【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 層高 —5m,面寬 ，進(jìn)深 10m。216。 共 220間商鋪；價(jià)格： 1萬(wàn)元 /㎡流量： 月均流量 4800㎡左右存量： 約 1000㎡左右世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 富康廣場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群體 :① 富士康員工，約 30萬(wàn)人目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)能力 : 目標(biāo)消費(fèi)群體整體收入水平在 3000元 /月左右。置業(yè)客戶(hù)來(lái)源 : 以經(jīng)營(yíng)者為主，投資客為輔。① 港區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)者② 鄭州及周邊縣城經(jīng)營(yíng)者世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 裕鴻世界港商業(yè)部分： 商業(yè)體量 ： 2F住宅底商，共 1萬(wàn)㎡ 戶(hù)型面積 ： 160200㎡不等開(kāi) 發(fā) 商：河南裕鴻置業(yè)有限公司物業(yè)位置：新鄭市鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)北占地面積： 150萬(wàn) m2 容積率 :建筑面積： 80萬(wàn) m2物業(yè)類(lèi)別：住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓奧特萊斯 裕鴻世界港商業(yè)定位以大型百貨商場(chǎng)為主，少數(shù)底商餐飲及娛樂(lè)作為附屬配套，占比較小。14寫(xiě)字樓區(qū)域 奧特萊斯自持商業(yè)世航之窗商業(yè)定位價(jià)格： 均價(jià) 2萬(wàn)元 /㎡。流量：600㎡ /月存量： 剩余存量 8001000㎡商鋪尺寸： 層高 ，開(kāi)間 8m，進(jìn)深 15m， 1托 2兩層PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 裕鴻世界港世航之窗商業(yè)定位客戶(hù)來(lái)源： 以鄭州東區(qū)、管城、港區(qū)客戶(hù)為主約占 70%，周口，駐馬店，商丘，許昌客戶(hù)約占 30%；客戶(hù)職業(yè)： 機(jī)場(chǎng)建設(shè)合作單位領(lǐng)導(dǎo)及設(shè)計(jì)院客戶(hù)較多。置業(yè)目的： 投資居多，極少數(shù)自用。PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 裕鴻世界港置業(yè)客戶(hù)分析：富士康中高層、本項(xiàng)目洋房業(yè)主、機(jī)場(chǎng)中高層管理人員、機(jī)場(chǎng)帶來(lái)的較高端流動(dòng)人群星級(jí)酒店流動(dòng)人群 ……目標(biāo)消費(fèi)群體：世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 空港森林開(kāi) 發(fā) 商： 鄭州君利置業(yè)有限公司物業(yè)位置：鄭港三路與雙湖大道連接線(xiàn)交叉口占地面積： ㎡容積率 :建筑面積： ㎡ ，其中商業(yè)面積 ㎡。商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)方式： 售后返租，返租期限 2年，收益率 8%業(yè)態(tài)定位： 業(yè)態(tài)范圍包含餐飲、休閑娛樂(lè)、零售百貨、大型超市及部分商業(yè)配套（銀行）， 以生活類(lèi)零售百貨為主。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 空港森林216。 空港森林商鋪面積在 3856㎡之間，獨(dú)立的沿街商鋪，一拖二，局部三層；216。 層高 —,面寬 4m，進(jìn)深 14m。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪判斷 個(gè)案分析 空港森林價(jià)格： 均價(jià) /㎡，最高售價(jià) /㎡。流量： 月均流量 46005000㎡。存量： 20230—22023㎡。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪判斷 個(gè)案分析 空港森林目標(biāo)消費(fèi)群體 :① 富士康員工② 項(xiàng)目業(yè)主③ 周邊項(xiàng)目業(yè)主目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)能力 : 中高端消費(fèi)群體，整體消費(fèi)能力較強(qiáng)。