【正文】 ?作用：示范帶動(dòng) ， 吸引小商家 ， 做旺人氣 ， 為后期招商工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) 。 ? 關(guān)系民生基本需要的超市主力店不能輕易忽略 ，在消費(fèi)者訪談中 ， 這個(gè)業(yè)種需求測(cè)試也是 100%的 。 ? 店鋪銷(xiāo)售與招商要主力店先行 ， 以主力店的品牌優(yōu)勢(shì)提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值 。 環(huán)境： 周?chē)屑来髮W(xué)城， 2023年開(kāi)園的園博園，擁有生態(tài)景觀環(huán)境資源。 前期經(jīng)營(yíng)比較成功的會(huì)所商業(yè)部分與社區(qū)內(nèi)的阿羅海商業(yè)街距離比較，基本上形不成商業(yè)互動(dòng)，這個(gè)也是前期兩部分商業(yè)的冷熱兩極分化現(xiàn)象的原因。 未來(lái)海岸體量龐大的會(huì)所業(yè)態(tài)規(guī)劃比較成功，空臵率高主要是與社區(qū)入住率低有關(guān)系 服裝 3 3 %便利店 1 1 %餐飲 1 3 %診所 7 %休閑 2 0 %生活服務(wù) 2 %飾品 2 %家居 1 2 %街區(qū)商業(yè) 2 4 %會(huì)所商業(yè) 7 6 %轉(zhuǎn)停面積 1 3 %空臵面積 4 2 %在營(yíng)面積 4 5 %街區(qū)營(yíng)業(yè)狀態(tài) 街區(qū)業(yè)種比例 街區(qū)與會(huì)所營(yíng)業(yè)面積比 案例研究 商業(yè)規(guī)劃 未來(lái)海岸 38 會(huì)所商業(yè)開(kāi)發(fā) 商鋪銷(xiāo)售策略 主力店策略 社區(qū)商業(yè)業(yè)種配臵 首期招商營(yíng)業(yè)的會(huì)所商業(yè)是銀行、郵局及高檔餐飲，因?yàn)榉?wù)對(duì)象具有定向性或立足片區(qū)市場(chǎng)（開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)活動(dòng)頻繁），所以在經(jīng)歷了短暫的試業(yè)期（ 1年）后經(jīng)營(yíng)進(jìn)入正軌。 ? 持有物業(yè) —— 主力店華潤(rùn)萬(wàn)家位臵 800㎡ 。 ? 租金 （ 除主力店 ） ： 60120元/㎡ 平均租金 75元 /㎡ 小百貨13%汽車(chē)美容9%餐飲39%社區(qū)配套11%超市10%建材家裝18%華潤(rùn)萬(wàn)家 KFC 丹桂軒 美食世界 3077㎡（二層） 美食世界 4047㎡（二層） 社區(qū)配套 1900㎡（二層） 建材裝飾 3056㎡（二層） 一樓時(shí)尚百貨 二樓三樓超市 7647㎡ 業(yè)種 面積 業(yè)種 面積 餐飲 6319 建材家裝 3055 超市 1700 社區(qū)配套 1900 小百貨 2211 汽車(chē)美容 1466 汽車(chē)美容 汽車(chē)飾品 1446㎡（二層） 商業(yè)業(yè)種比例 深圳萬(wàn)科城風(fēng)情步行街商業(yè)組合是具有對(duì)外輻射功能的社區(qū)商業(yè)，主要為餐飲、小百貨、家居、社區(qū)配套 案例研究 深圳萬(wàn)科城 商業(yè)經(jīng)營(yíng) 29 經(jīng)過(guò)二年時(shí)間的市場(chǎng)檢驗(yàn)，萬(wàn)科風(fēng)情步行街的業(yè)態(tài)布局整體沒(méi)有改變，但在局部有一定的調(diào)整，租金水平上餐飲類(lèi)商家租金保持原狀，其他業(yè)種租金整體下滑 ? 調(diào)整變化 ① 原小百貨 +超市 1F 小百貨撤場(chǎng) ， 做餐飲 2F 除超市外撤場(chǎng) ， 現(xiàn)空臵 3F 一直空臵 1F餐飲租金 80元 /㎡ ② 原社區(qū)配套 50%的鋪面重新招商； 現(xiàn)空臵鋪面占總面積的 10% ； 租金 （ 出去三級(jí)市場(chǎng)地鋪 ） 下調(diào)至 4060 元 / ㎡ ③ 建材家裝區(qū) 有 45%的建材商戶(hù)撤場(chǎng) ， 其中20%做美容 SPA， 其余 25%改為裝修公司 租金從均價(jià) 60元 /㎡ 下調(diào)至 45元/㎡ ④ 整體撤場(chǎng) ， 改為社區(qū)配套 。 