【正文】 形式 集中式 街鋪式 銷售時(shí)間 建筑面積 5000 ㎡ 10000㎡ 15000㎡ 區(qū)位 ： 位于廈門島外西北方向集美區(qū)杏北新城區(qū)域內(nèi)，集美區(qū)杏濱街道錦園村以西， 319國道東北， 未來集美新城區(qū)的核心地段。 定位不僅本社區(qū)，而且輻射區(qū)域內(nèi)大學(xué)城、廠區(qū)、村民、 300萬平米杏北新城等，項(xiàng)目區(qū)域區(qū)位、交通的確優(yōu)越，但市場輻射其實(shí)有限。 ?作用 : 給商家信心 ， 幫助商家渡過前期養(yǎng)鋪 。 ? 商業(yè)物業(yè)銷售 ， 規(guī)劃與價(jià)值分析統(tǒng)一包裝 ， 獨(dú)立 、系統(tǒng)營銷 ， 打造概念 。 問 題 預(yù) 防 ? 街區(qū)無計(jì)劃性銷售對于商業(yè)規(guī)劃具有比較明顯的負(fù)面影響 。 案例研究 商業(yè)經(jīng)營 四季花城 34 一期業(yè)態(tài) 店數(shù) 店數(shù)比例 面積 面積比例 超市 1 % 700 % 24h便利店 1 % 30 1% 餐飲 9 % 400 % 藥店 2 % 170 % 美容美發(fā) 4 % 330 % 服裝鞋帽 1 % 70 % 地鋪 7 % 450 % 銀行 1 % 75 % 沖印店 2 % 170 % 零售 6 % 320 % 水果 9 % 700 17% 其它 19 % 315 % 合計(jì) 63 100% 3750 100% 二期業(yè)態(tài) 店數(shù) 店數(shù)比例 面積 面積比例 兒童培訓(xùn) 6 % 362 % 兒童服裝 3 % 217 % 餐飲 3 % 227 % 其他 9 % 631 % 總計(jì) 21 100% 1437 100% 便利店9 . 0 9 %水果店1 8 . 1 8 %服裝2 . 0 8 %餐飲1 0 . 3 9 %休閑8 . 5 7 %社區(qū)服務(wù)1 8 . 3 1 %診所4 . 4 2 %超市2 0 . 7 8 %其它8 . 1 8 %街區(qū)業(yè)種比例 案例研究 商業(yè)經(jīng)營 四季花城 經(jīng)過近 6年發(fā)展，深圳四季花城一期商業(yè)組合也是典型的社區(qū)配套商業(yè)，主要為超市、社區(qū)服務(wù)、水果店、餐飲、便利店，是社區(qū)商業(yè)發(fā)展到成熟階段的典型 35 鷺景灣 (一期 ) 浪琴灣 (二期 ) 碧海灣 (三期 ) 藍(lán)月灣 (四期 ) 水云灣 (五期 ) 建筑面積 15 萬㎡ 23萬㎡ ㎡ 36萬㎡ (未開發(fā) ) 容積率 綠化率 % 48% % 交樓 時(shí)間 戶數(shù) 目前已交房 :2300戶 (一 三期 ) ,交房 1500戶 (四期 ) 1500戶 (四期 ) 入住人口 目前入住 700戶 ， 約 2023人 入住率 40% 商業(yè)建面 綜合體 街區(qū) 郵電 銀行 總計(jì) １萬㎡ ㎡ 800 ㎡ 1200 ㎡ ２ .３ 6萬㎡ 區(qū)位 :位于廈門海滄新城南部 ,與廈門島一水之隔 ,直線距離2KM，經(jīng)海滄大橋到廈門市中心十幾分鐘 . 