承租客戶(hù)來(lái)源 :① 項(xiàng)目周邊區(qū)域經(jīng)營(yíng)者② 港區(qū)拆遷市場(chǎng)原有商鋪經(jīng)營(yíng)者置業(yè)客戶(hù)來(lái)源 :① 鄭州投資客② 項(xiàng)目周邊投資客③ 港區(qū)拆遷戶(hù)世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪判斷 個(gè)案分析 山頂時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：鄭州航空港區(qū)鄭港 7路和鄭港 6街交叉口東南角綠化率： % 容積率： 占地面積： 140畝建筑面積： ㎡，公寓 ㎡、住宅 ㎡、 集中商業(yè) ㎡商業(yè)部分： 總體量 ：約 6萬(wàn)㎡，其中集中式商業(yè) ㎡，街鋪 ㎡ 戶(hù)型面積 ： 80130㎡， 層高 ，開(kāi)間 8m，進(jìn)深 15m 經(jīng)營(yíng)方式 ：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，招商， 3年無(wú)條件 124%回購(gòu)，年回報(bào)率 10% 商業(yè)業(yè)態(tài) ： 集品牌折扣、餐飲、娛樂(lè)服務(wù)配套綜合性購(gòu)物中心，大型商超，電影院線(xiàn)， KTV，潮流服飾，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一定位，統(tǒng)一管理。鄭港七路鄭港六街售罄在售在售自持世航之窗商業(yè)定位價(jià)格： 一層均價(jià) 26000元 /㎡，二層均價(jià) 16000/㎡ .流量：4000㎡ /月存量： 剩余存量約 ㎡PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 個(gè)案分析 山頂時(shí)代廣場(chǎng)世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 個(gè)案分析 山頂時(shí)代廣場(chǎng)① 以鄭州東區(qū)及港區(qū)客戶(hù)各占 50%。② 一次性客戶(hù)占比 50%置業(yè)客戶(hù)目標(biāo)消費(fèi)群體① 富士康產(chǎn)業(yè)人群② 周邊居民世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 鑫榮中央金地開(kāi)發(fā)商：河南榮億置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址：鄭州航空港區(qū)保稅北路琴臺(tái)街交匯處（富士康正對(duì)門(mén)）建筑面積：商業(yè) 12萬(wàn)㎡商鋪面積 ： 2767 ㎡ ，主力戶(hù)型： 3040㎡左右銷(xiāo)售情況 ：一期、二期售完，正在銷(xiāo)售三期，預(yù)計(jì)今年 10月份商業(yè)清盤(pán)經(jīng)營(yíng)方式 ：統(tǒng)一承租 10年， 12年回報(bào)率 8%， 34年回報(bào)率 9%， 56年回報(bào)率10%， 78年回報(bào)率 11%， 910年回報(bào)率 12%?？梢?3年回購(gòu)，開(kāi)發(fā)商以 房款回購(gòu)；商業(yè)業(yè)態(tài) ：商業(yè)體負(fù)一層綜合超市，美食城，淘寶城，外貿(mào)服飾，洗浴中心，一層化妝品，黃金珠寶，名表，二層男女裝（運(yùn)動(dòng)休閑），箱包皮具，三層家具，床品，四層、五層商業(yè)自持。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 鑫榮中央金地價(jià)格： 一層均價(jià) 24000元 /㎡，二層 15000元 /㎡ ,三層均價(jià) 8000元 /㎡，均價(jià) 流量： 月均流量 10750㎡存量：剩余存量 250間左右，約 12500㎡世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 鑫榮中央金地主力面積段集中在 3040㎡之間，多為小面積商鋪，總價(jià)較低，客戶(hù)接受度高，層高 ，開(kāi)間 4m，進(jìn)深14/18/20m。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 鑫榮中央金地目標(biāo)消費(fèi)群體 :① 富士康員工目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)能力 : 中端消費(fèi)群體，整體消費(fèi)能力一般。