【正文】 【餐飲娛樂(lè)】 便利走廊 —— 社區(qū)店、水果超市、書(shū)店、精品店 美食天下 —— 好清香美食中心、慶蘭餅屋等特色小吃、大型 會(huì)所 —— 藝術(shù)會(huì)所、咖啡館、健身中心 酒樓 【潮流天地】 SPA生活館、活力護(hù)理健城 —— 桑拿、足浴、 SPA 文化營(yíng)地 —— 書(shū)吧、影像店、美容院、美發(fā)廳、茶館、婚慶 夢(mèng)幻室內(nèi)娛樂(lè)城 —— 量販?zhǔn)?KTV、 RTV 時(shí)尚名店 —— 數(shù)碼電子、服裝、鞋帽、服飾、化妝品 業(yè) 態(tài) 規(guī) 劃 案例研究 大學(xué)康城 商業(yè)規(guī)劃 44 大學(xué)康城商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售、招商、營(yíng)業(yè)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)控制好，營(yíng)銷(xiāo)推廣到位 開(kāi)發(fā)模式 主力店策略 銷(xiāo)售策略 建筑產(chǎn)品 在一期住宅火熱銷(xiāo)售 ,成功招商主力店華聯(lián)后，熱銷(xiāo)商鋪，趁熱打鐵同年計(jì)劃銷(xiāo)售二期住宅，商鋪 2023年 9月入伙，計(jì)劃 2023年底一期交樓后百貨和超市開(kāi)業(yè)。 主力店先行 ，分別招進(jìn)百貨（華聯(lián)）、農(nóng)改超（民興）、餐飲主力店（好清香，確定入）。 ?借助住宅銷(xiāo)售和主力店招商提升店鋪銷(xiāo)售價(jià)值 ?整合區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)廣告行銷(xiāo) ?會(huì)員制優(yōu)惠活動(dòng)，節(jié)慶活動(dòng)等。 ?雙首層設(shè)計(jì) ?部分樓層跳高（提升內(nèi)在價(jià)值） ?無(wú)柱騎樓增強(qiáng)通透性 ?環(huán)行步道增加店鋪展示效果，豐富動(dòng)線 成 功 借 鑒 案例研究 大學(xué)康城 商業(yè)借鑒 ? 住宅的成功銷(xiāo)售節(jié)奏要充分利用 ， 一方面借勢(shì) ，另一方面避免中間出現(xiàn)“ 意外事故 ” 。 ? 店鋪銷(xiāo)售與招商要主力店先行 ， 以主力店的品牌優(yōu)勢(shì)提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值 。 ? 設(shè)臵統(tǒng)一的開(kāi)業(yè)節(jié)點(diǎn) ，先交樓后開(kāi)業(yè) 。 ? 商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售 ， 規(guī)劃與價(jià)值分析統(tǒng)一包裝 ， 獨(dú)立 、系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo) ， 打造概念 。 ? 以空間通透性 、 視覺(jué)流暢 、 動(dòng)線貫通為原則調(diào)整建筑細(xì)節(jié) 。 45 業(yè)態(tài)定位、主力店引進(jìn)、市場(chǎng)定位在一定程度上缺乏科學(xué)性，銷(xiāo)售的負(fù)面作用也需要注意 全業(yè)態(tài)問(wèn)題 主力店問(wèn)題 市場(chǎng)定位問(wèn)題 店鋪銷(xiāo)售問(wèn)題 １ .５萬(wàn)商業(yè)體量，百貨與超市占去１ /３，定位“全業(yè)態(tài)”一方面實(shí)施具有困難性，另一方面全業(yè)態(tài)不等于全業(yè)種，豐富性有問(wèn)題。 無(wú)論對(duì)于社區(qū)商業(yè)還是區(qū)域商業(yè)，含蓋日常生活居家的綜合超市是最合民生，最聚人氣的業(yè)種，而本項(xiàng)目超市功能單一。 定位不僅本社區(qū)，而且輻射區(qū)域內(nèi)大學(xué)城、廠區(qū)、村民、 300萬(wàn)平米杏北新城等，項(xiàng)目區(qū)域區(qū)位、交通的確優(yōu)越，但市場(chǎng)輻射其實(shí)有限。 