【正文】 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ： 三大功能區(qū) (A、 B、 C） —— 國際品牌及餐飲娛樂區(qū)?南部 A區(qū)： 40余個商鋪，主要經(jīng)營 世界一線品牌服飾 ， 如 Armani、 Boss等，另有專門的中西式快餐美食區(qū)；?中部 B區(qū)： 100余個商鋪，主要經(jīng)營 國際知名運動休閑品牌、國際二線品牌和。購物推車 ——?新穎實用的購物推車，配有上下二層貨架筐， 分別放置所購新衣及身穿的衣物，而貨車上方橫 杠上的多個掛衣架，可將所購新衣整齊地掛在上面。開放陳列 ——?以品牌為選購導(dǎo)向，折扣幅度顯著而醒目，每一品牌都包含此品牌的全系列商品。?市場表現(xiàn)： 2023年銷售總額為 “ 名牌 +實惠 =奧特萊斯 ” ，是燕莎奧特萊斯的經(jīng)營理念“ 現(xiàn)代、簡潔、舒適、方便 ” ，是燕莎奧特萊斯的經(jīng)營風(fēng)格“ 自然、自在、自我 ” ，是燕莎奧特萊斯給顧客的三大體驗OUTLETS參考案例95參考案例 —— 北京燕莎奧特萊斯購物中心?購物環(huán)境 —— 實用、簡樸現(xiàn)代、輕巧的貨架使商品重新返樸歸真；整個貨場寬敞、簡潔而實用，沒有任何的奢華裝飾。聯(lián)合經(jīng)營：主要通過招商或聯(lián)營的方式，引入品牌廠家或生產(chǎn)廠家參與經(jīng)營；252。 奧特萊斯（OUTLETS）是歐美最為流行的零售業(yè)態(tài)之一，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心 ；參考案例 —— 北京燕莎奧特萊斯購物中心四環(huán)?地址： 項目位于北京東四環(huán)工大橋西側(cè)，緊鄰東四環(huán)路；?規(guī)模： 一期建筑面積 （Ａ、Ｂ座），二期建面 10萬平米（Ｃ座）；?經(jīng)營范圍： 各種名牌名牌時裝、休閑裝及時尚服飾；運動用品及服裝；男女皮鞋、休閑鞋；箱包、兒童服飾、玩具；家居用品；圖書音像等；二期項目中增加了國際名品街、珠寶展廳、化妝品、休閑餐飲、 IT數(shù)碼、家電等；?品牌結(jié)構(gòu)： 世界頂級品牌占總面積的 25%30%；國際知名品牌占 25%30%；國內(nèi)知名品牌占 40%50%。專業(yè)市場篩選92附件 2—— 國內(nèi) OUTLETS案例參考93集中商業(yè)業(yè)態(tài)選擇 — OUTLETS，創(chuàng)新型商業(yè)業(yè)態(tài)OUTLETS參考案例經(jīng)營特色：nOUTLETS是歐美最為流行的零售業(yè)態(tài)之一，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心；n國際 “ 品牌 ” 以及 “ 實惠 ” 的價格，對消費者產(chǎn)生極大吸引力；經(jīng)營方式：n聯(lián)合經(jīng)營：主要通過招商或聯(lián)營的方式，引入品牌廠家或生產(chǎn)廠家參與經(jīng)營；難點：n主要難點在于渠道建設(shè)及維護，通常需要專業(yè)的商業(yè)運營管理公司參與招商及渠道拓展。 鄭州酒店用品專業(yè)市場存在空白參考案例：北京經(jīng)開萬佳國際酒店用品市場?地址： 位于北京京津塘高速公路與南四環(huán)交匯處；?規(guī)模： 集中商業(yè)，地上 2層，共 3萬平米；?商業(yè)定位 ：華北地區(qū)最具規(guī)?；?、專業(yè)化的酒店用品批發(fā)集散地?經(jīng)營內(nèi)容： 廚房設(shè)備、炊事機械、冷凍設(shè)備、不銹鋼制品、酒店用品、玻璃器皿、陶瓷制品、密胺制品、客房布草、一次性用品、金銀餐具、酒店制服等。鄭州目前主要經(jīng)營酒店用品的市場主要集中在鳳凰路中博廚具附近，大多是自發(fā)形成，規(guī)模小，分散，缺乏競爭力；216。其他經(jīng)營玩具的商業(yè)設(shè)施較少。樓層 經(jīng)營內(nèi)容F3 玩具綜合類、工藝禮品、飾品F2 電子玩具、電動玩具、綜合玩具、成人玩具F1 毛絨玩具、塑料玩具、木制玩具、益智玩具臨街店鋪：玩具品牌店、配套商業(yè)B1 玩具體驗區(qū)、電子游戲品216。