【正文】 93~238 85~165 140~330開盤時間 銷售率 100% 90% 70% 主要客戶 投資者居多 60%投資客戶 投資、自用各半營銷策略 SOHO尚都在建外 SOHO銷售火爆的過程中推出 ，借勢于建外 SOHO ，實際上節(jié)省了營銷推廣的過程和費用 SOHO尚都、建外 SOHO聯(lián)動銷售 ，由于建外 SOHO銷售速度快，因此銷售團隊 有意識的對客戶進行引導(dǎo) ，引導(dǎo)其考慮 SOHO尚都對 建外 SOHO進行銷控 ，甚至停盤來促進 SOHO尚都的銷售兩個項目由 同一個銷售團隊 銷售，項目內(nèi)部信息透明度高購買 SOHO產(chǎn)品的客戶 80%是投資者， SOHO產(chǎn)品的最終使用者 80%是活躍的小型公司和商家 SOHO尚都于 2023年初，即建外 SOHO銷售的中期入市216。 SOHO尚都的入市使得 SOHO系列產(chǎn)品 在形式上更為豐富 —— 由一貫的商務(wù)公寓轉(zhuǎn)變?yōu)榧儗懽謽?16。特點上更為鮮明 —— 構(gòu)造獨特、形象突出216。因此，也使開發(fā)商 “SOHO中國 ”的 開發(fā)實力得到了進一步的驗證 ，獲得了更多的關(guān)注，對品牌的提升起了重要的作用。216。建外 SOHO地理位置優(yōu)越，同時，由于商住公寓的性質(zhì)和單元面積較小的原因， 進入門檻低 ，因此吸引了大批投資客戶和自用客戶，并加深了客戶對 SOHO的 忠誠度216。建外 SOHO將客戶鎖定后，再進行內(nèi)部資源的分配，將部分客戶引導(dǎo)到 SOHO尚都，對SOHO尚都產(chǎn)生了支撐216。建立了產(chǎn)品系列自身的價格體系，使后入市的 SOHO尚都價格超出區(qū)域內(nèi)平均價格3000~5000元 /平方米，依然能夠?qū)崿F(xiàn)較快速的銷售，完全超越了周邊市場的競爭SOHO現(xiàn)代城的貢獻216。開創(chuàng)了 “SOHO”這種市場上的創(chuàng)新產(chǎn)品， 奠定了市場基礎(chǔ)216。奠定了開發(fā)商的 品牌美譽度建外 SOHO的貢獻SOHO尚都的貢獻SOHO寫字樓產(chǎn)品系列形成后216。開發(fā)商 ——“SOHO 中國 ” 品牌的知名度、影響力明顯增強；216。培養(yǎng)了開發(fā)商品牌的跟隨者，為后續(xù)的開發(fā)積累客戶； 216。形成自身的價格體系，超越周邊競爭中小型企業(yè)：電子街的 IT企業(yè)、中小型法律廣告企業(yè)、商貿(mào)物流企業(yè) ,廣告公司 ,醫(yī)藥代理公司 ,裝飾公司目前辦公環(huán)境：1，多處于住宅樓內(nèi)辦公，有在寫字樓內(nèi)辦公的需求。約 800戶2，目前在寫字樓內(nèi)辦公，但由于租金壓力，有轉(zhuǎn)向經(jīng)濟型寫字樓的需求。約 200戶3，目前在商住樓內(nèi)辦公，有改善型需求。約 1000戶核心客戶重要客戶游離客戶 大中型企業(yè)：本地與外地的知名企業(yè)，外地駐合肥辦事處，外資機構(gòu)或企業(yè)目前辦公環(huán)境：1，目前在酒店辦公，對商務(wù)環(huán)境有改善需求客戶，約 100戶2，目前在寫字樓中辦公，但周邊設(shè)施已經(jīng)無法滿足需求，有改善需求的客戶從事房地產(chǎn)投資的投資客客戶定位sohoSmall Office, Hotel Officesport Office, Hotel Office釋義：小型的辦公室，酒店式寫字樓。SOHO完善的公共商務(wù)空間 靈活兩用空間戶型小 ,總價低酒店式服務(wù)運動休閑辦公Small Office, Hotel Office客戶試住 —— 體驗村Tennis ResortSport office hotel officeSport office hotel office商住樓的設(shè)計首先必須滿足像寫字樓所需的商務(wù)活動設(shè)施，如交通、停車、公廁、寬帶網(wǎng)絡(luò)、開放式大廳、u 公共洗手間功能主要解決寫字樓開放帶來的外部訪客洗手問題，數(shù)量可以比較少。