【正文】 用以滿足社區(qū)居民日常生活需求為主的功能型商業(yè)72主營(yíng)業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 規(guī) 模 品牌商家日常用品 調(diào)味品、生活小用品 1050 ㎡ 711便利店等藥品保健 中藥、西藥、保健品 20100㎡ 海王星辰等快餐冷飲 中、西快餐，冷飲店 30100 ㎡ 快三秒等休閑生活 花店、書店、發(fā)廊 50500 ㎡ 選擇具有地方特色商家鄰里商業(yè)街重在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)之間搭配，能全面滿足社區(qū)需求。案名推介216。客戶定位216。2層商業(yè)街平面布局平面布局 一梯 3至 4戶 1梯 3至 4戶 1梯 4戶至 6戶 商業(yè)住宅混 合模式戶型戶型 由于安靜度和景觀較好，故盡量布置面積稍大戶型如 110120平的 3房和 8090的 2房以面積略小的居家戶型為主，如100110平的 3房和更小的 2房；以 4060平的 1房 1廳6070平的 2房為主進(jìn)深約+6+米 (可依實(shí)際設(shè)計(jì)調(diào)整 )開間約 6米，上下兩層內(nèi)側(cè)進(jìn)深可獨(dú)立居家或辦公。核心總價(jià)在 3040萬；是合肥市 2023年增長(zhǎng)最快的總價(jià)區(qū)間?；緸榫o湊型的二房和三房；與市場(chǎng)主流供給低 10個(gè)平方左右。u我們認(rèn)為，客戶是能夠引導(dǎo)的，從學(xué)府春天的反饋看， 18層的點(diǎn)式小高層，在戶型面積控制的前提下，市場(chǎng)接受度較高。u本項(xiàng)目要達(dá)成利潤(rùn)目標(biāo)，必需有較大的容積率，此時(shí)必須提升層數(shù)、一梯的戶數(shù)。65戶型 面積 比例（標(biāo)準(zhǔn)層，未計(jì)頂層復(fù)式）3房 125M2 142147M270%其中125 40% ； 142147 30%4房：錯(cuò)層 156M2 20%復(fù)式 160M2以上 10%前期區(qū)域市場(chǎng)供給總結(jié)（但未來部分項(xiàng)目有面積縮小的趨勢(shì)）：6690100的 2房 6%10%緊湊戶型舒適戶型120130 3040%90平以下100110的 2房 0%5%緊湊戶型舒適戶型豪華戶型130140 3050%0%5%2房3房46房及復(fù)式140160 15%30%豪華戶型 140220 20%的復(fù)式； 0%10%的 46房本項(xiàng)目戶型配比建議u本區(qū)域目前主要供應(yīng)供以多層和 1梯兩戶的板式小高層為主。 以上）銷售遇到阻力。u125130的多層三房銷售情況最好。的五房，單價(jià)較多層貴 300元 /平）銷售因難。u其中多層整體躍式（ 200平以上）及小高層（ 144m178。u銷售困難的單位主要為小高層（價(jià)高、戶型大）、u位置樓層不佳的單位。61附 2：學(xué)府花園 (二期 )62附 3：夢(mèng)園小區(qū)u三期 14棟，其中小高層 8棟，多層 6棟；共 744戶。 u140平以上比例較多主要因?yàn)槎鄬尤珡?fù)式及小高層面積 90%以上大于 140平。u140平以上的占 20%，目前只剩 6套（點(diǎn)式、進(jìn)深、單價(jià)、西向）；u二房總價(jià)高，位置較差，目前仍剩少量（約 3套）u顯示檔次較高的項(xiàng)目大面積有空間， 2房接受能力不強(qiáng)。附 1：綠城 桂花苑u綠城桂花苑整體檔次（包括戶型、價(jià)格）均高于學(xué)府花園。?考慮到建筑退讓與間距以及容積率的需要，我們建議在地塊的西端布置四棟 18層 1梯 3至 4戶點(diǎn)式 —— 推出市場(chǎng)上需求旺盛的8090平米 2房以及主力戶型 100~110平米的 2房 、 3房?北側(cè)做 12層，以降低對(duì)一期的影響。70~80平的 2房。價(jià)格定位?檔次定位?住宅產(chǎn)品定位?商業(yè)定位產(chǎn)品形式 ,在保證項(xiàng)目品質(zhì)的前提下，盡量排高容積率，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化58?4棟國(guó)際公寓，功能模糊，可商可住，類公建外立面， 1梯 6至 8戶的點(diǎn)式 18層。案名推介216。客戶定位216。產(chǎn)品定位216。形象定位216。價(jià)格定位?檔次定位?