【正文】 20余萬，規(guī)模有限 ，難以借助規(guī)模更改區(qū)域印象 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) : 總占地： 凈用地： （ A+B： ， C：） 容積率： A+B≤； C ≤5， 總建面 ≤ World union Luxurious house 關(guān)于開發(fā)方向的思考 ?保本銷售 A 保本銷售?價(jià)值一級(jí)跳 ?價(jià)值二極跳 B C 保本銷售 =60007000元 /平的銷售實(shí)現(xiàn) Q1：禪城現(xiàn)狀能否支撐 60007000的價(jià)格，或是片區(qū)已經(jīng)淪為更低的價(jià)格洼地？ 兩個(gè)思考維度： 房地產(chǎn)發(fā)展初級(jí)，以自建房為主， 05年起商品房市場(chǎng)處于供應(yīng)空白 Luxurious house 關(guān)于開發(fā)方向的思考 ?保本銷售 A 保本銷售?價(jià)值一級(jí)跳 ?價(jià)值二級(jí)跳 B C 禪城自建房可分為兩類： —— 以單體建筑為主，無秩序，居住舒適度較差，無產(chǎn)權(quán)，不可買賣。類小區(qū)，有規(guī)劃，有物業(yè)管理，整體觀感較好。 農(nóng)民公寓 應(yīng) 供 World union 現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)商品房發(fā)展初級(jí)， 80120平主流居家戶型為主，整體素質(zhì)偏低 樓盤代表： 德興花園 樓盤代表： 薈麗家園（ 2023） 樓盤代表： 麗日家園（ 2023） 樓盤代表： 東海灣花園（ 2023） World union 現(xiàn)狀：禪城高素質(zhì)商品房二手房?jī)r(jià) 50006000元 /平，看齊城市核心區(qū)域主流二手房?jī)r(jià)，居住價(jià)值上升空間大 區(qū)域 物業(yè)名稱 物業(yè)地址 戶型 建筑面積 (㎡ ) 總價(jià) (萬 ) 單價(jià)（元 /平） 老城區(qū) 鉆石苑 建新路 二室兩廳 99 50 5152 鉆石苑 建新路 三室兩廳 107 63 5888 季華新景園 季華五路 三室兩廳 126 88 6984 玫瑰園 大福路 二室兩廳 103 52 5049 城南 逸日雅居 魁奇路 二室兩廳 87 50 5748 麗景花園 魁奇二路 三室兩廳 83 50 6025 匯銀城市花園 魁奇路 二室兩廳 95 55 5790 麗日華庭 魁奇路 二室兩廳 82 55 6708 麗日華庭 魁奇路 二室兩廳 92 55 5979 禪城 薈麗家園 禪城三路 三室兩廳 110 65 5909 薈麗家園 禪城三路 三室兩廳 122 60 4918 薈麗家園 禪城三路 二室兩廳 71 42 5915 德興花園 禪城三路 三室兩廳 130 42 3230 德興花園 禪城三路 三室兩廳 110 36 3272 麗日花園 仙槎南路 三室兩廳 85 49 5764 東海灣花園 槎灣路 一房一廳 31 19 6129 東海灣花園 槎灣路 二室兩廳 73 35 4794 東海灣花園 槎灣路 三室兩廳 95 45 4736 World union 未來供應(yīng)：城市升級(jí)，未來放量以城市舊改為主，本項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)舊改住宅的排頭兵，搶占市場(chǎng)先機(jī)。 2023年 5月 17日，禪城萬畝規(guī)劃發(fā)布，涉及除了佛高區(qū)部分以及已經(jīng)完成改造的部分廠區(qū)、村民公寓之外，禪城將對(duì)轄區(qū)內(nèi)剩下的兩萬多畝舊區(qū)全部進(jìn)行改造。 2023年，禪城投資超過 50億元，全面啟動(dòng)十項(xiàng)工程。 World union 禪城形成了以針織服裝為主，陶瓷業(yè)、玻璃制造業(yè)、建材業(yè)、塑料業(yè)、電子電器業(yè)、機(jī)械五金業(yè)、造紙業(yè)、家具等行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的工業(yè)格局。目前 ,禪城針織業(yè)已成為全國(guó)最大、知名度最高的針織布產(chǎn)區(qū)、針織布集散地。 