【正文】 體系Mall特色餐飲街超市 /商務(wù)會(huì)所?建筑形式與建筑風(fēng)格： 與橄欖城整體新德式風(fēng)格協(xié)調(diào)，體現(xiàn)國際化、時(shí)尚感?內(nèi)部商業(yè)環(huán)境營造： 通過小品、裝飾、內(nèi)部景觀等提升商業(yè)形象?產(chǎn)品規(guī)劃： 商鋪?zhàn)杂山M合，保證各商鋪均好性，便于后期銷售?建筑風(fēng)格： 體現(xiàn)國際化，時(shí)尚、現(xiàn)代，充滿活力的街區(qū)風(fēng)格?街區(qū)氛圍營造： 綠植、小品、燈光等營造街區(qū)環(huán)境，店標(biāo)導(dǎo)視系統(tǒng)體現(xiàn)國際感?廣告、標(biāo)識(shí)： 外部設(shè)置大型昭示牌，內(nèi)部統(tǒng)一商場導(dǎo)示，營造商業(yè)氛圍?建筑風(fēng)格： 與整體商業(yè)氛圍相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)標(biāo)志性和檔次感?建筑形式： 商務(wù)會(huì)所，地上 4層，主要以洗浴、休閑娛樂為主?整體空間劃分： 超市與商務(wù)會(huì)館的空間劃分?內(nèi)部空間規(guī)劃建議： 內(nèi)部空間總體布局滿足經(jīng)營要求?平面動(dòng)線與垂直交通： 保證購物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性?建筑形式： 地上 23層，高低錯(cuò)落，活躍現(xiàn)代的時(shí)尚商業(yè)街區(qū)56利用 公寓裙房 ，地上 4層，采用現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格， 國際化 特征，與橄欖城整體新德式風(fēng)格相協(xié)調(diào)u建筑類型： 公寓裙房，集中商業(yè)地上 14 層，單層 7000平米左右；u建筑形態(tài)： Mall呈 “ Ｌ ” 形 ，其上為 2棟公寓。板塊功能： 以餐飲為主，中西餐、茶樓、咖啡店、快餐等為主，并有少量生活服務(wù)型商業(yè)；216。板塊功能： 餐飲旗艦店（品牌、大型餐飲設(shè)施），商務(wù)會(huì)所（洗浴休閑娛樂為主）；216。商業(yè)形式： 商業(yè)群樓 4層作為購物中心； 獨(dú)立建筑 12層作為大型綜合超市。中心景觀主景觀帶點(diǎn)式景觀u公寓景觀帶： 利用綠化帶 把公寓和停車場、商業(yè)隔離， 提高公寓價(jià)值；利用商業(yè)裙樓樓頂營造平臺(tái)花園，并使其擔(dān)負(fù)商業(yè)和住宅的轉(zhuǎn)換功能u臨街景觀帶： 利用硬植廣場、綠植和情趣小品的擺設(shè)，打造休閑、時(shí)尚、優(yōu)雅的購物環(huán)境臨街景觀帶餐飲街景觀帶中心景觀點(diǎn)式景觀公寓景觀帶54三大主題服務(wù)區(qū)：生活服務(wù)區(qū) +休閑娛樂區(qū) +餐飲服務(wù)區(qū)商業(yè)物業(yè)服務(wù)功能體系生活商業(yè)區(qū)：216。停車位設(shè)置：?集中停車場可設(shè)置在公寓及商業(yè)群樓南側(cè)，規(guī)?？扇菁{100150輛車；?馮莊路和地塊東側(cè)均可設(shè)置臨街停車位 200余位。u總 建筑面 積 ： 178。1 銷售、租金收入 　 　 銷售收入 面積 售價(jià)（元 /平米） 商業(yè)街銷售收入 (萬元 ) 10000 MALL銷售收入 (萬元 ) 5000 12023 酒店式公寓銷售收入 (萬元 ) 10000 4800 LOFT公寓銷售收入 (萬元 ) 10930 5000 住宅銷售收入 (萬元 ) 42023 4200 住宅底商銷售收入 (萬元 ) 10000 租金收入 面積 租金（元 /天 35方案 1—— 投資計(jì)劃表（含財(cái)務(wù)費(fèi)用及營銷費(fèi)用）序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 土地成本 2 前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 5 園林景觀 6 管理費(fèi)用 7 不可預(yù)見費(fèi) 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 營銷費(fèi)用 11 合計(jì) 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】36方案 1——現(xiàn)金流量表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　 　 　 　 　 　 　1 現(xiàn)金流入 銷售、租金收入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 園林景觀 管理費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營銷費(fèi)用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 () 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 　 () () () () 5 凈現(xiàn)值 () 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 　 () () () () 37方案 1——現(xiàn)金流量圖項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】38方案 1——綜合經(jīng)濟(jì)效益測算項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 單位1 總占地面積 平方米2 總建筑面積 平方米3 開發(fā)成本 萬元4 租售總收入 萬元5 銷售稅金及附加 萬元6 利潤總額 萬元7 所得稅 萬元8 凈利潤 萬元9 稅前投資利潤率 77% 　10 稅后投資利潤率 52% 　11 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（按半年計(jì) ) 26% 　12 動(dòng)態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年39p方案二：商業(yè)以以自持出租為主，集中商業(yè)以自持為主，少部分商鋪可出售，超市 /商務(wù)會(huì)館全部持有出租，商業(yè)街租售各占 50%；p出售物業(yè)總規(guī)模為 （占比 60%）；p持有物業(yè)總規(guī)模為 50000（占比 40%）。