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正文內(nèi)容

世聯(lián)_鄭州橄欖城集中商業(yè)項(xiàng)目終稿匯報(bào)稿_99ppt(編輯修改稿)

2025-02-08 00:59 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 租金收入 面積 租金(元 /天 平米)  超市 /會(huì)所租金收入( 20232023年) (萬(wàn)元 ) 20230 (每年遞增 5%)2 銷售稅金及附加(萬(wàn)元)      營(yíng)業(yè)稅及附加      增值稅      印花稅    3 銷售凈收入 (=12)(萬(wàn)元)    ?銷售物業(yè)總收入為 ,出租物業(yè) 10年租金收入為 ,總體租售收入約為 。35方案 1—— 投資計(jì)劃表(含財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)銷費(fèi)用)序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 土地成本 2 前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 5 園林景觀 6 管理費(fèi)用 7 不可預(yù)見費(fèi) 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 營(yíng)銷費(fèi)用 11 合計(jì) 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】36方案 1——現(xiàn)金流量表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年                1 現(xiàn)金流入 銷售、租金收入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 園林景觀 管理費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營(yíng)銷費(fèi)用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 () 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量   () () () () 5 凈現(xiàn)值 () 6 累計(jì)凈現(xiàn)值   () () () () 37方案 1——現(xiàn)金流量圖項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】38方案 1——綜合經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 單位1 總占地面積 平方米2 總建筑面積 平方米3 開發(fā)成本 萬(wàn)元4 租售總收入 萬(wàn)元5 銷售稅金及附加 萬(wàn)元6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元7 所得稅 萬(wàn)元8 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元9 稅前投資利潤(rùn)率 77%  10 稅后投資利潤(rùn)率 52%  11 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(按半年計(jì) ) 26%  12 動(dòng)態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年39p方案二:商業(yè)以以自持出租為主,集中商業(yè)以自持為主,少部分商鋪可出售,超市 /商務(wù)會(huì)館全部持有出租,商業(yè)街租售各占 50%;p出售物業(yè)總規(guī)模為 (占比 60%);p持有物業(yè)總規(guī)模為 50000(占比 40%)。方案 2—— 商業(yè)以自持出租為主租售比例及租售計(jì)劃,銷售 60%,出租 40%項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 2】出售 5000平米出租 25000平米出售 5000平米出租 5000平米全部出租20230平米物業(yè)類型 規(guī)模(平米) 出售(平米)出租(平米)MALL 5000 25000超市 /會(huì)所 20230商業(yè)街 5000 5000酒店式公寓 10000LOFT公寓 10930住宅 42023住宅底商 總計(jì) 50000占比 60% 40%全部出售住宅 42023平米底商 40方案 2—— 項(xiàng)目總投資約為 (包含土地成本、財(cái)務(wù)及銷售費(fèi)用)項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 2】序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 建筑面積(平米) 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬(wàn)元) 備注一 地價(jià)     地價(jià)成本按 207萬(wàn) /畝計(jì)算二 前期工程費(fèi) ~  三 建筑安裝工程費(fèi) ~ 總建安成本1 商業(yè)街   地上 23層2 超市 /會(huì)所   地上 2層,局部 4層(超市 +商務(wù)會(huì)所)3 MALL   地上 4層4 酒店式公寓   建安 1500+裝修 1000元 /平米5 LOFT公寓   建安 1500+裝修 1500元 /平米,層高 6 住宅   24層7 住宅底商    四 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) ~  五 園林景觀   按照綠化率 40%計(jì)算六 管理費(fèi)用   (二 +三 +四 +五) *3%七 不可預(yù)見費(fèi)   (二 +三 +四 +五 +六) *3%八 財(cái)務(wù)費(fèi)用   銀行借款利息九 營(yíng)銷費(fèi)用   銷售收入的 3%十一 合計(jì)(不含地價(jià)) (二 )~(九 )  十二 開發(fā)成本 (一 )~(九 )   41方案 2—— 項(xiàng)目銷售 /出租計(jì)劃表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 2】項(xiàng)目名稱 總計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年    上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年    銷售安排商業(yè)街              MALL              酒店式公寓              LOFT公寓              住宅            住宅底商              合計(jì) 出租安排商業(yè)街 超市 /會(huì)所 MALL     合計(jì) 42方案 2—— 租售總收入約為 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 2】?銷售物業(yè)總收入為 ,出租物業(yè) 10年租金收入為 ,總體租售收入約為 。1 銷售、租金收入     銷售收入 面積 售價(jià)(元 /平米) 商業(yè)街銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10000 MALL銷售收入 (萬(wàn)元 ) 5000 12023 酒店式公寓銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10000 4800 LOFT公寓銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10930 5000 住宅銷售收入 (萬(wàn)元 ) 42023 4200 住宅底商銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10000 租金收入 面積 租金(元 /天 平米) 超市 /會(huì)所租金收入( 20232023年) (萬(wàn)元 ) (每年遞增 5%) 商業(yè)街租金收入( 20232023年) (萬(wàn)元 ) (每年遞增 5%) MALL租金收入( 20232023年) (萬(wàn)元 ) 25000 (每年遞增 5%)2 銷售稅金及附加     營(yíng)業(yè)稅及附加     增值稅     印花稅    3 銷售凈收入 (=12)    43方案 2—— 投資計(jì)劃表(含財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)銷費(fèi)用)項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 2】序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 土地成本 2 前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 5 園林景觀 6 管理費(fèi)用 7 不可預(yù)見費(fèi) 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 營(yíng)銷費(fèi)用 11 合計(jì) 44方案 2——現(xiàn)金流量表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 2】序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年                      1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 141 現(xiàn)金流入 銷售、租金收入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 園林景觀 管理費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營(yíng)銷費(fèi)用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 () () 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量   () () () () () () 5 凈現(xiàn)值 () () 6 累計(jì)凈現(xiàn)值   () () () () () () () () 45方案 2——現(xiàn)金流量圖項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 2】46方案 2——綜合經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 2】序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 單位1 總占地面積 平方米2 總建筑面積 平方米3 開發(fā)成本 萬(wàn)元4 租售總收入 萬(wàn)元5 銷售稅金及附加 萬(wàn)元6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元7 所得稅 萬(wàn)元8 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元9 稅前投資利潤(rùn)率 79%  10 稅后投資利潤(rùn)率 53%  11 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(按半年計(jì) ) 15%  12 動(dòng)態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年47兩種方案比較 ——方案 1短期內(nèi)收益較高,回收期短;方案 2短期內(nèi)收益性較低,長(zhǎng)期收益及增值空間大項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【兩種方案比較】物業(yè)類型 規(guī)模(平米) 出售(平米) 出租(平米)MALL 3000超市 /會(huì)所 20230商業(yè)街 10000酒店式公寓 10000LOFT公寓 10930住宅 42023住宅底商 總計(jì) 20230占比 84% 16%序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 單位3 開發(fā)成本 萬(wàn)元4 租售總收入 萬(wàn)元5 銷售稅金及附加 萬(wàn)元6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元7 所得稅 萬(wàn)元8 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元9 稅前投資利潤(rùn)率 77%  10 稅后投資利潤(rùn)率 52%  11 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(按半年計(jì) ) 26%  12 動(dòng)態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年方案 1— 商業(yè)以銷售為主: 銷售 84%,出租 16%物業(yè)類型 規(guī)模(平米) 出售(平米) 出租(平米)MALL 5000 25000超市 /會(huì)所 20230商業(yè)街 5000 5000酒店式公寓 10000LOFT公寓 10930住宅 42023住宅底商 總計(jì) 50000占比 60% 40%序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 單位3 開發(fā)成本 萬(wàn)元4 租售總收入 萬(wàn)元5 銷售稅金及附加 萬(wàn)元6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元7 所得稅 萬(wàn)元8 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元9 稅前投資利潤(rùn)率 79%  10 稅后投資利潤(rùn)率 53%  11 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(按半年計(jì) ) 15%  12 動(dòng)態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年方案 2— 商業(yè)自持出租為主: 銷售 60%,出租 40%48Q1:微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2:橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3:核心主力業(yè)態(tài)探討Q4:開發(fā)時(shí)序Q5:財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6:內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7:商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式Q8:公寓產(chǎn)品定位49規(guī)劃指標(biāo) m m 本項(xiàng)目商業(yè)地塊項(xiàng)目規(guī)劃條件u總用地面積: 32372m178。u總 建筑面 積 : 178。u容積率: u建筑密度: 40%u車位: 32450超市 商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall 公寓酒店式公寓滿足地塊規(guī)劃指標(biāo)的前提下,合理規(guī)劃布局,使地塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化規(guī)劃布局建議層數(shù) 單層面積 總面積Mall 地上 4層 7000左右 30000獨(dú)立商業(yè) 超市 地上 2層 70007500 1000012023商務(wù)會(huì)館 地上 4層( 12層部分面積給超市) 800010000餐飲街 地上 23層 商業(yè)街區(qū)形式 10000商業(yè)總規(guī)模 60000公寓酒店式公寓: 800010000平米 LOFT公寓: 1202313000平米21000總計(jì) 81000綠化景觀 停車場(chǎng)51各物業(yè)初步尺寸如下圖規(guī)劃布局建議超市 商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall 公寓酒店式公寓1015101575209010245 50 50 510 65 35 5建筑密度為 57%,稍大于規(guī)劃要求50401151052Mall超市 商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街人流動(dòng)線與車行動(dòng)線相分隔,盡量不出現(xiàn)人車動(dòng)線的沖突?車行交通主要在項(xiàng)目外圍區(qū)域,車輛出入口 設(shè)置在 商業(yè)區(qū)東部, 車輛從城南三環(huán)主干道進(jìn)入項(xiàng)目停車場(chǎng);?人流動(dòng)線主要為各商業(yè)設(shè)施周邊,與車行道路相分隔,盡量實(shí)現(xiàn)人車分流。停車位設(shè)置:?集中停車場(chǎng)可設(shè)置在
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