xxxx世聯(lián)地產(chǎn)-社區(qū)商業(yè)研究-文庫(kù)吧
2024-12-24 01:13 本頁(yè)面
【正文】 經(jīng)營(yíng)者肆意改變用途，將嚴(yán)重貶損項(xiàng)目形象，如未來(lái)海岸，教好做法是在街區(qū)兩頭和中間保留部分。 銷售價(jià)值 商鋪?zhàn)≌蹆r(jià)比接近 3倍 按照商業(yè)住宅的正常售價(jià)比值，在 2附近比較合理，炒作提升了溢價(jià)空間能到 50%，在廈門(mén)商鋪更為投資者追捧，比外埠的溢價(jià)空間要高。 案例總結(jié) 19 關(guān)于增值稅：可通過(guò)控制銷售面積以規(guī)避 增值額 土地增值稅公式 50% 增值額 30% 50100% 增值額 40%扣除項(xiàng)目金額 5% 100200% 增值額 50%扣除項(xiàng)目金額 15% 200%以上 增值額 60%扣除項(xiàng)目金額 35% 商鋪銷售價(jià)格一般是住宅的 23倍 ， 只要銷售就會(huì)產(chǎn)生增值稅 ， 如果有集中式商業(yè)或者只銷售部分物業(yè) ， 則可以大大避免 。 20 關(guān)于物業(yè)稅，如果征收，對(duì)持有商業(yè)物業(yè)影響很小 國(guó)家或地區(qū) 課稅標(biāo)準(zhǔn) 稅率 香港 計(jì)征依據(jù)是應(yīng)課差餉租值 ， 由香港差餉物業(yè)估價(jià)署評(píng)定 差餉稅每年調(diào)整 ， 近年在 5%左右 澳門(mén) 與香港類似 ， 對(duì)房地產(chǎn)出租所得進(jìn)行征稅 ， 采取累進(jìn)稅率 稅率分別為 16%， 17%和 20% 美國(guó) 稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例 ， 政府規(guī)定百姓在購(gòu)第一套自住房時(shí)可以免除物業(yè)稅 各州規(guī)定不一 ， 從 20%到 100%不等 荷蘭 荷蘭中央政府征收的凈值稅 ，課稅對(duì)象包括個(gè)人住宅和營(yíng)業(yè)用房 對(duì)營(yíng)業(yè)用房有減免規(guī)定 ， 在 蘭盾以下的房屋金額免稅 ， 超過(guò) 萬(wàn)荷蘭盾以上的減征 40%的稅款 加拿大 根據(jù)自己居住 、 自住加出租 、商業(yè)性等不同用途的地產(chǎn)征收 ，對(duì)擁有二套住宅的人不僅 100%收稅 ， 還以高稅率征收 以土地和房屋的評(píng)估總值的 ～15% 港澳地區(qū)和國(guó)外物業(yè)稅征收情況 ? 從港澳地區(qū)和國(guó)外物業(yè)稅征收情況看 ， 各地均對(duì)持有型物業(yè)課稅 ， 但對(duì)稅率不高 ， 對(duì)商業(yè)用房部分還有減免 。 ? 從國(guó)內(nèi)開(kāi)征物業(yè)稅的跡象看 ， 短期內(nèi)物業(yè)稅的開(kāi)征可能性不大 ， “ 因?yàn)椴坏饺f(wàn)不得已 ， 政府是不會(huì)正式實(shí)施這一殺手锏的 ” 。 21 本次分享的內(nèi)容 社區(qū)商業(yè)如何規(guī)劃 社區(qū)商業(yè)如何獲利 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)演進(jìn) 招商與營(yíng)運(yùn) 22 社區(qū)商業(yè)的業(yè)種業(yè)態(tài)選擇一般服務(wù)社區(qū)需要和輻射周邊為方向 生活類 輻射類 零售、便利、中介服務(wù)等，面積需求靈活，租金高。 餐飲、休閑娛樂(lè)，面積需求大，但承租能力相對(duì)弱。 23 參考：不同業(yè)態(tài)租金與承租面積間關(guān)系 最高 最低 其次 最小 零售商鋪： 化妝品 、 服裝 、 珠寶 、 皮具 、 鞋 、鐘表 、 眼鏡 、 通信 最大 特色品牌店： 電器 、 音像 、 美容中心 、家居用品 、 運(yùn)動(dòng)用品 、 健身中心 租 金 面積 大型主力店： 百貨公司 、 超市 、 電影院 次主力店： 美食廣場(chǎng) 、 大型中式酒樓 、 娛樂(lè)中心 24 案例研究 研究問(wèn)題 —— “遠(yuǎn)郊大盤(pán)社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式” 案例選取原則 遠(yuǎn)郊 大盤(pán) 社區(qū)商業(yè) 已經(jīng)銷售或者開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng) 深圳萬(wàn)科城 深圳四季花城 廈門(mén)未來(lái)海岸 廈門(mén)大學(xué)康城 …… 案例研究的目的：成功獲利模式和商業(yè)業(yè)態(tài)演變 25 萬(wàn)科城位于深圳北部關(guān)外，坂雪崗高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰華為基地 ﹑ 新天下基地等多家高新技術(shù)企業(yè) 區(qū)位：萬(wàn)科城位于深圳北部坂田崗高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰工業(yè)區(qū)中的多家知名企業(yè)：華為基地，新天下基地，富士康基地。 交通：梅觀高速與機(jī)荷高速交匯 環(huán)境：無(wú)特殊景觀資源 ● 布吉 ● 龍華 ● 觀瀾 ● 福田區(qū)政府 ● 深圳市政府 ● 華為基地 坂田工業(yè)區(qū) ● 富士康基地 ● 新天下基地 ● 坂雪工業(yè)區(qū) ● 坂田第一工業(yè)區(qū) 萬(wàn)科城 (一期 ) 萬(wàn)科城 (二期 ) 萬(wàn)科城 (三期 ) 萬(wàn)科城 (四期 ) 總計(jì) 建筑 面積 103119 101238 190000 未開(kāi)發(fā) 容積率 交樓 時(shí)間 20230620 20230530 待定 待定 戶數(shù) 726 752 入住人口 一期 /二期入住人口共 1474戶，入住率不到 30%，現(xiàn)住人口約 1200人 商業(yè) 建面 綜合體 街區(qū) 總計(jì) 7646 14354 22023 案例研究 深圳萬(wàn)科城 開(kāi)發(fā)模式 26 萬(wàn)科城商鋪與住宅聯(lián)動(dòng)銷售；商鋪的整體開(kāi)業(yè)時(shí)間并沒(méi)有在第一批業(yè)主入伙前進(jìn)行，而是在招商 100%完成后開(kāi)業(yè)，時(shí)間間隔 4個(gè)月 住宅 入伙 商鋪 發(fā)售 住宅 發(fā)售 商鋪 招商 2023 2023 2023 2023 2023 二期發(fā)售2023051 二期入伙20230530 一期發(fā)售20231001 一期入伙20230620 第一次發(fā)售20231001 第二次發(fā)售2023501 招商進(jìn)行 招商率 100% 商鋪開(kāi)業(yè)2023101 案例研究 深圳萬(wàn)科城 開(kāi)發(fā)模式 ? 20231001萬(wàn)科城一期住宅與第一部分商鋪同時(shí)發(fā)售 。 ? 20230501萬(wàn)科城二期住宅發(fā)售 ， 第二部分商鋪同時(shí)發(fā)售 。 商鋪與住宅聯(lián)動(dòng)銷售 ， 相互呼應(yīng) 。 ? 商鋪并沒(méi)有在一期業(yè)主入伙前開(kāi)業(yè) ， 而是追求完全招商成功后再開(kāi)業(yè) ， 但時(shí)間間隔 4個(gè)月并不是很長(zhǎng) 。 