃 國際城 352， 000平方米的大型綜合建筑群； ?商業(yè)總建筑面積 ，規(guī)劃有三條商業(yè)街； ?項目緊鄰馬鞍山南路，交通十分便利快捷； ?項目位于城市東南方向（南大門），相關政策的牽引性不強，也無產業(yè)經濟的發(fā)展帶動，形成的一環(huán)路與二環(huán)路之間的 馬鞍山南路居住區(qū)級商業(yè)中心； ?項目 2023年年底方可交付使用； ?周邊聚集總量超過 400萬平方米已建、在建及待建的住宅項目，為項目帶來大量的消費群體； ?周邊已售和準售商鋪售價偏高，銷售情況一般； ?區(qū)域成熟度較低，商業(yè)氛圍不太成熟； ?商鋪出租率較低，租金也偏低，經營品種混雜，檔次不高，經營狀況一般； ?整體市場 06年待售同類項目較多，未來面臨殘酷的競爭。 我們采用 SCQ結構化分析方法 我們應該怎么辦 情境 （ Situation） （公認事實） 沖突 （Complication） （推動情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素） 疑問 （ Question ） (分析存在的問題 ) 需要完成某項任務 發(fā)生了防礙我們完成任務的事情 資料來源：世聯(lián)模型 ?存在某個問題 ?存在某個問題 ?采取了某項行動 ?知道解決的方法 ?有人提出一項解決方案 ?行動未能奏效 ?我們如何實施解決方案 ?該方案是否正確 ?為什么沒能奏效 46 本報告是嚴格保密的。 項目屬性界定 新建大型社區(qū)配建商業(yè)街 交通便利，昭示性較好 街區(qū)產品設計有特色 臨近基本成型的區(qū)域商業(yè)中心 44 本報告是嚴格保密的。項目銷售期內，市場競爭環(huán)境變化，項目商鋪銷售面臨一定的風險和壓力。 項目解析歸納 項目 威脅 ?市場競爭威脅嚴重 項目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應量遠遠超過需求量，未來幾年內商業(yè)物業(yè)之間競爭非常激烈，尤其表現(xiàn)在租賃市場，而這也將間接影響到商鋪投資購買客群的積極性，因此存在的威脅不可避免。 項目解析歸納 項目 機會 ?經濟前景提供動力源泉 合肥市經濟增長穩(wěn)定，經濟前景看好，商業(yè)發(fā)展迅速，城區(qū)人口總量和平均收入水平都在不斷增長，這些為商業(yè)發(fā)展提供了動力源泉； ?商業(yè)競爭上升到商鋪資源競爭 外資零售企業(yè)紛紛搶灘合肥，激活合肥商業(yè)環(huán)境，中外商業(yè)資本在市場上的競爭使優(yōu)質商鋪成為稀缺資源，為有特色的優(yōu)質商業(yè)提供了新的空間； ?城市規(guī)劃推動商業(yè)發(fā)展 在合肥城市化進程及城市規(guī)劃的影響下，合肥商業(yè)發(fā)展空間放大，盡管本區(qū)域未能規(guī)劃成為城市副商業(yè)中心，但馬鞍山南路景觀大道規(guī)劃方案出臺，對于促進地塊商業(yè)差異化發(fā)展極為有利，可與政府洽談馬鞍山南路改造中的細節(jié)，爭取優(yōu)惠政策，盡力改善交通條件及景觀條件，從而推動商業(yè)發(fā)展； ?政策誘導商業(yè)趨向 從合肥市政府最近出臺的商業(yè)網業(yè)網點規(guī)劃方案及與商務局領導的訪談中看出，政府對合肥市商業(yè)發(fā)展的考慮更加成熟和細致，這個信息具有重要的指導意義，使把本項目打造成為引導合肥社區(qū)商業(yè)建設、運營的標竿成為可能 ? 周邊商業(yè)經營環(huán)境漸好 目前項目周邊經營環(huán)境快速向好，包括家樂福、合家福、蘇寧電器等商家集中開業(yè)，商業(yè)氛圍漸濃，為項目商業(yè)發(fā)展打下了基礎。 項目解析歸納 項目 劣勢 ?地塊周邊商業(yè)氛圍淡薄 項目距南北兩個集中商業(yè)均有超過 500米的距離，與人流集中點的關系不是很密切，連接的距離范圍內，各臨街商業(yè)經營檔次不高，業(yè)種混雜，零售、辦公、展示均有，且開業(yè)率只有 60％左右，商業(yè)缺乏整體考慮，嚴重影響本項目商業(yè)街區(qū)與兩個商業(yè)中心人流的互動及商機的溝通； ?