鋪位 1000余間，分為電動玩具區(qū)、毛絨玩具區(qū)、木制玩具區(qū)等，主力鋪位面積在 10—30 ㎡之間，可實現(xiàn)多種組合，以滿足不同商家需求。?競爭環(huán)境：在鄭州市是否存在競爭，競爭強度如何；?交通、周邊資源、硬件條件等要求是否適合 /食品飲品 /土特產(chǎn) /調(diào)料干果 /肉類冷凍 /工藝飾品 /機電化工 /電子游戲 、兒童用品 /裝飾材料 /水暖油漆 /二手交易 /畫工藝品 /郵票錢幣 /珠寶玉器 /錦旗佛教 /布匹輔料 /毛線針織 /床品布藝 /皮具 /小百貨 /手機 /數(shù)碼通訊、摩托車配件 、二手車交易 /水族寵物 /鞋具 /攝影器材 /炊具廚具 /綠植 /園藝 /保健品 /橡膠塑料 /印刷包裝 /有色金屬 /燙熨模特 …… 酒店用品、玩具禮品（ 經(jīng)初步篩選，酒店用品、玩具禮品專業(yè)市場與本項目的適應(yīng)性較高，同時鄭州市此類專業(yè)經(jīng)營場所較少，市場相對空白 ）鄭州部分專業(yè)市場統(tǒng)計：?服裝鞋帽、箱包、體育用品、兒童用品等主要集中于火車站商圈 、京廣路鞋城及中陸物流廣場；?婦幼用品 ：婦幼市場，豐產(chǎn)路靠近花園路；?電子數(shù)碼 ：文化路東風(fēng)路交叉口科技市場；?攝影器材 ：鄭州西里路及文化路科技市場 ；?花卉 ：陳砦花卉市場，市文化路與北環(huán)交叉口；?古玩字畫 ：古玩城，大學(xué)中路夕陽樓下；?文化用品 ：規(guī)劃文化用品市場，城區(qū)北部，主要經(jīng)營文化旅游產(chǎn)品；?汽配車飾 ：北環(huán)汽配車飾廣場（ 310國道）；……90專業(yè)市場篩選 —— 玩具禮品，存在市場空白參考案例：北京國際玩具城參考案例：北京國際玩具城?地址： 北京市豐臺區(qū)南三環(huán)中路；?規(guī)模： 總建筑面積約 3萬平米；?商業(yè)定位： 集玩具批發(fā)零售，倉儲配送，品牌代理、產(chǎn)品展示推廣、配套集散服務(wù)于一體的專業(yè)化玩具商城。 并已形成服裝、鞋、洗化用品、茶等多種商品的專業(yè)市場聚合體。本項目可利用此機會，發(fā)展服裝鞋帽專業(yè)市場，替代原鞋城，并在硬件設(shè)施、配套功能等方面實現(xiàn)市場升級；216。物流配送： 物流、配送等相關(guān)服務(wù)鞋帽 /服裝216。鞋城： 皮鞋、運動鞋等252。中陸購物廣場： 11萬平米，經(jīng)營食品、酒、醫(yī)藥醫(yī)療器械、洗滌化妝品、小商品、辦公用品、玩具、服裝服飾及童裝品牌折扣； 252。變更土地屬性為住宅用地252。再做一座酒店式公寓252。水電收費標準（有一定的靈活性）252。層高252。LOFT公寓，創(chuàng)新產(chǎn)品，贈送面積（買一送一），高性價比；針對區(qū)域過渡性居住人群，及商務(wù)接待需求 .建議保留 Loft產(chǎn)品， Loft產(chǎn)品與回遷區(qū)公寓面對不同的消費需求，形成差異化競爭。酒店式公寓 +創(chuàng)新 LOFT公寓252。酒店式公寓：252。物業(yè)管理為主，少量商業(yè)經(jīng)營管理83Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位84公寓產(chǎn)品思考本項本項目目小戶型公寓：252。216。216。216。216。216。項目商業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理運營管理216。216。對項目商業(yè)發(fā)展無關(guān)鍵影響的物業(yè)部分，分割出售，有產(chǎn)權(quán)所有人自行運營，開發(fā)商提供物業(yè)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，對其經(jīng)營行為在物業(yè)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)中給與一定的限制，確保不損害商業(yè)整體發(fā)展81以物業(yè)管理部門為主，配置少量商業(yè)經(jīng)營管理專業(yè)人員項目商業(yè)管理機構(gòu)總經(jīng)理1人運營經(jīng)理1人（總經(jīng)理兼任）運營主管1人（兼前期招商）物業(yè)經(jīng)理1人保安8人財務(wù)經(jīng)理1人維修工程人員1人出納 1人保潔員 8人共計 19人82216。 