【正文】 范圍 集中商業(yè)（大型百貨、購物中心） 集中商業(yè)、商業(yè)街區(qū) 臨街鋪面商業(yè)管理類型及特點80大物業(yè)、大管理、大服務(wù)模式，引進(jìn)主力店自行經(jīng)營，開發(fā)商只提供支持服務(wù)項目商業(yè)管理模式控制但不參與：216。對項目商業(yè)發(fā)展有關(guān)鍵影響的物業(yè)部分，持有產(chǎn)權(quán)（最低要持有經(jīng)營權(quán)），選擇符合項目商業(yè)定位和發(fā)展要求的主力店，由其獨立經(jīng)營，開發(fā)商只負(fù)責(zé)物業(yè)管理支持和相關(guān)協(xié)調(diào)工作216。對項目商業(yè)發(fā)展無關(guān)鍵影響的物業(yè)部分，分割出售，有產(chǎn)權(quán)所有人自行運營，開發(fā)商提供物業(yè)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，對其經(jīng)營行為在物業(yè)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)中給與一定的限制，確保不損害商業(yè)整體發(fā)展81以物業(yè)管理部門為主，配置少量商業(yè)經(jīng)營管理專業(yè)人員項目商業(yè)管理機(jī)構(gòu)總經(jīng)理1人運營經(jīng)理1人（總經(jīng)理兼任）運營主管1人（兼前期招商）物業(yè)經(jīng)理1人保安8人財務(wù)經(jīng)理1人維修工程人員1人出納 1人保潔員 8人共計 19人82216。承租客商的選配 ： 選擇與整體商業(yè)定位相一致的商家 。216。相應(yīng)關(guān)系管理： 對商業(yè)經(jīng)營中發(fā)生的各類事件、關(guān)系進(jìn)行管理協(xié)調(diào)。項目商業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理運營管理216。安全保衛(wèi)管理： 巡查，并安裝維護(hù)監(jiān)控系統(tǒng)，保證良好安全消費環(huán)境。216。消防管理： 制定消防預(yù)案，建立消防團(tuán)隊，應(yīng)變突發(fā)情況。216。車輛管理： 負(fù)責(zé)指揮維持交通，安排車輛停放，同時要有專人負(fù)責(zé)車輛看管；設(shè)置不同車輛的專用停放場所。216。環(huán)境保潔與綠化管理 ： 維護(hù)經(jīng)營場所、公共空間等的清潔，處理垃圾雜物等。216。房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理： 供電設(shè)備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、霓虹燈廣告、電梯等設(shè)備定時、定期查巡。216。整體商業(yè)形象 ： 建立公共商業(yè)樓宇良好形象 ，建立企業(yè)識別系統(tǒng)。物業(yè)管理為主，少量商業(yè)經(jīng)營管理83Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位84公寓產(chǎn)品思考本項本項目目小戶型公寓：252。5萬平米， 1200套。酒店式公寓：252。5萬平米， 1100套。酒店式公寓 +創(chuàng)新 LOFT公寓252。酒店式公寓，按照經(jīng)濟(jì)型酒店的建筑標(biāo)準(zhǔn)；高投資價值，同時滿足周邊市場商戶的商務(wù)住宿需252。LOFT公寓，創(chuàng)新產(chǎn)品，贈送面積（買一送一），高性價比；針對區(qū)域過渡性居住人群，及商務(wù)接待需求 .建議保留 Loft產(chǎn)品， Loft產(chǎn)品與回遷區(qū)公寓面對不同的消費需求，形成差異化競爭。但作為創(chuàng)新產(chǎn)品，增強(qiáng)市場認(rèn)可還需要解決以下問題：252。層高252。