住宅產(chǎn)品定位?商業(yè)定位案名與主題53中國(guó)中國(guó) ?合肥合肥徽商徽商 ?城市風(fēng)景城市風(fēng)景 CITY LOOK德國(guó)品質(zhì)，原創(chuàng)生活德國(guó)品質(zhì)，原創(chuàng)生活案名釋義：u城市與原先的城市庭院形成延續(xù)；u城市并喻其位置；u風(fēng)景代表在高處（高層建筑），代表看大蜀山風(fēng)景；u而其德式建筑本身也是一道風(fēng)景；主題釋義54德國(guó)品質(zhì)，原創(chuàng)生活德國(guó)品質(zhì)，原創(chuàng)生活精密 ┅ ┅異域情調(diào)的童話城堡 ┅ ┅藝術(shù)人文 街區(qū) ┅ ┅王者的大氣 ┅ ┅?德國(guó)品質(zhì)：德國(guó)科技的精密與高水平舉世聞名，德國(guó)品質(zhì)體現(xiàn)本項(xiàng)目中是精致建筑和園林，精密技術(shù)，它是高品質(zhì)的代表；?德國(guó)品質(zhì)是原創(chuàng)生活方式載體；?異域情調(diào)的國(guó)際社區(qū)，不會(huì)產(chǎn)生壓力與壓抑的精神居所；?在這里奔馳于格林童話無垠的想象天空，是人們純真精神放松的場(chǎng)所；?德國(guó)哲學(xué)家黑格爾、康德、尼采，文學(xué)家席勒、海涅，音樂家貝多芬創(chuàng)下了歷史藝術(shù)與文化的輝煌；?柏林電影節(jié)創(chuàng)下了現(xiàn)代藝術(shù)與文化的輝煌，是東西方文化的交融；?普魯士文化所代表的理性主義，表明成功人士大氣王者的神精隱含；項(xiàng)目定位55216。案名推介216。客戶定位216。產(chǎn)品定位216。形象定位216。核心客戶重要客戶偶得客戶合肥本地客戶投資客、外地過渡人士、創(chuàng)業(yè)一族其他城市或地區(qū)的臨時(shí)居住或投資48世聯(lián) “ 客戶價(jià)值取向 ” 模型 ——消費(fèi)者之所以選擇我們的產(chǎn)品，是因?yàn)橐韵挛宸N原因帶來的價(jià)值比同類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的大他們無意識(shí)地形成了一定的消費(fèi)習(xí)慣產(chǎn)品幫助他們?cè)谧约汉退嗣媲帮@露出理想的身份產(chǎn)品符合他們的情感和追求 價(jià)值習(xí)慣身份規(guī)范情感 購(gòu)買決定的五動(dòng)機(jī)圈避免或消除一種與其價(jià)值觀相左的內(nèi)心沖突資料來源：世聯(lián)模型49客戶需求分析 ——市場(chǎng)調(diào)查和深入訪談顯示的目標(biāo)客戶置業(yè)價(jià)值取向u情感u價(jià)值u規(guī)范u習(xí)慣u身份l成本可控的進(jìn)入高檔區(qū)域、獲得高素質(zhì)居家環(huán)境；處于上升期，注重城市便利性對(duì)自己和家庭帶來的價(jià)值l地段、交通和區(qū)域整體環(huán)境l低總價(jià)獲得相同功能戶型l實(shí)用的贈(zèng)送和建筑科技l社區(qū)形象提升自身地位l社區(qū)內(nèi)部居家的純粹性和安全性要保障l有成熟的購(gòu)房理念；不追求大（金錢需要投入其它投資）l常住居所及所在社區(qū)能給予受尊重的感覺項(xiàng)目定位50216。年齡：居住者 20~35歲；投資者或創(chuàng)業(yè)者 2545歲。目的：居家、投資、商住 、 臨時(shí)住所。看好西部片區(qū)發(fā)展前景 ,對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)較關(guān)注；部分有二至多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)?zāi)挲g： 2945歲收入：收入水平比較高，位于合肥中端或中高端驅(qū)動(dòng)因素：位置、總價(jià)、產(chǎn)品素質(zhì)等。本項(xiàng)目所在的蜀山區(qū)是消費(fèi)者的首選自然環(huán)境好 ,交通便利生活圈周邊大量樓盤帶來的人氣較旺 ,各種配套設(shè)施齊全經(jīng)濟(jì)目標(biāo)按 3500的略高于市面住宅均價(jià)，經(jīng)過測(cè)算，能夠?qū)崿F(xiàn)客戶利潤(rùn)目標(biāo)，并且市場(chǎng)迅速吸納 ,實(shí)現(xiàn)資金快速回籠46我們的小高層客戶定位 :主流中高檔市場(chǎng)下的年輕型、專業(yè)型、實(shí)用型客戶來源：合肥本地人為主 ,以高新區(qū)和老城區(qū)為主；身份：泛公務(wù)階層、私營(yíng)業(yè)主、 IT、 貿(mào)易等公司員工； 事業(yè)單位或效益好的單位職工 ,u市場(chǎng)調(diào)查顯示，合肥市約 %消費(fèi)者接受總價(jià) 30~50萬 ,75%的消費(fèi)者接受 30萬以內(nèi)總價(jià)。