世聯(lián)地產(chǎn)集中商業(yè)研究(xxxx)-展示頁
2025-02-27 12:20本頁面
【正文】 ）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 2 我們常常聽到的問題 ? 通常 ， 在沒有任何前提下 、在沒有任何總體目標(biāo)下 ， 我們被諸如此類的問題所困擾 ? 我們應(yīng)該做多大規(guī)模的商業(yè)？ ? 我們應(yīng)該做什么業(yè)態(tài)？每種業(yè)態(tài)做多大規(guī)模？ ? 各種業(yè)態(tài)之間的關(guān)系是怎樣的？ ? 地標(biāo)性物業(yè)靠什么手段來打造？ ? 現(xiàn)在集中式商業(yè)有什么創(chuàng)新形式來實現(xiàn)銷售？ ? 商業(yè)采用什么形式保證規(guī)模最大，同時能確保順利銷售？ ? 從提升持有商業(yè)物業(yè)價值的角度，應(yīng)該引進(jìn)哪類商家？主力商家對產(chǎn)品的要求 ? 啟動區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開發(fā)中提升價格？ ? 現(xiàn)在針對房地產(chǎn)金融支持以短期信貸為主，而持有長期收益的方式運作商業(yè)地產(chǎn)的首期投入大，資金回收周期長，這個矛盾如何處理？ 我的自有資金只有 ，如何進(jìn)行項目開發(fā)？ ?開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是否一定要做招商、經(jīng)營管理？這些并不是本公司擅長的，怎么處理？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 住宅、寫字樓開發(fā)的目標(biāo)客戶是小眾，滿足不同消費者中一部分消費者的獨特需求。 住宅、寫字樓、商業(yè)開發(fā)比較 5 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個精細(xì)的系統(tǒng)工程，有著眾多子系統(tǒng) 2 城市 與 商業(yè) 區(qū)位 與 商圈 消費 研究 業(yè)態(tài) 規(guī)劃 產(chǎn)品 設(shè)計 商業(yè) 招商 運營 管理 推廣 銷售 6 商業(yè)是城市的空間及功能節(jié)點，商業(yè)開發(fā)要放在城市時空發(fā)展背景之下 3 沒有“市”的“城”，怎么還叫“城市”？ 時間軸 初級階段 中級階段 高級階段 30%以下 70 %以下 70%以上 城市商業(yè)空間 發(fā)展特征 城市化率 向心聚集 （向城市幾何中 心聚集） 向心分散 （向城市幾何中 心發(fā)散） 離心聚集 （離開城市中心 向郊區(qū)聚集） 城市發(fā)展階段 第一空間 （居住空間） 居住功能區(qū) 工業(yè)功能區(qū) 其他功能區(qū) 空間軸 人的活動空間 城市功能空間 商業(yè)發(fā)展要從“城”與“市”的關(guān)系出發(fā)： 一是要重視城市發(fā)展趨勢，抓住商業(yè)發(fā)展的機遇，并以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動性，影響、促進(jìn)城市的發(fā)展建設(shè)。 7 商業(yè)要以區(qū)位價值為標(biāo)尺，并合理體現(xiàn)這一價值 4 商業(yè)區(qū)位價值模型 商業(yè)區(qū)位選擇一般性規(guī)律 綜合性商業(yè) 交通便捷的城市繁華區(qū) 大型超市 交通干道、快速交通出入口附近、大型或者高檔居住區(qū)附近 倉儲商場 購物中心 用地相對豐富、交通便利的城鄉(xiāng)結(jié)合部 專業(yè)市場 批發(fā)市場 交通樞紐和物流集散中心 中心區(qū) 中間帶 邊緣帶 分散商業(yè) 條狀商業(yè) 組團(tuán)商業(yè) 中央商業(yè)區(qū) 中心商業(yè)街 區(qū)級商業(yè)中心 專營商業(yè)街 市區(qū)商店 郊區(qū)小店 農(nóng)貿(mào)市場 郊區(qū)商業(yè)中心 高 高 商業(yè)區(qū)位最大的特點是消費者指向，并以此來決定服務(wù)門檻和服務(wù)半徑，從而決定區(qū)位價值。 不同零售企業(yè)在空間上表現(xiàn)為商品銷售量隨著離開最高地價商業(yè)區(qū)位距離的增加而呈現(xiàn)遞減的趨勢。 把握消費需求，是商業(yè)開發(fā)動作的起始點。 人 均 G D P 城市化率 25% 45% 70% 85% 95% 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì) 相匹配的原始狀態(tài) 人均 GDP位于 1500美金以下；城市化水平在 25%以下 人均 GDP位于 1500 ~2023美金；城市化水 平在 45%以下 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升 級，取代了農(nóng)業(yè)時代的 地攤、 集貿(mào)市場，商品 為城市生 活提供基本保 障 人均 GDP位于 2023~ 4000美金；城市化水 平在 45%以上 70%以下 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍， 多樣化、規(guī)模化的現(xiàn) 代商業(yè)出現(xiàn)，如大型 百貨、綜合超市、 專賣店、精品店等 人均 GDP位于 4000~ 8000美金；城市化水 平在 70%以上 90%以下 超越傳統(tǒng)商業(yè)范疇的廣 義商 業(yè) 形態(tài)出現(xiàn)， SHOPPINGMALL、 大型購物中心、旅游 商業(yè) 地產(chǎn)、物流等綜 合 型商 業(yè)形態(tài)出現(xiàn) 人均 GDP位于 8000~ 20230美金；城市化 水平在 90%以上 廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型， 主題性的購物公 園等極具個性消費的 場所出現(xiàn) + 商業(yè)及業(yè)態(tài)發(fā)展演變 10 市場經(jīng)濟(jì)制度下的 商業(yè)競爭機制和市場化供求機制 是促使零售業(yè)態(tài)與經(jīng)營方式發(fā)展演變的基礎(chǔ)性因素。 為了不斷適應(yīng)市場需求和競爭環(huán)境， 零售企業(yè)對業(yè)態(tài)與經(jīng)營方式的研究與創(chuàng)新 ，是促使零售業(yè)態(tài)與經(jīng)營方式發(fā)展演變的內(nèi)在因素 科學(xué)技術(shù)發(fā)展 是促進(jìn)零售業(yè)態(tài)與經(jīng)營方式發(fā)展演變的第四個因素。 商業(yè)開發(fā)提供的不僅僅是商業(yè)空間，更是一種消費方式。 11 良好的物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計為商業(yè)提供可持續(xù)發(fā)展的空間平臺 7 購物中心興奮程度的因素與消費者再惠顧意愿的模型 集中商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)的是建筑美學(xué)和市場理念的充分結(jié)合，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復(fù)雜需求。 商業(yè)建筑規(guī)劃涉及多個方面，需要建筑師、城市規(guī)劃師、市場研究、商業(yè)管理等眾多專業(yè)人才共同完成。 13 招商先行為商業(yè)
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