【正文】 機(jī)遇點 41 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 B 餐飲 正餐 1 快餐 2 休閑餐飲 3 A 購物 個人時尚購物 3 4 家庭耐用品 5 食品雜貨 6 兒童用品 7 文化用品 C 娛樂 1 家庭娛樂 2 健康與運動 4 大型主題娛樂 5 其他文化設(shè)置 3 年輕娛樂 九洲遠(yuǎn)景行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn) 美食廣場 4 品牌多品類組合店 2 綜合百貨 1 以單獨的模塊專題研究 詳細(xì)業(yè)態(tài)劃分見 《 九洲遠(yuǎn)景行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)表 》 競爭對手分析 城市商業(yè)供給 Report_CATIC_20231220 了解品牌集中度（城市商業(yè)開放度）、檔次集中度（消費訴求特征）、規(guī)模范圍、業(yè)態(tài)集中度，分析各重要業(yè)態(tài)的聚集性特征 42 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 行業(yè) 品牌集中度 檔次集中 度 規(guī)模 集中分布特征 百貨 ?國際、區(qū)域百貨品牌已進(jìn)駐南寧，本地百貨品牌已形成連鎖且占據(jù)主流 ?區(qū)域品牌：南城百貨、廣州友誼百貨 ?國際品牌：百盛、巴黎春天百貨 ?本地百貨：南寧百貨、夢之島百貨 價值 /生活方式導(dǎo)向、生活方式導(dǎo)向 單店規(guī)模約 35萬平米 分布在朝陽 新民商圈、瑯東商圈、鳳嶺商圈等 品牌多 品類組合店 N N N N 1 1 1 1 1 2 2 3 3 4 5 6 城市商業(yè)業(yè)態(tài)研究舉例 競爭對手分析 城市商業(yè)供給 Report_CATIC_20231220 做好城市商業(yè)調(diào)研的前期網(wǎng)搜準(zhǔn)備工作，全體項目組成員參與，在項目地隨時隨地收集資料，同時針對主要區(qū)域分功能抽調(diào)租金和售價，為租金 /售價測算和租戶訪談名單積累信息 城市商業(yè)調(diào)研工作安排 工作安排 調(diào)研技巧 ? 到項目地之前須做好網(wǎng)搜準(zhǔn)備，提高工作效率與針對性，更多為驗證工作，同時在調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)并補(bǔ)充完善； ? 須熟知 九洲遠(yuǎn)景行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，了解商業(yè)品牌知識，總結(jié)商業(yè)調(diào)研經(jīng)驗，提高調(diào)研技巧； ? 調(diào)研內(nèi)容：拍照、收集重要餐飲、休閑娛樂租戶的聯(lián)系方式，初步了解主要租戶的租金情況，購物類則集中在食品專業(yè)店、 HBA藥妝店、 3C數(shù)碼品類殺手店，家庭耐用品品類殺手店，才外服裝服飾、服飾配件、化妝品、兒童用品、文化用品等購物行業(yè)主要分布在百貨內(nèi)，集中觀察記錄 ?時間安排 ：內(nèi)部啟動會后均可開始篩選收集資料，整個搜集伴隨整個項目前兩周工作中 ?人員安排 ：以負(fù)責(zé)競爭模塊的顧問牽頭，項目全體人員參與 ?信息收集 ： ，如聯(lián)街網(wǎng)、聯(lián)商網(wǎng)、大眾點評網(wǎng)、地方商業(yè)網(wǎng)站等，到項目地驗證信息準(zhǔn)確性 ，包括就餐、掃街、團(tuán)隊建設(shè)、客戶招待等隨時隨地的發(fā)現(xiàn)、觀察 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 43 競爭對手分析 城市商業(yè)供給 Report_CATIC_20231220 44 項目核心商圈和次級商圈內(nèi)具有競爭力商業(yè)供給研究、矩陣分析，分為現(xiàn)有商業(yè)和在建（潛在）商業(yè)項目，總結(jié)對本項目發(fā)展商業(yè)的影響 