產(chǎn)品定位216。形象定位216。價(jià)格定位?檔次定位?住宅產(chǎn)品定位?商業(yè)定位項(xiàng)目定位44216。案名推介216?？蛻舳ㄎ?16?？蛻舳ㄎ晃覀兊募?xì)分市場(chǎng)周邊樓盤新加坡花園城、綠城、大溪地、學(xué)府城市中產(chǎn)和財(cái)富階層為主導(dǎo)更依賴中心城市私營(yíng)業(yè)主或高層泛公務(wù)員等需求外部自然環(huán)境、大社區(qū)環(huán)境和配套、安靜傳統(tǒng)生活品質(zhì)的提升、如社區(qū)規(guī)模、環(huán)境、采光通風(fēng)、居家氛圍等56層的多層和 12層的小高層， 1梯 2戶主流面積集中在 120140平或以上；產(chǎn)品定位?我們要有全新的觀念：高檔并不意味著面積大；居住空間會(huì)因分享社區(qū)和城市空間而得到擴(kuò)展?客戶群擴(kuò)展和更多依賴周邊自然客戶，可大大降低營(yíng)銷難度。核心競(jìng)爭(zhēng)力：撥高定位核心競(jìng)爭(zhēng)力：撥高定位濱海之窗蔚藍(lán)海岸（ 3期）1. 項(xiàng)目依靠品牌地產(chǎn)商的號(hào)召力，師大附中等特殊資源，提升了項(xiàng)目銷售速度；核心競(jìng)爭(zhēng)力：特殊資源核心競(jìng)爭(zhēng)力：特殊資源招商海月（ 2期）項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位39項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景問題界定問題界定項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議模式研究模式研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析40整體發(fā)展戰(zhàn)略 1—— 面對(duì)密集競(jìng)爭(zhēng)，要實(shí)現(xiàn)快速銷售，項(xiàng)目宜選擇的核心競(jìng)爭(zhēng)力為產(chǎn)品附加值 +低總價(jià) 特殊資源 低總價(jià)客觀性 主觀性操作難度難易通過匹配度分析：u主觀性的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是可根據(jù)市場(chǎng)條件打造的，而本項(xiàng)目條件具備了這樣的空間；u在特殊資源方面，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不明顯；u在價(jià)格方面，由于本項(xiàng)目利潤(rùn)及容積率所限，必須實(shí)現(xiàn) 3500元 / ㎡的均價(jià)， 3500元 / ㎡ 價(jià)格在區(qū)域內(nèi)屬中檔價(jià)位；u本項(xiàng)目將選擇 產(chǎn)品產(chǎn)品附加值附加值 +低總價(jià)低總價(jià) 的核心競(jìng)爭(zhēng)力打造；在整體差異化產(chǎn)品（公寓）撥高定位產(chǎn)品附加值整體發(fā)展戰(zhàn)略 2：在已經(jīng)形成的高檔區(qū)域中，通過客戶細(xì)分實(shí)現(xiàn)定位和產(chǎn)品差異化41本項(xiàng)目 面向更廣泛、更年輕的客戶群體：迅速提升中的城市精英、創(chuàng)意新貴周邊科技園的支柱白領(lǐng)、中層管理；大學(xué)城、政務(wù)新區(qū)帶來的穩(wěn)定泛公務(wù)員階層。