77商業(yè)招商與運營模式建議78商業(yè)管理模式業(yè)主及業(yè)主聯(lián)合會物業(yè)管理公司經(jīng)營管理公司商家經(jīng)營者政府管理部門商業(yè)設(shè)施產(chǎn)權(quán)所有者，可能是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者，投資者產(chǎn)權(quán)所有者，或是租賃者公共設(shè)施部分的物業(yè)管理、安全、消防等管理大型商業(yè)設(shè)施管理，相關(guān)公共設(shè)施的管理招商，推廣、營銷，統(tǒng)一經(jīng)營管理一般商業(yè)設(shè)施經(jīng)營管理模式與參與主體管理主體 專業(yè)公司管理特點 管理費用高，經(jīng)濟手段盈利狀況 保證一定的利潤水平下，物業(yè)出租率高、經(jīng)營興旺、升值快 設(shè)備管理特點 定期維護設(shè)備，預(yù)防性維護與維修成本控制 有效的成本控制，保持合理的利潤空間商家?看重商業(yè)經(jīng)營的利益?希望優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理?可以承受較高的管理費用對商業(yè)的影響?營造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境?提升商業(yè)價值備注 香港模式，目前商業(yè)項目大多采用此種模式79類型 所有權(quán)經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一 經(jīng)營權(quán)局部統(tǒng)一 所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散產(chǎn)權(quán)屬性 產(chǎn)權(quán)單一 產(chǎn)權(quán)分散 產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營屬性 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)局部分離統(tǒng)一經(jīng)營所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散規(guī)模過大，一般難以經(jīng)營租售特點 只租不賣，或自行經(jīng)營 租售混合或全部銷售 全部銷售開發(fā)商要求 很強的商業(yè)經(jīng)營管理能力 不要求聘請專業(yè)經(jīng)營管理公司 不要求一般移交政府托管開發(fā)商職責(zé) 負責(zé)商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理 協(xié)助火聘請專業(yè)公司管理工作 商業(yè)街管理移交政府不參與后期經(jīng)營管理開發(fā)商利潤點 商業(yè)經(jīng)營利潤 商鋪銷售收益商業(yè)經(jīng)營收益分成 商鋪銷售收益資金回收特點 投資回收期長，現(xiàn)金回收慢，穩(wěn)定現(xiàn)金流 快速回收部分投資 快速回收全部投資適用范圍 集中商業(yè)（大型百貨、購物中心） 集中商業(yè)、商業(yè)街區(qū) 臨街鋪面商業(yè)管理類型及特點80大物業(yè)、大管理、大服務(wù)模式，引進主力店自行經(jīng)營，開發(fā)商只提供支持服務(wù)項目商業(yè)管理模式控制但不參與：216。 促銷策略216。租金遞增策略：在商鋪培育期內(nèi)（一般 13年），針對本項目的經(jīng)營商戶應(yīng)采取放水養(yǎng)魚的策略，即在此期間，應(yīng)該降低經(jīng)營商戶的進駐門檻和經(jīng)營成本，促進經(jīng)營商戶能夠持續(xù)、良好的經(jīng)營，只有經(jīng)營商戶經(jīng)營的好，項目才能良好發(fā)展。