【文章內(nèi)容簡介】 空間的重心和 功能的核心 新區(qū)空間構(gòu)成圖 區(qū)域發(fā)展趨勢 本報告是嚴(yán)格保密的。 35 近期目標(biāo)的市場實現(xiàn)性分析 近期目標(biāo) 近期（ 3年）實現(xiàn)周山河北部土地成功開發(fā) 遠(yuǎn)景目標(biāo) 將周山河街區(qū)打造成泰州中心區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 36 近期區(qū)域成功開發(fā)目標(biāo)的達(dá)成，其核心內(nèi)涵是實現(xiàn)區(qū)域的開發(fā)出讓規(guī)模、出讓價格和整體定位功能 規(guī)模實現(xiàn) 價格實現(xiàn) 近期（ 3年）周山河北部區(qū)域土地成功開發(fā)的目標(biāo)內(nèi)涵 功能實現(xiàn) 在近期（ 3年）開發(fā)過程中動態(tài)實現(xiàn)北區(qū) 4300余畝土地的成功出讓 ＊ ，完成政府和企業(yè)的北區(qū)開發(fā)完畢的目標(biāo) 滿足區(qū)域整體定位下的 商務(wù)功能、商業(yè)功能和居住功能 的順利實現(xiàn) 在土地出讓的過程中，能夠達(dá)到 深業(yè) 85萬 /畝 ＊的平均土地價格預(yù)期，實現(xiàn)企業(yè)對區(qū)域土地一級開發(fā)的目標(biāo)利潤要求 目標(biāo)解析 *數(shù)據(jù)來源： 深業(yè)預(yù)期土地出讓價格 ＝ {直接成本 +間接成本 +其他費用（包括企業(yè)應(yīng)得的 15%合理利潤） } /8311畝 ＝ 85萬元 /畝 英聯(lián)國際關(guān)于周山河街區(qū)可行性報告 控規(guī)優(yōu)化方案 本報告是嚴(yán)格保密的。 37 在明確企業(yè)目標(biāo)的前提下，我們對泰州土地及房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究以尋找理想與現(xiàn)實間的差距 基于功能實現(xiàn)的泰州市場研究 1 基于價格實現(xiàn)的泰州市場研究 2 基于規(guī)模實現(xiàn)的泰州市場研究 3 目標(biāo)解析 本報告是嚴(yán)格保密的。 38 與老城區(qū)和城東區(qū)域相比，城南新區(qū)板塊受制于區(qū)域配套功能的缺失，近期居住功能實現(xiàn)阻力較大，城市居住功能的重心集中在老城區(qū)和城東區(qū)域 城市西邊有工業(yè)園區(qū)，污染大，未來還將建設(shè)機場，噪音大，住過去沒有意思；城市向東接近姜堰，配合教育園區(qū)資源，人氣還好；城市南邊，如果讓我選擇我不會去買，配套少，缺乏學(xué)校、醫(yī)院等。 — 鵬欣麗都樓盤銷售代表 城南板塊的樓盤缺乏大的配套 ,老百姓還是關(guān)注你的配套，你的教育，吸引人口要提供一定的生活基礎(chǔ)。 — 盛世華庭銷售部梅經(jīng)理 城東 板塊 老城區(qū) 板塊 城南 板塊 區(qū)域內(nèi)擁有較為密集的教育資源以及超市等較為完備的生活配套資源，市民認(rèn)知較強，是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點板塊 老城區(qū)發(fā)展歷程較長，生活配套設(shè)施完備，醫(yī)院、超市和學(xué)校等設(shè)施均有布局 城南新區(qū)板塊缺乏完善的生活配套服務(wù)設(shè)施，近期居住功能實現(xiàn)的市場阻力較大，缺乏吸引人流的必要配套設(shè)施 坡子街濱河綠地廣場 省泰中附中 金鷹國際商場 居住功能 城南郊區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 39 從區(qū)域樓盤的銷售率、價格等指標(biāo)對比分析，城南板塊的住宅價格和銷售率均低于老城區(qū)和城東板塊，區(qū)域住宅物業(yè)的市場接受度較低 城東 板塊 老城區(qū) 板塊 城南 板塊 區(qū)域典型樓盤選?。? 