商鋪與住宅聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售 ， 相互呼應(yīng) 。 案例總結(jié) 19 關(guān)于增值稅：可通過(guò)控制銷(xiāo)售面積以規(guī)避 增值額 土地增值稅公式 50% 增值額 30% 50100% 增值額 40%扣除項(xiàng)目金額 5% 100200% 增值額 50%扣除項(xiàng)目金額 15% 200%以上 增值額 60%扣除項(xiàng)目金額 35% 商鋪銷(xiāo)售價(jià)格一般是住宅的 23倍 ， 只要銷(xiāo)售就會(huì)產(chǎn)生增值稅 ， 如果有集中式商業(yè)或者只銷(xiāo)售部分物業(yè) ， 則可以大大避免 。 住宅開(kāi)發(fā)： 出于保證社區(qū)形象需要 ， 持有社區(qū)商業(yè)為住宅銷(xiāo)售服務(wù) ，一般需要后續(xù)資金注入維持運(yùn)營(yíng)；另一方面 ， 如果以持有作為公司賣(mài)點(diǎn) ， 屬于更高層次思考 。 入住人口影響社區(qū)配套的租金承受 ， 而餐飲由于輻射范圍遠(yuǎn) ，能夠承受較高租金 。 鄰里 社區(qū)性 區(qū)域性 規(guī)模 14萬(wàn)，開(kāi)放式建筑 車(chē)位指數(shù) 5個(gè) /100㎡ 5個(gè) /100㎡ /100㎡ 覆蓋人口 20234萬(wàn) 415萬(wàn) 15萬(wàn) 業(yè)態(tài) 日常生活相關(guān)的商品 初級(jí)百貨超市，日用品超市，平價(jià)超市，專(zhuān)賣(mài)店等 大型百貨超市、個(gè)性化服務(wù) 國(guó)外對(duì)社區(qū)商業(yè)的定義，相關(guān)指標(biāo)要求較高，國(guó)內(nèi)定義與鄰里型接近 4 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)，核心是商鋪單元 商業(yè)的昭示性：可視性、交通可達(dá)性，內(nèi)部還是外部？ 商業(yè)與住宅的協(xié)調(diào)：商業(yè)與居民生活盡量不交叉 商業(yè)業(yè)態(tài)控制：通過(guò)規(guī)劃控制后期運(yùn)營(yíng) 商鋪價(jià)值 KPI 位臵 交通 視野 質(zhì)素 聚客點(diǎn)、距離、人流、陽(yáng)街 /陰街、雙面鋪、單面 可達(dá)性、道路、出入口、交通樞紐 可視性、遠(yuǎn)距離、中距離、近距離 形狀、面積、層高、開(kāi)間進(jìn)深比、梁、拄 形式：街區(qū) or集中商業(yè)？ 5 社區(qū)內(nèi)部外部之殤 商業(yè)與住宅區(qū)的區(qū)隔，尤其是高檔次項(xiàng)目 相關(guān)業(yè)態(tài)不能干擾社區(qū)生活 小區(qū)入口 四季花城一期商業(yè)街 城東兒童商業(yè)街 靠近住宅應(yīng)避免設(shè)臵餐飲 、 喧鬧商業(yè) 6 示意：商業(yè)交通可達(dá)性 商業(yè)的可進(jìn)入性： ?商業(yè)街區(qū)臨路一面可進(jìn)入性較差。 8 本次分享的內(nèi)容 社區(qū)商業(yè)如何規(guī)劃 社區(qū)商業(yè)如何獲利 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)演進(jìn) 招商與營(yíng)運(yùn) 9 社區(qū)商業(yè)價(jià)值：與住宅類(lèi)似，由現(xiàn)實(shí)和預(yù)期決定 基本價(jià)值 溢價(jià)空間 一般以區(qū)域比較為參考 區(qū)域發(fā)展?jié)摿?