現(xiàn)狀：傳統(tǒng)染織重鎮(zhèn)，以工業(yè)發(fā)展為主，近城市區(qū)域空間容量基本飽和 Luxurious house 關(guān)于開發(fā)方向的思考 ?保本銷售 A 保本銷售?價(jià)值一級(jí)跳 ?價(jià)值二級(jí)跳 B C 求 需 支柱產(chǎn)業(yè)積極轉(zhuǎn)型，逐漸形成規(guī)模工業(yè)園，吸引到中大型知名企業(yè)入駐 佛山國(guó)家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)城西園（ 1998） —— 著重打造光電產(chǎn)業(yè)群、汽配產(chǎn)業(yè)群 城西園 平方公里 ，到 2023年，首期開發(fā) 6平方公里 ，到 2023年，基本完成開發(fā)建設(shè)。2023年城西園占城南、城西園合計(jì)數(shù)的比重， 總產(chǎn)值占 ％，出口創(chuàng)匯占 ％，是高新區(qū)目前的主要高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)域。 汽配產(chǎn)業(yè)入園企業(yè)： 豐富汽配和優(yōu)達(dá)佳汽配 “中部高新基數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”（ 2023） “中部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”將分為 A、 B、 C、 D四個(gè)片區(qū)， A區(qū)（禪城園）的轉(zhuǎn)型招商定位以 電子行業(yè)為主 ，擬培育成為高新電子產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售的電子產(chǎn)業(yè)基地； B區(qū)（普華北片區(qū)）轉(zhuǎn)型招商定位以 網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)、網(wǎng)絡(luò)物流等軟件行業(yè)為主 ，擬培育成為服務(wù)于電子商務(wù)的軟件開發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售和相關(guān)人才聚集產(chǎn)業(yè)基地； C區(qū)（華南片區(qū)）轉(zhuǎn)型招商定位以 醫(yī)療器械、醫(yī)藥用品、生物醫(yī)藥的采購(gòu)企業(yè)為主 ，擬培育成為配套于醫(yī)藥保健品制造和流通產(chǎn)業(yè)體系的物流產(chǎn)業(yè)基地； D區(qū)（玉帶片區(qū)）轉(zhuǎn)型招商定位 以 GPS、 RFID無線射頻識(shí)別技術(shù)企業(yè)為主 ，擬培育成為 GPS和“北斗”衛(wèi)星導(dǎo)航項(xiàng)目以及 RFID無線射頻識(shí)別技術(shù)的研發(fā)、成果轉(zhuǎn)換和推廣應(yīng)用的產(chǎn)業(yè)基地。第二代的區(qū)域歸屬感弱?！? “外面的人都覺得 禪城人兇，治安不好 ，我們住在里面也還好。 ” “這個(gè) 農(nóng)民公寓是補(bǔ)償 來的，所以是對(duì)村民特別的優(yōu)惠， 家里沒有戶口還不能買。” “現(xiàn)在四個(gè)人住這個(gè)會(huì)小， 準(zhǔn)備換大房 ，聽說這邊小區(qū)準(zhǔn)備建第二期了，等等看。 關(guān)鍵詞： 本地人 /5060歲 /為兒女置業(yè) 典型代表描述： 許先生， 55歲左右，禪城本地人 家庭人口： 5人，夫妻兩人，有 3個(gè)孩子，一個(gè)兒子兩個(gè)女兒，都已經(jīng)工作。 大家老朋友住在一起方便 。 ” “先看二期吧（弘農(nóng)園二期）， 想給小孩買個(gè)近點(diǎn)的，離家里近，回來喝湯也方便。 隨他們，現(xiàn)在交通也方便。如果可以 還是想在外面買房子 ， 但父母都在這邊，還是會(huì)住近一點(diǎn) 。” “我們住 100平左右的三房，準(zhǔn)備換房來的，聽說我們小區(qū)準(zhǔn)備建二期，地都好像定了，我都會(huì)關(guān)注一些。