店鋪以均價(jià) /㎡ 售出，根據(jù)回報(bào)率 10%測(cè)算，未來(lái)租金需要達(dá)到 80元 /平方米 /月，未來(lái)海岸開(kāi)發(fā)了五年以上，至今租金僅 40元 /平方米 /月，并且銷(xiāo)售面積達(dá)到 60%，由此導(dǎo)致的業(yè)主強(qiáng)行推出高租金、換鋪等破壞商業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的情況會(huì)較多，目前從調(diào)查看已有業(yè)主在賣(mài)鋪 問(wèn) 題 案例研究 大學(xué)康城 商業(yè)借鑒 預(yù) 防 ? 業(yè)態(tài)定位要真正科學(xué)不能僅停留在營(yíng)銷(xiāo)語(yǔ) “ 體現(xiàn)最科學(xué)商業(yè)業(yè)態(tài)精華 ” 上 ，要量體量 、 量市場(chǎng)而行 ，業(yè)態(tài)規(guī)劃寧可小而豐富 ，不可全而單一 。 ? 關(guān)系民生基本需要的超市主力店不能輕易忽略 ，在消費(fèi)者訪談中 ， 這個(gè)業(yè)種需求測(cè)試也是 100%的 。 ? 不能以區(qū)位大環(huán)境的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)替代項(xiàng)目具體交通接駁特征 ， 交通與功能定位決定市場(chǎng)輻射范圍 ? 商業(yè)物業(yè)可以銷(xiāo)售 ， 但是把握三點(diǎn)：一 、 量?。?最好不要超過(guò) 40%） ；二 、 銷(xiāo)售價(jià)格符合市場(chǎng)價(jià)值 ， 符合區(qū)位未來(lái)升值潛力；三 、 銷(xiāo)售自然人流最大或主力店最易帶動(dòng)的位臵的店鋪 。 46 大學(xué)康城商業(yè)獲利模式與業(yè)態(tài)規(guī)劃演變 銷(xiāo)售 9000㎡商鋪 一期火熱銷(xiāo)售 5個(gè)月后 華聯(lián)主力商家意向進(jìn)駐 區(qū)域價(jià)值營(yíng)銷(xiāo) 二期住宅銷(xiāo)售 商鋪入伙 （不帶租約銷(xiāo)售，均價(jià) /㎡） （完成交樓 38%） 獲利模式 業(yè)態(tài)規(guī)劃 先行高價(jià)銷(xiāo)售，交樓達(dá)到３８ %后集中商業(yè)開(kāi)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)營(yíng) 百貨 3 3 %農(nóng)改超 1 4 %餐飲 1 2 %其它 4 1 %初期規(guī)劃商業(yè) 第一階段：首期交樓后 4年內(nèi)，入住人口 2500 一期住宅交樓，自營(yíng)商業(yè)開(kāi)業(yè) 注： 其它主要業(yè)態(tài)為服飾、娛樂(lè)、休閑、生活配套；目前為止還沒(méi)有進(jìn)一步明確規(guī)劃。 案例研究 大學(xué)康城 商業(yè)借鑒 47 案例總結(jié)：不同階段對(duì)應(yīng)商業(yè)不同，最終與社區(qū)居民入住狀況密切相關(guān) 業(yè)態(tài)階段性演變 理想規(guī)劃 起步期： 過(guò)渡期： 成熟期： 5年 業(yè)態(tài)業(yè)種 目的 /作用 全業(yè)態(tài) 展示項(xiàng)目未來(lái)生活 ， 促進(jìn)銷(xiāo)售 ，尤其是住宅 綜判 大學(xué)康城 業(yè)態(tài)規(guī)劃盲目 ，實(shí)現(xiàn)難度大 ， 后期面臨業(yè)主問(wèn)責(zé) 未來(lái)海岸 萬(wàn)科城 四季花城 基本不能維持正常經(jīng)營(yíng) ， 需要優(yōu)惠措施支持 業(yè)態(tài)業(yè)種人為 引進(jìn)和自然篩選并存 ， 需要扶持 開(kāi)發(fā)商只需要關(guān)注物管 交房期間 ， 展示社區(qū)生活場(chǎng)景 ，促進(jìn)銷(xiāo)售 代表性業(yè)態(tài)點(diǎn)綴 ，主力商家進(jìn)駐 ，如家居 、 快餐 、居民服務(wù)等 除餐飲主力店外 ，引入超市 ， 其他為便民服務(wù)類(lèi) ，自然選擇 兌現(xiàn)承諾 ， 完善社區(qū)生活功能 ，便利業(yè)主 業(yè)態(tài)以便民服務(wù)為主 ， 并向精品個(gè)性化發(fā)展 ， 類(lèi)似區(qū)域性商業(yè) 社區(qū)情景完全呈現(xiàn) ， 