28可參照性 ——后海片區(qū)與蜀山區(qū)相似性項(xiàng)目項(xiàng)目 蜀山區(qū)蜀山區(qū) 后海片區(qū)后海片區(qū) 相似性分析相似性分析位置位置 西蜀山區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)南山區(qū)與南山高科技園區(qū)相臨基本相似區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展 合肥市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域深圳市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域基本相似競(jìng)爭(zhēng)樓盤競(jìng)爭(zhēng)樓盤物業(yè)類型物業(yè)類型小高層為主 小高層 +高層 基本相似產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征 主流產(chǎn)品綜合素質(zhì)高主流產(chǎn)品綜合素質(zhì)高基本相似目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶 城市工薪階層 城市工薪階層 基本相似客戶來源客戶來源 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)+市區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)+南山區(qū)基本相似29育德佳園u市場(chǎng)均價(jià)： 為 5200元/㎡ ；u主力戶型 ： 95平米的3房；u總價(jià)控制： 50萬元以內(nèi)；u目標(biāo)客戶： 城市白領(lǐng)階層，以一次置業(yè)為主；u目標(biāo)客戶來源： 科技園區(qū)及蛇口工業(yè)區(qū)的一般工作人員；30海岸明珠u市場(chǎng)均價(jià)： 為 5200元 /㎡ ；u主力戶型： 90100平米的 3房；u總價(jià)控制： 50萬元左右；u目標(biāo)客戶： 城市白領(lǐng)階層，以一次置業(yè)為主；u目標(biāo)客戶來源： 科技園區(qū)及蛇口工業(yè)區(qū)的一般工作人員；31城市印象u市場(chǎng)均價(jià)： 為 5400元 /㎡ ；u主力戶型： 70平米的2房， 95 平米的 3房；u總價(jià)控制： 4050萬元之間；u目標(biāo)客戶： 城市白領(lǐng)階層，以一次置業(yè)為主；u目標(biāo)客戶來源： 科技園區(qū)及蛇口工業(yè)區(qū)的一般工作人員；32藍(lán)山美墅u市場(chǎng)均價(jià)： 為 5600元 /㎡ ；u主力戶型： 80平米的2房， 100 平米的 3房；u總價(jià)控制： 4555萬元之間；u目標(biāo)客戶： 城市白領(lǐng)階層，以一次置業(yè)為主；u目標(biāo)客戶來源： 科技園區(qū)及蛇口工業(yè)區(qū)的一般工作人員；u產(chǎn)品： 后海第一個(gè)附送大露臺(tái)的項(xiàng)目，產(chǎn)品的附加值高；33海印長(zhǎng)城（ 2期）u市場(chǎng)均價(jià)： 為 5600元 /㎡ ；u主力戶型： 100130平米的 3房， 140160 平米4房；u總價(jià)控制： 6585萬元；u目標(biāo)客戶： 城市精英，成功人士，以一次、二次置業(yè)為主；u目標(biāo)客戶來源： 科技園區(qū)、蛇口工業(yè)區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)等；u企業(yè)品牌： 長(zhǎng)城地產(chǎn)，深圳知名地產(chǎn)企業(yè)；34濱海之窗u市場(chǎng)均價(jià)： 為 5800元 /㎡ ；u主力戶型： 110平米的 3房， 140160 平米 4房；u總價(jià)控制： 6585萬元；u目標(biāo)客戶： 城市精英，成功人士，以二次置業(yè)為主；u目標(biāo)客戶來源： 科技園區(qū)、蛇口工業(yè)區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)等；35蔚藍(lán)海岸（ 3期）u市場(chǎng)均價(jià)： 為 6500元 /㎡ ；u主力戶型： 以 130平米 3房、 160平米 4房為主銷戶型， 4房的區(qū)域稀缺性戶型； u總價(jià)控制： 85100萬元以內(nèi)；u目標(biāo)客戶： 二次置業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主為主；u目標(biāo)客戶來源： 深圳市；u企業(yè)品牌： 卓越地產(chǎn)，深圳一線地產(chǎn)企業(yè)；36招商海月（ 2期）u市場(chǎng)均價(jià)： 為 6500元 /㎡ ；u主力戶型： 以 130150平米 3房； u總價(jià)控制： 90萬元左右；u目標(biāo)客戶：