【正文】 區(qū) ● 富士康基地 ● 新天下基地 ● 坂雪工業(yè)區(qū) ● 坂田第一工業(yè)區(qū) 萬科城 (一期 ) 萬科城 (二期 ) 萬科城 (三期 ) 萬科城 (四期 ) 總計 建筑 面積 103119 101238 190000 未開發(fā) 容積率 交樓 時間 20230620 20230530 待定 待定 戶數(shù) 726 752 入住人口 一期 /二期入住人口共 1474戶，入住率不到 30%，現(xiàn)住人口約 1200人 商業(yè) 建面 綜合體 街區(qū) 總計 7646 14354 22023 案例研究 深圳萬科城 開發(fā)模式 26 萬科城商鋪與住宅聯(lián)動銷售；商鋪的整體開業(yè)時間并沒有在第一批業(yè)主入伙前進行，而是在招商 100%完成后開業(yè)，時間間隔 4個月 住宅 入伙 商鋪 發(fā)售 住宅 發(fā)售 商鋪 招商 2023 2023 2023 2023 2023 二期發(fā)售2023051 二期入伙20230530 一期發(fā)售20231001 一期入伙20230620 第一次發(fā)售20231001 第二次發(fā)售2023501 招商進行 招商率 100% 商鋪開業(yè)2023101 案例研究 深圳萬科城 開發(fā)模式 ? 20231001萬科城一期住宅與第一部分商鋪同時發(fā)售 。 商鋪與住宅聯(lián)動銷售 ， 相互呼應 。 27 萬科城商鋪開發(fā)是帶租約銷售模式，但沒有返租，商鋪的成功銷售與招商成功有緊密的關聯(lián) ? 萬科城商鋪開發(fā)是帶租約模式 ， 但不進行返租 ，不承諾回報率 。 ? 萬科城主力店自己持有面積 ㎡ ， 其余鋪面銷售 ， 持有比達到了38%。 ?商鋪在 90%招商后，商鋪的溢價達到了 6000元 /㎡。 ? 租金 （ 除主力店 ） ： 60120元/㎡ 平均租金 75元 /㎡ 小百貨13%汽車美容9%餐飲39%社區(qū)配套11%超市10%建材家裝18%華潤萬家 KFC 丹桂軒 美食世界 3077㎡（二層） 美食世界 4047㎡（二層） 社區(qū)配套 1900㎡（二層） 建材裝飾 3056㎡（二層） 一樓時尚百貨 二樓三樓超市 7647㎡ 業(yè)種 面積 業(yè)種 面積 餐飲 6319 建材家裝 3055 超市 1700 社區(qū)配套 1900 小百貨 2211 汽車美容 1466 汽車美容 汽車飾品 1446㎡（二層） 商業(yè)業(yè)種比例 深圳萬科城風情步行街商業(yè)組合是具有對外輻射功能的社區(qū)商業(yè)，主要為餐飲、小百貨、家居、社區(qū)配套 案例研究 深圳萬科城 商業(yè)經(jīng)營 29 經(jīng)過二年時間的市場檢驗，萬科風情步行街的業(yè)態(tài)布局整體沒有改變，但在局部有一定的調(diào)整，租金水平上餐飲類商家租金保持原狀，其他業(yè)種租金整體下滑 ? 調(diào)整變化 ① 原小百貨 +超市 1F 小百貨撤場 ， 做餐飲 2F 除超市外撤場 ， 現(xiàn)空臵 3F 一直空臵 1F餐飲租金 80元 /㎡ ② 原社區(qū)配套 50%的鋪面重新招商； 現(xiàn)空臵鋪面占總面積的 10% ； 租金 （ 出去三級市場地鋪 ） 下調(diào)至 4060 元 / ㎡ ③ 建材家裝區(qū) 有 45%的建材商戶撤場 ， 其中20%做美容 SPA， 其余 25%改為裝修公司 租金從均價 60元 /㎡ 下調(diào)至 45元/㎡ ④ 整體撤場 ， 改為社區(qū)配套 。 —— 萬科城 C5區(qū)女裝商戶王女士 ? 這面餐飲生意還可以 ， 周末人很多 ， 主要是華為基地新天下的員工 ， 富士康離得遠些 ， 但也有來的 ， 小區(qū)的現(xiàn)在一二期加起來也沒有多少人住進來 ， 住進來的許多也在家自己做飯吃 。 —— 立美窗簾郭女士 ? 之前我們這個區(qū)大部分都是做裝飾材料的 ， 在小區(qū)入住前一段時間生意比較好 ， 現(xiàn)在二期都入住了 ， 生意不是那么好做了撤場了一部分近來了許多裝飾公司 ， 一部分改做美容 SPA了 。