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世聯(lián)地產(chǎn)-產(chǎn)權(quán)式酒店研究(參考版)

2025-03-02 13:52本頁面
  

【正文】 The End 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。沒有一家真正的國(guó)際酒店管理公司愿意保證自己在未來的多年中獲得穩(wěn)定的收入,酒店經(jīng)營(yíng)本身風(fēng)險(xiǎn)很大,做這樣的承諾是一種自欺欺人的做法。 3. 通過客房部分產(chǎn)權(quán)的出售將部分或全部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給投資客戶 ?缺點(diǎn) 1. 通常要承諾較高的投資匯報(bào)率,國(guó)內(nèi)常見為 5%- 10% 2. 若向投資客戶承諾固定回報(bào),則需承擔(dān)較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),甚至虧損 3. 當(dāng)前新政重點(diǎn)打擊就是投資類行為,產(chǎn)權(quán)酒店正屬于此范圍 4. 從國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資來看,更多的投資客戶屬于傳統(tǒng)的 短線投資類型 ,投資物業(yè)持有期超過 5年的并不多見,而產(chǎn)權(quán)酒店需要的是理性的 長(zhǎng)線投資客戶 ,這于當(dāng)前市場(chǎng)情況不符。 產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)模式優(yōu)劣分析 ?優(yōu)點(diǎn) 1. 快速脫手,快速回現(xiàn),減小資金壓力。 4. 合同到期后,若業(yè)主愿意,仍可繼續(xù)簽訂類似投資合同。 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例總結(jié) ?深圳產(chǎn)權(quán)式酒店建于兩類地方:強(qiáng)勢(shì)自然資源的地方(海景),客流量較大的中心商務(wù)區(qū) ?深圳產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營(yíng)狀況除丹楓白露尚可外,其余均不盡人意??鄢龖?yīng)扣減的服務(wù)費(fèi) 6528元,權(quán)益轉(zhuǎn)讓可得 6488元,考慮到資金的時(shí)間價(jià)值,投資的動(dòng)態(tài)回報(bào)率能達(dá)到 %。若客房部平均年純利潤(rùn)只計(jì) 500萬元,那么他每年可分得紅利 。 1. 委托期不少于六年 2. 業(yè)主每年入住簽分限為 80分,超過部分按 散客房?jī)r(jià)的優(yōu)惠價(jià) 付費(fèi) 3. 基本運(yùn)行費(fèi)及可能的虧損 由發(fā)展商承擔(dān) 1. 酒店提供基本管理服務(wù) 2. 業(yè)主只須承擔(dān) 基本運(yùn)行費(fèi)和客房服務(wù)費(fèi) 3. 不參與 酒店的經(jīng)營(yíng) 算例演示 假定:休閑投資( A方式): 客房 80套,價(jià)值 4000萬 投資回報(bào)( B方式): 客房 50套,價(jià)值 2500萬 發(fā)展商自留物業(yè): 價(jià)值 7500萬 酒店聯(lián)營(yíng)物業(yè)總價(jià)值: 14000萬 本年度酒店可分配利潤(rùn): 800萬 業(yè)主自住積分系數(shù): A方式業(yè)主可分配利潤(rùn)=酒店可分配利潤(rùn) A方式業(yè)主物業(yè)價(jià)值 /酒店聯(lián)營(yíng)物業(yè)總值= 800 4000/14000= A方式業(yè)主年度收益 =全體 A方式業(yè)主可分配利潤(rùn)業(yè)主物業(yè)價(jià)值 /A方式物業(yè)總值自住系數(shù)= 50/4000 = B方式業(yè)主可分配利潤(rùn)=酒店可分配利潤(rùn) B方式業(yè)主物業(yè)價(jià)值 /酒店聯(lián)營(yíng)物業(yè)總值 60%= 800 2500/14000 60%= B方式業(yè)主年度收益 =全體 B方式業(yè)主可分配利潤(rùn)業(yè)主物業(yè)價(jià)值 /B方式物業(yè)總值自住系數(shù)= 50/2500 = 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。現(xiàn)在已停止銷 售。 案例展示 —— 雅蘭酒店(模式 3) ?投資
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