缺乏主題商業(yè)街區(qū)開發(fā)經驗及相關資源 金大地公司系傳統(tǒng)的住宅開發(fā)企業(yè)，并無主題式商業(yè)街區(qū)的開發(fā)經驗，更加缺乏商業(yè)招商、經營管理的經驗和能力，為本項目進行主題式商業(yè)街區(qū)的運營帶來較多的限制； ?停車問題不易解決 本項目停車位配備不足，商業(yè)部分更是捉襟見肘，可能會間接降低本項目商鋪在市場上投資者及經營者中的接受度。 項目解析歸納 項目 優(yōu)勢 ?地段優(yōu)勢 本項目地處城市主動拓展區(qū)域繁華地段，商業(yè)氣氛較濃； ?交通便利 項目地處合肥市城市南北向交通主干道馬鞍山南路中段東側，公交網絡較成熟，交通方便，滿足項目商業(yè)的可達性要求； ?規(guī)模優(yōu)勢 項目總建面達到 352023平方米，包含了高檔住宅、公寓及寫字樓等綜合物業(yè)類型，其中 17000平方米的街區(qū)式商業(yè)，具有規(guī)模優(yōu)勢，其規(guī)劃設計在周邊社區(qū)單一的臨街商業(yè)形態(tài)中獨樹一臶； ?項目產品優(yōu)勢 合肥現(xiàn)有的社區(qū)商業(yè)基本以集中超市及沿街二層復式商鋪為主，形式單一且落后，本項目的街區(qū)式排布及良好的開間進深比設計，將在市場競爭中體現(xiàn)出優(yōu)勢； ?項目整體品牌優(yōu)勢 金地 〃 國際城獲評 2023年安徽地區(qū)唯一“中國名盤”，并且已經得到了合肥市民的廣泛贊譽，獨特的品牌形象，將帶動商業(yè)宣傳的啟動。 各部分價值分析前提： 地塊各部分商業(yè)價值評價表 道路名稱 租金指標 人流量指 標 城市規(guī)劃影 響 交通條件 商業(yè)氣氛 總體評 價 馬鞍山路 5 1 1 步行街一層 3 0. 8 1 步行街二層 內街 2 評價方式 以 10元 /M2。 項目周邊人流量分析：地塊周邊道路人流量并不是較大，作商業(yè)面臨較大的難度 馬 鞍 山 南 路 ?人流量調查地段： 一環(huán)路、馬鞍山南路； ?調查人流量統(tǒng)計： 一環(huán)路人流高峰期為： 上午 10： 00 下午 13:00 、 16： 00 、 18:00 全天估計 馬鞍山南路人流高峰期 : 早上 9:00 中午 12:00 下午 16:00 – 18:00 全天估計 屯溪路 環(huán)球廣場 周邊人流分析 38 本報告是嚴格保密的。 項目商業(yè)規(guī)劃：三條街、以一、二層聯(lián)體復式商鋪為主要形式，步行街為分層獨立鋪 馬鞍山南路 復式鋪 步行街 分層獨立鋪 規(guī)劃路 復式鋪 馬鞍山南路復式鋪共約 5000平方米，主要面積區(qū)間為 70100 步行街分層獨立鋪共5500平方米，主要面積區(qū)間為 3550 規(guī)劃路復式鋪共 6500平方米，主要面積區(qū)間為80100 項目商業(yè)規(guī)劃 36 本報告是嚴格保密的。 從屬于 “金地 〃 國際城”大規(guī)模社區(qū)，商業(yè)街 17000平方米 ?商業(yè)建面： 17000平方米； ?規(guī)劃：三條商業(yè)街，臨馬鞍山南路二條商業(yè)街以二層商鋪建筑為主； ?項目依托與 35萬平方米金地 〃 國際城大社區(qū)，緊鄰馬鞍山南路，乃馬鞍山南路沿線較成規(guī)模的商業(yè)街。 項目緊鄰馬鞍山南路，交通便利快捷 馬鞍山南路 包河大道 一環(huán)路 二環(huán)路 312國道 距市府廣場 3公里 距巢湖 15公里 市府廣場 ?本項目位于包河區(qū)馬鞍山南路 88號，介于一環(huán)路與二環(huán)路之間； ?與市區(qū)主要由馬鞍山路連接，距合肥市級商業(yè)中心約 3公里 ； ?馬鞍山南路現(xiàn)狀為雙向4車道，未來規(guī)劃為連接市區(qū)與環(huán)巢湖發(fā)展帶的主要景觀大道。 項目位于城市東南方向（南大門），馬鞍山南路居住區(qū)級商業(yè)中心 ?項目緊鄰馬鞍山南路； ?項目南北各約 500米分別相鄰區(qū)域兩大商業(yè)中心（環(huán)球、合家福）。 尚有大量開發(fā) 31 本報告是嚴格保密的。 城市自然發(fā)展影響區(qū)域，具有形成時間短，受政策影響小的特點，對產業(yè)等各個方面經濟的依賴低，區(qū)域成熟指日可待。 