【文章內(nèi)容簡介】 租金收入 面積 租金（元 /天 平米）　 超市 /會所租金收入（ 20232023年） (萬元 ) 20230 （每年遞增 5%）2 銷售稅金及附加（萬元） 　 　　 營業(yè)稅及附加 　 　　 增值稅 　 　　 印花稅 　 　3 銷售凈收入 (=12)（萬元） 　 　?銷售物業(yè)總收入為 ，出租物業(yè) 10年租金收入為 ，總體租售收入約為 。35方案 1—— 投資計劃表（含財務費用及營銷費用）序號 項目名稱 合計 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 土地成本 2 前期工程費 3 建筑安裝工程費 4 基礎設施及配套費 5 園林景觀 6 管理費用 7 不可預見費 8 財務費用 9 營銷費用 11 合計 項目整體經(jīng)濟評價【方案 1】36方案 1——現(xiàn)金流量表項目整體經(jīng)濟評價【方案 1】序號 項目 合計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　 　 　 　 　 　 　1 現(xiàn)金流入 銷售、租金收入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期工程費 建筑安裝工程費 基礎設施及配套費 園林景觀 管理費用 不可預見費 財務費用 營銷費用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 () 4 累計凈現(xiàn)金流量 　 () () () () 5 凈現(xiàn)值 () 6 累計凈現(xiàn)值 　 () () () () 37方案 1——現(xiàn)金流量圖項目整體經(jīng)濟評價【方案 1】38方案 1——綜合經(jīng)濟效益測算項目整體經(jīng)濟評價【方案 1】序號 項 目 合計 單位1 總占地面積 平方米2 總建筑面積 平方米3 開發(fā)成本 萬元4 租售總收入 萬元5 銷售稅金及附加 萬元6 利潤總額 萬元7 所得稅 萬元8 凈利潤 萬元9 稅前投資利潤率 77% 　10 稅后投資利潤率 52% 　11 財務內(nèi)部收益率（按半年計 ) 26% 　12 動態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年39p方案二：商業(yè)以以自持出租為主，集中商業(yè)以自持為主，少部分商鋪可出售，超市 /商務會館全部持有出租，商業(yè)街租售各占 50%；p出售物業(yè)總規(guī)模為 （占比 60%）；p持有物業(yè)總規(guī)模為 50000（占比 40%）。方案 2—— 商業(yè)以自持出租為主租售比例及租售計劃，銷售 60%，出租 40%項目整體經(jīng)濟評價【方案 2】出售 5000平米出租 25000平米出售 5000平米出租 5000平米全部出租20230平米物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 出售（平米）出租（平米）MALL 5000 25000超市 /會所 20230商業(yè)街 5000 5000酒店式公寓 10000LOFT公寓 10930住宅 42023住宅底商 總計 50000占比 60% 40%全部出售住宅 42023平米底商 40方案 2—— 項目總投資約為 （包含土地成本、財務及銷售費用）項目整體經(jīng)濟評價【方案 2】序號 項目名稱 計算程式 建筑面積（平米） 單價 (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 備注一 地價 　 　 地價成本按 207萬 /畝計算二 前期工程費 ~ 　三 建筑安裝工程費 ~ 總建安成本１ 商業(yè)街 　 地上 23層２ 超市 /會所 　 地上 2層，局部 4層（超市 +商務會所）３ MALL 　 地上 4層4 酒店式公寓 　 建安 1500+裝修 1000元 /平米5 LOFT公寓 　 建安 1500+裝修 1500元 /平米，層高 6 住宅 　 24層7 住宅底商 　 　四 基礎設施及配套費 ~ 　五 園林景觀 　 按照綠化率 40%計算六 管理費用 　 （二 +三 +四 +五） *3%七 不可預見費 　 （二 +三 +四 +五 +六） *3%八 財務費用 　 銀行借款利息九 營銷費用 　 銷售收入的 3%十一 合計（不含地價） (二 )~(九 ) 　十二 開發(fā)成本 (一 )~(九 ) 　 41方案 2—— 項目銷售 /出租計劃表項目整體經(jīng)濟評價【方案 2】項目名稱 總計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年　 　 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　銷售安排商業(yè)街 　 　 　 　 　 　 　MALL 　 　 　 　 　 　 　酒店式公寓 　 　 　 　 　 　 　LOFT公寓 　 　 　 　 　 　 　住宅 　 　 　 　 　 　住宅底商 　 　 　 　 　 　 　合計 出租安排商業(yè)街 超市 /會所 MALL 　 　 合計 42方案 2—— 租售總收入約為 項目整體經(jīng)濟評價【方案 2】?銷售物業(yè)總收入為 ，出租物業(yè) 10年租金收入為 ，總體租售收入約為 。