交通 :緊貼未來海岸的海滄大道 ,沿海岸線 ,北連海滄大橋 ,南接嵩峪 , 全長 ,是海滄新城最重要的干道 ,(目前 ) 環(huán)境 :1KM海景 ,1KM內(nèi)湖 ,與鼓浪嶼相對 ,靠近白鷺自然保護(hù)區(qū)、中華白海豚保護(hù)區(qū)，擬建海岸線紅樹林 （注：社區(qū)外還有 5萬商業(yè)待開發(fā)） 未來海岸規(guī)劃總規(guī)模 100萬㎡，一至三期已交樓，商業(yè)物業(yè)在一、二期開發(fā)完畢 案例研究 未來海岸 開發(fā)模式 36 住宅 交房 商業(yè) 推出 商鋪 價(jià)格 人口 入住 租金 變化 2023 鷺景灣 636套 浪琴灣 、 12 2114套 藍(lán)月灣 1500套 １ 0000㎡營業(yè) 2023年 7月 入住人口約 2500人 4050元 /㎡ 藍(lán)月灣 1500套 商業(yè)持有與銷售面積比銷售31%持有69%? 第一期鷺景灣交房前后并未銷售商鋪 ， 而是引入佳麗海鮮 /咖啡廳等主力店提升樓盤品質(zhì) ，主會所也部分投入使用 ， 直到一期交房 10個(gè)月后商鋪開始銷售 ， 共銷售 6000㎡ 。 27 萬科城商鋪開發(fā)是帶租約銷售模式，但沒有返租，商鋪的成功銷售與招商成功有緊密的關(guān)聯(lián) ? 萬科城商鋪開發(fā)是帶租約模式 ， 但不進(jìn)行返租 ，不承諾回報(bào)率 。 16 案例研究：國內(nèi)地產(chǎn)公司偏向于直接銷售商業(yè)獲取收益，不成熟區(qū)域則持有為主 ? 大部分選擇銷售 ， 主要是街鋪 。 7 示意：增強(qiáng)商業(yè)可視性 商業(yè)的可視性： ?廊柱、護(hù)欄的粗大，對視線遮擋較大，影響了商業(yè)所要求的通透性，可做修理或未來加強(qiáng)廣告、指示系統(tǒng)的引導(dǎo)。 ? 匯集各方對中國匯率的看法 ， 未來 5年內(nèi)人民幣將小幅上漲 ， 年升值幅度在27%之間 ， 到 2023年 ， 人民幣達(dá)到 =1美元 ， 2023年達(dá)到 1美元 =元人民幣 。 21 本次分享的內(nèi)容 社區(qū)商業(yè)如何規(guī)劃 社區(qū)商業(yè)如何獲利 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)演進(jìn) 招商與營運(yùn) 22 社區(qū)商業(yè)的業(yè)種業(yè)態(tài)選擇一般服務(wù)社區(qū)需要和輻射周邊為方向 生活類 輻射類 零售、便利、中介服務(wù)等，面積需求靈活，租金高。 —— 巴蜀滋味軒劉老板 ? 與之前想象的差距太大 ， 小區(qū)現(xiàn)在沒有多少入住 ， 生意很差房東又不肯降房租 ， 所以做完這個(gè)月就不做了 ， 他已經(jīng)準(zhǔn)備把鋪?zhàn)幼饨o地產(chǎn)中介了 。 ?2023年 9月 28日以大摩商業(yè)、 KFC等品牌運(yùn)營的集中商業(yè)的開業(yè)對于推熟社區(qū)、帶動已售街鋪具有重要作用。 ? 商鋪銷售前對商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃 、 完成主力店招商 ， 商鋪銷售后繼續(xù)進(jìn)行招商工作 ，計(jì)劃在一期交樓后三個(gè)月內(nèi)商業(yè)開業(yè) 。 案例研究 大學(xué)康城 商業(yè)借鑒 47 案例總結(jié)：不同階段對應(yīng)商業(yè)不同，最終與社區(qū)居民入住狀況密切相關(guān) 業(yè)態(tài)階段性演變 理想規(guī)劃 起步期： 過渡期： 成熟期： 5年 業(yè)態(tài)業(yè)種 目的 /作用 全業(yè)態(tài) 展示項(xiàng)目未來生活 ， 促進(jìn)銷售 ，尤其是住宅 綜判 大學(xué)康城 業(yè)態(tài)規(guī)劃盲目 ，實(shí)現(xiàn)難度大 ， 后期面臨業(yè)主問責(zé) 未來海岸 萬科城 四季花城 基本不能維持正常經(jīng)營 ， 需要優(yōu)惠措施支持 