燃?xì)?、暖氣入戶（有一定的靈活性）252。水電收費標(biāo)準(zhǔn)（有一定的靈活性）252。產(chǎn)權(quán)年限（營銷中解決：總成本低或增值性強(qiáng)）關(guān)于創(chuàng)新產(chǎn)品 Loft公寓 —— 區(qū)域內(nèi)已有相當(dāng)規(guī)模的公寓產(chǎn)品，市場對 Loft認(rèn)知不足、對商業(yè)屬性的公寓產(chǎn)品有一定的疑慮該部分物業(yè)有以下解決方向：252。再做一座酒店式公寓252。取消 Loft，增加 Mall的規(guī)模252。變更土地屬性為住宅用地252。做 Loft產(chǎn)品，解決市場疑慮及抗拒認(rèn)知85Thanks!86附件 1—— 專業(yè)市場篩選87專業(yè)市場篩選 —— 區(qū)域 專業(yè)市場（如鞋城），存在升級更新的機(jī)會，但競爭壓力大中陸物流廣場： 占地 ，總建筑面積160萬平米，其中包括： 252。中陸購物廣場： 11萬平米，經(jīng)營食品、酒、醫(yī)藥醫(yī)療器械、洗滌化妝品、小商品、辦公用品、玩具、服裝服飾及童裝品牌折扣； 252。洗化城： 洗滌、化妝品等252。鞋城： 皮鞋、運動鞋等252。茶城： 茶葉、茶具等252。物流配送： 物流、配送等相關(guān)服務(wù)鞋帽 /服裝216。機(jī)會： 京廣路即將全線擴(kuò)寬改造，從 30米拓寬到60米，原鞋城面臨改造。本項目可利用此機(jī)會，發(fā)展服裝鞋帽專業(yè)市場，替代原鞋城，并在硬件設(shè)施、配套功能等方面實現(xiàn)市場升級；216。競爭： 中陸物流廣場定位為集采購、展示、倉儲、電子商務(wù)為一體的現(xiàn)代化批發(fā)銷售中心。 并已形成服裝、鞋、洗化用品、茶等多種商品的專業(yè)市場聚合體。購物廣場鞋城洗化城茶城專業(yè)市場篩選88專業(yè)市場篩選 —— 同時，我們統(tǒng)計出 目前較為成熟的專業(yè)市場類型（如下 36種）專業(yè)市場篩選1. 糧油肉蛋 /食品飲品2. 蔬菜水果 /土特產(chǎn) 3. 茶葉茶具交易 4. 海味干貨 /調(diào)料干果 5. 水產(chǎn)海鮮 /肉類冷凍6. 酒店用品 7. 家電音響 /電子游戲 8. 五金交電 /機(jī)電化工 9. 玩具禮品 /工藝飾品10. 婦嬰、兒童用品 11. 燈飾照明 /裝飾材料 12. 建材陶瓷 /水暖油漆 13. 舊貨交易 /二手交易 14. 畫品畫框 /畫工藝品 15. 圖書音像 /郵票錢幣 16. 文物古玩 /珠寶玉器 17. 慶典牌匾 /錦旗佛教18. 服裝服飾 /布匹輔料 19. 內(nèi)衣襪子 /毛線針織 20. 家具家俬 /床品布藝 21. 箱包鞋帽 /皮具 /小百貨 22. 皮革皮料 /鞋具 23. 計算機(jī) /手機(jī) /數(shù)碼通訊24. 汽車、摩托車配件 25. 文化體育用品 26. 新車、二手車交易 27. 花鳥魚蟲 /水族寵物28. 眼鏡鐘表 /攝影器材 29. 日用雜品 /炊具廚具 30. 花卉 /綠植 /園藝31. 藥材藥品 /保健品 32. 安全消防 /橡膠塑料 33. 油墨紙張 /印刷包裝 34. 鋼材 /有色金屬 35. 縫紉設(shè)備 /燙熨模特 36. 冷凍設(shè)備37. …… 89專業(yè)市場篩選 —— 根據(jù)項目開發(fā)目標(biāo)及適應(yīng)條件進(jìn)步篩選，確定適合本項目的專業(yè)市場選擇專業(yè)市場篩選項目開發(fā)目標(biāo)及本體條件專業(yè)市場的影響因素可選類型? 提升區(qū)域價值，促進(jìn)整個橄欖城項目的價值提升；? 項目屬于大規(guī)模住宅開發(fā)的商業(yè)集中區(qū)，未來項目周邊將以大規(guī)模居住區(qū)為主。?競爭環(huán)境：在鄭州市是否存在競爭，競爭強(qiáng)度如何；?