【正文】 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1:11:12 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 酒店式公寓 +創(chuàng)新 LOFT公寓 ?酒店式公寓，按照經(jīng)濟型酒店的建筑標(biāo)準(zhǔn)；高投資價值，同時滿足周邊市場商戶的商務(wù)住宿需 ?LOFT公寓，創(chuàng)新產(chǎn)品，贈送面積（買一送一），高性價比；針對區(qū)域過渡性居住人群，及商務(wù)接待需求 . 建議保留 Loft產(chǎn)品， Loft產(chǎn)品與回遷區(qū)公寓面對不同的消費需求，形成差異化競爭。 物業(yè)管理為主，少量商業(yè)經(jīng)營管理 74 Q1：微觀區(qū)域消費研究 Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系 Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討 Q4：開發(fā)時序 Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟分析 Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議 Q7：商業(yè)招商、運營模式 Q8：公寓產(chǎn)品定位 75 公寓產(chǎn)品思考 本項目 小戶型公寓： ?5萬平米， 1200套。 ?房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理： 供電設(shè)備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、霓虹燈廣告、電梯等設(shè)備定時、定期查巡。 ?車輛管理： 負(fù)責(zé)指揮維持交通，安排車輛停放，同時要有專人負(fù)責(zé)車輛看管；設(shè)置不同車輛的專用停放場所。 項目商業(yè)管理內(nèi)容 物業(yè)管理 運營管理 ?安全保衛(wèi)管理： 巡查，并安裝維護監(jiān)控系統(tǒng)，保證良好安全消費環(huán)境。 68 商業(yè)招商與運營模式建議 69 商業(yè)管理模式 業(yè)主及業(yè)主聯(lián)合會 物業(yè)管理公司 經(jīng)營管理公司 商家經(jīng)營者 政府管理部門 商業(yè)設(shè)施產(chǎn)權(quán)所有者，可能是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者，投資者 產(chǎn)權(quán)所有者，或是租賃者 公共設(shè)施部分的物業(yè)管理、安全、消防等管理 大型商業(yè)設(shè)施管理，相關(guān)公共設(shè)施的管理 招商，推廣、營銷，統(tǒng)一經(jīng)營管理 一般商業(yè)設(shè)施經(jīng)營管理模式與參與主體 管理主體 專業(yè)公司管理 特點 管理費用高，經(jīng)濟手段 盈利狀況 保證一定的利潤水平下，物業(yè)出租率高、經(jīng)營興旺、升值快 設(shè)備管理特點 定期維護設(shè)備，預(yù)防性維護與維修 成本控制 有效的成本控制，保持合理的利潤空間 商家 ?看重商業(yè)經(jīng)營的利益 ?希望優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理 ?可以承受較高的管理費用 對商業(yè)的影響 ?營造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境 ?提升商業(yè)價值 備注 香港模式，目前商業(yè)項目大多采用此種模式 70 類型 所有權(quán)經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一 經(jīng)營權(quán)局部統(tǒng)一 所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散 產(chǎn)權(quán)屬性 產(chǎn)權(quán)單一 產(chǎn)權(quán)分散 產(chǎn)權(quán)分散 經(jīng)營屬性 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)局部分離 統(tǒng)一經(jīng)營 所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散 規(guī)模過大，一般難以經(jīng)營 租售特點 只租不賣，或自行經(jīng)營 租售混合或全部銷售 全部銷售 開發(fā)商要求 很強的商業(yè)經(jīng)營管理能力 不要求 聘請專業(yè)經(jīng)營管理公司 不要求 一般移交政府托管 開發(fā)商職責(zé) 負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理 協(xié)助火聘請專業(yè)公司管理工作 商業(yè)街管理移交政府 不參與后期經(jīng)營管理 開發(fā)商利潤點 商業(yè)經(jīng)營利潤 商鋪銷售收益 商業(yè)經(jīng)營收益分成 商鋪銷售收益 資金回收特點 投資回收期長，現(xiàn)金回收慢，穩(wěn)定現(xiàn)金流 快速回收部分投資 快速回收全部投資 適用范圍 集中商業(yè)（大型百貨、購物中心） 集中商業(yè)、商業(yè)街區(qū) 臨街鋪面 商業(yè)管理類型及特點 71 大物業(yè)、大管理、大服務(wù)模式，引進主力店自行經(jīng)營，開發(fā)商只提供支持服務(wù) 項目商業(yè)管理模式 控制但不參與： ?對項目商業(yè)發(fā)展有關(guān)鍵影響的物業(yè)部分，持有產(chǎn)權(quán)（最低要持有經(jīng)營權(quán)），選擇符合項目商業(yè)定位和發(fā)展要求的主力店，由其獨立經(jīng)營，開發(fā)商只負(fù)責(zé)物業(yè)管理支持和相關(guān)協(xié)調(diào)工作 ?對項目商業(yè)發(fā)展無關(guān)鍵影響的物業(yè)部分，分割出售，有產(chǎn)權(quán)所有人自行運營，開發(fā)商提供物業(yè)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，對其經(jīng)營行為在物業(yè)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)中給與一定的限制，確保不損害商業(yè)整體發(fā)展 72 以物業(yè)管理部門為主，配置少量商業(yè)經(jīng)營管理專業(yè)人員 項目商業(yè)管理機構(gòu) 總經(jīng)理 1人 運營經(jīng)理 1人（總經(jīng)理兼任） 運營主管 1人 （兼前期招商） 物業(yè) 經(jīng)理 1人 保安 8人 財務(wù) 經(jīng)理 1人 維修工程 人員 1人 出納 1人 保潔員 8人 共計 19人 73 ?承租客商的選配 ： 選擇與整體商業(yè)定位相一致的商家 。在經(jīng)歷了商鋪培育期后，隨著商場的經(jīng)營步入正軌、經(jīng)營狀況蒸蒸日上，在續(xù)簽租賃合同時，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為 5%8%。 ?不同因素差異的招商價格策略：本項目應(yīng)根據(jù)各商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)、位置差異、視覺效果差異、門面尺寸大小差異、交通動線差異等因素制定各商鋪的具體租金價格 ?保證金策略：建議向經(jīng)營者收取三個月的租金與管理費作為保證金，在租賃合同期滿退場時予以退還。 ?點滲透式策略主要體現(xiàn)為點對點和重點深入攻破，是直接面向客戶的滲透式策略，包括直接上門拜訪、 DM單直投、重點商家突破 ?專業(yè)的招商網(wǎng)站和地產(chǎn)交易平臺； ?行業(yè)協(xié)會、政府機構(gòu)及各地商會； ?與定位不同的商業(yè)項目招商部門建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系，達成資源共享的互贏格局。 ?截止到 2023年 12月，完成 Mall招商、及住宅底商的社區(qū)商業(yè)招商。 ?截止到 2023年 9月，完成餐飲次主力店招商，完成可招商面積50%的招商任務(wù)。 ?近距離確認(rèn)： 50米外，商場入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。 內(nèi)部裝飾 58 統(tǒng)一時尚的商場導(dǎo)示，提升整體品質(zhì)，營造良好的購物環(huán)境 統(tǒng)一導(dǎo)識 ?同一主題商鋪統(tǒng)一標(biāo)識，不同主題標(biāo)識在材質(zhì)、顏色等方面保持風(fēng)格的一致性 59 通過小型廣場、噴泉、雕塑等樹立鮮明標(biāo)志，達到吸引客流、聚集人氣的效果 外部景觀場景 60 霓虹廣告極大的影響著商場的形象，做立面設(shè)計時應(yīng)提前考慮 戶外廣告建議 廣告塔 屋頂式 墻面式 懸幕式 懸掛式 門臉式 突出式 櫥窗式 活動式 蓬帳式 ?