商圈內(nèi)商業(yè)供給分析 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 A B C 核心商圈 次級商圈 競爭對手分析 商圈內(nèi)商業(yè)供給 功能訴求 獨特性 導(dǎo)向 情感訴求 價值 /生活 方式導(dǎo)向 生活 方式導(dǎo)向 價值導(dǎo)向 價格導(dǎo)向 專業(yè)化 (= 有限品種 ) 一次性購足 (= 品種齊全 ) 航洋國際城 夢之島水晶店 夢之島 古城店 萬達(dá)廣場 國貿(mào)中心 友誼百貨 夢之島 民族店 南寧百貨 新朝陽 購物中心 永凱購物 中心 商圈內(nèi)商業(yè)供給矩陣分析 Report_CATIC_20231220 45 通過對商圈內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分析及潛在商業(yè)業(yè)態(tài)組合的預(yù)測，發(fā)現(xiàn)差異化競爭空白點，作為項目未來的關(guān)注點（ 1/2） 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 競爭對手分析 商圈內(nèi)商業(yè)供給 購 物 個人時尚 家庭耐用品 食品雜貨 兒童用品 文化用品 現(xiàn)有 項目 生生百貨 明珠廣場 佳心百貨 東方廣場 友誼商城 紫荊百貨 南亞廣場 萬國大都會 宜欣購物公園 上邦百匯城 潛在 項目 農(nóng)墾華潤商城 海航日月廣場 商圈內(nèi)競爭項目業(yè)態(tài)空白點分析舉例 Report_CATIC_20231220 通過對商圈內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分析及潛在商業(yè)業(yè)態(tài)組合的預(yù)測，發(fā)現(xiàn)差異化競爭空白點，作為本項目未來的關(guān)注點（ 2/2） 46 業(yè)態(tài)市場空白點分析核心結(jié)論舉例 現(xiàn)有項目 潛在項目 分析目的 ?根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的情況發(fā)現(xiàn)市場空白點，在商業(yè)概念定位時可與現(xiàn)有商業(yè)形成差異化 ?分析潛在項目業(yè)態(tài)可能的業(yè)態(tài)組合，借鑒未來商業(yè)業(yè)態(tài)的關(guān)注點 餐飲 ?現(xiàn)有商業(yè)中多為中西式快餐，正餐、休閑餐飲、美食廣場可重點關(guān)注 ?未來隨著人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化，正餐、休閑餐飲需求將不斷上升 娛樂 ?現(xiàn)有商業(yè)對家庭娛樂和影視娛樂關(guān)注較少，存在較大市場空間 ?潛在商業(yè)也開始關(guān)注家庭娛樂業(yè)態(tài) 購物 ?從現(xiàn)有商圈內(nèi)大型商業(yè)業(yè)態(tài)分析，兒童用品、家庭耐用品存在較大市場空間 ?潛在商業(yè)在兒童與家庭耐用品業(yè)態(tài)上給予更高的關(guān)注 兒童用品存在空間 正餐、休閑餐飲、美食廣場均存在空間 1 2 3 家庭與影視娛樂存在空間 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 競爭對手分析 商圈內(nèi)商業(yè)供給 Report_CATIC_20231220 47 項目組采用 workshop的形式，確定 34個競爭對手（現(xiàn)有和潛在）進(jìn)行全面調(diào)研分析 3個主要競爭對手 海口市的大型商場 零售業(yè)態(tài) 零售業(yè)態(tài) 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)規(guī)模 目標(biāo)消費者 目標(biāo)消費者 檔次定位 檔次定位 ?生生百貨 ? 東方廣場 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 ? 