27 萬(wàn)科城商鋪開(kāi)發(fā)是帶租約銷售模式，但沒(méi)有返租，商鋪的成功銷售與招商成功有緊密的關(guān)聯(lián) ? 萬(wàn)科城商鋪開(kāi)發(fā)是帶租約模式 ， 但不進(jìn)行返租 ，不承諾回報(bào)率 。 ? 商鋪的招商工作在2023年底開(kāi)始進(jìn)行了 ， 其先于商鋪的一期發(fā)售 。 ? 萬(wàn)科城主力店自己持有面積 ㎡ ， 其余鋪面銷售 ， 持有比達(dá)到了38%。 2023 2023 2023 2023 2023 商鋪 發(fā)售 第一次發(fā)售 20231001 售價(jià)： 12023元 /㎡ 第二次發(fā)售 2023501 售價(jià)： 18000元 / ㎡ 商鋪 招商 30%的招商率，主力店確定 90%的招商率 0500010000150002023030% 100%?帶租約銷售的策略在萬(wàn)科城商鋪的銷售中取得了成功，商鋪 100%銷售。 ?商鋪在 90%招商后，商鋪的溢價(jià)達(dá)到了 6000元 /㎡。 100%的招商率 51開(kāi)業(yè) 持有,8 4 1 9 . 2 3, 3 8 % 銷售,1 3 5 8 0 . 77 , 6 2 %案例研究 深圳萬(wàn)科城 開(kāi)發(fā)模式 28 ? 萬(wàn)科城商業(yè)總面積 22023㎡ ? 共有三個(gè)主力店： 華潤(rùn)萬(wàn)家 1700㎡ KFC 600㎡ 丹桂軒 1600㎡ ? 萬(wàn)科風(fēng)情步行街業(yè)態(tài)中餐飲都占到很大比例 。 ? 租金 （ 除主力店 ） ： 60120元/㎡ 平均租金 75元 /㎡ 小百貨13%汽車(chē)美容9%餐飲39%社區(qū)配套11%超市10%建材家裝18%華潤(rùn)萬(wàn)家 KFC 丹桂軒 美食世界 3077㎡（二層） 美食世界 4047㎡（二層） 社區(qū)配套 1900㎡（二層） 建材裝飾 3056㎡（二層） 一樓時(shí)尚百貨 二樓三樓超市 7647㎡ 業(yè)種 面積 業(yè)種 面積 餐飲 6319 建材家裝 3055 超市 1700 社區(qū)配套 1900 小百貨 2211 汽車(chē)美容 1466 汽車(chē)美容 汽車(chē)飾品 1446㎡（二層） 商業(yè)業(yè)種比例 深圳萬(wàn)科城風(fēng)情步行街商業(yè)組合是具有對(duì)外輻射功能的社區(qū)商業(yè)，主要為餐飲、小百貨、家居、社區(qū)配套 案例研究 深圳萬(wàn)科城 商業(yè)經(jīng)營(yíng) 29 經(jīng)過(guò)二年時(shí)間的市場(chǎng)檢驗(yàn)，萬(wàn)科風(fēng)情步行街的業(yè)態(tài)布局整體沒(méi)有改變，但在局部有一定的調(diào)整，租金水平上餐飲類商家租金保持原狀，其他業(yè)種租金整體下滑 ? 調(diào)整變化 ① 原小百貨 +超市 1F 小百貨撤場(chǎng) ， 做餐飲 2F 除超市外撤場(chǎng) ， 現(xiàn)空臵 3F 一直空臵 1F餐飲租金 80元 /㎡ ② 原社區(qū)配套 50%的鋪面重新招商； 現(xiàn)空臵鋪面占總面積的 10% ； 租金 （ 出去三級(jí)市場(chǎng)地鋪 ） 下調(diào)至 4060 元 / ㎡ ③ 建材家裝區(qū) 有 45%的建材商戶撤場(chǎng) ， 其中20%做美容 SPA， 其余 25%改為裝修公司 租金從均價(jià) 60元 /㎡ 下調(diào)至 45元/㎡ ④ 整體撤場(chǎng) ， 改為社區(qū)配套 。 餐飲商家經(jīng)營(yíng)成功，租金穩(wěn)中有升 建材家裝區(qū)經(jīng)過(guò)調(diào)整，租金降
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