遠(yuǎn)距離確認(rèn)： 500米外，高位店標(biāo)，指路牌。 次入口 次入口 50 50 50 40 主入口 扶梯 扶梯 扶梯 客梯 貨梯 中庭 55 通過景觀中庭設(shè)置休閑、休憩空間，提升商場檔次和價值，聚集人氣 中庭設(shè)計實現(xiàn)以下目標(biāo)： ?豐富空間層次，強化商業(yè)氛圍 ?形成交通樞紐，組織空間秩序 ?營造綠色景觀，形成舒適空間 ?宣傳企業(yè)品牌，美化商場形象 ?沿中庭設(shè)置綠化的休閑、休憩空間 休憩空間 景觀中庭 中庭 56 綠植、雕塑、小品 —— 結(jié)點設(shè)置小品、雕塑景觀等，可以增強人在商場中的駐留性 內(nèi)部景觀 57 地面鋪裝 —— 動線指引性明確的地面鋪裝及標(biāo)志，細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)感 ?地面鋪裝是在設(shè)計中容易被人忽視的方面，所以特色的地面鋪裝會給人意向不到的效果。 15米 6米 平面動線與垂直交通 54 人流動線設(shè)置與出入口合理布局，保證購物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性 平面動線與垂直交通 垂直交通： ?保證大型賣場區(qū)進入的便利性，但不宜過多，以增加消費者的逗留時間； ?選擇合適的位置設(shè)置垂直交通，保證低層商鋪的昭示性，充分利用垂直交通對人流的組織作用。 ?街道寬度從 15米不等 ，隨著店鋪規(guī)模、業(yè)態(tài)和景觀的變化而改變其尺度。 商業(yè)外立面形象 52 內(nèi)部空間建議 50 50 50 40 主入口 扶梯 扶梯 客梯 貨梯 中庭 百貨、購物中心選址需求（參考） —— ?層高： 首層不小于 5米， 2～ 3層不小于4米； ?樓板荷載： 不小于 550kg/平方米； ?柱距： 不小于 8米 8米； ?配套設(shè)施： 扶梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等 ? 停車位： 100個以上 首層層高： 24層層高： 柱距： 扶梯 臨主路方向設(shè)置出入口，公寓入口設(shè)于內(nèi)測，與商業(yè)功能有效分隔 本項目內(nèi)部空間規(guī)劃建議 考慮未來的彈性使用空間，建議基本空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃以能滿足購物中心要求為標(biāo)準(zhǔn)，二次空間劃分和內(nèi)部裝修根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)設(shè)定相應(yīng)檔次。 生活商業(yè)區(qū) 休閑娛樂 服務(wù)區(qū) 餐飲服務(wù)區(qū) 商業(yè)服務(wù)體系 49 商業(yè)物業(yè)發(fā)展體系 Mall 特色餐飲街 超市 /商務(wù)會所 ?建筑形式與建筑風(fēng)格： 與橄欖城整體新德式風(fēng)格協(xié)調(diào)，體現(xiàn)國際化、時尚感 ?內(nèi)部商業(yè)環(huán)境營造： 通過小品、裝飾、內(nèi)部景觀等提升商業(yè)形象 ?產(chǎn)品規(guī)劃： 商鋪自由組合，保證各商鋪均好性，便于后期銷售 ?建筑風(fēng)格： 體現(xiàn)國際化，時尚、現(xiàn)代，充滿活力的街區(qū)風(fēng)格 ?街區(qū)氛圍營造： 綠植、小品、燈光等營造街區(qū)環(huán)境，店標(biāo)導(dǎo)視系統(tǒng)體現(xiàn)國際感 ?廣告、標(biāo)識： 外部設(shè)置大型昭示牌，內(nèi)部統(tǒng)一商場導(dǎo)示，營造商業(yè)氛圍 ?建筑風(fēng)格： 與整體商業(yè)氛圍相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)標(biāo)志性和檔次感 ?建筑形式： 商務(wù)會所，地上 4層，主要以洗浴、休閑娛樂為主 ?整體空間劃分： 超市與商務(wù)會館的空間劃分 ?內(nèi)部空間規(guī)劃建議： 內(nèi)部空間總體布局滿足經(jīng)營要求 ?平面動線與垂直交通： 保證購物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性 ?建筑形式： 地上 23層，高低錯落，活躍現(xiàn)代的時尚商業(yè)街區(qū) 50 利用 公寓裙房 ，地上 4層，采用現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格， 國際化 特征，與橄欖城整體新德式