u 開放式大廳建議按照一般寫字樓標準設(shè)計，至少有挑高 5米大堂目前商住樓基本不設(shè)置公共會議空間，建議設(shè)計公共會議室，在產(chǎn)品功能及服務(wù)上進行創(chuàng)新u 目前商住公寓與住宅樓內(nèi)辦公的最大問題是 。1,商務(wù)氛圍不夠濃郁2，整體形象有所欠缺3，中小企業(yè)也會有會客與會議需要，但是一般商務(wù)樓無法滿足這部分客戶的需求，本項目在功能設(shè)計上應(yīng)該解決這樣的問題，如公共會議室的設(shè)計，既可增加商務(wù)氛圍，又可保證經(jīng)濟來源會議室設(shè)計建議以 10－ 50人的小型會議室為主保留非家庭用的小型廚房（兼可做公司辦公用的茶水房）和供居住用的獨立衛(wèi)生間u 商住樓具備特有的生活特點，一般是為了滿足少數(shù)和個別人非家居生活的居住。u 對于民營企業(yè)，特別是從外地來創(chuàng)業(yè)的民企，當他們做生意時，如租用或購買寫字樓，同時又必須在另一個地點租用旅館或公寓解決生活問題，增加了成本。商住樓能同時滿足生活和工作的兩種需求，并減少大量的開支，節(jié)約成本u 首先推出經(jīng)濟型寫字樓（即商住樓），由于面積較小，總價比較低，客戶群的基數(shù)大，容易在早期產(chǎn)生熱銷。u 后期隨著商務(wù)氛圍的成熟，再推出高檔寫字樓，對產(chǎn)品及客戶進行全面升級，最后產(chǎn)生高溢價能力。本項目在運作過程中，也應(yīng)實現(xiàn)產(chǎn)品升級，從純商住樓過渡升級到純寫字樓核心亮點：比寫字樓增添居住功能和多樣化空間設(shè)計，服務(wù)和運動的結(jié)合，外立面與項目寫字樓基本相同產(chǎn)品亮點功能優(yōu)勢：商住兩用；戶型優(yōu)勢：菜單式平面、提供精裝修；配套優(yōu)勢：空中運動場、酒店服務(wù)形象優(yōu)勢：公建外立面、電梯配比高、大堂 500平，挑高 5米硬件優(yōu)勢： 新型網(wǎng)絡(luò)架空地板；中建 C方案公寓位置合理，定位和方案一吻合公寓 8萬寫字樓專項研究酒店專項研究商業(yè)專項研究住宅專項研究商務(wù)公寓專項研究按照國際經(jīng)驗，世界將進入體驗購物的休閑娛樂時代 世聯(lián)模型作為商業(yè)形態(tài)之一的街區(qū)商業(yè)發(fā)展驗證了國際的發(fā)展規(guī)律上世紀 60年代 上世紀末 2023至今 上世紀６０年代后期，西歐和北美地區(qū)的一些城市開始認識到機動交通對城市結(jié)構(gòu)所產(chǎn)生的破壞作用。于是城市開始設(shè)立步行街，以鼓勵商業(yè)、娛樂設(shè)施在這里安置。但是，第一代步 行街死板單調(diào)，給人留下了 “ 不購物就離開 ” 的印象 第二代步行街區(qū)開始重視環(huán)境的質(zhì)量，以及人的行為和環(huán)境的關(guān)系。比如，更多的綠地，彩色的路面，街頭雕 塑，座椅等，這些增加了步行街親切宜人的氛圍，人們在購物后，仍有留在這里的興趣。第二代步行街體現(xiàn)了“ 不 僅僅強調(diào)購物活動，也考慮了步行者活動舒適 ” 的設(shè)計思想第三代步行街區(qū)不再是僅僅的單一的街道，而是增加了很多要素，如幾條步行街聯(lián)網(wǎng)，街的兩端配有廣場；出 現(xiàn)了地下的步行購物中心；空中天橋步行系統(tǒng)等，這樣步行街區(qū)的環(huán)境更加宜人。