良性發(fā)展 商鋪價(jià)值 單價(jià) 12萬(wàn) /平 最高 100以上 免租期甚至貼補(bǔ) 租金向 100發(fā)展 案例總結(jié) 48 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：分為養(yǎng)鋪期和成熟期兩個(gè)階段 案例 業(yè)主需求 社區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃 片區(qū)需求 住宅銷(xiāo)售需要 廈門(mén)圣地亞哥項(xiàng)目為例 —— 49 本次分享的內(nèi)容 社區(qū)商業(yè)如何規(guī)劃 社區(qū)商業(yè)如何獲利 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)演進(jìn) 招商與營(yíng)運(yùn) 50 相關(guān)利益體：開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者和業(yè)主 開(kāi)發(fā)商 投資者 經(jīng)營(yíng)者 業(yè)主 社區(qū)形象 投資獲益 長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng) 入住率 輻射人口 盈利 便利生活 √ 51 案例總結(jié)： 招商一般 是主力店先行，放水養(yǎng)魚(yú)，優(yōu)惠期多在 3年以上 招商選擇 主力店 超市或餐飲是首選，由于特殊的關(guān)系，萬(wàn)科多是引入萬(wàn)佳，大學(xué)康程簽約華聯(lián)，屬于資源型，但前期經(jīng)營(yíng)難度太大，而餐飲由于輻射面廣，是主力店最佳首選。 招商策略 主力店先行，吸聚商氣 主力店的號(hào)召力強(qiáng)，條件優(yōu)惠先期引入。 招商條件 前期讓利，放水養(yǎng)魚(yú) 為了培育商業(yè)氣氛，需要讓利形式引入商家，銷(xiāo)售一般需要與投資者打成讓利協(xié)議， 3年讓利，另一方面，對(duì)應(yīng)售價(jià)，靜態(tài)租金都高達(dá) 50以上，但起始能實(shí)現(xiàn)的多在 1020元。 案例總結(jié) 52 招商常用原則 招商策略一 ：主力店先行策略 ?主力店商家：超市大型餐飲酒樓和知名品牌商家 。 ?招商時(shí)間：招商工作前期 。 ?作用：示范帶動(dòng) ， 吸引小商家 ， 做旺人氣 ， 為后期招商工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) 。 招商策略原則 招商實(shí)施策略二：放水養(yǎng)魚(yú)策略 ?具體方法：適當(dāng)?shù)拿庾馄?， 租金優(yōu)惠 ， 或其他優(yōu)惠 。 ?作用 : 給商家信心 ， 幫助商家渡過(guò)前期養(yǎng)鋪 。 53 案例參考：深圳萬(wàn)科城招商相關(guān)條件 商戶類(lèi)型 年限 租金范圍 遞增率 其他條件 主力店商戶 超市 15年 25元 /㎡ 第 6年開(kāi)始 3% 遞增 免租 3年 KFC丹桂軒 10年 45元 /㎡ 第 4年開(kāi)始 3% 遞增 免租 2年 一般商戶 餐飲商戶 710年 5570元 /㎡ 第 3年開(kāi)始 3% 遞增 免租 1年 社區(qū)配套商戶 23年 70110元 /㎡ 第 2年開(kāi)始 5% 遞增 3個(gè)月免租期 家居建材商戶 2年 均價(jià) 45元 /㎡ 第 2年開(kāi)始 5% 遞增 3個(gè)月免租期 54 結(jié)語(yǔ)：社區(qū)商業(yè)市調(diào)關(guān)注點(diǎn) ?區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀：業(yè)態(tài)業(yè)種 、 租金 、 售價(jià) ?區(qū)域發(fā)展前景 ?未來(lái)消費(fèi)力：輻射人口 、 結(jié)構(gòu) 關(guān)注點(diǎn) 通過(guò)案例和相關(guān)規(guī)律總結(jié)指導(dǎo)定位 、 規(guī)劃和后期銷(xiāo)售策略 55 OveR 56 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT