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正文內(nèi)容

世聯(lián)_鄭州橄欖城集中商業(yè)項目終稿匯報稿_99ppt(編輯修改稿)

2025-02-08 00:59 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 租金收入 面積 租金(元 /天 平米)  超市 /會所租金收入( 20232023年) (萬元 ) 20230 (每年遞增 5%)2 銷售稅金及附加(萬元)      營業(yè)稅及附加      增值稅      印花稅    3 銷售凈收入 (=12)(萬元)    ?銷售物業(yè)總收入為 ,出租物業(yè) 10年租金收入為 ,總體租售收入約為 。35方案 1—— 投資計劃表(含財務費用及營銷費用)序號 項目名稱 合計 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 土地成本 2 前期工程費 3 建筑安裝工程費 4 基礎設施及配套費 5 園林景觀 6 管理費用 7 不可預見費 8 財務費用 9 營銷費用 11 合計 項目整體經(jīng)濟評價【方案 1】36方案 1——現(xiàn)金流量表項目整體經(jīng)濟評價【方案 1】序號 項目 合計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年                1 現(xiàn)金流入 銷售、租金收入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期工程費 建筑安裝工程費 基礎設施及配套費 園林景觀 管理費用 不可預見費 財務費用 營銷費用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 () 4 累計凈現(xiàn)金流量   () () () () 5 凈現(xiàn)值 () 6 累計凈現(xiàn)值   () () () () 37方案 1——現(xiàn)金流量圖項目整體經(jīng)濟評價【方案 1】38方案 1——綜合經(jīng)濟效益測算項目整體經(jīng)濟評價【方案 1】序號 項 目 合計 單位1 總占地面積 平方米2 總建筑面積 平方米3 開發(fā)成本 萬元4 租售總收入 萬元5 銷售稅金及附加 萬元6 利潤總額 萬元7 所得稅 萬元8 凈利潤 萬元9 稅前投資利潤率 77%  10 稅后投資利潤率 52%  11 財務內(nèi)部收益率(按半年計 ) 26%  12 動態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年39p方案二:商業(yè)以以自持出租為主,集中商業(yè)以自持為主,少部分商鋪可出售,超市 /商務會館全部持有出租,商業(yè)街租售各占 50%;p出售物業(yè)總規(guī)模為 (占比 60%);p持有物業(yè)總規(guī)模為 50000(占比 40%)。方案 2—— 商業(yè)以自持出租為主租售比例及租售計劃,銷售 60%,出租 40%項目整體經(jīng)濟評價【方案 2】出售 5000平米出租 25000平米出售 5000平米出租 5000平米全部出租20230平米物業(yè)類型 規(guī)模(平米) 出售(平米)出租(平米)MALL 5000 25000超市 /會所 20230商業(yè)街 5000 5000酒店式公寓 10000LOFT公寓 10930住宅 42023住宅底商 總計 50000占比 60% 40%全部出售住宅 42023平米底商 40方案 2—— 項目總投資約為 (包含土地成本、財務及銷售費用)項目整體經(jīng)濟評價【方案 2】序號 項目名稱 計算程式 建筑面積(平米) 單價 (元 /㎡ ) 金額 (萬元) 備注一 地價     地價成本按 207萬 /畝計算二 前期工程費 ~  三 建筑安裝工程費 ~ 總建安成本1 商業(yè)街   地上 23層2 超市 /會所   地上 2層,局部 4層(超市 +商務會所)3 MALL   地上 4層4 酒店式公寓   建安 1500+裝修 1000元 /平米5 LOFT公寓   建安 1500+裝修 1500元 /平米,層高 6 住宅   24層7 住宅底商    四 基礎設施及配套費 ~  五 園林景觀   按照綠化率 40%計算六 管理費用   (二 +三 +四 +五) *3%七 不可預見費   (二 +三 +四 +五 +六) *3%八 財務費用   銀行借款利息九 營銷費用   銷售收入的 3%十一 合計(不含地價) (二 )~(九 )  十二 開發(fā)成本 (一 )~(九 )   41方案 2—— 項目銷售 /出租計劃表項目整體經(jīng)濟評價【方案 2】項目名稱 總計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年    上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年    銷售安排商業(yè)街              MALL              酒店式公寓              LOFT公寓              住宅            住宅底商              合計 出租安排商業(yè)街 超市 /會所 MALL     合計 42方案 2—— 租售總收入約為 項目整體經(jīng)濟評價【方案 2】?銷售物業(yè)總收入為 ,出租物業(yè) 10年租金收入為 ,總體租售收入約為 。