方案 1—— 商業(yè)以銷售為主租售比例及租售計(jì)劃，銷售 84%，出租 16%項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】全部出售30000平米全部出售10000平米全部出售住宅 42023平米底商 20230平米32方案 1—— 項(xiàng)目總投資約為 （包含土地成本、財(cái)務(wù)及銷售費(fèi)用）項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 建筑面積（平米） 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 備注一 地價(jià) 　 　 地價(jià)成本按 207萬 /畝計(jì)算二 前期工程費(fèi) ~ 　三 建筑安裝工程費(fèi) ~ 總建安成本１ 商業(yè)街 　 地上 23層２ MALL 　 地上 2層，局部 4層（超市 +商務(wù)會(huì)所）３ 超市 /會(huì)所 　 地上 4層4 酒店式公寓 　 建安 1500+裝修 1000元 /平米5 LOFT公寓 　 建安 1500+裝修 1500元 /平米，層高 6 住宅 　 24層7 住宅底商 　 　四 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) ~ 　五 園林景觀 　 按照綠化率 40%計(jì)算六 管理費(fèi)用 　 （二 +三 +四 +五） *3%七 不可預(yù)見費(fèi) 　 （二 +三 +四 +五 +六） *3%八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 銀行借款利息九 營銷費(fèi)用 　 銷售收入的 3%十一 合計(jì)（不含地價(jià)） (二 )~(九 ) 　十二 開發(fā)成本 (一 )~(九 ) 　 33方案 1—— 項(xiàng)目銷售 /出租計(jì)劃表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】項(xiàng)目名稱 總計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年　 　 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　銷售安排商業(yè)街 　 　 　 　 　 　MALL 　 　 　 　 　 　酒店式公寓 　 　 　 　 　 　 　LOFT公寓 　 　 　 　 　 　 　住宅 　 　 　 　 　 　住宅底商 　 　 　 　 　 　 　合計(jì) 出租安排超市 /會(huì)所 　 合計(jì) 34方案 1—— 租售總收入約為 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】1 銷售 /租金總收入（萬元） 　 　 銷售收入 面積 售價(jià)（元 /平米）　 商業(yè)街銷售收入 (萬元 ) 10000　 MALL銷售收入 (萬元 ) 12023　 酒店式公寓銷售收入 (萬元 ) 4800　 LOFT公寓銷售收入 (萬元 ) 　 住宅銷售收入 (萬元 ) 　 住宅底商銷售收入 (萬元 ) 租金收入 面積 租金（元 /天 同時(shí)由于本項(xiàng)目位于南三環(huán)以外，區(qū)域成熟度不高，故本項(xiàng)目公寓價(jià)格應(yīng)相對(duì)保守，體現(xiàn)價(jià)格優(yōu)勢。參考周邊項(xiàng)目價(jià)格及近期鄭州市場整體表現(xiàn)，本項(xiàng)目住宅上市時(shí)，建議保持低價(jià)入市，提升性價(jià)比優(yōu)勢，住宅均價(jià)為4200元 /平米；?本項(xiàng)目公寓價(jià)格取值：252。本項(xiàng)目商業(yè)部分售價(jià)及租金：30價(jià)格預(yù)測 —— 公寓及住宅部分價(jià)格預(yù)測項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 售價(jià)（元 /平米）酒店式公寓 4800LOFT公寓 5500住宅 4200說明：?本項(xiàng)目住宅價(jià)格取值：252。29價(jià)格預(yù)測 —— 商業(yè)部分售價(jià)及租金預(yù)測項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 售價(jià)（元 /平米） 租金（元 /天 .平米）MALL 12023 商業(yè)街 10000 住宅底商 10000超市 /會(huì)所 說明：?本項(xiàng)目商業(yè)銷售價(jià)格取值： /平米； (集中商業(yè) )價(jià)格為 25萬元 /平米； (臨街商鋪 )為 /平米。核心磁力商業(yè)入駐，區(qū)域商業(yè)氛圍初步形成，建設(shè)風(fēng)情餐飲街，以打造區(qū)域特色商業(yè)形象216。超市建成開業(yè)，商業(yè)配套價(jià)值成為現(xiàn)實(shí)216?；鼗\資金，盡量早開發(fā)216。 24項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序解析項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序2023年 2023年 2023年 2023年超市超市商務(wù)會(huì)館商務(wù)會(huì)館 /餐飲主力店餐飲主力店Mall/公寓公寓住宅住宅餐飲街餐飲街216。集中商業(yè)可采用整體招商或劃鋪銷售的方式；252。?住宅部分視橄欖城整體開發(fā)進(jìn)程；?橄欖城二期 (中聯(lián)創(chuàng) )銷售進(jìn)入尾盤階段，開始進(jìn)行本項(xiàng)目的住宅開發(fā) 銷售。集中商業(yè)的基本空間結(jié)構(gòu)以滿足購物中心為標(biāo)準(zhǔn)，為未來留足空間的靈活性，二次結(jié)構(gòu)分割及裝飾根據(jù)業(yè)態(tài)確定；216。Mall部分若商業(yè)方向選擇 Outlets或?qū)I(yè)市場，規(guī)劃建設(shè)時(shí)增加 2層地下空間，規(guī)?？稍黾?900018000平米。橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考OutletsLiving Mall專業(yè)市場18本項(xiàng)目彈性考慮 —— 商業(yè)空間規(guī)劃的彈性q規(guī)模增加的彈性考慮：216。qLiving Mall方向： Living Mall作為區(qū)域的生活配套設(shè)施，對(duì)區(qū)域居住價(jià)值增值最大；核心商圈有足夠的市場消費(fèi)需求，同時(shí)，作為城市主流商業(yè)業(yè)態(tài)，招商資源豐富；但招商尤其是后期經(jīng)營能力要求高 。（專業(yè)市場選擇說明見附件）業(yè)態(tài)創(chuàng)新：橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考16本項(xiàng)目的角色與發(fā)展方向 ——Lifestyle Center（生活體驗(yàn)式商業(yè)中心）（生活體驗(yàn)式商業(yè)中心）?整個(gè)橄欖城項(xiàng)目的核心功能區(qū)；?區(qū)域商業(yè)價(jià)值峰值點(diǎn)；?帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍形成，促進(jìn)區(qū)域價(jià)值提升；?與其它部分（鄰里型、社區(qū)型）商業(yè)形成互補(bǔ)。城市層面細(xì)分專業(yè)市場存在空白或發(fā)展不足。區(qū)域?qū)I(yè)市場升級(jí) /改造的機(jī)會(huì) 。鞋城 /服裝?存在市場機(jī)會(huì)，區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場升級(jí)，京廣路括寬，原鞋城面臨拆遷；?另一方面中陸項(xiàng)目競爭壓力大。 實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)升級(jí)。 滿足區(qū)域消費(fèi)者需求；252。社區(qū)商業(yè)?社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，便利店、蛋糕房、洗衣店、藥店、小商品等、家政服務(wù)；?周邊 500米居民的日常消費(fèi)。鄰里中心?次主力店 (家居建材、電器 IT、餐飲、休閑娛樂及相關(guān)業(yè)態(tài))；?一期地塊可設(shè)置中小型家居建材等， 10號(hào)地設(shè)置餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA等設(shè)施）。減少空間轉(zhuǎn)移和時(shí)間成本，對(duì)于一站式個(gè)人日常消費(fèi)的需求12“ 整合商業(yè)模式 ”—— 業(yè)態(tài)整合，以購物中心、超市、品牌折扣店為核心磁力業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)進(jìn)行互補(bǔ)其他社區(qū)商業(yè)小型便利店休閑娛樂餐飲家居、電器等專業(yè)店品牌折扣店大型超市購物中心u購物中心、大型超市和品牌折扣店作為核心磁力業(yè)態(tài)，u超市帶來大量客流，充實(shí)購物中心客源，形成商業(yè)氛圍；u同時(shí)發(fā)展小型便利店和社區(qū)商業(yè)，實(shí)現(xiàn)了多業(yè)態(tài)互補(bǔ)、品牌良性循環(huán)發(fā)展。經(jīng)營范圍的組合252?！螅?52。氛圍252。選購方便252。方便的購買地點(diǎn)252。產(chǎn)品搭配252。10橄欖城內(nèi)部商業(yè)概況 —— 未來 橄欖城內(nèi)部商業(yè)總規(guī)模將達(dá)到 13萬平米左右，以馮莊路兩側(cè)最為集中編號(hào) 地塊 商業(yè)面積 (平米 )1 A201 2 A301 3 A401 4 B204 5 B401/02 6 B903 7 B1101/02 8 B1104(檢察院 ) 9 B802 10 C301 11 C304 12 C401 合計(jì) 213459116107812本本項(xiàng)項(xiàng)目目本項(xiàng)目規(guī)模： 80930平米11“ 整合商業(yè)模式 ”—— 滿足消費(fèi)者一站式消費(fèi)服務(wù)整合商業(yè)模式實(shí)現(xiàn)商品、服務(wù)和地理位置的互補(bǔ)方便用戶消費(fèi)行為日常生活型消費(fèi)及服務(wù)為主核心功能區(qū)，核心磁力業(yè)態(tài)整合多種業(yè)態(tài)、 經(jīng)