【正文】 53 案例參考：深圳萬科城招商相關條件 商戶類型 年限 租金范圍 遞增率 其他條件 主力店商戶 超市 15年 25元 /㎡ 第 6年開始 3% 遞增 免租 3年 KFC丹桂軒 10年 45元 /㎡ 第 4年開始 3% 遞增 免租 2年 一般商戶 餐飲商戶 710年 5570元 /㎡ 第 3年開始 3% 遞增 免租 1年 社區(qū)配套商戶 23年 70110元 /㎡ 第 2年開始 5% 遞增 3個月免租期 家居建材商戶 2年 均價 45元 /㎡ 第 2年開始 5% 遞增 3個月免租期 54 結語：社區(qū)商業(yè)市調關注點 ?區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀：業(yè)態(tài)業(yè)種 、 租金 、 售價 ?區(qū)域發(fā)展前景 ?未來消費力：輻射人口 、 結構 關注點 通過案例和相關規(guī)律總結指導定位 、 規(guī)劃和后期銷售策略 55 OveR 56 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 招商策略原則 招商實施策略二：放水養(yǎng)魚策略 ?具體方法：適當?shù)拿庾馄?， 租金優(yōu)惠 ， 或其他優(yōu)惠 。 ?招商時間：招商工作前期 。 招商條件 前期讓利，放水養(yǎng)魚 為了培育商業(yè)氣氛，需要讓利形式引入商家，銷售一般需要與投資者打成讓利協(xié)議， 3年讓利，另一方面，對應售價，靜態(tài)租金都高達 50以上，但起始能實現(xiàn)的多在 1020元。 案例研究 大學康城 商業(yè)借鑒 47 案例總結：不同階段對應商業(yè)不同，最終與社區(qū)居民入住狀況密切相關 業(yè)態(tài)階段性演變 理想規(guī)劃 起步期： 過渡期： 成熟期： 5年 業(yè)態(tài)業(yè)種 目的 /作用 全業(yè)態(tài) 展示項目未來生活 ， 促進銷售 ，尤其是住宅 綜判 大學康城 業(yè)態(tài)規(guī)劃盲目 ，實現(xiàn)難度大 ， 后期面臨業(yè)主問責 未來海岸 萬科城 四季花城 基本不能維持正常經營 ， 需要優(yōu)惠措施支持 業(yè)態(tài)業(yè)種人為 引進和自然篩選并存 ， 需要扶持 開發(fā)商只需要關注物管 交房期間 ， 展示社區(qū)生活場景 ，促進銷售 代表性業(yè)態(tài)點綴 ，主力商家進駐 ，如家居 、 快餐 、居民服務等 除餐飲主力店外 ，引入超市 ， 其他為便民服務類 ，自然選擇 兌現(xiàn)承諾 ， 完善社區(qū)生活功能 ，便利業(yè)主 業(yè)態(tài)以便民服務為主 ， 并向精品個性化發(fā)展 ， 類似區(qū)域性商業(yè) 社區(qū)情景完全呈現(xiàn) ， 良性發(fā)展 商鋪價值 單價 12萬 /平 最高 100以上 免租期甚至貼補 租金向 100發(fā)展 案例總結 48 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：分為養(yǎng)鋪期和成熟期兩個階段 案例 業(yè)主需求 社區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃 片區(qū)需求 住宅銷售需要 廈門圣地亞哥項目為例 —— 49 本次分享的內容 社區(qū)商業(yè)如何規(guī)劃 社區(qū)商業(yè)如何獲利 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)演進 招商與營運 50 相關利益體：開發(fā)商、投資者、經營者和業(yè)主 開發(fā)商 投資者 經營者 業(yè)主 社區(qū)形象 投資獲益 長期經營 入住率 輻射人口 盈利 便利生活 √ 51 案例總結： 招商一般 是主力店先行，放水養(yǎng)魚，優(yōu)惠期多在 3年以上 招商選擇 主力店 超市或餐飲是首選，由于特殊的關系，萬科多是引入萬佳，大學康程簽約華聯(lián)，屬于資源型，但前期經營難度太大，而餐飲由于輻射面廣，是主力店最佳首選。 ? 不能以區(qū)位大環(huán)境的交通區(qū)位優(yōu)勢替代項目具體交通接駁特征 ， 交通與功能定位決定市場輻射范圍 ? 商業(yè)物業(yè)可以銷售 ， 但是把握三點：一 、 量?。?最好不要超過 40%） ；二 、 銷售價格符合市場價值 ， 符合區(qū)位未來升值潛力；三 、 銷售自然人流最大或主力店最易帶動的位臵的店鋪 。 店鋪以均價 /㎡ 售出，根據回報率 10%測算，未來租金需要達到 80元 /平方米 /月，未來海岸開發(fā)了五年以上，至今租金僅 40元 /平方米 /月，并且銷售面積達到 60%，由此導致的業(yè)主強行推出高租金、換鋪等破壞商業(yè)經營穩(wěn)定的情況會較多，目前從調查看已有業(yè)主在賣鋪 問 題 案例研究 大學康城 商業(yè)借鑒 預 防 ? 