業(yè)態(tài)業(yè)種人為 引進(jìn)和自然篩選并存 ， 需要扶持 開發(fā)商只需要關(guān)注物管 交房期間 ， 展示社區(qū)生活場景 ，促進(jìn)銷售 代表性業(yè)態(tài)點(diǎn)綴 ，主力商家進(jìn)駐 ，如家居 、 快餐 、居民服務(wù)等 除餐飲主力店外 ，引入超市 ， 其他為便民服務(wù)類 ，自然選擇 兌現(xiàn)承諾 ， 完善社區(qū)生活功能 ，便利業(yè)主 業(yè)態(tài)以便民服務(wù)為主 ， 并向精品個(gè)性化發(fā)展 ， 類似區(qū)域性商業(yè) 社區(qū)情景完全呈現(xiàn) ， 良性發(fā)展 商鋪價(jià)值 單價(jià) 12萬 /平 最高 100以上 免租期甚至貼補(bǔ) 租金向 100發(fā)展 案例總結(jié) 48 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：分為養(yǎng)鋪期和成熟期兩個(gè)階段 案例 業(yè)主需求 社區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃 片區(qū)需求 住宅銷售需要 廈門圣地亞哥項(xiàng)目為例 —— 49 本次分享的內(nèi)容 社區(qū)商業(yè)如何規(guī)劃 社區(qū)商業(yè)如何獲利 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)演進(jìn) 招商與營運(yùn) 50 相關(guān)利益體：開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者和業(yè)主 開發(fā)商 投資者 經(jīng)營者 業(yè)主 社區(qū)形象 投資獲益 長期經(jīng)營 入住率 輻射人口 盈利 便利生活 √ 51 案例總結(jié)： 招商一般 是主力店先行，放水養(yǎng)魚，優(yōu)惠期多在 3年以上 招商選擇 主力店 超市或餐飲是首選，由于特殊的關(guān)系，萬科多是引入萬佳，大學(xué)康程簽約華聯(lián)，屬于資源型，但前期經(jīng)營難度太大，而餐飲由于輻射面廣，是主力店最佳首選。 招商條件 前期讓利，放水養(yǎng)魚 為了培育商業(yè)氣氛，需要讓利形式引入商家，銷售一般需要與投資者打成讓利協(xié)議， 3年讓利，另一方面，對應(yīng)售價(jià)，靜態(tài)租金都高達(dá) 50以上，但起始能實(shí)現(xiàn)的多在 1020元。 主力店先行 ，分別招進(jìn)百貨（華聯(lián)）、農(nóng)改超（民興）、餐飲主力店（好清香，確定入）。 成 功 借 鑒 ? 由于未來海岸區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源和市政產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)境 ， 所以前期會所商業(yè)的成功運(yùn)營和店鋪銷售都借此獲得成功 ? 品牌商家對于提升社區(qū)品質(zhì)和帶動開發(fā)節(jié)奏 、 提升商氣 、 推熟社區(qū)具有多方面重要功能 ? 借鑒經(jīng)過市場檢驗(yàn)的社區(qū)商業(yè)業(yè)種配臵 ， 對于本項(xiàng)目商業(yè)東座細(xì)部規(guī)劃和招商具有指導(dǎo)意義 未來海岸前期很大程度借力片區(qū)環(huán)境，其次是主力店策略；已形成的社區(qū)商業(yè)業(yè)種具有參考價(jià)值 案例研究 商業(yè)借鑒 未來