交通、周邊資源、硬件條件等要求是否適合 /食品飲品 /土特產(chǎn) /調(diào)料干果 /肉類冷凍 /工藝飾品 /機(jī)電化工 /電子游戲 、兒童用品 /裝飾材料 /水暖油漆 /二手交易 /畫工藝品 /郵票錢幣 /珠寶玉器 /錦旗佛教 /布匹輔料 /毛線針織 /床品布藝 /皮具 /小百貨 /手機(jī) /數(shù)碼通訊、摩托車配件 、二手車交易 /水族寵物 /鞋具 /攝影器材 /炊具廚具 /綠植 /園藝 /保健品 /橡膠塑料 /印刷包裝 /有色金屬 /燙熨模特 …… 酒店用品、玩具禮品（ 經(jīng)初步篩選，酒店用品、玩具禮品專業(yè)市場與本項目的適應(yīng)性較高，同時鄭州市此類專業(yè)經(jīng)營場所較少，市場相對空白 ）鄭州部分專業(yè)市場統(tǒng)計：?服裝鞋帽、箱包、體育用品、兒童用品等主要集中于火車站商圈 、京廣路鞋城及中陸物流廣場；?婦幼用品 ：婦幼市場，豐產(chǎn)路靠近花園路；?電子數(shù)碼 ：文化路東風(fēng)路交叉口科技市場；?攝影器材 ：鄭州西里路及文化路科技市場 ；?花卉 ：陳砦花卉市場，市文化路與北環(huán)交叉口；?古玩字畫 ：古玩城，大學(xué)中路夕陽樓下；?文化用品 ：規(guī)劃文化用品市場，城區(qū)北部，主要經(jīng)營文化旅游產(chǎn)品；?汽配車飾 ：北環(huán)汽配車飾廣場（ 310國道）；……90專業(yè)市場篩選 —— 玩具禮品，存在市場空白參考案例：北京國際玩具城參考案例：北京國際玩具城?地址： 北京市豐臺區(qū)南三環(huán)中路；?規(guī)模： 總建筑面積約 3萬平米；?商業(yè)定位： 集玩具批發(fā)零售，倉儲配送，品牌代理、產(chǎn)品展示推廣、配套集散服務(wù)于一體的專業(yè)化玩具商城。?商業(yè)規(guī)劃： 項目分三個區(qū)， A、 B區(qū)可售可租， C區(qū)整棟出售。鋪位 1000余間，分為電動玩具區(qū)、毛絨玩具區(qū)、木制玩具區(qū)等，主力鋪位面積在 10—30 ㎡之間，可實現(xiàn)多種組合，以滿足不同商家需求。?項目于 2023年 6月 1日正式開業(yè)。樓層 經(jīng)營內(nèi)容F3 玩具綜合類、工藝禮品、飾品F2 電子玩具、電動玩具、綜合玩具、成人玩具F1 毛絨玩具、塑料玩具、木制玩具、益智玩具臨街店鋪：玩具品牌店、配套商業(yè)B1 玩具體驗區(qū)、電子游戲品216。目前鄭州玩具專業(yè)市場相對空白，僅在火車站商圈存在少量玩具經(jīng)營商家，及中陸購物廣場設(shè)有玩具專營區(qū)。其他經(jīng)營玩具的商業(yè)設(shè)施較少。鄭州玩具專業(yè)市場存在空白專業(yè)市場篩選91專業(yè)市場篩選 —— 酒店用品，存在市場空白案例：北京經(jīng)開萬佳酒店用品市場216。鄭州目前主要經(jīng)營酒店用品的市場主要集中在鳳凰路中博廚具附近，大多是自發(fā)形成，規(guī)模小，分散，缺乏競爭力；216。而據(jù)河南省旅游局統(tǒng)計，截至 2023年底，河南省擁有星級酒店近 500家，其中已掛牌營業(yè)的五星級酒店 4家，均在鄭州市，運行情況良好，分別是中州皇冠假日、索菲特國際飯店、裕達(dá)國貿(mào)、興亞建國飯店。 鄭州酒店用品專業(yè)市場存在空白參考案例：北京經(jīng)開萬佳國際酒店用品市場?地址： 位于北京京津塘高速公路與南四環(huán)交匯處；?規(guī)模： 集中商業(yè)，地上 2層，共 3萬平米；?商業(yè)定位 ：華北地區(qū)最具規(guī)?；I(yè)化的酒店用品批發(fā)集散地?經(jīng)營內(nèi)容： 廚房設(shè)備、炊事機(jī)械、冷凍設(shè)備、不銹鋼制品、酒店用品、玻璃器皿、陶瓷制品、密胺制品、客房布草、一次性用品、金銀餐具、酒店制服等。?開業(yè)日期： 2023年 10月 30日開業(yè)。