業(yè)態(tài)定位要真正科學不能僅停留在營銷語 “ 體現(xiàn)最科學商業(yè)業(yè)態(tài)精華 ” 上 ，要量體量 、 量市場而行 ，業(yè)態(tài)規(guī)劃寧可小而豐富 ，不可全而單一 。 無論對于社區(qū)商業(yè)還是區(qū)域商業(yè)，含蓋日常生活居家的綜合超市是最合民生，最聚人氣的業(yè)種，而本項目超市功能單一。 ? 以空間通透性 、 視覺流暢 、 動線貫通為原則調整建筑細節(jié) 。 ? 設臵統(tǒng)一的開業(yè)節(jié)點 ，先交樓后開業(yè) 。 ?雙首層設計 ?部分樓層跳高（提升內在價值） ?無柱騎樓增強通透性 ?環(huán)行步道增加店鋪展示效果，豐富動線 成 功 借 鑒 案例研究 大學康城 商業(yè)借鑒 ? 住宅的成功銷售節(jié)奏要充分利用 ， 一方面借勢 ，另一方面避免中間出現(xiàn)“ 意外事故 ” 。 主力店先行 ，分別招進百貨（華聯(lián)）、農改超（民興）、餐飲主力店（好清香，確定入）。 ? 商鋪銷售前對商業(yè)進行統(tǒng)一規(guī)劃 、 完成主力店招商 ， 商鋪銷售后繼續(xù)進行招商工作 ，計劃在一期交樓后三個月內商業(yè)開業(yè) 。 案例研究 大學康城 操作模式 總開發(fā)量 50萬平方，五年分三期開發(fā)，商業(yè)一期開發(fā)完畢，一期銷售火爆 42 一期住宅成功銷售，并在引入主力店后高價銷售街鋪，計劃一期交樓后商業(yè)開業(yè) 商業(yè)持有與銷售面積比銷售60%持有40%案例研究 大學康城 操作模式 住宅 推出 商業(yè) 進度 商鋪 價格 人口 入住 租金 變化 2023底 商業(yè)銷售 180間 9000㎡ /㎡ 一期銷售 價格： 4800元 /㎡ 二期銷售 一期交樓 1594套 約 6000人 ? 大學康城一期已在 2023年開發(fā)銷售完畢 ， 因為 片區(qū)環(huán)境和政府規(guī)劃的利好十分明顯 ，開發(fā)商在商鋪銷售前 除了確定華聯(lián)主力店進駐外并未主動運做其它提升商鋪價值的事件策略 ， 在一期住宅售出五個月后商鋪即被高價搶購 。 交通： 在建的廈門西客站，福夏 /深夏高速公路扼守大廈門交通樞紐，連接省內外，規(guī)劃中的城市公交系統(tǒng)，以及廈門大橋、 2023年通車的杏林大橋、集美大橋。 ? 大體量的商業(yè)布臵在社區(qū)內部要充分考慮交通對外的可達性 ， 否則無法充分實現(xiàn)其商業(yè)價值 ， 反而會出現(xiàn)負面影響 。 ? 對外服務的商業(yè)前期規(guī)劃要充分考慮停車位的充足問題 。 6000㎡的阿羅海商業(yè)街處在二期之中，社區(qū)內部，無論從交通看還是目前的形成的商業(yè)看都僅局限于社區(qū)服務，即將開業(yè)的 10000 ㎡集中商業(yè)也將由于交通問題很大程度上無法有效實現(xiàn)對外商業(yè)服務功能，而未來近 2萬平方的商業(yè)面對 5000人口規(guī)劃的小區(qū)市場，經營效果將難以樂觀預測。 社區(qū)入口處會所物業(yè)中的佳麗海鮮經營比較成功，但是目前停車位成為困擾經營者的一個問題，成為影響商業(yè)經營效果的一個硬件問題。 成 功 借 鑒 ? 由于未來海岸區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源和市政產業(yè)開發(fā)環(huán)境 ， 所以前期會所商業(yè)的成功運營和店鋪銷售都借此獲得成功 ? 品牌商家對于提升社區(qū)品質和帶動開發(fā)節(jié)奏 、 提升商氣 、 推熟社區(qū)具有多方面重要功能 ? 借鑒經過市場檢驗的社區(qū)商業(yè)業(yè)種配臵 ， 對于本項目商業(yè)東座細部規(guī)劃和招商具有指導意義 未來海岸前期很大程度借力片區(qū)環(huán)境，其次是主力店策略；已形成的社區(qū)商業(yè)業(yè)種具有參考價值 案例研究 商業(yè)借鑒 未來海岸 39 業(yè)態(tài)定位、主力店引進、市場定位缺乏科學性，銷售的負面作用需要警惕 街區(qū)銷售問題 會所商業(yè)停車位問題 商業(yè)分離問題 商業(yè)動線對外接駁的有效性 ?街區(qū)長達 300米，全部銷售，應該在街區(qū)兩頭和中間保留部分物業(yè)產權以規(guī)劃主力店加強進行街區(qū)動線功能，而不應全部售出。 ?2023年 9月 28日以大摩商業(yè)、 KFC等品牌運營的集中商業(yè)的開業(yè)對于推熟社區(qū)、帶動已售街鋪具有重要作用。 商鋪的銷售并未在小區(qū)入住情況很成熟后進行，而是環(huán)境立市 —— 優(yōu)越的片區(qū)環(huán)境資源、政府規(guī)劃，先期高檔住宅的開發(fā)，高檔商業(yè)的進駐等。 ? 商業(yè)街在營面積僅占總面積的 45%， 有 13%的處于轉停狀