【正文】 79 國(guó)內(nèi)二三線(xiàn)城市新中心區(qū)短時(shí)間、大規(guī)模開(kāi)發(fā)成功實(shí)現(xiàn)的三大關(guān)鍵環(huán)節(jié) 政府啟動(dòng)立勢(shì) ?將區(qū)域發(fā)展提升為城市發(fā)展戰(zhàn)略，塑造區(qū)域稀缺性 ?行政搬遷及大規(guī)模基礎(chǔ)建設(shè)，增強(qiáng)投資者和市民對(duì)區(qū)域的信心 ?通過(guò)行政推動(dòng)啟動(dòng)商務(wù)功能的實(shí)現(xiàn) 住宅消費(fèi)者買(mǎi)單 （ 購(gòu)房關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)） 二級(jí)開(kāi)發(fā)商進(jìn)場(chǎng) （ 保證利益實(shí)現(xiàn)） ?提升明確區(qū)域在城市中定位上的稀缺性，提升預(yù)期價(jià)值 ?加強(qiáng)區(qū)域在城市中當(dāng)前開(kāi)發(fā)的稀缺性，提升近期價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ——— 復(fù)興地產(chǎn)周靜 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 碧桂園銷(xiāo)售代表 泰州這兩年的重點(diǎn)還是向南，碧桂園在東面，看上去東面很熱鬧，但畢竟政府還是要向南發(fā)展，政府招商還是集中在南面。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 76 開(kāi)發(fā)商進(jìn)入新城取地考慮的主要因素集中在城市發(fā)展?fàn)顩r和區(qū)域前景方面，一個(gè)稀缺性、唯一性極高的定位能提升開(kāi)發(fā)商對(duì)區(qū)域的價(jià)值預(yù)期以及取地意愿 排序 進(jìn)入新城獲取土地時(shí)重點(diǎn)考慮因素 樣本數(shù) 樣本名錄 1 城市發(fā)展?fàn)顩r及區(qū)域前景 5 安徽眾安、長(zhǎng)虹臵地、深圳鴻榮源、上海景瑞、安徽萬(wàn)振 2 區(qū)域配套及交通條件 3 安徽眾安、上海景瑞、安徽萬(wàn)振 3 政府支持力度及政策 3 深圳鴻榮源、深圳金地、安徽萬(wàn)振 4 土地價(jià)格 3 深圳鴻榮源、上海景瑞、安徽萬(wàn)振 5 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài) 3 深圳金地、振業(yè)地產(chǎn)、安徽萬(wàn)振 6 地塊內(nèi)部資源 1 深圳鴻榮源 ? 從分析結(jié)果來(lái)看，進(jìn)入新城取地，城市發(fā)展和區(qū)域發(fā)展前景是開(kāi)發(fā)商優(yōu)先考慮的因素，其次是政府的支持力度、區(qū)域配套、土地價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài) 。 74 基于三大關(guān)鍵環(huán)節(jié)為基礎(chǔ)，結(jié)合本項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)環(huán)境，制定出本項(xiàng)目近期開(kāi)發(fā)策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 72 國(guó)內(nèi)二三線(xiàn)城市新中心區(qū)短時(shí)間、大規(guī)模開(kāi)發(fā)的新區(qū)開(kāi)發(fā)模式有三大關(guān)鍵環(huán)節(jié)，我們將結(jié)合本項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)環(huán)境，制定出本項(xiàng)目近期開(kāi)發(fā)策略，并結(jié)合地塊現(xiàn)狀，形成本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 國(guó)內(nèi)二三線(xiàn)城市新中心區(qū)短時(shí)間、大規(guī)模開(kāi)發(fā)成功實(shí)現(xiàn)的三大關(guān)鍵環(huán)節(jié) 政府啟動(dòng)立勢(shì) ?將區(qū)域發(fā)展提升為城市發(fā)展戰(zhàn)略，塑造區(qū)域稀缺性 ?行政搬遷及大規(guī)?；A(chǔ)建設(shè)，增強(qiáng)投資者和市民對(duì)區(qū)域的信心 ?通過(guò)行政推動(dòng)啟動(dòng)商務(wù)功能的實(shí)現(xiàn) 住宅消費(fèi)者買(mǎi)單 （ 購(gòu)房關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)） 二級(jí)開(kāi)發(fā)商進(jìn)場(chǎng) （ 保證利益實(shí)現(xiàn)） ?提升明確區(qū)域在城市中定位上的稀缺性，提升預(yù)期價(jià)值 ?加強(qiáng)區(qū)域在城市中當(dāng)前開(kāi)發(fā)的稀缺性，提升近期價(jià)值 ?有效控制成本水平 ?總價(jià)控制 ?單價(jià)控制 ?規(guī)模區(qū)間 ?調(diào)節(jié)手段 ?地價(jià)成本控制 ?建安成本控制 ?配套成本控制 ?配套環(huán)境 ?戶(hù)籍政策 ?