不過還是要看價(jià)格，如果 你們將來賣個(gè) 7千我可以接受 ，我有個(gè)朋友買了薈麗花園， 現(xiàn)在二手房都要 5千多了，那新房 7千我可以接受的 。購(gòu)買本項(xiàng)目需要有更強(qiáng)的理由。每個(gè)禪城家庭一般是 23個(gè)孩子。村民約 55517人。 ” “我在這邊做生意，就買了這邊的房子， 住的近方便看鋪?zhàn)?。小區(qū)里面還有一棟公寓，住的人就雜了，基本上都是出租的、包二奶的，干什么的都有，雜的很。 這點(diǎn)很煩，住的不舒心 ?！? “有換房子的想法，有錢當(dāng)然想住好一點(diǎn)的地方啦，什么依云小鎮(zhèn)啦，別墅好靚的嘛，但是我沒那么多錢嘛。 ” “再換可能換個(gè) 100多方的三房 ?！? “金地我知道，那塊地我也知道，算禪城 配套比較好的地段 。但現(xiàn)在的生意不好做，以后也可能會(huì)搬到新的布料市場(chǎng)區(qū)。 ” “現(xiàn)在禪城的市容市貌越來越好了， 但是就是沒有好房子。 社區(qū)的花園大，環(huán)境好，舒服那還可以。 ——布匹市場(chǎng)老板訪談 數(shù)據(jù)借鑒 ? 禪城擁有原材料 (綿紗 )銷售商 733家 , 從業(yè)人員 20230多人，產(chǎn)品遍銷國(guó)內(nèi)和港澳臺(tái)地區(qū)以及歐美等國(guó)家。禪城環(huán)境太差了，治安不好， 整體感覺不好。一條季華路可以直接開過去， 交通根本都不是問題。配套什么的都很多，生活方便?！? “中層可能 壓力相對(duì)較大一點(diǎn) ，但 買城南那邊的房子肯定沒問題 。又都是工廠，空氣不好。 ” “我坐公交車上下班，也就 40分鐘，還是挺方便的。還是 喜歡城南的環(huán)境，都是新建的，而且現(xiàn)在聽說市中心也要搬到那邊去。像我們公司屬于富士康，待遇相對(duì)不錯(cuò)，華寶路這邊的企業(yè)大多數(shù)都是臺(tái)資，他們的 待遇會(huì)看齊富士康，但肯定還是沒有富士康好 ，那他們壓力更大?！? “沒有關(guān)注過禪城工廠搬遷的事，雖然搬了，但是禪城還是亂了些，有些像農(nóng)村。 ” “我同事現(xiàn)在看的還是 實(shí)用性的， 100多方的兩房三房 。公司現(xiàn)有員工 15,000多人，占地面積 160,000多平方米。 ——佛山日豐公司簡(jiǎn)介 ? 騰龍光學(xué)現(xiàn)有員工 5200多名，占地面積30,287M2，建筑面積 50,164M2，年產(chǎn)值超過 20億元 ——佛山騰龍光學(xué)公司簡(jiǎn)介 購(gòu)房需求 中高管臵業(yè)需求外流嚴(yán)重，白領(lǐng)階層購(gòu)房需求旺盛 客戶類型 客戶特征 經(jīng)濟(jì)實(shí) 力 客戶量 臵業(yè)選擇 產(chǎn)品選擇 項(xiàng)目匹配 原住民 老一代 有較強(qiáng)的地緣情結(jié)，對(duì)禪城抗性??；為子女臵業(yè)可能選擇商品房 較強(qiáng) 禪城常住人口 8萬。輕工路東起佛山大道，西至華寶路全長(zhǎng) ，沿線貫穿大沙、大崗等 5個(gè)村（居）委會(huì)，明年區(qū)和街道兩級(jí)預(yù)計(jì)投入近 5億元主要是大沙二路至華寶南路 ，其新定位為交通干道。輕工路還將設(shè)臵跨線路（橋）連接未來的禪西大道。輕工路 ，計(jì)劃投資 4億元；禪城西路 2公里，預(yù)計(jì)投資 2億元，季華北路 ，預(yù)計(jì)投資 輕工路預(yù)期于兩年內(nèi)開通，項(xiàng)目與一路相連，與城市核心的距離直接拉近 金地項(xiàng)目 =直達(dá)祖廟五分鐘！ World union —— 薈麗家園 |麗日家園，項(xiàng)目北界面相對(duì)純粹，居住氛圍良好 World union A C B 地塊 凈用地 容積率 建面 商業(yè)比例 A+B 21萬 ≤20% ≤ C 5 ≥50% ≥ 周邊商業(yè) 體量 新一佳 薈麗家園 底商約 60間鋪，近 1000平 麗日花園 底商約 230間鋪，約 600800平 項(xiàng)目商業(yè)體量 ≥，在禪城有絕對(duì)的商業(yè)體量?jī)?yōu)勢(shì)，成為項(xiàng)目差異化的發(fā)力點(diǎn) 優(yōu)勢(shì) 2:商業(yè)指標(biāo) World union 禪城基礎(chǔ)配套缺乏，區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心缺失，商業(yè)自然發(fā)展，租金相對(duì)較低，有較大的上升空間，市場(chǎng)機(jī)會(huì)明顯 “禪城好一點(diǎn)的配套就只有一個(gè)新一佳吧，我們要買東西還是會(huì)去市區(qū)，如果這邊有個(gè)好一點(diǎn)的百貨當(dāng)然好啦?！? “禪城現(xiàn)在整改之后，禪城路的商業(yè)越來越好了，也有了麥當(dāng)勞、新一佳好一點(diǎn)的配套，但是百貨什么的還是差。” 商圈 位置 面積 租金（元 /㎡） 祖廟商圈 百花廣場(chǎng) 1F大門旁六福珠寶店 100150 700 一線商場(chǎng)鋪 100150 500600 一線臨街鋪 100150 200300 東方廣場(chǎng)商圈 東方廣場(chǎng)銀洲城吉之島 2F 30 500600 銀洲城一線商場(chǎng)鋪 30 300400 福祿路臨德勝樓一線臨街鋪 40 400 桂城商圈 百花時(shí)代廣場(chǎng) 1F西門旁臨街商鋪 90100 450 一線臨街商場(chǎng)鋪 90130 300400 季華商圈 東建世紀(jì)首層臨街商場(chǎng)鋪 135 150 華遠(yuǎn)東（東建南門附近）臨街街鋪 80100 200300 季華五路（以西）一線臨街商鋪 30200 150200 普瀾路一線臨街街鋪 100120 150200 商圈 位臵 面積 租金（元 /㎡） 禪城路 禪城三路 /四路 60 4550 薈麗家園 仙槎南路 30 40 純陽(yáng)路 2030 3540 麗日家園 仙槎南路 2030 3540 World union 優(yōu)勢(shì) 3:金地經(jīng)驗(yàn) 金地水城 —— 城市新區(qū)的成功招商經(jīng)驗(yàn)和已經(jīng)累計(jì)的商業(yè)客戶，金地有更豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn) 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)（商業(yè)水城） 占地面積： 117034平方米 其中：地面以上建面： 135436㎡ 商場(chǎng)、零售、娛樂 62055㎡ 地面以下建面： 77273㎡ 首層建面： 49052 ㎡ 容積率： 建筑密度： 42％ 層數(shù)： ≤7 層 World union 金地花園 —— 金地水城城市價(jià)值之上的住宅操作，成就了千燈湖片區(qū)口碑相傳的片區(qū)豪宅 World union 金地取得本項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)： ?是第一個(gè)進(jìn)入禪城的品牌開發(fā)商； ?是金地在禪城的第一個(gè)項(xiàng)目； ?是金地?fù)碛性凇胺菬狳c(diǎn)區(qū)域”打造明星項(xiàng)目的魄力和眼光。 禪城第一的品牌開發(fā)商； World union 項(xiàng)目印象＞區(qū)域印象的案例借鑒 1：金地梅隴鎮(zhèn)（深圳） 建筑出位 |配套展示 |個(gè)性營(yíng)銷，個(gè)盤形象 ≥區(qū)域形象，樹立口碑，實(shí)現(xiàn)高價(jià) 金地 梅隴鎮(zhèn)所在區(qū)域 遠(yuǎn)離優(yōu)勢(shì)資源區(qū)域，交通、規(guī)劃利好相對(duì)有限 ?占地面積： 136000 ㎡； ?建筑面積： 420230㎡； ?商業(yè)面積：約 20230平 ?容積率： ； ?綠化率： 30%； ?配套：商業(yè)街，幼兒園； ?共分 4期開發(fā)，一期于 06年 5月開盤， 實(shí)現(xiàn)均價(jià) 7500元 /平，高出市場(chǎng)均價(jià)約 1000元。 項(xiàng)目 戶型 實(shí)現(xiàn)價(jià)格 銷售速度 金地梅隴鎮(zhèn) 二居： 75M178。 大三居： 110120M178。 小三居： 110M178。左右 65007000元 /平米 4050套 /月 World union