【正文】 取消 調高 戶型 小 3房 中大 3房 中大 4房 5房及復式 面積段 111130 131150 151170 190以上 比例 18% 36% 39% 7% （數(shù)據(jù)來源：中原地產三級市場 /中原集團市場研究部） ?根據(jù)問卷調查分析， 131150平米客戶傾向于設計為大 3房， 151170平米客戶傾向于設計為中大 4房。 ?110平米以下戶型整體比例較小，且不符合項目的價值要求，因此剔除該面積段。 面積段 90以下 91110 111130 131150 151170 171190 190以上 套數(shù)比例 11% 14% 25% 29% 19% 2% 1% 片區(qū)整體 項目周邊 面積段 90以下 91110 111130 131150 151170 171190 190以上 比例 3% 5% 16% 34% 38% 3% 1% 明舍御園 荔秀華庭 悠然天地 荔香源 本報告是嚴格保密的。 基準區(qū)間確定 戶型定位 ? 根據(jù)項目片區(qū)入住樓盤整體戶型比例確定 ? 根據(jù)項目片區(qū)三級市場成交活躍戶型修正 ? 根據(jù)參考片區(qū)戶型供應比例演變修正比例 ? 根據(jù)所在片區(qū)三級市場客戶需求比例驗證 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 說明 ? 在中原地產第一輪匯報溝通之后，發(fā)展商方面提出了若干問題： 1. 80米限高問題； 2. 車位數(shù)量問題； 3. 入戶泳池和車位同層問題。 方向 3： ? 價值最大化原則 ? 風險最小化原則 項目豪宅價值的實現(xiàn) 本報告是嚴格保密的。 方向 1： ? 凸顯項目城市中央豪宅的城市中央和自然景觀的雙重獨占優(yōu)勢。 分析思路 競爭片區(qū)研究 典型客戶研究 價值實現(xiàn)方向 本報告是嚴格保密的。 ?與后海產品實現(xiàn)差異化，主要在于 產品自身空間創(chuàng)新和附加值打造。目前產品面積段已經被市場高端客戶群認可并將持續(xù) 23年，證明目前借鑒的后海片區(qū)面積段是符合市場主流趨勢。 面積段與目前后海片區(qū)主流間戶型面積區(qū)間相同，主要是增加戶型空間價值和物業(yè)附加值。 項目 項目價值點 項目個性價值 價值屬性 卓越維港 海景、立面材料、大贈送 立面材料 附加值 皇庭港灣 豪華大主臥、主傭分梯 豪華大主臥、主傭分梯 戶型設計 三湘海尚 大面積尺度、科技智能建筑屬性 科技智能建筑屬性 物業(yè)附加值 君匯新天 大贈送、高性價比 大開間 戶型設計 鴻威海怡灣 一線海景、超實用贈送面積 —— —— 卓越淺水灣 純 4房，交錯露臺設計 露臺設計 戶型設計 博海名苑 低梯戶比，大面積贈送露臺 露臺設計 戶型設計 浪琴半島 首家觀光電梯、無邊際按摩式泳池、下沉式商業(yè)街、贈送面積 觀光電梯、無邊際泳池、下沉式商業(yè)街 物業(yè)附加值 中信岸芷汀蘭 最后的灣區(qū)大宅 —— —— 競爭片區(qū)典型項目價值體系 競爭研究 ?共性價值：戶型大尺度空間設計、贈送面積、產品的內部空間打造、物業(yè)附加值 本報告是嚴格保密的。 片區(qū) 項目片區(qū) 后海片區(qū) 科技園南片區(qū) 教育資源 實驗學校小學部、初中部 育才四小、南外初中 南外科苑部、南外 景觀 荔香公園 深圳灣海景 生活配套 完全成熟的生活配套 生活配套較少 生活配套不齊全 客戶流通性 南山和福田為主，高流動 性 南山和福田為主，高流動 性 以科技園高端客戶為 主，流動性較低 后續(xù)供應 未來 23年內暫無大戶型項 目 未來 23年內供應充足，片 區(qū)內競爭激烈 土地使用接近飽和，未 來新盤少 規(guī)劃利好 一般 世界金融港 高新產業(yè)基地 共享關系 可以部分共享后海片區(qū) 規(guī)劃利好 不能共享項目片區(qū)成熟的 生活配套 片區(qū)間競爭研究 競爭研究 本報告是嚴格保密的。 ?客戶的區(qū)域性較強，外溢臵業(yè)的比例一般。 ?客戶以南山區(qū)域為主，與本片區(qū)客戶存在重疊性。 分析思路 競爭片區(qū)研究 典型客戶研究 價值實現(xiàn)方向 本報告是嚴格保密的。 ?從客戶認同的物業(yè)價值借鑒項目物業(yè)未來的發(fā)展方向。 ?客戶總體認可項目區(qū)域未來的價值上升空間。 