經(jīng)濟(jì)利益 ?當(dāng)前市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)性 ?價(jià)格增長(zhǎng)空間 ?土地性質(zhì) ?功能指標(biāo) ?確保收入實(shí)現(xiàn)空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 70 紅谷灘新區(qū)成功發(fā)展因素總結(jié) ?聚焦城市發(fā)展重心 ?市政府搬遷拉動(dòng)及大規(guī)?；A(chǔ)建設(shè)，增強(qiáng)投資者和市民對(duì)區(qū)域的信心 ?政府推動(dòng)事業(yè)單位進(jìn)入，促成商務(wù)功能的實(shí)現(xiàn) ?以標(biāo)志性市政建筑的建設(shè)起勢(shì)，樹(shù)立區(qū)域形象 ?高檔住宅建設(shè)先期強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)樹(shù)立區(qū)域形象，增強(qiáng)投資者和市民對(duì)區(qū)域的信心 ?為提升住宅入住率及區(qū)域成熟度，及時(shí)推出前期缺失的教育及生活配套 行政手段拉動(dòng) 功能加速實(shí)現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建設(shè)階段 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 年供應(yīng)土地?cái)?shù) 畝 300 560 700 1080 1180 1250 1500 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 出讓比例 % % % % % % % 重要舉措 進(jìn)行宣傳，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)行土地優(yōu)惠政策，開(kāi)發(fā)樣板樓盤(pán)，打造新區(qū)形象 完善基礎(chǔ)設(shè)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決人民的購(gòu)物、出行、子女入學(xué)問(wèn)題，同時(shí)隨著高等院校遷入，醫(yī)院等建設(shè)成功，進(jìn)入快速發(fā)展階段 40 土地價(jià)格 走勢(shì)（萬(wàn) /畝 ） 2023~2023年 2023~2023年 90 120 46 66 72 73 南昌紅谷灘紅角洲板塊 2023— 2023年土地價(jià)值增長(zhǎng) 3倍 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 紅谷灘新區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 紅谷灘新區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 政府強(qiáng)力推動(dòng)： ?2023年 7月正式啟動(dòng)該的區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè) ?南昌市委、市政府等五套班子全部搬到紅谷灘新區(qū) ?在政府推動(dòng)下，江南證券、華山醫(yī)院、江西醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院、報(bào)業(yè)大廈、廣電中心、新華社江西分社、國(guó)際會(huì)展中心等跟進(jìn)，設(shè)置辦公點(diǎn)，促成商務(wù)功能的加速實(shí)現(xiàn) “控制老城區(qū)，儲(chǔ)備朝陽(yáng)片區(qū)，發(fā)展城市新區(qū)? 紅谷灘新區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 65 南昌紅谷灘新區(qū)與城市老中心區(qū)隔江相望，在政府主導(dǎo)下經(jīng)過(guò) 6年多的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模 南昌紅谷灘新區(qū)面積 50余平方公里，規(guī)劃用地 40余平方公里，規(guī)劃人口 40余萬(wàn)人。 63 鄭東新區(qū)發(fā)展形成規(guī)模效應(yīng)，城市遷移人口劇增，市場(chǎng)預(yù)期較高 遠(yuǎn)眺 CBD 綠地?老街? 聯(lián)盟新城 綠城?百合公寓? CBD已形成規(guī)模效應(yīng)，提升市場(chǎng)信心 ： ?經(jīng)過(guò) 6年的大規(guī)模建設(shè)， CBD已經(jīng)基本完成了寫(xiě)字樓和公寓的建設(shè)并部分投入使用，增強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)新區(qū)開(kāi)發(fā)的信心； 龍湖區(qū)南段已經(jīng)形成高尚住宅區(qū)： ?開(kāi)發(fā)水平高： 龍湖南段吸引了大量國(guó)內(nèi)一流開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，成為鄭州市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)水平最高的板塊； ?