世聯(lián)地產(chǎn)集中商業(yè)研究(xxxx)(參考版)
2025-02-23 12:20本頁面
【正文】 目標(biāo)群體：深圳市的旅游人群、鹽田區(qū)中高端居住人群、大梅沙區(qū)域的商務(wù)及會議人群、鹽田港的海員群體、有感于項目紀(jì)念價值的目的性消費群等 群體規(guī)模：超過 600萬人 █ 對項目的商業(yè)市場價值進行定位，形成開發(fā)策略 項目整體發(fā)展策略 : 精心培育一個高格局、特色鮮明、具備盈利能力的島嶼商業(yè)物業(yè)，樹立和保持品牌，通過項目商業(yè)價值的放大，具備可持續(xù)發(fā)展能力，中長期持有。 4. 片區(qū)前景雖得到部分品牌商家認(rèn)可（如麥當(dāng)勞、肯德基），但均無法擺脫經(jīng)營艱難的狀況，更難以吸引小商家進場經(jīng)營。 2. 租戶慘淡經(jīng)營，主要消費時間為節(jié)假日。 本報告是嚴(yán)格保密的。 39 盈利模式 —— 基于項目面市初期區(qū)域商業(yè)市場尚未成熟的現(xiàn)狀，從利潤與回現(xiàn)目標(biāo)入手，分析三種商業(yè)模式的市場風(fēng)險和整體收益，推動開發(fā)商決策，并給出租售并舉模式下的具體操作方案 D ?項目商業(yè)部分的價值是通過市場實現(xiàn)的，我們的歷史使命是創(chuàng)造一個有機的市場； ?經(jīng)營商戶需要源源不斷的人流供應(yīng)，我們同商家息息相關(guān)，我們代表的是整體； ?放水養(yǎng)魚。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?2023年在鹽田港靠岸 15萬國外海員，國外海員一般都會逗留三五天，遠(yuǎn)洋船海員在港口上岸時間的消費水平大約在 500600美元之間。 ? 政府將大力打造梅沙片區(qū)為 “ 集旅游，國際化居住及國際級會議中心的黃金海岸 ” ； ? 深鹽第二通道、東部華僑城、萬科國際會議中心及喜來登酒店的利好將進一步促進區(qū)域的發(fā)展，為區(qū)域帶來大量中高端消費人群； ? 未來 13年的商業(yè)供應(yīng)超過 5萬平米，區(qū)域競爭激烈； 交通篇 規(guī)劃篇 配套篇 物業(yè)篇 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 平均租金水平在 75－ 85M2，商業(yè)檔次較低，無法支撐較高租金水平。 36 區(qū)域商業(yè)市場研究 —— 對比分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)代表項目銷售和經(jīng)營現(xiàn)狀，同時關(guān)注區(qū)域資源價值、規(guī)劃價值預(yù)示的遠(yuǎn)期商業(yè)利益，形成商業(yè)定位與后期操作模式的市場基礎(chǔ) A 大梅沙商業(yè)現(xiàn)狀分析 大梅沙商業(yè)前景展望 ? 片區(qū)商業(yè)配套供應(yīng)量大，需求不足。 34 案例 2 深圳市大梅沙 項目位置 城市級濱海度假區(qū)資源強勢的非商圈商業(yè)項目 項目界定 街鋪 物業(yè)類型 7000平方米 建筑面積 商業(yè)定位及招商執(zhí)行方案 研究方向 深圳大梅沙湖心島商業(yè)定位與招商執(zhí)行方案 本報告是嚴(yán)格保密的。 B 百貨商場類商家選址的KPI分析 商家選址KPI 大型超市類商家選址的KPI分析 中型超市類商家選址的KPI分析 購物中心類商家選址的KPI分析 專業(yè)市場（家居、建材）類商家選址的 KPI分析 專業(yè)市場（家電）類商家選址的 KPI分析 批發(fā)市場類商家選址的KPI分析 餐飲類商家選址的 KPI分析 娛樂類商家選址的 KPI分析 地塊昭示性較好，但進入性相對較差； 不是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，而且被大型住區(qū)與公建綠地包圍，商業(yè)氛圍目前較差。 27 世聯(lián)集中商業(yè)成功開發(fā)的操作流程 世聯(lián)的工作是從客戶目標(biāo)出發(fā)，市場為導(dǎo)向，以全國的視野和高度，為客戶提供切實的增值服務(wù)！ 案例 1 北京石景山魯谷路南側(cè) 項目位置 快速發(fā)展區(qū)域，以大型住區(qū)為區(qū)域主導(dǎo)屬性的商業(yè)項目 項目界定 寫字樓 + 商業(yè) 物業(yè)類型 80000 平方米 建筑面積 項目定位及物業(yè)發(fā)展建議 研究方向 北京瑞達世紀(jì)魯谷路項目整體發(fā)展戰(zhàn)略定位及物業(yè)發(fā)展建議 客戶的主要困惑與我們的研究方向 實現(xiàn)目標(biāo)租賃價格不是本項目的主要難點問題； 在片區(qū)內(nèi)已有成熟商圈集中分布、且項目周邊新增大量商業(yè)的情況下，本項目是否尚存 商業(yè)市場機會 ？如存在機會， 合理的商業(yè)規(guī)模 是多少？ 選擇何種 商業(yè)業(yè)態(tài) 有助于彰顯本項目的高端物業(yè)形象、實現(xiàn)目標(biāo)收益，并與上部辦公物業(yè)功能相輔相成？ Focus 1 商業(yè)的業(yè)態(tài)與規(guī)模 ◣ 基于區(qū)域現(xiàn)狀，寫字樓物業(yè)有把握實現(xiàn) 3元 /平米 /天的租賃價格。 25 集中商業(yè)管理營運的主要內(nèi)容 ?承租商的優(yōu)化管理： 制定相應(yīng)政策 ， 提高承租戶質(zhì)量 ?業(yè)態(tài)管理原則： 根據(jù)不同區(qū)域業(yè)態(tài)運營效果 ， 讓銷售最好的商品業(yè)態(tài)得到最佳的位置 ?營銷管理： 制定營銷計劃 ， 吸引更多的客戶 ?服務(wù)管理： 管理行政事務(wù) ， 制定程度合理的承租費用 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?普通的零售商鋪是主要的租金承擔(dān)者 ， 其自身吸引人流的能力較差 。 ?次主力店能帶來的人流數(shù)量不及主力店 ， 但是租金水平要明顯高于主力店 。 23 招商對象租金與承租面積之間的關(guān)系 最高 最低 最小 零售商鋪： 化妝品 、 服裝、 珠寶 、 皮具 、 鞋 、 鐘表、 眼鏡 、 通信 最大 特色品牌店： 電器 、 音像 、 美容中心 、 家居用品 、 運動用品、 健身中心 租金承受 面積要求 大型主力店 ： 百貨公司 、 超市 、 電影院 次主力店： 美食廣場 、 大型中式酒樓、 娛樂中心 本報告是嚴(yán)格保密的。 以低租金換取大主力店的入駐不僅可以帶動小商鋪的招租 ， 更能提高小商鋪的銷售價格 。 22 招商順序 —— 主力店先期入場 主 力 店 次主力店 品牌專賣店 中小散鋪 招商順序： 招商理念： 低租金獲得強大品牌主力店入駐 ， 通過設(shè)立免租期吸引中小商鋪入駐 。 20 初步方案設(shè)計完前最好與主力店達成進駐意向 本報告是嚴(yán)格保密的。 滿足大商家基本要求 ?面積要求 ， 昭示性 ， 獨立性 ， 臨街 ， 出入口交通便
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