項目研究工作步驟 項目屬性研判與界定 項目屬性 城市屬性 問題界定與結構化分析 市場競爭環(huán)境分析 項目整體致勝策略 項目商業(yè)定位 區(qū)域屬性 區(qū)域市場分析 區(qū)域屬性界定 30 本報告是嚴格保密的。 街鋪空臵率較高，一般一二層聯(lián)體出租，且二樓實用率較低，主要經營有裝飾、煙酒店等，租金 30~40元 /平米 在建中 主要依靠家樂福主力店的帶動，是目前該區(qū)域經營較好的集中商業(yè)，主要經營有 KFC等 世 紀 陽 光 蘇 寧 銷售較好，售價不高，個別價格較高鋪位未售，目前經營有裝飾、便利店、小吃店等，租金在 15~30元 /平米 目前經營較好商家，依靠其品牌影響力，人流量一般，周末經常舉辦各種促銷活動 ?區(qū)域內街鋪主要以一二層聯(lián)體復式商鋪布臵，局部一層底商形式，大型集中式商業(yè)較少；多種業(yè)態(tài)形式自然聚集，檔次普遍較低； ?環(huán)球廣場、蘇寧、合家福為代表的集中商業(yè)，完成本區(qū)域大部分的零售商業(yè)功能。 本區(qū)域位于城市一環(huán)路外沿，屬于城市自然擴建發(fā)展的區(qū)域，商業(yè)氛圍剛剛顯露 區(qū)域市場分析 馬 鞍 山 南 路 屯 溪 路 太 湖 路 合家福 逍 遙 苑 文景雅居 聯(lián) 邦 花 園 國貿公寓 環(huán)球廣場 百貨超市，臨街商鋪主要經營有藥店、地鋪、快餐店等，租金在50元 /平米。 項目研究工作步驟 項目屬性研判與界定 項目屬性 城市屬性 問題界定與結構化分析 市場競爭環(huán)境分析 項目整體致勝策略 項目商業(yè)定位 區(qū)域屬性 區(qū)域市場分析 區(qū)域屬性界定 27 本報告是嚴格保密的。 25% 45% 70% 85% 95% 2023— 2023— 2023— 2023— 2023~ 4743— 5174— 5536— 6510— 7162~ 專業(yè)賣場、大型購物廣場、 MALL及個性化商業(yè)形態(tài) 城市化率 % GDP 外因：國家政策扶持、深港一體化、珠 三角合作發(fā)展戰(zhàn)略、泛珠三角聯(lián)盟 內因：外資涌進注入，本地企業(yè)蓬勃發(fā)展，外來中高端人才，商業(yè)需求急劇上漲 KPI 深圳 城市化率 38% 2023年人均 GDP1670多 US$ 多業(yè)態(tài)的組合、自由的購物空間將出現(xiàn) 企業(yè)指數(shù)：海爾、美菱、江淮、可口可樂等 房地產指數(shù)：“大開發(fā)”時期 人口指數(shù)：依托城市發(fā)展的支撐，外來中高人才不斷進入 商業(yè)指數(shù)：經濟快速發(fā)展前提下，城市居民生活水平的提高，促成對商業(yè)的需求在質與量上均急劇提升 KPI 合肥 人 均 G D P 城市化率 + 25 本報告是嚴格保密的。 城市經濟發(fā)展與商業(yè)形式發(fā)展的關系界定模型 人 均 G D P 城市化率 25% 45% 70% 85% 95% 商業(yè)處于與農業(yè)經濟 相匹配的原始狀態(tài) 人均 GDP位于 1500美金以下；城市化水平在 25%以下 人均 GDP位于 1500 ~2023美金；城市化水 平在 45%以下 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升 級，取代了農業(yè)時代的 地攤、 集貿市場，商品 為城市生 活提供基本保 障 人均 GDP位于 2023~ 4500美金；城市化水 平在 45%以上 70%以下 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍， 多樣化、規(guī)?；默F(xiàn) 代商業(yè)出現(xiàn)，如超市、 專賣店、精品店等 人均 GDP位于 4500~ 8000美金；城市化水 平在 70%以上 90%以下 超越商業(yè)范疇的廣義商 業(yè) 形態(tài)出現(xiàn)， SHOPPINGMALL、 大型購物中心、旅游 商業(yè) 地產、物流等綜 合 型商 業(yè)形態(tài)出現(xiàn)