【正文】 ?作用：示范帶動(dòng) ， 吸引小商家 ， 做旺人氣 ， 為后期招商工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) 。 ? 關(guān)系民生基本需要的超市主力店不能輕易忽略 ，在消費(fèi)者訪談中 ， 這個(gè)業(yè)種需求測(cè)試也是 100%的 。 ? 店鋪銷售與招商要主力店先行 ， 以主力店的品牌優(yōu)勢(shì)提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值 。 環(huán)境： 周圍有集美大學(xué)城， 2023年開園的園博園，擁有生態(tài)景觀環(huán)境資源。 前期經(jīng)營(yíng)比較成功的會(huì)所商業(yè)部分與社區(qū)內(nèi)的阿羅海商業(yè)街距離比較，基本上形不成商業(yè)互動(dòng)，這個(gè)也是前期兩部分商業(yè)的冷熱兩極分化現(xiàn)象的原因。 未來海岸體量龐大的會(huì)所業(yè)態(tài)規(guī)劃比較成功，空臵率高主要是與社區(qū)入住率低有關(guān)系 服裝 3 3 %便利店 1 1 %餐飲 1 3 %診所 7 %休閑 2 0 %生活服務(wù) 2 %飾品 2 %家居 1 2 %街區(qū)商業(yè) 2 4 %會(huì)所商業(yè) 7 6 %轉(zhuǎn)停面積 1 3 %空臵面積 4 2 %在營(yíng)面積 4 5 %街區(qū)營(yíng)業(yè)狀態(tài) 街區(qū)業(yè)種比例 街區(qū)與會(huì)所營(yíng)業(yè)面積比 案例研究 商業(yè)規(guī)劃 未來海岸 38 會(huì)所商業(yè)開發(fā) 商鋪銷售策略 主力店策略 社區(qū)商業(yè)業(yè)種配臵 首期招商營(yíng)業(yè)的會(huì)所商業(yè)是銀行、郵局及高檔餐飲，因?yàn)榉?wù)對(duì)象具有定向性或立足片區(qū)市場(chǎng)（開發(fā)區(qū)商務(wù)活動(dòng)頻繁），所以在經(jīng)歷了短暫的試業(yè)期（ 1年）后經(jīng)營(yíng)進(jìn)入正軌。 ? 持有物業(yè) —— 主力店華潤(rùn)萬家位臵 800㎡ 。 ? 租金 （ 除主力店 ） ： 60120元/㎡ 平均租金 75元 /㎡ 小百貨13%汽車美容9%餐飲39%社區(qū)配套11%超市10%建材家裝18%華潤(rùn)萬家 KFC 丹桂軒 美食世界 3077㎡（二層） 美食世界 4047㎡（二層） 社區(qū)配套 1900㎡（二層） 建材裝飾 3056㎡（二層） 一樓時(shí)尚百貨 二樓三樓超市 7647㎡ 業(yè)種 面積 業(yè)種 面積 餐飲 6319 建材家裝 3055 超市 1700 社區(qū)配套 1900 小百貨 2211 汽車美容 1466 汽車美容 汽車飾品 1446㎡（二層） 商業(yè)業(yè)種比例 深圳萬科城風(fēng)情步行街商業(yè)組合是具有對(duì)外輻射功能的社區(qū)商業(yè)，主要為餐飲、小百貨、家居、社區(qū)配套 案例研究 深圳萬科城 商業(yè)經(jīng)營(yíng) 29 經(jīng)過二年時(shí)間的市場(chǎng)檢驗(yàn)，萬科風(fēng)情步行街的業(yè)態(tài)布局整體沒有改變，但在局部有一定的調(diào)整，租金水平上餐飲類商家租金保持原狀，其他業(yè)種租金整體下滑 ? 調(diào)整變化 ① 原小百貨 +超市 1F 小百貨撤場(chǎng) ， 做餐飲 2F 除超市外撤場(chǎng) ， 現(xiàn)空臵 3F 一直空臵 1F餐飲租金 80元 /㎡ ② 原社區(qū)配套 50%的鋪面重新招商； 現(xiàn)空臵鋪面占總面積的 10% ； 租金 （ 出去三級(jí)市場(chǎng)地鋪 ） 下調(diào)至 4060 元 / ㎡ ③ 建材家裝區(qū) 有 45%的建材商戶撤場(chǎng) ， 其中20%做美容 SPA， 其余 25%改為裝修公司 租金從均價(jià) 60元 /㎡ 下調(diào)至 45元/㎡ ④ 整體撤場(chǎng) ， 改為社區(qū)配套 。 