1 銷售、租金收入     銷售收入 面積 售價(元 /平米) 商業(yè)街銷售收入 (萬元 ) 10000 MALL銷售收入 (萬元 ) 5000 12023 酒店式公寓銷售收入 (萬元 ) 10000 4800 LOFT公寓銷售收入 (萬元 ) 10930 5000 住宅銷售收入 (萬元 ) 42023 4200 住宅底商銷售收入 (萬元 ) 10000 租金收入 面積 租金(元 /天 平米) 超市 /會所租金收入( 20232023年) (萬元 ) (每年遞增 5%) 商業(yè)街租金收入( 20232023年) (萬元 ) (每年遞增 5%) MALL租金收入( 20232023年) (萬元 ) 25000 (每年遞增 5%)2 銷售稅金及附加     營業(yè)稅及附加     增值稅     印花稅    3 銷售凈收入 (=12)    43方案 2—— 投資計劃表(含財務費用及營銷費用)項目整體經(jīng)濟評價【方案 2】序號 項目名稱 合計 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 土地成本 2 前期工程費 3 建筑安裝工程費 4 基礎設施及配套費 5 園林景觀 6 管理費用 7 不可預見費 8 財務費用 9 營銷費用 11 合計 44方案 2——現(xiàn)金流量表項目整體經(jīng)濟評價【方案 2】序號 項目 合計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年                      1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 141 現(xiàn)金流入 銷售、租金收入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期工程費 建筑安裝工程費 基礎設施及配套費 園林景觀 管理費用 不可預見費 財務費用 營銷費用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 () () 4 累計凈現(xiàn)金流量   () () () () () () 5 凈現(xiàn)值 () () 6 累計凈現(xiàn)值   () () () () () () () () 45方案 2——現(xiàn)金流量圖項目整體經(jīng)濟評價【方案 2】46方案 2——綜合經(jīng)濟效益測算項目整體經(jīng)濟評價【方案 2】序號 項 目 合計 單位1 總占地面積 平方米2 總建筑面積 平方米3 開發(fā)成本 萬元4 租售總收入 萬元5 銷售稅金及附加 萬元6 利潤總額 萬元7 所得稅 萬元8 凈利潤 萬元9 稅前投資利潤率 79%  10 稅后投資利潤率 53%  11 財務內(nèi)部收益率(按半年計 ) 15%  12 動態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年47兩種方案比較 ——方案 1短期內(nèi)收益較高,回收期短;方案 2短期內(nèi)收益性較低,長期收益及增值空間大項目整體經(jīng)濟評價【兩種方案比較】物業(yè)類型 規(guī)模(平米) 出售(平米) 出租(平米)MALL 3000超市 /會所 20230商業(yè)街 10000酒店式公寓 10000LOFT公寓 10930住宅 42023住宅底商 總計 20230占比 84% 16%序號 項 目 合計 單位3 開發(fā)成本 萬元4 租售總收入 萬元5 銷售稅金及附加 萬元6 利潤總額 萬元7 所得稅 萬元8 凈利潤 萬元9 稅前投資利潤率 77%  10 稅后投資利潤率 52%  11 財務內(nèi)部收益率(按半年計 ) 26%  12 動態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年方案 1— 商業(yè)以銷售為主: 銷售 84%,出租 16%物業(yè)類型 規(guī)模(平米) 出售(平米) 出租(平米)MALL 5000 25000超市 /會所 20230商業(yè)街 5000 5000酒店式公寓 10000LOFT公寓 10930住宅 42023住宅底商 總計 50000占比 60% 40%序號 項 目 合計 單位3 開發(fā)成本 萬元4 租售總收入 萬元5 銷售稅金及附加 萬元6 利潤總額 萬元7 所得稅 萬元8 凈利潤 萬元9 稅前投資利潤率 79%  10 稅后投資利潤率 53%  11 財務內(nèi)部收益率(按半年計 ) 15%  12 動態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年方案 2— 商業(yè)自持出租為主: 銷售 60%,出租 40%48Q1:微觀區(qū)域消費研究Q2:橄欖城整體商業(yè)關系Q3:核心主力業(yè)態(tài)探討Q4:開發(fā)時序Q5:財務評價與經(jīng)濟分析Q6:內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7:商業(yè)招商、運營模式Q8:公寓產(chǎn)品定位49規(guī)劃指標 m m 本項目商業(yè)地塊項目規(guī)劃條件u總用地面積: 32372m178。u總 建筑面 積 : 178。u容積率: u建筑密度: 40%u車位: 32450超市 商務會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall 公寓酒店式公寓滿足地塊規(guī)劃指標的前提下,合理規(guī)劃布局,使地塊價值實現(xiàn)最大化規(guī)劃布局建議層數(shù) 單層面積 總面積Mall 地上 4層 7000左右 30000獨立商業(yè) 超市 地上 2層 70007500 1000012023商務會館 地上 4層( 12層部分面積給超市) 800010000餐飲街 地上 23層 商業(yè)街區(qū)形式 10000商業(yè)總規(guī)模 60000公寓酒店式公寓: 800010000平米 LOFT公寓: 1202313000平米21000總計 81000綠化景觀 停車場51各物業(yè)初步尺寸如下圖規(guī)劃布局建議超市 商務會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall 公寓酒店式公寓1015101575209010245 50 50 510 65 35 5建筑密度為 57%,稍大于規(guī)劃要求50401151052Mall超市 商務會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街人流動線與車行動線相分隔,盡量不出現(xiàn)人車動線的沖突?車行交通主要在項目外圍區(qū)域,車輛出入口 設置在 商業(yè)區(qū)東部, 車輛從城南三環(huán)主干道進入項目停車場;?人流動線主要為各商業(yè)設施周邊,與車行道路相分隔,盡量實現(xiàn)人車分流。停車位設置:?集中停車場可設置在
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