上邦百匯城 競爭對手分析 典型競爭對手分析 Report_CATIC_20231220 48 針對現(xiàn)有典型競爭對手全面調(diào)研，包括品牌、功能、業(yè)態(tài)、租金、售價等，分析對項目的借鑒、挑戰(zhàn)、機(jī)會 挑戰(zhàn) ? 獨一的高端品牌配置 擁有幾個海口獨一的國際一線品牌配置，鞏固了其高端定位的優(yōu)勢， ? 商圈環(huán)境優(yōu)越 緊鄰?？诟蝗司幼^(qū)與國貿(mào)商務(wù)區(qū)，周邊高端消費能力強(qiáng) ? 穩(wěn)固的高端百貨品牌形象 十五年的高端百貨經(jīng)營歷史，已經(jīng)在?？跇淞⒘朔€(wěn)固的高端百貨品牌形象 ? 高端會員的忠誠支撐 多年經(jīng)營積累了眾多高忠誠度的會員，較難改變其會員的購物習(xí)慣 機(jī)會 ? 各品類的品牌覆蓋深度不夠 商業(yè)總體量有限，各品類的品牌配置覆蓋面較窄，缺少大型的品牌旗艦店 ? 商品組合缺乏特色 商品組合只是將眾多品牌聚集在一個區(qū)域，缺乏鮮明的特色，皮具鞋類表現(xiàn)最為明顯 ? 商業(yè)動線不暢，購物環(huán)境一般 受商業(yè)裙樓柱網(wǎng)制約，樓層商業(yè)死角較多，商場外立面裝修檔次不高 ? 單一購物功能，配套不足 以購物功能為主，幾乎沒有其他業(yè)態(tài)的配套，無法滿足客戶的休閑與家庭娛樂要求 借鑒 ? 獨一高端品牌的引進(jìn) 為提升本項目的檔次，須要引進(jìn)幾個獨一的高端品牌 ? 購物環(huán)境 提升項目的內(nèi)部購物環(huán)境與外觀形象，凸顯項目的高檔定位 ? 多業(yè)態(tài)組合 單一購物業(yè)態(tài)不難滿足顧客的一站式消費需求，需增加休閑娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)的配比 典型競爭對手研究核心結(jié)論舉例 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 競爭對手分析 典型競爭對手分析 Report_CATIC_20231220 針對典型競爭對手全面調(diào)研，包括競爭對手項目區(qū)位、樓層布局組合、商業(yè)定位組合、競爭優(yōu)劣勢、租金售價等多方面，得出對項目的借鑒、挑戰(zhàn)、機(jī)會 典型競爭對手分析要點剖析 商業(yè)定位組合 （ 功能組合、檔次組合、品類組合、品牌組合、消費者定位偏好） ?競爭對手項目簡介 （區(qū)位、商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)模、建筑形式、目標(biāo)客群等） 典型競爭對手 分析要點 ?分樓層各功能租金、商鋪售價情況（在后期租金 /售價測算中匯報） ?樓層定位組合 （平面布局、樓層主題、樓層業(yè)態(tài)、功能組合、樓層品牌舉例） ?競爭對手優(yōu)劣勢分析 （綜合分析競爭對手的弱點和強(qiáng)項，詳細(xì)信息支撐） 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 49 競爭對手分析 典型競爭對手分析 ?潛在典型競爭對手 應(yīng)利用各種方式盡量獲得更多的信息，對有用信息進(jìn)行梳理，挖掘?qū)椖康慕梃b、挑戰(zhàn)、機(jī)會 Report_CATIC_20231220 50 現(xiàn)有典型競爭對手分析舉例（ 1/4） 項目名稱 德州百貨大樓 地理位置 緊鄰新湖，位于 湖濱中大道118號 開發(fā)商 德州德百集團(tuán) 建筑面積 營業(yè)面積 總體形態(tài) 一座集購物、娛樂、休閑的綜合性大型百貨商場 商業(yè)定位 目前魯西北、冀東南規(guī)模最大、檔次最高、服務(wù)最優(yōu)、設(shè)施最先進(jìn)的百貨商場 開業(yè)時間 1983年 5月 10日 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 競爭對手項目簡介 德州百貨大樓 德州百貨大樓簡介 