客戶未來預期12%15%55%18%無法達到 一定能達到 做好社區(qū)有可能 不太清楚（信息來源：中原地產二三級市場成交客戶調研） 本報告是嚴格保密的。 調查客戶對于本片區(qū)認同度分析 客戶研究 客戶認同度38%10%5%18%30%生活配套成熟 商業(yè)配套 行政事業(yè)單位 文化教育 公園景觀? 被調查客戶對于項目區(qū)域，最認同的是生活配套成熟和公園景觀。 綜合客戶訪談和 市場調研，能夠 承擔高成交價格 的客群，分為 3 大層面。 ? 高級別公務員（含退休）； ? 文衛(wèi)事業(yè)單位領導（處級干部以上）； ? 本區(qū)域的已入住樓盤大戶型（ 130平米以上）業(yè)主。 ? 中高級別公務員； ? 文衛(wèi)事業(yè)單位高級別人員。 職業(yè)構成 本報告是嚴格保密的。 客戶區(qū)域58%24%8%6%4%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%南山福田羅湖寶安其它調查客戶基本情況統(tǒng)計 客戶研究 客戶職業(yè)11%22%11%10%21%14%10%5% 10% 15% 20% 25%公司中管公司高管公司總經理/董事/ 老板中級職稱公務員高級職稱公務員事業(yè)單位中級事業(yè)單位高級? 被調查客戶主要居住區(qū)域仍然以南山為主，占 58%，福田占 24%。 ?需挖掘目標客戶的價值需求點。 ?不認可現(xiàn)有的社區(qū)規(guī)劃設計，不愿意再為更高的價格買單。 寶能太古城 /明舍御園客戶訪談 本報告是嚴格保密的。 ?關于戶型設計，秦先生說當然寶能的戶型好多了， 贈送面積多，面寬也足夠， 要不他也不會一平米多花出快 10000買 寶能的戶型。 ?對比寶能和明舍御園的區(qū)別，秦先生認為買明舍御園現(xiàn)在是圖個學位，以后的話還可以住，那里離秦先生現(xiàn)在的家很近，大陽臺上可以看到整個荔香公園景觀，生活也方便?！? 臵業(yè)敏感點 學位、戶型、景觀 訪談結論 學位不是唯一優(yōu)勢，學位、景觀和樓盤產品結合才是優(yōu)勢的基礎。但是會認真考慮戶型、園林景觀這些因素的。 ?談到學位和景觀的問題，嚴女士說自己小孩已經在南外有了學位，不會再考慮南頭。 訪談對象 嚴女士 職業(yè) 小企業(yè)老板 訪談要點 ?嚴女士一家之前已經是陽光帶海濱城業(yè)主，曾經在中原地產繽紛假日分行登記過，看看南頭這片的大戶型情況。 臵業(yè)敏感點 學位、戶型、景觀 訪談結論 客戶看重的是戶型設計結合項目區(qū)域優(yōu)勢。 ?400多萬的價格，其實在別的區(qū)域也能買到帶學位的房子，之所以選擇荔林春曉，主要是戶 型設計比較好，大陽臺，能看到社區(qū)中央景觀。 三湘海尚客戶訪談 訪談對象 彭先生 職業(yè) 科技園中管 訪談要點 ?之前住的已有幾套住房，這回購買主要是為了第二個兒子購買，剛好趕上上家學位明年到期。 ?問及為何還是去了后海買房子，朱女士說主要是三湘的戶型要好于南頭這一片的設計，畢竟后海是新區(qū)，而且她以后也要住的，當然會先考慮產品了。 ?當被詢問到學位、公園景觀和戶型設計，哪個最重要的時候，朱女士說，改善型的話，肯定是 戶型設計是第一位的 。 ?曾經在中原地產荔香源分行看過悠然天地和明舍御園的 140多平米 3房，目的是買個學位房，房產肯定是能保值。 訪談對象 朱女士 職業(yè) 福田企業(yè)高管 訪談要點 ?家住華僑城，購買了三湘海尚 A座 140平米三房，主要是考慮買房未來居住。 訪談結論 戶型設計始終是戶型優(yōu)化的核心。 ?另外，后海地區(qū)未來升值潛力很大，加上海景和育才小學學位，徐先生下定決心多掏了 100多萬買這套戶型。同時又到鴻威海怡灣看了一套 143平米的觀海戶型， ?400多萬的價格，其實在別的區(qū)域也能買到帶學位的房子，鴻威海怡灣這套戶型算下來上了 500萬。 臵業(yè)敏感點 戶型、景觀 訪談結論 舒適型 /奢享型客戶看重的是戶型空間與外部景觀的結合。客廳是從側面看荔香公園，角度不好。其它的幾個臥室又偏小，覺得不夠寬敞。 訪談對象 詹先生 職業(yè) 前海某公司管理層 訪談要點 ?購買皇庭港灣 F座 177平米大 3房。 ?本次獲得客戶現(xiàn)場訪談案例 6組，電話和郵件問卷 64份。 區(qū)域外高價成交客戶研究 客戶研究 本報告是嚴格保密的。 訪談結論 本片區(qū)高價格成交的支撐點是成熟配套、學位房和社區(qū)設計，阻礙更高價格的是，社區(qū)規(guī)劃設計的附加值低。