世聯(lián)_合肥華潤綠軸項目占位及定位探討_34ppt_xxxx年-文庫吧資料
2025-02-20 16:52本頁面
【正文】 前合肥寫字樓發(fā)展階段 發(fā)展規(guī)律演進(jìn)綜述 從合肥寫字樓市場的發(fā)展現(xiàn)狀可以判斷，目前正處于寫字樓快速發(fā)展初期 33 THE END！ 34 。 建成后將以 185米高度成為合肥新地標(biāo) 市場代表性寫字樓 25 寫字樓市場 合肥寫字樓產(chǎn)品分析 合肥寫字樓一線產(chǎn)品分布 合肥代表性樓盤 26 寫字樓市場產(chǎn)品分析 外立面 1. 合肥市場寫字樓外立面多采用石材加玻璃幕墻，采光視野受阻，部分產(chǎn)品外觀類似公寓樓，商務(wù)形象差； 2. 合肥市場寫字樓多為板式結(jié)構(gòu)，類型單一，缺乏創(chuàng)意和設(shè)計感； 3. 很多寫字樓由于使用分體空調(diào)主機(jī)外漏，破壞了整體外立面。月 ) 預(yù)計 60以上 管理費 (元 /㎡ 大堂休閑區(qū) 消防走道通光設(shè)計 小便池隔板設(shè)計 市場代表性寫字樓 24 合肥甲級寫字樓代表性樓盤 —— 西環(huán) 生態(tài)辦公理念逐漸深入人心。月 ) 45 55 管理費 (元 /㎡ 23 合肥類甲級寫字樓代表性樓盤 —— 綠地 連續(xù)集中的樓體設(shè)臵，大面積玻璃幕墻的使用是產(chǎn)品一大亮點。月 ) 50 50 50 管理費 (元 /㎡ 2 2 1 1 1 2 一級商業(yè)、商務(wù)價值區(qū)域 二級商業(yè)、商務(wù)價值區(qū)域 一級住宅價值區(qū)域（綠軸、近湖） 二級住宅價值區(qū)域（綠軸） 三級住宅價值區(qū)域（地塊內(nèi)部） 16 物業(yè)排部原則： 實現(xiàn)綜合體各個物業(yè)的互動， 商業(yè)的排部有助于住宅價值提升 綠軸 綠軸 綠軸 260 寫字樓 商業(yè)街區(qū) +商務(wù) 集中商業(yè)排部 純住宅 集中商業(yè)最大化利用潛山路商業(yè)價值及昭示性 以商業(yè)街區(qū)、商業(yè) block形式與集中商業(yè)相連，與辦公物業(yè)形成有機(jī)整體和活力商業(yè)、商務(wù)氛圍 260米超高最佳位臵 —— 頂級寫字樓需要昭示性、臨路最佳的通達(dá)性 臨潛山路，建議可采取公寓形式，形成臨街昭示性，同時將住宅往里藏，進(jìn)一步提升住宅價值 17 根據(jù)本項目近 90萬的超大體量，初步將項目分為 6期，至少需要 5~6年開發(fā)周期 綠軸 綠軸 綠軸 ?整體遵循住宅 → 商業(yè) → 寫字樓的開發(fā)次序，規(guī)劃構(gòu)思也遵循此開發(fā)節(jié)奏 第一階段： 2期以住宅為主要開發(fā)物業(yè)形態(tài)，優(yōu)質(zhì)資源住宅啟動，為后期商業(yè)、寫字樓開發(fā)現(xiàn)金流準(zhǔn)備 第二階段： 4期以住宅、商業(yè)為主要開發(fā)物業(yè)形態(tài)，商業(yè)成功運營帶動住宅價值提升 第三階段： 6期住宅、商業(yè)街區(qū)、寫字樓全面開動，實現(xiàn)住宅及商業(yè)價值最高溢價，并盡量減少寫字樓資金沉淀。 戶型定位 戶型 戶均面積㎡ 面積比 總面積 套數(shù)比 套數(shù) 單元數(shù) 梯戶比 兩室 兩室兩廳一衛(wèi) 80~90 13% 62400 20% 734 12 2梯 4戶 三室 三室兩廳一衛(wèi) 110~130 17% 81600 19% 710 三室兩廳兩衛(wèi) 130~150 35% 168000 36% 1344 15 2梯 3戶 四室 四室兩廳三衛(wèi) 160~180 25% 120230 19% 706 10 2梯 2戶 或 2梯 3戶 四室三廳四衛(wèi) 200以上 10% 48000 6% 218 4 2梯 2戶 合計 80~160 100% 480000 100% 3712 41 —— 11 項目 戶型 面積 單價 (萬 ) 戶型 香蜜湖 1號 245 56 4房 2廳 水榭花都 205 7 4房 2廳 10年 3月最新 2手房情況： 水榭花都 香蜜湖 1號 香蜜湖 1號 VS水榭花都的啟示 到底是什么導(dǎo)致了水榭花都二手房價格明顯高于別墅更多的香蜜湖 1號？ 豪宅需求新趨勢：純粹而真正回歸居住本質(zhì) 水榭花都 香蜜湖 1號 占地 建面 23萬 容積率 綠化率 65％ ％ 覆蓋率 % 20％ 產(chǎn)品形態(tài) 12
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