價(jià)格提升快： 目前龍湖南片區(qū)價(jià)格提升最快，市場(chǎng)對(duì)該片區(qū)接納程度高 ,房?jī)r(jià)半年內(nèi)每平方米上漲 600元； 遷移人口 住宅價(jià)格 2023 2023 2023 2460元 /平方米 3156元 /平方米 4200元 /平方米 2萬(wàn)高校園區(qū)師生 10萬(wàn) 22萬(wàn) 鄭東新區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?建設(shè)標(biāo)志性建筑國(guó)際會(huì)展中心，強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng) CBD建設(shè)； ?道路設(shè)施基本完善； ?大量外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，大規(guī)模建設(shè)高檔住宅，住宅高端形象提升市場(chǎng)熱度 ?高端寫(xiě)字樓建設(shè)由商務(wù)內(nèi)環(huán)向商務(wù)外環(huán)擴(kuò)展； ?國(guó)際會(huì)展中心竣工，開(kāi)始舉辦各類(lèi)展會(huì)； ?家居建材、商貿(mào)物流等工商業(yè)開(kāi)工建設(shè)，教育配套跟進(jìn)。公安、消防、民政、醫(yī)療衛(wèi)生等市政配套進(jìn)入建設(shè)階段 ?住宅與寫(xiě)字樓物業(yè)持續(xù)供應(yīng) ?工商零售進(jìn)入啟動(dòng)階段 ?第一批住宅與寫(xiě)字樓物業(yè)開(kāi)始入伙 ?房?jī)r(jià)高于中心區(qū)，片區(qū)被普遍接受，整體發(fā)展良好 ?大規(guī)模商業(yè)開(kāi)業(yè)，區(qū)域各項(xiàng)生活配套和舉辦展會(huì)的檔次逐步提升。 61 （續(xù)上表） 2023 2023 2023 2023 2023 工商零售 香江現(xiàn)代物流商貿(mào)園開(kāi)工； 鄭東建材家居城開(kāi)工； 鄭州澳柯瑪國(guó)際物流園區(qū)開(kāi)工； 鄭州澳柯瑪國(guó)際物流園區(qū)開(kāi)盤(pán)； 德國(guó)麥德龍超市開(kāi)工； 時(shí)代龍建材家居廣場(chǎng)開(kāi)工； 仁豪物流港、國(guó)家干線(xiàn)公路物流港一期、新華物流配送中心開(kāi)工； 五洲陶瓷精品港開(kāi)工；加州工業(yè)城開(kāi)工； 丹尼斯商業(yè)步行街、 CBD宏信商業(yè)步行街開(kāi)工； CBD第一個(gè)大賣(mài)場(chǎng)丹尼斯奧元店開(kāi)業(yè)； 簽約鄭州萬(wàn)象城； 河南農(nóng)業(yè)銀行遷入外環(huán)鄭東大廈； 鄭州華豐（國(guó)際）鋼鐵物流園開(kāi)工； 配套（包括治安、消防、民政、教育等配套） 鄭州市第四十七中學(xué)開(kāi)工； 鄭州航院、河南教育學(xué)院、河南廣播電視大學(xué)開(kāi)工； 河南教育學(xué)院、鄭州航院東校區(qū)開(kāi)學(xué)； 新區(qū)通郵； 公安廳信息中心綜合樓奠基； CBD消防特勤站開(kāi)工； 九如路派出所揭牌； 鄭東試驗(yàn)幼兒教育研究中心； 新區(qū)管理服務(wù)中心開(kāi)工； 行政服務(wù)中心掛牌； 中級(jí)人民法院遷入； 天賦路社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站開(kāi)業(yè)； 第一大街門(mén)診部開(kāi)業(yè)； 新區(qū)公安局奠基； 聯(lián)合中心大廈竣工，房管局辦事大廳啟動(dòng)； 河南實(shí)驗(yàn)學(xué)校、鄭州八中、八十六中、聚源小學(xué)招生； 大型活動(dòng)（包括各類(lèi)展會(huì)） 首屆中國(guó)國(guó)際會(huì)展文化節(jié)； 國(guó)際會(huì)展中心首次開(kāi)展； 中國(guó)鄭州汽車(chē)產(chǎn)品展銷(xiāo)會(huì)； 第十一屆鄭州全國(guó)商品交易會(huì)； 首屆中國(guó)中部暨河南旅游交易會(huì)； 第四屆河南國(guó)際投資貿(mào)易洽談會(huì)； 第 55屆全國(guó)藥品交易會(huì)； 首屆豫商大會(huì)； 中國(guó)企業(yè) 500強(qiáng)發(fā)布暨高層論壇； 國(guó)際汽車(chē)博覽會(huì)； 醫(yī)博會(huì)； 鄭州歷史上最大的展會(huì)第二屆中國(guó)中部投資貿(mào)易博覽會(huì)； 中原住交會(huì)； 第十二屆鄭州全國(guó)商品交易會(huì)； CBD商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇； 鄭東新區(qū)發(fā)展歷程（ 2/2） 鄭東新區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 59 政府將鄭東新區(qū)的發(fā)展放在城市戰(zhàn)略的高度，強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)鄭東新區(qū)發(fā)展成為鄭州未來(lái)城市新的中心區(qū)域 中心組團(tuán)板塊 北區(qū) 板塊 西區(qū) 板塊 南區(qū) 板塊 鄭東新區(qū)板塊 城市戰(zhàn)略發(fā)展方向：從城市格局上看，鄭州西南兩區(qū)受老工業(yè)區(qū)及鐵路交通制約，東區(qū)和北區(qū)成為城市最有利的發(fā)展方向 ?