陳先生說其實已經在多個片區(qū)考慮過，包括科技園和后海那里，但是科技園和后海的人氣不旺，配套不齊全是一個，另外 明舍御園的社區(qū)設計很精致，園林做的很好 ，陳先生很喜歡這些。 悠然天地客戶訪談 訪談對象 陳先生 職業(yè) 福田貿易公司小老板 成交單位 173平米 / 4房 2廳 成交單價 27500 訪談要點 ?已經在華僑城有房子（房子比較老），這次過來首先是為了小孩子上學。 當然要選擇環(huán)境舒適、戶型合理的社區(qū)了?，F(xiàn)在為了小孩上學買了悠然天地 3房。 荔林春曉客戶訪談 本報告是嚴格保密的。南頭這里生活氣氛更好， 只是社區(qū)有些舊，規(guī)劃和園林也很一般，要不價格有可能賣的更高。關于是否看重學位，林先生認為其實在別的區(qū)域也能買到帶學位的房子，之所以選擇這里，主要是生活成熟，又有公園景觀。覺得后海生活不成熟，選擇了本區(qū)域。 ，制約了片區(qū)物業(yè)整體的價值。 另外這個區(qū)域生活很方便，父母接過來住平時出行很方便。葉先生表示， 400多萬的價格又帶學位的房子，科技園那里也有不少。 訪談對象 葉先生 職業(yè) 小企業(yè)老板 成交單位 190平米 / 4房 2廳 成交單價 約 25000 訪談要點 ?之前住在華僑城，在寶能太古城也有房產。 ?本次調研獲得片區(qū)內客戶現(xiàn)場訪談案例 4組，電話和郵件問卷 28份。 面積段 110以下 111130 131150 151170 171190 190以上 比例 % % % % % % 20230以上 25000以上 （信息來源：中原地產三級市場研究中心 /深港研究院） 本報告是嚴格保密的。其中成交比例最高的是 131170平米面積段，占三級市場總成交套數(shù)的 %。 面積段 110以下 111130 131150 151170 171190 190以上 比例 % % % % % % 按照成交價格進行客戶篩選 客戶研究 ?根據(jù)市場調研，項目片區(qū)帶學位二手住宅單價基本在 20230以上，不帶學位的二手住房單價基本在 20230以下。 ? 該類客戶共獲得現(xiàn)場填寫和電子問卷共計28份。 本報告是嚴格保密的。 后海區(qū) 天驕華庭分行 深圳市南山區(qū)工業(yè)八路天驕華庭 234號樓 13商鋪部分 卓越維港分行 深圳市南山區(qū)工業(yè)八路天驕華庭 234號樓 13商鋪部分 深圳市南山區(qū)后海大道名仕花園 7幢 127號鋪 蔚藍海岸分行 深圳市南山區(qū)后海大道名仕花園 7幢 127號鋪 濱海之窗分行 深圳市南山區(qū)后海大道濱海之窗花園 2號樓 08號商鋪 愉康片區(qū) 麒麟分行 深圳市南山區(qū)藝園東路繽紛年華家園商業(yè)裙樓 A0 79號 學府分行 南山區(qū)學府路康樂大廈 K1002B鋪 南山 E區(qū) 蔚藍海岸三期分行 南山區(qū)后海大道登良路蔚藍海岸三期 29棟 102A、 B號鋪 西海灣分行 深圳市南山區(qū)后海創(chuàng)業(yè)路西海灣花園 50號商鋪 觀海臺分行 深圳市南山區(qū)觀海臺 57鋪 前海 B區(qū) 繽紛分行 深圳市南山區(qū)南光路繽紛假日 D幢 118號商鋪 現(xiàn)代城分行 深圳市南山區(qū)現(xiàn)代城華庭 15棟 A015鋪 南頭高新區(qū) 陽光荔景分行 深圳市南山區(qū)南山大道東梅源路北荔香園 6號鋪 星海沁園分行 南山區(qū)深南大道與前海路交匯處星海名城組團三商鋪 C之一 海雅片區(qū) 厚德品園分行 南山區(qū)學府路厚德品園商鋪 67 華彩天成分行 深圳市南山區(qū)文心二路 (海雅百貨后面 )華彩新天地商城 121號店 中原地產三級市場客戶資源利用 客戶研究 ?為了確保本次匯報完全符合客觀的客戶需求，項目組特地走訪了中原地產在南山的南頭、后海、前海、中心區(qū)的 15家三級市場分行。 支撐 富士投資荔香公園項目產品定位報告 中篇：項目目標客戶的價值 The Foundation of Luxury House 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 ? 在售項目：三湘海尚、寶能太古城、鴻威海怡灣、君匯新天。 深圳城區(qū)豪宅市場掃描 本報告是嚴格保密的。 世界大都市現(xiàn)狀 問題思考： ?具有城市資源與公園景致的價值的城市豪宅，具有領導整個城市豪宅市場高價值表現(xiàn)。 ?現(xiàn)在為全球富豪投資