選擇 2023年三大區(qū)域的熱銷樓盤，從開發(fā)量、銷售率和價格三大指標(biāo)對比分析區(qū)域居住開發(fā)的市場接受度 老城區(qū)：鳳城國際 城東：鵬欣尚城 城南：西湖翠園五期 4800430028000100020233000400050006000老城區(qū) 鳳城國際 城東 鵬欣尚城 城南 西湖翠苑五期平均價格( 元)6 7 6 3 8 . 31 9 5 8 9 8 . 7 53 3 3 7 2 . 3 20100000202300300000老城區(qū) 鳳城國際 城東 鵬欣尚城 城南 西湖翠苑五期開發(fā)量( 平方米)8 2 . 8 0 % 7 9 . 9 0 %6 6 . 8 0 %0%25%50%75%100%老城區(qū) 鳳城國際城東 鵬欣尚城 城南 西湖翠苑五期年均銷售率開發(fā)量對比分析 年均銷售率對比分析 價格對比 *數(shù)據(jù)來源：專業(yè)人士訪談與泰州房地產(chǎn)信息網(wǎng) 居住功能 本報告是嚴(yán)格保密的。 40 城市以制造業(yè)為基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)比重較低，服務(wù)業(yè)發(fā)展相對滯后，近期城市產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成現(xiàn)狀無法支撐區(qū)域商務(wù)功能的有效實現(xiàn) ?泰州城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，主要偏重于加工制造業(yè)，三產(chǎn)的發(fā)展比重偏低； ?三產(chǎn)中的服務(wù)業(yè)發(fā)展相對滯后，尤其在商務(wù)服務(wù)業(yè)方面， 2023年商務(wù)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)增加值僅有，在三產(chǎn)各項產(chǎn)業(yè)的增加值比較中相對較少。 2023年泰州地區(qū)生產(chǎn)總值增加值構(gòu)成分析 4 4 . 1 31 1 . 9 64 5 . 5 21 2 . 7 41 6 . 8 93 7 . 9 36 . 5 63 . 5 3 5 . 5 21 3 . 7 81 9 . 9 73 7 . 2 50204060交通 信息批發(fā)零售 住宿餐飲金融房地產(chǎn)商務(wù) 科學(xué)水利環(huán)境 居民服務(wù)教育衛(wèi)生文化公共管理第三產(chǎn)業(yè)增加值分項分析（億元）2023年泰州市第三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成分析 *資料來源： 2023年泰州統(tǒng)計年鑒 8 9 . 8 94 7 6 . 6 52 5 5 . 7 28 2 2 . 2 602004006008001000第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 地區(qū)生產(chǎn)總值產(chǎn)業(yè)增加值（億元）商務(wù)功能 本報告是嚴(yán)格保密的。 41 泰州市場上無純寫字樓物業(yè)，現(xiàn)有辦公物業(yè)多結(jié)合住宅、商業(yè)開發(fā)，開發(fā)總量和開發(fā)投資占房地產(chǎn)市場總量比重均較少 2023年泰州市區(qū)寫字樓 物業(yè)投資占房地產(chǎn)總投資比重 泰州市房地產(chǎn)市場主要以住宅為主，寫字樓少，需求少。寫字樓主要有財富廣場和鵬欣麗都。 — 復(fù)興地產(chǎn)周靜 泰州目前市場上沒有真正意義上的寫字樓 — 泰州金成地產(chǎn)銷售部經(jīng)理華建峰 *數(shù)據(jù)來源：周山街街區(qū)土地開發(fā) 整理可行性研究報告 總面積 (平方米 ) 銷售率 坡子街商務(wù)館辦公 % 財富廣場 % 2023年泰州商務(wù)物業(yè)開發(fā)及銷售狀況 ?