保證金策略：建議向經(jīng)營者收取三個月的租金與管理費作為保證金，在租賃合同期滿退場時予以退還。 216。 招商模式招商渠道76招商策略租金策略216。行業(yè)協(xié)會、政府機構(gòu)及各地商會；216。點滲透式策略主要體現(xiàn)為點對點和重點深入攻破，是直接面向客戶的滲透式策略，包括直接上門拜訪、 DM單直投、重點商家突破 216。坐招 +點滲透式策略相結(jié)合，做到有效招商。l截止到 2023年 12月，完成 Mall招商、及住宅底商的社區(qū)商業(yè)招商。l截止到 2023年 9月，完成餐飲次主力店招商，完成可招商面積50%的招商任務(wù)。u近距離確認： 50米外，商場入口標牌，電梯入口標牌。內(nèi)部裝飾66統(tǒng)一時尚的商場導(dǎo)示，提升整體品質(zhì)，營造良好的購物環(huán)境統(tǒng)一導(dǎo)識u同一主題商鋪統(tǒng)一標識，不同主題標識在材質(zhì)、顏色等方面保持風(fēng)格的一致性67通過小型廣場、噴泉、雕塑等樹立鮮明標志，達到吸引客流、聚集人氣的效果外部景觀場景68霓虹廣告極大的影響著商場的形象，做立面設(shè)計時應(yīng)提前考慮戶外廣告建議廣告塔屋頂式墻面式 懸幕式懸掛式門臉式突出式櫥窗式活動式蓬帳式u遠距離確認： 500米外，高位店標，指路牌。次入口次入口50 505040主入口扶梯扶梯扶梯客梯貨梯中庭63通過景觀中庭設(shè)置休閑、休憩空間，提升商場檔次和價值，聚集人氣中庭設(shè)計實現(xiàn)以下目標：u豐富空間層次，強化商業(yè)氛圍u形成交通樞紐，組織空間秩序u營造綠色景觀，形成舒適空間u宣傳企業(yè)品牌，美化商場形象u沿中庭設(shè)置綠化的休閑、休憩空間休憩空間景觀中庭中庭64綠植、雕塑、小品 —— 結(jié)點設(shè)置小品、雕塑景觀等，可以增強人在商場中的駐留性 內(nèi)部景觀65地面鋪裝 —— 動線指引性明確的地面鋪裝及標志，細節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)感u地面鋪裝是在設(shè)計中容易被人忽視的方面，所以特色的地面鋪裝會給人意向不到的效果。15米 6米平面動線與垂直交通62人流動線設(shè)置與出入口合理布局，保證購物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性平面動線與垂直交通垂直交通：u保證大型賣場區(qū)進入的便利性，但不宜過多，以增加消費者的逗留時間；u選擇合適的位置設(shè)置垂直交通，保證低層商鋪的昭示性，充分利用垂直交通對人流的組織作用。252。252。平面動線與垂直交通61國貿(mào)商城街道研究252。252。 1514 9 91616190m13 252。252。西郊百聯(lián)平面動線與垂直交通60東方新天地街道研究252。國貿(mào)商城 北京 北京 商業(yè)外立面形象58內(nèi)部空間建議50 505040主入口扶梯扶梯客梯貨梯中庭百貨、購物中心選址需求（參考） ——u層高： 首層不小于 5米， 2～ 3層不小于 4米；u樓板荷載： 不小于 550kg/平方米；u柱距： 不小于 8米 8 米；u配套設(shè)施： 扶梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等u 停車位： 100個以上首層層高： 24層層高： 柱距： 米扶梯臨主路方向設(shè)置出入口，公寓入口設(shè)于內(nèi)測，與商業(yè)功能有效分隔本項目內(nèi)部空間規(guī)劃建議考慮未來的彈性使用空間，建議基本空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃以能滿足購物中心要求為標準，二次空間劃分和內(nèi)部裝修根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)設(shè)定相應(yīng)檔次。生活商生活商業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)休閑娛樂休閑娛樂服務(wù)區(qū)服務(wù)區(qū)餐飲服務(wù)區(qū)餐飲服務(wù)區(qū)商業(yè)服務(wù)體系55商業(yè)物業(yè)發(fā)展