政府制定高起點(diǎn)規(guī)劃： 鄭東新區(qū)高調(diào)聘請(qǐng)國(guó)際著名城市規(guī)劃公司黑川紀(jì)章 ?迅猛的發(fā)展勢(shì)頭： 從 2023年開(kāi)始至 2023年建成區(qū)域達(dá)到 50平方公里、總投資 500億左右，入駐人口超過(guò) 20萬(wàn) 鄭東新區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 57 目標(biāo)解析與項(xiàng)目核心問(wèn)題 項(xiàng)目屬性界定 城市新區(qū)成功開(kāi)發(fā)模式 Part. 3 Part. 2 Part. 1 開(kāi)發(fā)實(shí)施策略 Part. 4 第三部分：核心問(wèn)題界定之后的同屬性區(qū)域的案例研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 55 目標(biāo)解析與項(xiàng)目核心問(wèn)題 項(xiàng)目屬性界定 城市新區(qū)成功開(kāi)發(fā)模式 Part. 3 Part. 2 Part. 1 開(kāi)發(fā)實(shí)施策略 Part. 4 客戶(hù)目標(biāo) 目標(biāo)解析 項(xiàng)目核心問(wèn)題 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 泰州市國(guó)土資源局申女士 市場(chǎng)現(xiàn)狀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 泰州金成地產(chǎn)銷(xiāo)售部經(jīng)理華建峰 06年底到 07年初，這一段時(shí)間土地供應(yīng)量非常大，土地出讓非常大，所以今年的盤(pán)子一下子出了很多。 53 6 5 2 . 83 0 7 0 . 01 5 0 4 . 80 . 01 0 0 0 . 02 0 0 0 . 03 0 0 0 . 04 0 0 0 . 00 5 年出讓規(guī)模（畝） 0 6 年出讓規(guī)模（畝） 0 7 年出讓規(guī)模（畝）海陵區(qū)06年土地出讓的放量對(duì)市場(chǎng)造成了較大阻力， 07年土地出讓量已明顯下滑，３年內(nèi)北區(qū)年均 1300余畝的土地出讓量面臨較大的市場(chǎng)阻力 0507年泰州市海陵區(qū)土地出讓量統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州國(guó)土資源網(wǎng) （單位：畝） 06年海陵區(qū)土地出讓放量之后， 07年土地成交規(guī)模下降幅度較高，從市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，近期大規(guī)模土地出讓面臨一定市場(chǎng)阻力。 52 依據(jù)周山河控制性詳細(xì)規(guī)劃＊ ，周山河街區(qū)總出讓土地約8300畝，周山河北區(qū)土地出讓規(guī)模約 4000畝，北區(qū)年均土地出讓規(guī)模約 1300余畝 ?根據(jù)近期（ 3年內(nèi)）實(shí)現(xiàn)周山河北部土地成功開(kāi)發(fā)的目標(biāo)，本區(qū)域?qū)⒚媾R年均土地出讓量1300余畝的出讓目標(biāo)要求。 50 市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性分析小結(jié) 功能 實(shí)現(xiàn) ? 居住功能的實(shí)現(xiàn)因區(qū)域配套缺失，市場(chǎng)阻力較大 ? 商務(wù)功能近期缺乏市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ) ? 城市發(fā)展現(xiàn)狀近期無(wú)法支撐新市級(jí)商業(yè)中心的形成 價(jià)格 實(shí)現(xiàn) ? 目前同區(qū)位土地成交價(jià)格低于深業(yè)的價(jià)格預(yù)期 規(guī)模 實(shí)現(xiàn) 目標(biāo)解析小結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48 根據(jù)市場(chǎng)土地出讓案例角度分析，近期本區(qū)域周邊商住用地的市場(chǎng)價(jià)格低于老城區(qū)板塊土地，單宗價(jià)格不超過(guò) 80萬(wàn) /畝 2 4 1 6 編號(hào) 地塊名稱(chēng) 出讓年份 出讓價(jià) 萬(wàn)元 /畝 1 電視塔街區(qū)工程改造地塊 2023 166 2 太陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)東側(cè) 2023 95 3 海陵區(qū)濟(jì)川東路北側(cè) 2023 4 府南街區(qū)部分地塊 2023 5 府南街區(qū)三號(hào)地塊 2023 74 6 盛唐花苑一號(hào)地塊 2023 7 盛唐花苑四號(hào) 2023 77 8 開(kāi)發(fā)區(qū)地塊 2023 76 5 3 7 180萬(wàn) /畝 77萬(wàn) /畝 /畝 /畝 74萬(wàn) /畝 *數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州市國(guó)土資源居網(wǎng)站 166萬(wàn)