商鋪與住宅聯(lián)動(dòng)銷售 ， 相互呼應(yīng) 。 案例總結(jié) 19 關(guān)于增值稅：可通過控制銷售面積以規(guī)避 增值額 土地增值稅公式 50% 增值額 30% 50100% 增值額 40%扣除項(xiàng)目金額 5% 100200% 增值額 50%扣除項(xiàng)目金額 15% 200%以上 增值額 60%扣除項(xiàng)目金額 35% 商鋪銷售價(jià)格一般是住宅的 23倍 ， 只要銷售就會(huì)產(chǎn)生增值稅 ， 如果有集中式商業(yè)或者只銷售部分物業(yè) ， 則可以大大避免 。 住宅開發(fā)： 出于保證社區(qū)形象需要 ， 持有社區(qū)商業(yè)為住宅銷售服務(wù) ，一般需要后續(xù)資金注入維持運(yùn)營(yíng)；另一方面 ， 如果以持有作為公司賣點(diǎn) ， 屬于更高層次思考 。 入住人口影響社區(qū)配套的租金承受 ， 而餐飲由于輻射范圍遠(yuǎn) ，能夠承受較高租金 。 鄰里 社區(qū)性 區(qū)域性 規(guī)模 14萬，開放式建筑 車位指數(shù) 5個(gè) /100㎡ 5個(gè) /100㎡ /100㎡ 覆蓋人口 20234萬 415萬 15萬 業(yè)態(tài) 日常生活相關(guān)的商品 初級(jí)百貨超市，日用品超市，平價(jià)超市，專賣店等 大型百貨超市、個(gè)性化服務(wù) 國(guó)外對(duì)社區(qū)商業(yè)的定義，相關(guān)指標(biāo)要求較高，國(guó)內(nèi)定義與鄰里型接近 4 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)，核心是商鋪單元 商業(yè)的昭示性：可視性、交通可達(dá)性，內(nèi)部還是外部？ 商業(yè)與住宅的協(xié)調(diào)：商業(yè)與居民生活盡量不交叉 商業(yè)業(yè)態(tài)控制：通過規(guī)劃控制后期運(yùn)營(yíng) 商鋪價(jià)值 KPI 位臵 交通 視野 質(zhì)素 聚客點(diǎn)、距離、人流、陽街 /陰街、雙面鋪、單面 可達(dá)性、道路、出入口、交通樞紐 可視性、遠(yuǎn)距離、中距離、近距離 形狀、面積、層高、開間進(jìn)深比、梁、拄 形式：街區(qū) or集中商業(yè)？ 5 社區(qū)內(nèi)部外部之殤 商業(yè)與住宅區(qū)的區(qū)隔，尤其是高檔次項(xiàng)目 相關(guān)業(yè)態(tài)不能干擾社區(qū)生活 小區(qū)入口 四季花城一期商業(yè)街 城東兒童商業(yè)街 靠近住宅應(yīng)避免設(shè)臵餐飲 、 喧鬧商業(yè) 6 示意：商業(yè)交通可達(dá)性 商業(yè)的可進(jìn)入性： ?商業(yè)街區(qū)臨路一面可進(jìn)入性較差。 8 本次分享的內(nèi)容 社區(qū)商業(yè)如何規(guī)劃 社區(qū)商業(yè)如何獲利 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)演進(jìn) 招商與營(yíng)運(yùn) 9 社區(qū)商業(yè)價(jià)值：與住宅類似，由現(xiàn)實(shí)和預(yù)期決定 基本價(jià)值 溢價(jià)空間 一般以區(qū)域比較為參考 區(qū)域發(fā)展?jié)摿?