【正文】 立面豪宅初印象建立 會所豪宅標簽建立 入口豪宅私密感營造 明確的建立項目的豪宅印象，通過客戶公認的豪宅符號，迅速建立豪宅印象聯(lián)系 World union 步入禪城豪宅陣列 項目豪宅符號建立： 建立級差性的資源 Chapter。 在產(chǎn)品排布中，靠近景觀主軸的戶型面積放大，且能夠縱觀主軸的戶型成為樓王。項目共分五期開發(fā)，預計整體開發(fā)完成時間為 2023年。 因此建議兩塊地商業(yè)面積統(tǒng)一考量，進行分解： B地塊商業(yè)為 14400 ㎡，則 C地塊商業(yè)味 16800 ㎡ 打造項目的城市界面 城市界面： 商業(yè)之上的住宅打造 城市住宅 +城市公寓 Chapter。 項目 戶型 實現(xiàn)價格 銷售速度 金地梅隴鎮(zhèn) 二居： 75M178。 ——佛山日豐公司簡介 ? 騰龍光學現(xiàn)有員工 5200多名，占地面積30,287M2，建筑面積 50,164M2，年產(chǎn)值超過 20億元 ——佛山騰龍光學公司簡介 購房需求 中高管臵業(yè)需求外流嚴重，白領階層購房需求旺盛 客戶類型 客戶特征 經(jīng)濟實 力 客戶量 臵業(yè)選擇 產(chǎn)品選擇 項目匹配 原住民 老一代 有較強的地緣情結，對禪城抗性小；為子女臵業(yè)可能選擇商品房 較強 禪城常住人口 8萬。” “中層可能 壓力相對較大一點 ，但 買城南那邊的房子肯定沒問題 ?！? “金地我知道，那塊地我也知道，算禪城 配套比較好的地段 。購買本項目需要有更強的理由?！? “現(xiàn)在四個人住這個會小， 準備換大房 ，聽說這邊小區(qū)準備建第二期了，等等看。 World union 禪城形成了以針織服裝為主，陶瓷業(yè)、玻璃制造業(yè)、建材業(yè)、塑料業(yè)、電子電器業(yè)、機械五金業(yè)、造紙業(yè)、家具等行業(yè)協(xié)調發(fā)展的工業(yè)格局。預計在 2023年 6月投入使用。無產(chǎn)權，僅供禪城村民使用，不可買賣。 當前 A區(qū)禪城園， 占地約 300畝，已于 6月 26日正式掛牌，且有 6家以科技為主的企業(yè)進駐 高新開發(fā)區(qū)城西園 民營科技園（禪城園） World union 產(chǎn)業(yè)升級下的禪城客戶構成： 原住民 原住民第二代 生意人 工業(yè)園客群 私企業(yè)主 中大企業(yè)中高管 企業(yè)白領 /基層技術人員 World union 原住民 —— 經(jīng)濟實力強，具有一定的地域情節(jié)。 ” World union 原住民（第二代） —— 走出去，接受新事物 關鍵詞： 本地人 /2030歲 /傾向商品房 /會為父母考慮就近置業(yè) 典型代表描述： 王先生， 25歲左右，禪城本地人 家庭人口： 4人，父母兩人，另加一個姐姐 居住現(xiàn)狀：一家 4口居住在弘農(nóng)園 100平左右三房（大沙路農(nóng)民公寓） 客戶語錄： “ 不喜歡禪城，城市舊 ，以前又是工業(yè)區(qū)， 不太像城市 ?！? “我們小區(qū)的 物管不好，有賊 。 ——禪城區(qū)經(jīng)貿(mào)局 購房需求 臵業(yè)需求被壓抑，有較大 的需求空間 World union 私企業(yè)主 /企業(yè)中高管 —— 根本面改善居住環(huán)境 關鍵詞： 4050歲 /經(jīng)濟實力強 /面子匹配 /居住升級 客戶側面了解： 經(jīng)濟實力強勁，有車，多次臵業(yè)，居住環(huán)境挑剔 大多關注熱點臵業(yè)片區(qū)，如亞藝、千燈湖，有資源、環(huán)境好的低密度產(chǎn)品、洋房產(chǎn)品 講究身份和居住的匹配 工業(yè)園企業(yè)員工訪談： “我們公司高層 肯定不會在禪城買房子。” “買房子主要 還是看地段，配套，還有環(huán)境 ，大環(huán)境要好，社區(qū)公共環(huán)境都會考慮?！? “生意還過得去，周邊有小區(qū)嘛，人氣會旺一點，生意還是好做一些，所以這邊的租金也貴一點。 