其中餐飲業(yè)態(tài)比重最大 招商模式 主力店先行的招商策略 評價 : 主力店招商先行的策略很成功，招商在幾個主力店的帶動下招商工作在計劃的時間內(nèi)圓滿完成 評價 : 周邊工業(yè)區(qū)有大量的中高端餐飲消費者，因此餐飲商戶的經(jīng)營狀況良好，租金穩(wěn)中有升，調(diào)整階段也是多調(diào)整為餐飲商戶；超市小百貨社區(qū)配套商業(yè)受到了小區(qū)低入住率的影響生意較差，租金整體下滑；建材家裝類商戶作為階段性商戶隨著時間的推移在慢慢調(diào)整 經(jīng)營狀況 餐飲類商戶經(jīng)營良好，其他生意慘淡 案例研究 深圳萬科城 案例借鑒 32 萬科四季花城位于龍崗梅觀高速與布龍公路交匯處，現(xiàn)業(yè)主已 95%入住，是成熟社區(qū)商業(yè)的代表 一期 二期 三期 四期 五期 六期 七期 總計 建筑面積 853991 112728 47011 42549 55781 67523 52360 2231943 容積率 戶數(shù) 1144 1087 744 314 558 802 626 5275 入住人口 入住率總體達到了 95%， 入住人口約 商業(yè)面積 一期街區(qū) 城東兒童商業(yè)街區(qū) 總計 3940 1348 5288 ● 布吉 ● 龍華 ● 觀瀾 ? 區(qū)位：位于龍崗梅觀高速與布龍公路交匯處 ， 總面積 220多萬平米 ， 屬于遠郊大盤社區(qū) 。 ? 持有物業(yè) —— 主力店華潤萬家位臵 800㎡ 。 案例研究 商業(yè)經(jīng)營 四季花城 34 一期業(yè)態(tài) 店數(shù) 店數(shù)比例 面積 面積比例 超市 1 % 700 % 24h便利店 1 % 30 1% 餐飲 9 % 400 % 藥店 2 % 170 % 美容美發(fā) 4 % 330 % 服裝鞋帽 1 % 70 % 地鋪 7 % 450 % 銀行 1 % 75 % 沖印店 2 % 170 % 零售 6 % 320 % 水果 9 % 700 17% 其它 19 % 315 % 合計 63 100% 3750 100% 二期業(yè)態(tài) 店數(shù) 店數(shù)比例 面積 面積比例 兒童培訓 6 % 362 % 兒童服裝 3 % 217 % 餐飲 3 % 227 % 其他 9 % 631 % 總計 21 100% 1437 100% 便利店9 . 0 9 %水果店1 8 . 1 8 %服裝2 . 0 8 %餐飲1 0 . 3 9 %休閑8 . 5 7 %社區(qū)服務1 8 . 3 1 %診所4 . 4 2 %超市2 0 . 7 8 %其它8 . 1 8 %街區(qū)業(yè)種比例 案例研究 商業(yè)經(jīng)營 四季花城 經(jīng)過近 6年發(fā)展，深圳四季花城一期商業(yè)組合也是典型的社區(qū)配套商業(yè)，主要為超市、社區(qū)服務、水果店、餐飲、便利店，是社區(qū)商業(yè)發(fā)展到成熟階段的典型 35 鷺景灣 (一期 ) 浪琴灣 (二期 ) 碧海灣 (三期 ) 藍月灣 (四期 ) 水云灣 (五期 ) 建筑面積 15 萬㎡ 23萬㎡ ㎡ 36萬㎡ (未開發(fā) ) 容積率 綠化率 % 48% % 交樓 時間 戶數(shù) 目前已交房 :2300戶 (一 三期 ) ,交房 1500戶 (四期 ) 1500戶 (四期 ) 入住人口 目前入住 700戶 ， 約 2023人 入住率 40% 商業(yè)建面 綜合體 街區(qū) 郵電 銀行 總計 １萬㎡ ㎡ 800 ㎡ 1200 ㎡ ２ .３ 6萬㎡ 區(qū)位 :位于廈門海滄新城南部 ,與廈門島一水之隔 ,直線距離2KM，經(jīng)海滄大橋到廈門市中心十幾分鐘 . 交通 :緊貼未來海岸的海滄大道 ,沿海岸線 ,北連海滄大橋 ,南接嵩峪 , 全長 ,是海滄新城最重要的干道 ,(目前 ) 環(huán)境 :1KM海景 ,1KM內(nèi)湖 ,與鼓浪嶼相對 ,靠近白鷺自然保護區(qū)、中華白海豚保護區(qū)，擬建海岸線紅樹林 （注：社區(qū)外還有 5萬商業(yè)待開發(fā)） 未來海岸規(guī)劃總規(guī)模 100萬㎡，一至三期已交樓，商業(yè)物業(yè)在一、二期開發(fā)完畢 案例研究 未來海岸 開發(fā)模式 36 住宅 交房 商業(yè) 推出 商鋪 價格 人口 入住 租金 變化 2023 鷺景灣 636套