專業(yè)市場篩選92附件 2—— 國內(nèi) OUTLETS案例參考93集中商業(yè)業(yè)態(tài)選擇 — OUTLETS，創(chuàng)新型商業(yè)業(yè)態(tài)OUTLETS參考案例經(jīng)營特色：nOUTLETS是歐美最為流行的零售業(yè)態(tài)之一，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心；n國際 “ 品牌 ” 以及 “ 實惠 ” 的價格，對消費者產(chǎn)生極大吸引力；經(jīng)營方式：n聯(lián)合經(jīng)營：主要通過招商或聯(lián)營的方式，引入品牌廠家或生產(chǎn)廠家參與經(jīng)營；難點：n主要難點在于渠道建設(shè)及維護(hù)，通常需要專業(yè)的商業(yè)運營管理公司參與招商及渠道拓展。94?國內(nèi)第一家規(guī)范的品牌直銷購物中心，于 2023年 12月 18日開業(yè) 。 奧特萊斯（OUTLETS）是歐美最為流行的零售業(yè)態(tài)之一，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心 ；參考案例 —— 北京燕莎奧特萊斯購物中心四環(huán)?地址： 項目位于北京東四環(huán)工大橋西側(cè)，緊鄰東四環(huán)路；?規(guī)模： 一期建筑面積 （Ａ、Ｂ座），二期建面 10萬平米（Ｃ座）；?經(jīng)營范圍： 各種名牌名牌時裝、休閑裝及時尚服飾；運動用品及服裝；男女皮鞋、休閑鞋；箱包、兒童服飾、玩具；家居用品；圖書音像等；二期項目中增加了國際名品街、珠寶展廳、化妝品、休閑餐飲、 IT數(shù)碼、家電等；?品牌結(jié)構(gòu)： 世界頂級品牌占總面積的 25%30%；國際知名品牌占 25%30%；國內(nèi)知名品牌占 40%50%。?經(jīng)營方式：252。聯(lián)合經(jīng)營：主要通過招商或聯(lián)營的方式，引入品牌廠家或生產(chǎn)廠家參與經(jīng)營；252。品牌經(jīng)營：主要由各品牌專賣店組成，突出品牌形象。?市場表現(xiàn)： 2023年銷售總額為 “ 名牌 +實惠 =奧特萊斯 ” ，是燕莎奧特萊斯的經(jīng)營理念“ 現(xiàn)代、簡潔、舒適、方便 ” ，是燕莎奧特萊斯的經(jīng)營風(fēng)格“ 自然、自在、自我 ” ，是燕莎奧特萊斯給顧客的三大體驗OUTLETS參考案例95參考案例 —— 北京燕莎奧特萊斯購物中心?購物環(huán)境 —— 實用、簡樸現(xiàn)代、輕巧的貨架使商品重新返樸歸真；整個貨場寬敞、簡潔而實用，沒有任何的奢華裝飾。彰顯品牌，突出品質(zhì)， 不重時尚是燕莎奧特萊斯的特質(zhì)。開放陳列 ——?以品牌為選購導(dǎo)向，折扣幅度顯著而醒目，每一品牌都包含此品牌的全系列商品。按照號碼擺放的新穎方式，讓消費者快速找到適合自己的商品。購物推車 ——?新穎實用的購物推車，配有上下二層貨架筐， 分別放置所購新衣及身穿的衣物，而貨車上方橫 杠上的多個掛衣架，可將所購新衣整齊地掛在上面。OUTLETS參考案例96基本情況?地址： A9（滬青平）高速公路 趙 巷出口 處 200米 ， 緊臨 上海外 環(huán) ；?規(guī) 模： 占地面 積 160000平方米， 總 建筑面 積約 110000平方米，共 23棟 建筑，以一、二 層為 主；?投 資 商： 由上海百 聯(lián) 集 團(tuán) 、香港九 龍倉 集 團(tuán) 共同投 資 ；?開 業(yè)時間 ： 2023年 4月 28日 ；參考案例 —— 上海青浦奧特萊斯購物廣場外環(huán)經(jīng)營理念：?“ 環(huán)境優(yōu)美、價格實惠 ” ， 區(qū)別于傳統(tǒng)的倉儲式奧特萊斯，更像是一個度假村 ，綠色廣場與白墻紅頂?shù)慕ㄖ幌噍x映，小橋流水、營造出中西合璧的江南水鄉(xiāng)風(fēng)韻；在購物的同時，配有餐飲和娛樂休閑場所， 商景合一，打造一個休閑娛樂時尚的奧特萊斯購物廣場 。業(yè)態(tài)規(guī)劃 ： 三大功能區(qū) (A、 B、 C） —— 國際品牌及餐飲娛樂區(qū)?南部 A區(qū)： 40余個商鋪，主要經(jīng)營 世界一線品牌服飾 ， 如 Armani、 Boss等，另有專門的中西式快餐美食區(qū)；?中部 B區(qū)： 100余個商鋪，主要經(jīng)營 國際知名運動休閑品牌、國際二線品