競爭對手分析 典型競爭對手分析 Report_CATIC_20231220 51 樓層業(yè)態(tài)品類 BF 1F 2F 3F 4F 樓層主題 品牌舉例 居家生活 財富、高貴 廣場 食品超市、家電商場 時尚舒適廣場 時尚仕女館 精品紳士館 日化商場、首飾、名表、鞋帽、箱包、名煙名酒、保健品 少淑休閑、針織、羊毛衫 時尚、青春服裝、羽絨服 5F 運動、家居、 兒童幸福生活 運動服、家具床品、童裝童鞋、孕嬰用品、文體玩具、健身器材 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 6F 工藝禮品城 男士精品、商務(wù)、休閑服裝、服飾 工藝品 德百超市、德百家電 歐米茄、浪琴、周大福、中國黃金、百麗、天美意等 JACKJONES、 VERYMODA、 ONLY、SELECTED、納帕佳、 Basic House等 郎姿、格力思、玖姿、雅瑩等 卡爾丹頓、沙馳、 JEEP、馬克華菲、喜爾德等 羅萊、凱盛、好孩子、 ELAND童裝、JEEP童裝等 競爭對手分析 典型競爭對手分析 現(xiàn)有典型競爭對手分析舉例（ 2/4） Report_CATIC_20231220 1%3%96%52 現(xiàn)有典型競爭對手分析舉例（ 3/4） 9%12%4%1%9%3%62%5%7%54%34%食品 /日用品 家電 服裝服飾 購物 餐飲 休閑娛樂 高檔 中高檔 中檔 檔次占比 功能占比 品類占比 年齡、性別偏向 女性 男性 年輕 成熟 中低檔 德百大樓 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 家電 家居 兒童用品 文化用品 競爭對手分析 典型競爭對手分析 Report_CATIC_20231220 53 ?由于規(guī)劃設(shè)計的原因，德百大樓停車場出口設(shè)在車流最集中的文化路與湖濱中大道，極易形成擁擠 ?目前湖濱中大道雙向 4車道已遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足該區(qū)域的人流車流需求 ?德百大樓停車場設(shè)置與車位量嚴(yán)重限制了未來人流車流的聚集 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 典型競爭對手劣勢分析 競爭對手分析 典型競爭對手分析 現(xiàn)有典型競爭對手分析舉例（ 4/4） 53 Report_CATIC_20231220 54 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 榮和山水綠城項目概況 榮和山水綠城 本項目 ? 項目位置： 位于明秀東路，本項目東側(cè)約 1公里處 ? 項目規(guī)模： 山水綠城項目為南寧大型綜合體項目，占地30萬平米，總建筑面積 147萬平米，包含有住宅、辦公、酒店、公寓及商業(yè)中心，其中住宅面積約 100萬平米，計劃導(dǎo)入人口約 3萬人 ? 項目開發(fā)時序： 項目分四期建設(shè)，第一、二期為純住宅開發(fā)，第三期為住宅和辦公，第四期以酒店、公寓和商業(yè)為主 榮和山水綠城區(qū)位 潛在典型競爭對手分析舉例（ 1/3） 競爭對手項目簡介 競爭對手分析 典型競爭對手分析 Report_CATIC_20231220 55 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 ?集團(tuán)概況： 本項目的開發(fā)商為廣西榮和企業(yè)集團(tuán)，該集團(tuán)以住宅房地產(chǎn)開發(fā)為主，同時發(fā)展有酒店、金融等業(yè)務(wù)，以高品質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)為特點，在廣西有較高的知名度 ?代表樓盤： 主要代表樓盤有榮和新城、榮和山水美地、榮和中央公園及榮和東盟國際等 ?商業(yè)經(jīng)驗： 榮和集團(tuán)以住宅開發(fā)為主，商業(yè)作為社區(qū)配套的一部分，已成功運作榮和山水美地社區(qū)配套商業(yè)和榮和中央公園商業(yè)項目，在