：是否可以成為更高級(jí)別功能商業(yè) ， 提高區(qū)域比準(zhǔn)水平 V=F（ N 13 以廈門(mén)建發(fā)圣地亞哥為例：對(duì)項(xiàng)目商業(yè)潛在的收益評(píng)估的簡(jiǎn)化測(cè)算 城市和區(qū)域發(fā)展溢價(jià) 計(jì)入?yún)R率升值 目前 1萬(wàn) /㎡ 2023年 2萬(wàn) /㎡ 目前 1萬(wàn) /㎡ 2023年 /㎡ 之后平穩(wěn) 2023年 /㎡ 1$=￥ 1$=￥ 匯率升值后商鋪價(jià)值增長(zhǎng)計(jì)算方式： a：物業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)相對(duì)匯率浮動(dòng)系數(shù)，取 h：未來(lái)匯率， 2023年 ， 2023年 p：商鋪價(jià)值， 2023年后取 2萬(wàn) /㎡ 目前匯率： 1$=￥ 則計(jì)算公式為： h 1 （ ） a p 人民幣匯率升值相對(duì)城市發(fā)展帶來(lái)的物業(yè)升值幅度更大 。 項(xiàng)目名稱(chēng) 所在地 社區(qū)規(guī)模 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)處置策略 金地格林小鎮(zhèn) 北京 建面 30萬(wàn)平，797戶(hù) 8000平米 2023年，亦莊遠(yuǎn)郊，與住宅同時(shí)發(fā)售 金地梅隴鎮(zhèn) 深圳 建面 42萬(wàn)平米，4400多戶(hù) 一期商鋪 4800平米商業(yè)街 2023年 10月，晚于住宅 5個(gè)月銷(xiāo)售 中海國(guó)際社區(qū) 成都 成都郊區(qū)大盤(pán)1968畝 街區(qū)、集中商業(yè) 暫時(shí)持有等商業(yè)成熟再銷(xiāo)售 萬(wàn)科城 深圳 建筑面積約 10萬(wàn)，758戶(hù) 2023年，持有 40%，其他與住宅同期發(fā)售 萬(wàn)科第五園 深圳 建筑面積約 25萬(wàn)，2500戶(hù) 約 1萬(wàn)平，街區(qū) 2023年，暫時(shí)持有等商業(yè)成熟再銷(xiāo)售 萬(wàn)科東海岸 深圳 總建面 5800平，街區(qū) 萬(wàn)科四季花城 深圳 建筑面積約 54萬(wàn)，4700戶(hù) 約 1萬(wàn)平 1999年，與住宅同期發(fā)售 國(guó)內(nèi)部分地產(chǎn)公司商業(yè)物業(yè) 案例總結(jié) 17 案例研究：大部分選擇銷(xiāo)售街鋪回籠資金，而持有主力店或集中式商業(yè) 深圳萬(wàn)科城 深圳四季花城 未來(lái)海岸 大學(xué)康城 商業(yè)規(guī)模 ㎡ 5288㎡ ㎡，另有 1萬(wàn)于 10月啟用 ㎡，街鋪 1萬(wàn) 小區(qū)人口 一期 /二期入住人口共1474戶(hù) ， 現(xiàn)入住率不到 30%， 入住人口約1200人 入住率 95%， 萬(wàn)人 目前入駐 700戶(hù)，約 2500人 一期 1594戶(hù)，預(yù)計(jì)08年低入住，供4194戶(hù) 周邊人口 ， 10萬(wàn)消費(fèi)人群 ， 華為 、 新天下中高收入者 3萬(wàn) 相對(duì)封閉，內(nèi)街區(qū) 主要為內(nèi)街區(qū)，封閉 周邊規(guī)劃 10萬(wàn)人口 獲利模式 主力店 ㎡持有，商鋪帶租約銷(xiāo)售，但沒(méi)有返租，價(jià)格 /㎡ 持有主力店華潤(rùn)萬(wàn)佳 800㎡ ， 其他銷(xiāo)售 2023年銷(xiāo)售街鋪6000㎡， 萬(wàn)㎡，持有 69% 今年 5月街鋪全部銷(xiāo)售，均價(jià) /㎡，其他持有 價(jià)值 60120元 /㎡，最高租金上升 2023年開(kāi)始使用，目前一期部分 100180元 /㎡，二期 75元 /㎡ 由于居住人口有限，內(nèi)街區(qū)價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)，租金勉強(qiáng)維持在 40 案例總結(jié) 18 案例研究： 銷(xiāo)售 一般選擇與住宅同時(shí)進(jìn)行或者短時(shí)間錯(cuò)開(kāi) 銷(xiāo)售時(shí)機(jī) 一般選擇與住宅同步進(jìn)行 與住宅銷(xiāo)售時(shí)間基本重合，能夠相互借勢(shì)，促進(jìn)銷(xiāo)售，快速回籠現(xiàn)金。 23 參考：不同業(yè)態(tài)租金與承租面積間關(guān)系 最高 最低 其次 最小