萬象城商業(yè)成功的關鍵驅動因素： World union 借力萬象城，高品質精心打造，住宅溢價上漲， 4萬 /平均價，開盤推出 230套，銷售三個星期基本售罄 幸福里整整打造 1年 ，采用高品質材料，保證建筑的絕對品質，在業(yè)內(nèi)、市場強勢引起關注， 09年 7月低調銷售，推出230套，實現(xiàn) 4萬 /平均價，當前基本售罄 二種方式的構建借鑒： 金地梅隴鎮(zhèn)：形象風格做秀 個性立面 +時尚街區(qū) +營銷呼應 華潤幸福里：全新價值體系建立 商業(yè)中心立勢 +品質打造 本項目 方式 1：展示城市化 方式 2：商業(yè)起勢 利用商業(yè) 體量優(yōu)勢 ； 區(qū)域級商業(yè)中心立勢 ，搭建項目 城市感 基座； 界面展示 ，迅速 脫離區(qū)域非城市感界面！ 區(qū)域的商業(yè)中心之上，更璀璨的城市界面，老舊的區(qū)域被光芒淡化，吸引目光的是更閃亮的明星。既能為商業(yè)提供標志，又能增加廣場的情趣性。 。 2700 ㎡的多功能豪華會所 +5000 ㎡的愷撒廣場，體現(xiàn)了豪宅的氣度。 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 類別墅符號1 2 3 4 1 2 層層退臺 (全送 ) 3 抽屜式全景書房 疊水 4 底層架空 在項目內(nèi)部采用類別墅創(chuàng)新產(chǎn)品，以類別墅符號直接建立產(chǎn)品豪宅認知 底 TH類別墅產(chǎn)品 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 可在部分單位產(chǎn)用底復產(chǎn)品，贈送花園，實現(xiàn)類別墅的居住感，為項目添加類別墅產(chǎn)品符號 底層復式產(chǎn)品 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 樓王產(chǎn)品 利用端頭位臵優(yōu)勢，完全利用良好視野面，在端頭設臵轉角柱替代傳統(tǒng)墻體，景觀視野最大化，增加室內(nèi)空間奢華度； 270176。 平面豪宅 —— 豪宅平面突破原有限制，更多將生活空間采用闊綽的尺度放大，人性化的室內(nèi)設計：步入式衣帽間、衛(wèi)生間干濕分區(qū)、客廳 8M露臺等細節(jié)，以尺度取勝，打造平面的豪宅。 World union 符號 1：豪宅形象 — 星級會所 星級的豪華水會所，高端會所形象及豐富的會所功能成為中海萬錦豪園的豪宅標簽之一 會所采用奢華的歐式風格，結合泳池形成無邊界水會所， 打造星級的奢華體驗。 人氣場 World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 廣場營造 步行街營造 噴泉：靈動的景觀，增加了人氣，形成聚集效應 商業(yè)入口處的溪流形成了景觀，增加了人氣。 萬象城周邊 羅湖其它 項目名稱 二手房價格 項目名稱 二手房價格 城市名園 /㎡ 和平廣場 萬 /㎡ 城市天地廣場 /㎡ 逾峰臺 /㎡ World union 外因： ?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達性； ?區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個新的亮點來激發(fā)活力； ?區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個大型商業(yè)來統(tǒng)領區(qū)域的商業(yè)形象。” “禪城沒有什么出名的商業(yè)吧，那個新一佳也應該是除了禪城人知道，佛山市區(qū)的人都不知道。 我們同事沒有買房的現(xiàn)在也大多在看城南的房子，現(xiàn)在房價高， 他們壓力很大，所以價格是關鍵 ?！? World union 禪城生意人購買需求判斷：具有一定的經(jīng)濟實力和區(qū)域性，最有可能的客戶群 置業(yè)經(jīng)驗 一次以上 居住現(xiàn)狀 很大一部分居住在布匹市場附近、薈麗家園或麗日家園 數(shù)量預測 老布匹批發(fā)市場約有 200300家店鋪，從業(yè)人員 20230多人，當前營業(yè)率在 3040%；企業(yè)主占 35%左右，在 1000人以內(nèi)； 外地生意人分布在禪城路、薈麗家園、麗日家園底商，估計有 200家鋪 客戶說法 ? 禪城的有錢人很多，禪城的紡織全國有名，還有很多浙江人都到這邊來做生意了?！? “這里面住的 都是周邊做生意的 。 ” “也看他們自己喜歡，我仔想出去買房子， 買商品房也好，將來可以升值 。 數(shù)碼光學產(chǎn)業(yè)群入園企業(yè)：以 佛山普立華、佛山日豐和騰龍光學為龍頭代表，以及為普立華配套的華國、華品、華旭、華永、華洲、華普、普麗科技（佛山）等公司。 —— 村政府的農(nóng)民福利分房。” “現(xiàn)在都往南往東走，北面整體都已經(jīng) 被邊緣化了 ，再說禪城片區(qū)形象比較 低端，雜居的多，整體感覺比較亂。目前 ,禪城針織業(yè)已成為全國最大、知名度最高的針織布產(chǎn)區(qū)、針織布集散地。 關鍵詞： 本地人 /5060歲 /為兒女置業(yè) 典型代表描述： 許先生， 55歲左右，禪城本地人 家庭人口： 5人，夫妻兩人，有 3個孩子，一個兒子兩個女兒，都已經(jīng)工作。每個禪城家庭一般是 23個孩子。但現(xiàn)在的生意不好做，以后也可能會搬到新的布料市場區(qū)。又都是工廠，空氣不好。輕工路東起佛山大道，西至華寶路全長 ，沿線貫穿大沙、大崗等 5個村（居）委會，明年區(qū)和街道兩級預計投入近 5億元主要是大沙二路至華寶南路 ，其新定位為交通干道。 大三居： 110120M178。 人流引入性，琉璃般的燈光裝飾吸引人們的進入，入口：巨大的入口吊燈成為商業(yè)街獨特體驗 Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall World union 特色空間節(jié)點 —— 通過外形立面等空間尺度感的變化，增加商業(yè)形象的豐富性和層次感 Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall 文化 濃縮 時尚的展示場 將商業(yè)街區(qū)的形式引進建筑空間的室內(nèi)，用 mall的建筑形式，更新全新的商業(yè)空間體驗。一期已經(jīng)啟動，包括 一座五星級酒店、一座精品酒店、特色商業(yè)街及低密度高尚住宅 等。 World union 符號 3：產(chǎn)品豪宅化 —— 類低密度產(chǎn)品標簽 在底部打造創(chuàng)新的底層復式產(chǎn)品，通過前后院贈送，產(chǎn)生類低密度產(chǎn)品的居住體驗，強化社區(qū)豪宅感 底部 Thouse—— 創(chuàng)新底 T產(chǎn)品， /㎡， 500600萬，贈送花園，類別墅居住感受，產(chǎn)品溢價明顯，且受到客戶認可 實現(xiàn)價格： 2023年 6月推出，其中 端頭均價 萬 /平米， 中間單位 /平米 ，同期推出的平面產(chǎn)品 均價為 9000元 /平米； 銷售情況： 疊景合院別墅 08年 6月推出 16套，300平米左右 ，當天銷售 6套，基本為端頭單位，總體市場認可度較高 同時分為零距離接觸自然風光、現(xiàn)代演繹 “泗水歸堂” 的疊景 ，“二進寬庭大宅”的尺度。 在項目極致景觀資源的位臵設臵樓王產(chǎn)品，形成項目中的頂級產(chǎn)品標桿； 在近園林的位臵設臵明星產(chǎn)品，保證項目“豪宅”產(chǎn)品的高資源性 核心景觀軸樓王產(chǎn)品 鄰近景觀資源的明星產(chǎn)品 類別墅產(chǎn)品符號附加 World union 入口：通過綠植、噴泉、臺階等方式營造項目入口的儀式感和尊貴感，豪宅第一印象建立 Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 萬科金域華府 大氣入口 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 萬科金域華府 典雅立面 莊重而典雅的新古典主義風格體現(xiàn)項目的尊貴感。 World union 在同一的價值體系中 ,我們的標桿價格越高 ,我們的價值就被估計的越高 , 金地在禪西創(chuàng)造一個奇跡。 水系為主的泰式園林，打造豪宅園林風格。 城市主軸 World union 城市西區(qū)的繁華被點亮！ 城市的生命力植根于整個商業(yè)的營造，繁華、熙攘、歌舞升平 …… 最新的 城市街道； 最聚人氣的 商業(yè)廣場； 最有趣的 時尚內(nèi)街； 最有名的 品牌百貨； 成就禪西的城市封面 World union Luxurious house 關于開發(fā)方向的思考 ?保本銷售 ?價值一級跳 A B C ?價值二級跳 保本銷售 =60007000元 /平的銷售實現(xiàn) ，項目舊改排頭兵，市場優(yōu)勢明顯； ，中低端剛性需求旺盛 /平的市場價格接受度較好 借商業(yè)起勢，成為區(qū)域城市中心！金地成為城市運營商 價值一級跳 =發(fā)揮項目最大的優(yōu)勢，建立區(qū)域城市封面， 70008000元 /平的從價值突破