置業(yè)客戶(hù)特征 :① 鄭州及外地投資客占比約 60%② 港區(qū)投資客戶(hù)占比 40約 %③ 付款方式來(lái)說(shuō)，全款及按揭基本持平承租客戶(hù)來(lái)源 :① 周邊經(jīng)營(yíng)者 ……② 鄭州及周邊縣市經(jīng)營(yíng)者③ 主力品牌店、專(zhuān)業(yè)店等世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 市場(chǎng)總結(jié) 項(xiàng)目 商業(yè)體量（萬(wàn)㎡） 目前存量（萬(wàn)㎡） 均價(jià)（萬(wàn)元 /㎡）月均流量（㎡ /月）經(jīng)營(yíng)模式主力面積（㎡）主要消費(fèi)群體 主要置業(yè)客戶(hù)主要承租客戶(hù)商業(yè)檔次藍(lán)天商務(wù)花園 只租不售 200 港城 793 10（ 3萬(wàn)㎡持有） 40004250 售后返祖 2558 富士康員工 投資客 港區(qū)及周邊縣城 經(jīng)營(yíng)者 中端潤(rùn)豐悅尚 5 18502100 全部出售 110142 富士康員工、周 邊居民 鄭州及港區(qū)投資 客 鄭州及項(xiàng)目周邊 商戶(hù) 中端東方港匯 合作、出售 128157 商務(wù)辦公人員、 酒店流動(dòng)人群 金融機(jī)構(gòu)、合作 單位 商務(wù)餐飲店、金 融機(jī)構(gòu) 中高端富康廣場(chǎng) 45004800 20年出租 3042 富士康員工 鄭州及港區(qū)經(jīng)營(yíng) 者 中端裕鴻世界港 1 2 5001000 租售結(jié)合 160200 社區(qū)居民、周邊 消費(fèi)者 港區(qū)拆遷戶(hù)、周 邊投資客 鄭州及項(xiàng)目周邊 商戶(hù) 高端空港森林 46005000 售后返祖 3856 富士康員工 港區(qū)拆遷戶(hù)、周 邊投資客 港區(qū)經(jīng)營(yíng)者 中端山頂時(shí)代廣場(chǎng) 6 2 20232500 售后返租， 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 80140 周邊居民富士康員工 鄭州及港區(qū)投資 者 港區(qū)經(jīng)營(yíng)者 中端鑫榮中央金地 12 10750 租售結(jié)合 3040 富士康員工 鄭州外地及港區(qū) 投資者 周邊及外地經(jīng)營(yíng) 者等 中端中端定位項(xiàng)目 “ 小面積、高流量 ” ，中高端定位項(xiàng)目 “ 大面積、低流量 ”世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪判斷 市場(chǎng)總結(jié)商業(yè)級(jí)別：① 目前港區(qū)在售商業(yè)項(xiàng)目多為區(qū)域級(jí)商業(yè)，僅裕鴻世界港引進(jìn)奧特萊斯為都市型商業(yè)；② 根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群體不同，在售商業(yè)項(xiàng)目分為中端及中高端級(jí)別；面積區(qū)間：① 中高端商業(yè)主力面積區(qū)間在 110—150㎡之間；② 中端商業(yè)主力面積區(qū)間在 25—40㎡、 50—70㎡之間；平臺(tái)流量及價(jià)格： 目前港區(qū)在售商鋪平臺(tái)價(jià)格在 /㎡、 2— /㎡之間。 大面積區(qū)間商鋪平臺(tái)流量在 1800—2023㎡ /月，小面積區(qū)間商鋪平臺(tái)流量在 4000—4500㎡ /月。業(yè)態(tài)定位： 在售商鋪業(yè)態(tài)定位以 生活類(lèi)零售百貨為主 ，配套餐飲及娛樂(lè)。經(jīng)營(yíng)模式： 多為售后返租，收益率最低 8%世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪分析 市場(chǎng)總結(jié)目標(biāo)消費(fèi)群體：① 富士康普通員工及中高層管理者；② 項(xiàng)目周邊居民；③ 商務(wù)及行政辦公人員；④ 機(jī)場(chǎng)流動(dòng)人群；置業(yè)客戶(hù)：① 鄭州投資客；② 港區(qū)及周邊縣市投資客；③ 合作單位（銀行等金融機(jī)構(gòu)）；④ 部分現(xiàn)有商鋪經(jīng)營(yíng)者⑤ 港區(qū)拆遷戶(hù)經(jīng)營(yíng)客戶(hù)：① 港區(qū)及周邊縣城生意人；② 鄭州市區(qū)生意人；③ 港區(qū)商鋪拆遷戶(hù)；④ 新生創(chuàng)業(yè)群體；⑤ 品牌商務(wù)專(zhuān)業(yè)店、禮品店⑥ 品牌煙酒加盟店、代理商世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 經(jīng)營(yíng)商業(yè)分析零售百貨 餐飲 酒店世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 經(jīng)營(yíng)商業(yè)分析經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 項(xiàng)目周邊 1公里范圍內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以餐飲及零售為主。租金水平： 項(xiàng)目周邊 1公里范圍內(nèi)商鋪?zhàn)饨鹚郊性?180—200元 /㎡ .月 世