同時，步行街更加地有利于保護 市中心的歷史建筑和文物；步行區(qū)出現(xiàn)了很多的社會文化活動，顯示出了它的社會效益 城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化的必然 購物體驗 社會休閑活動中心最頻繁的消費場所分別是商場 /百貨、超市、餐廳 /飯店、娛樂場所數(shù)據(jù)來源：合肥市調(diào)統(tǒng)計及問卷u 注：本次問卷采取區(qū)域攔訪和合肥商業(yè)項目問卷結(jié)果，未考慮未來本區(qū)域后續(xù)遷入客戶，對商業(yè)業(yè)態(tài)定位有指導(dǎo)性參考餐飲期望種類集中在美食廣場和具有休閑娛樂的咖啡廳和茶藝館數(shù)據(jù)來源：合肥市調(diào)統(tǒng)計及問卷休閑最期望數(shù)碼影院和保齡球u 該問卷之溜冰場客戶僅停留在室內(nèi)地板溜冰場，對真冰溜沒有概念，訪談客戶集中在 25歲以上人士，故溜冰場選擇度小數(shù)據(jù)來源：合肥市調(diào)統(tǒng)計及問卷寫字樓商業(yè)規(guī)律性：216。 寫字樓商業(yè)物業(yè)檔次定位較高，可實現(xiàn)獨立經(jīng)營，將本體目標客戶細分，強化市場競爭能力216。 商業(yè)中 餐飲部分 的比重往往會比較高，以 “ 大型酒樓＋快餐店 ”的形式出現(xiàn)，并且快餐店＆類快餐店的面積比例一般會超過 40％216。 百貨部分 檔次往往會與城市核心商圈的主流百貨形成一定的差異化，要么是頂級的，要么是屬于 白領(lǐng)折扣店類 的216。 寫字樓人群對 超市部分 的支撐很有限216。 寫字樓周邊往往會有一定 娛樂休閑 配套，一般有 健身房、咖啡廳、美容美發(fā) 等216。 寫字樓一般還配備相關(guān)配套商業(yè)，如 銀行、地產(chǎn)中介 等辦公人群對周邊餐飲、娛樂辦公人群對周邊餐飲、娛樂 休閑 設(shè)施都有較強設(shè)施都有較強的支撐力，但對周邊百貨、超市部分的支撐作的支撐力，但對周邊百貨、超市部分的支撐作用卻非常有限用卻非常有限陌生區(qū)域依托大體量寫字樓發(fā)展商業(yè)的案例p地理位置：北京朝陽區(qū)建國路 88號 SOHO現(xiàn)代城 ， CBD核心區(qū)位的邊緣區(qū)；p占地面積： p建筑面積： 49 萬平米 其中商業(yè)： 其中寫字樓： 其中公寓： 41萬平方米p容 積 率： p停 車 位： 2092個1997年， SOHO中國預(yù)見到中小公司的迅速崛起以及他們對居住和工作空間混合的需求越來越大，便首次向市場推出 “小型辦公，居家辦公 ”（ SOHO）這一概念，給業(yè)主提供了靈活多功能的空間。當時地塊所在區(qū)域尚未成熟，還屬于城市陌生區(qū)域。北京北京 SOHO現(xiàn)代城現(xiàn)代城商鋪業(yè)種中餐飲、銀行、休閑比例最高，充分體現(xiàn)了依托商務(wù)人群的商業(yè)的特征代表商家：228。 酸湯魚人家228。 吉野家228。 申江明珠228。 韓晶宮228。 三千里燒烤229。 上島咖啡229。 邦客咖啡229。 澳菲爾咖啡? 711便利店? 屈臣氏$中國銀行$建設(shè)銀行$工商銀行$農(nóng)業(yè)銀行$民生銀行$北京銀行北京北京 SOHO現(xiàn)代城現(xiàn)代城財富廣場一期的投入使用，明顯帶動周邊商業(yè)的發(fā)展合肥商業(yè)發(fā)展案例合肥商業(yè)發(fā)展案例瑞晶商務(wù)旅店 目前酒店年均入住率在 90％以上，主要是商務(wù)客，以財富廣場的協(xié)議客戶為主，也 有一部分回頭客。 —— 瑞晶客房部張經(jīng)理財富一期的入伙給周邊商業(yè)帶來了生機：（ 1） 柏景灣會所 成為 寫字樓白領(lǐng)午餐＆午休 的理想場所，說明寫字樓白領(lǐng)有能力而且很愿意消費這種中高檔場所（ 2）財富廣場一期的 中國銀行 ，月租金達到 80元 /平米，并以每兩年 10％的速度遞增，隨著二期的入伙，這部分需求將會逐漸爆發(fā)出來（ 3）濉溪路以北的業(yè)態(tài)悄然發(fā)生變化，原本以建材、汽車修理等為主的臨街商業(yè)逐漸向 早點店、快餐店等餐飲 及 服務(wù)業(yè)態(tài) 方向發(fā)展（ 4）商務(wù)人群帶動中高檔酒樓的發(fā)展，及主打商務(wù)客的經(jīng)濟型酒店良性運營目前金寨路為軸心的商業(yè)處于低層次階段，但未來幾年內(nèi)將有大量的政府機構(gòu)及學(xué)校、科研機構(gòu)特別是商務(wù)人士的大量進駐，未來前景十分看好，其潛藏的商機十分誘人 u 由政務(wù)文化新區(qū)、高新區(qū)和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)組成的新城區(qū)將整合連成一片并與已包容整合了新站區(qū)的老城區(qū)交相輝映，形成新老相競兩個增長極，從而帶動合肥大城市的發(fā)展，在新世紀區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展競爭中取得優(yōu)勢，并有望形成合肥都市經(jīng)濟圈。 業(yè)態(tài) 餐 飲 美容美發(fā) 文體用品日用百貨五金建材數(shù) 碼 通訊 獸藥醫(yī) 療衛(wèi)生鋪 量（ 間） 23 7 3 20 42 2 55 3所占比例 % % % % % % % %租金水平 33—66 元 /m2,平均 :44元 / m2 商 鋪 面積 10—30 m 2, 平均 :18 m2合肥劇院多設(shè)施陳舊，雖有翻修，但不能滿足現(xiàn)代視聽需求名稱 地址 建 設(shè)時間 座位 建筑面 積 （平方米）合肥市 長 江 劇 院 九 獅橋 街 10號 1958 3000 3778光明影都 金寨路 445號 1954 1310 4584花沖 劇 院 長 江 東 路 589號 1975 1297 3600解放 電 影院 宿州路 48號 1950 1000 3400人民影 視娛樂 城 合肥市濉溪路 16號 03年改建 1100 3600合肥市 長 淮 電 影院 長 江 東 路 1109號 1955 1123 1237． 2商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向綜合判定業(yè)種 業(yè)態(tài)細分 與項目擬和度分析購物商業(yè)類 購物類購物中心（shoppingmall） 客戶不支撐 X時裝百 貨 （兒童） 與區(qū)域高端人群匹配 ?休閑娛樂 休閑類 酒吧業(yè) 區(qū)域特性不匹配 X休閑餐飲業(yè) 與酒店、寫字樓、活力街區(qū)相匹配 ?俱樂部 需在一線城市內(nèi)，有大量高端需求支撐 X健康美容中心 與酒店、寫字樓相匹配 X真冰溜冰場 符合商業(yè)定位，吸引活力精英 ?兒童娛樂城 與酒店、寫字樓不配，商業(yè)相匹配 ?專業(yè)類 圖書類 書店 與周邊學(xué)校資源匹配 ?裝修材料類 百安居、樂安居 招商難度大，租金低，華府駿園已有 X家具裝飾類 好百年 招商難度大，面積需求大 X銀行證券 中國銀行、招商銀行 不符合商業(yè)定位，只能租不能售 X汽車類 展場 符合商業(yè)定位，對企業(yè)招商和相關(guān)資源是個考驗 ?案例：上海新世紀影城u 總面積達 3200平方米，完全按照五星級影院的標準進行設(shè)計。 7個放映廳和 1個超豪華的小廳，座位數(shù)總計 1320個。除了引進數(shù)字電影、 SDDS八聲道環(huán)音立體聲等國際先進放映技術(shù)設(shè)備之外，新世紀影城還將引進真正意義上的 4D動感立體電影。u 第一放映廳：共 358座 ，紅色基調(diào)，熱烈奔放；銀幕和鏡頭全部采用國外進口產(chǎn)品，除可放映最先進的數(shù)字電影外，還可放映 SDDS（八聲道）、 SRD（六聲道）、 DTS等各種不同制式電影，廳內(nèi)還配置了簡單會議的功能。 u 第二放映廳：共 232座 ，可放映 SDDS（八聲道）、 SRD（六聲道）、 D