：是否可以成為更高級(jí)別功能商業(yè) ， 提高區(qū)域比準(zhǔn)水平 V=F（ N 13 以廈門建發(fā)圣地亞哥為例：對(duì)項(xiàng)目商業(yè)潛在的收益評(píng)估的簡(jiǎn)化測(cè)算 城市和區(qū)域發(fā)展溢價(jià) 計(jì)入?yún)R率升值 目前 1萬 /㎡ 2023年 2萬 /㎡ 目前 1萬 /㎡ 2023年 /㎡ 之后平穩(wěn) 2023年 /㎡ 1$=￥ 1$=￥ 匯率升值后商鋪價(jià)值增長(zhǎng)計(jì)算方式： a：物業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)相對(duì)匯率浮動(dòng)系數(shù)，取 h：未來匯率， 2023年 ， 2023年 p：商鋪價(jià)值， 2023年后取 2萬 /㎡ 目前匯率： 1$=￥ 則計(jì)算公式為： h 1 （ ） a p 人民幣匯率升值相對(duì)城市發(fā)展帶來的物業(yè)升值幅度更大 。 項(xiàng)目名稱 所在地 社區(qū)規(guī)模 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)處置策略 金地格林小鎮(zhèn) 北京 建面 30萬平，797戶 8000平米 2023年，亦莊遠(yuǎn)郊，與住宅同時(shí)發(fā)售 金地梅隴鎮(zhèn) 深圳 建面 42萬平米，4400多戶 一期商鋪 4800平米商業(yè)街 2023年 10月，晚于住宅 5個(gè)月銷售 中海國(guó)際社區(qū) 成都 成都郊區(qū)大盤1968畝 街區(qū)、集中商業(yè) 暫時(shí)持有等商業(yè)成熟再銷售 萬科城 深圳 建筑面積約 10萬，758戶 2023年，持有 40%，其他與住宅同期發(fā)售 萬科第五園 深圳 建筑面積約 25萬，2500戶 約 1萬平，街區(qū) 2023年，暫時(shí)持有等商業(yè)成熟再銷售 萬科東海岸 深圳 總建面 5800平，街區(qū) 萬科四季花城 深圳 建筑面積約 54萬，4700戶 約 1萬平 1999年，與住宅同期發(fā)售 國(guó)內(nèi)部分地產(chǎn)公司商業(yè)物業(yè) 案例總結(jié) 17 案例研究：大部分選擇銷售街鋪回籠資金，而持有主力店或集中式商業(yè) 深圳萬科城 深圳四季花城 未來海岸 大學(xué)康城 商業(yè)規(guī)模 ㎡ 5288㎡ ㎡，另有 1萬于 10月啟用 ㎡，街鋪 1萬 小區(qū)人口 一期 /二期入住人口共1474戶 ， 現(xiàn)入住率不到 30%， 入住人口約1200人 入住率 95%， 萬人 目前入駐 700戶，約 2500人 一期 1594戶，預(yù)計(jì)08年低入住，供4194戶 周邊人口 ， 10萬消費(fèi)人群 ， 華為 、 新天下中高收入者 3萬 相對(duì)封閉，內(nèi)街區(qū) 主要為內(nèi)街區(qū)，封閉 周邊規(guī)劃 10萬人口 獲利模式 主力店 ㎡持有，商鋪帶租約銷售，但沒有返租，價(jià)格 /㎡ 持有主力店華潤(rùn)萬佳 800㎡ ， 其他銷售 2023年銷售街鋪6000㎡， 萬㎡，持有 69% 今年 5月街鋪全部銷售，均價(jià) /㎡，其他持有 價(jià)值 60120元 /㎡，最高租金上升 2023年開始使用，目前一期部分 100180元 /㎡，二期 75元 /㎡ 由于居住人口有限，內(nèi)街區(qū)價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)，租金勉強(qiáng)維持在 40 案例總結(jié) 18 案例研究： 銷售 一般選擇與住宅同時(shí)進(jìn)行或者短時(shí)間錯(cuò)開 銷售時(shí)機(jī) 一般選擇與住宅同步進(jìn)行 與住宅銷售時(shí)間基本重合，能夠相互借勢(shì)，促進(jìn)銷售，快速回籠現(xiàn)金。 23 參考：不同業(yè)態(tài)租金與承租面積間關(guān)系 最高 最低 其次 最小