1 銷售、租金收入 　 　 銷售收入 面積 售價（元 /平米） 商業(yè)街銷售收入 (萬元 ) 10000 MALL銷售收入 (萬元 ) 5000 12023 酒店式公寓銷售收入 (萬元 ) 10000 4800 LOFT公寓銷售收入 (萬元 ) 10930 5000 住宅銷售收入 (萬元 ) 42023 4200 住宅底商銷售收入 (萬元 ) 10000 租金收入 面積 租金（元 /天 平米） 超市 /會所租金收入（ 20232023年） (萬元 ) （每年遞增 5%) 商業(yè)街租金收入（ 20232023年） (萬元 ) （每年遞增 5%) MALL租金收入（ 20232023年） (萬元 ) 25000 （每年遞增 5%)2 銷售稅金及附加 　 　 營業(yè)稅及附加 　 　 增值稅 　 　 印花稅 　 　3 銷售凈收入 (=12) 　 　43方案 2—— 投資計劃表（含財務費用及營銷費用）項目整體經(jīng)濟評價【方案 2】序號 項目名稱 合計 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 土地成本 2 前期工程費 3 建筑安裝工程費 4 基礎設施及配套費 5 園林景觀 6 管理費用 7 不可預見費 8 財務費用 9 營銷費用 11 合計 44方案 2——現(xiàn)金流量表項目整體經(jīng)濟評價【方案 2】序號 項目 合計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 141 現(xiàn)金流入 銷售、租金收入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期工程費 建筑安裝工程費 基礎設施及配套費 園林景觀 管理費用 不可預見費 財務費用 營銷費用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 () () 4 累計凈現(xiàn)金流量 　 () () () () () () 5 凈現(xiàn)值 () () 6 累計凈現(xiàn)值 　 () () () () () () () () 45方案 2——現(xiàn)金流量圖項目整體經(jīng)濟評價【方案 2】46方案 2——綜合經(jīng)濟效益測算項目整體經(jīng)濟評價【方案 2】序號 項 目 合計 單位1 總占地面積 平方米2 總建筑面積 平方米3 開發(fā)成本 萬元4 租售總收入 萬元5 銷售稅金及附加 萬元6 利潤總額 萬元7 所得稅 萬元8 凈利潤 萬元9 稅前投資利潤率 79% 　10 稅后投資利潤率 53% 　11 財務內(nèi)部收益率（按半年計 ) 15% 　12 動態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年47兩種方案比較 ——方案 1短期內(nèi)收益較高，回收期短；方案 2短期內(nèi)收益性較低，長期收益及增值空間大項目整體經(jīng)濟評價【兩種方案比較】物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 出售（平米） 出租（平米）MALL 3000超市 /會所 20230商業(yè)街 10000酒店式公寓 10000LOFT公寓 10930住宅 42023住宅底商 總計 20230占比 84% 16%序號 項 目 合計 單位3 開發(fā)成本 萬元4 租售總收入 萬元5 銷售稅金及附加 萬元6 利潤總額 萬元7 所得稅 萬元8 凈利潤 萬元9 稅前投資利潤率 77% 　10 稅后投資利潤率 52% 　11 財務內(nèi)部收益率（按半年計 ) 26% 　12 動態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年方案 1— 商業(yè)以銷售為主： 銷售 84%，出租 16%物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 出售（平米） 出租（平米）MALL 5000 25000超市 /會所 20230商業(yè)街 5000 5000酒店式公寓 10000LOFT公寓 10930住宅 42023住宅底商 總計 50000占比 60% 40%序號 項 目 合計 單位3 開發(fā)成本 萬元4 租售總收入 萬元5 銷售稅金及附加 萬元6 利潤總額 萬元7 所得稅 萬元8 凈利潤 萬元9 稅前投資利潤率 79% 　10 稅后投資利潤率 53% 　11 財務內(nèi)部收益率（按半年計 ) 15% 　12 動態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年方案 2— 商業(yè)自持出租為主： 銷售 60%，出租 40%48Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務評價與經(jīng)濟分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位49規(guī)劃指標 m m 本項目商業(yè)地塊項目規(guī)劃條件u總用地面積： 32372m178。u總 建筑面 積 ： 178。u容積率： u建筑密度： 40%u車位： 32450超市 商務會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall 公寓酒店式公寓滿足地塊規(guī)劃指標的前提下，合理規(guī)劃布局，使地塊價值實現(xiàn)最大化規(guī)劃布局建議層數(shù) 單層面積 總面積Mall 地上 4層 7000左右 30000獨立商業(yè) 超市 地上 2層 70007500 1000012023商務會館 地上 4層（ 12層部分面積給超市） 800010000餐飲街 地上 23層 商業(yè)街區(qū)形式 10000商業(yè)總規(guī)模 60000公寓酒店式公寓： 800010000平米 LOFT公寓： 1202313000平米21000總計 81000綠化景觀 停車場51各物業(yè)初步尺寸如下圖規(guī)劃布局建議超市 商務會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall 公寓酒店式公寓1015101575209010245 50 50 510 65 35 5建筑密度為 57%，稍大于規(guī)劃要求50401151052Mall超市 商務會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街人流動線與車行動線相分隔，盡量不出現(xiàn)人車動線的沖突?車行交通主要在項目外圍區(qū)域，車輛出入口 設置在 商業(yè)區(qū)東部， 車輛從城南三環(huán)主干道進入項目停車場；?人流動線主要為各商業(yè)設施周邊，與車行道路相分隔，盡量實現(xiàn)人車分流。停車位設置：?集中停車場可設置在