目前泰州市場上寫字樓銷售物業(yè)主要集中在老城區(qū)，多結(jié)合住宅、商業(yè)開發(fā)；寫字樓開發(fā)量較低，年均銷售率低于 25%； 69%25%3%0%25%50%75%100%住宅 商業(yè)零售用房 辦公樓投資比重81%19%0%25%50%75%100%住宅類開發(fā) 非住宅類開發(fā)開發(fā)比重2023年泰州市區(qū)商務(wù) 物業(yè)開發(fā)量占房地產(chǎn)開發(fā)總量比重 商務(wù)功能 本報告是嚴(yán)格保密的。 42 各產(chǎn)業(yè)園區(qū)及行政中心區(qū)內(nèi)已成型的配套商務(wù)區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃擬建的商務(wù)服務(wù)區(qū)將大幅度分流潛在市場需求 泰州城區(qū)春蘭總部 泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 春蘭工業(yè)園區(qū) 規(guī)劃擬建醫(yī)藥城中心商務(wù)區(qū) 泰州目前的寫字樓市場開發(fā)狀況不好，泰州是一個以加工業(yè)和制造業(yè)為主的城市，這些產(chǎn)品的辦公需求多在廠子內(nèi)部解決。 —— 泰州市房管局市場處趙處長 泰州醫(yī)藥城 醫(yī)藥城占地 20平方公里，整個園區(qū)規(guī)劃有養(yǎng)老康體區(qū)、教育區(qū)（培訓(xùn)基地）、中央商務(wù)區(qū)、交易展示區(qū)、生產(chǎn)區(qū)和科研區(qū)，具有行政功能的中央商業(yè)區(qū)占地約 900畝。 泰州市行政中心 泰州市政府行政辦公區(qū) 江蘇泰州留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園 規(guī)劃擬建的商務(wù)辦公區(qū) 園區(qū)位于泰州開發(fā)區(qū)高新技術(shù)園內(nèi)，規(guī)劃總面積 140畝，分辦公區(qū)、生產(chǎn)區(qū)、研發(fā)區(qū)、生活服務(wù)中心區(qū)，辦公區(qū)規(guī)劃用地 20余畝。 商務(wù)功能 本報告是嚴(yán)格保密的。 43 坡子街商業(yè)中心是泰州主要休閑購物目的地，規(guī)劃的濟(jì)川路市級商業(yè)中心并未形成，總體來看泰州商業(yè)格局呈現(xiàn)出?單中心?形態(tài) 坡子街 商圈 濟(jì)川路 商圈 泰州商業(yè)體系規(guī)劃 老城傳統(tǒng)商業(yè)中心的改造升級，商業(yè)氛圍較為濃郁，涵蓋的商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨、超市以及知名的餐飲品牌店，是泰州市民主要休閑購物目的地 坡 子 街 現(xiàn)狀發(fā)展與市級中心規(guī)劃定位不符，目前發(fā)展為裝飾裝潢專業(yè)市場 濟(jì)川路 商業(yè)街主要集中在老城區(qū)，南區(qū)沒有什么商業(yè)，要買東西還是習(xí)慣于回到老城區(qū)，還是喜歡去原有的商業(yè)購物。 —— 復(fù)興地產(chǎn)周靜 泰州的城市商業(yè)主要有兩種形態(tài)，商業(yè)還是比較單一，主要成氣候的就是城南的裝飾城和市中心的坡子街休閑街。 —— 金通梅園銷售經(jīng)理吳智峰 *資料來源：泰州市商業(yè)體系規(guī)劃 商業(yè)功能 本報告是嚴(yán)格保密的。 44 人均消費水平較低和人口基數(shù)較少，是限制泰州市商業(yè)發(fā)展的主要瓶頸，同時相對保守的消費習(xí)慣，也對商業(yè)發(fā)展形成一定阻力 ?泰州市人均消費水平較低，人口規(guī)模小，還不能支持城市多中心的商業(yè)發(fā)展規(guī)模； ?07年底市區(qū)人口達(dá) ，人均消費性支出 9021元，低于長三角城市中浙江 7市（ 13795元）和江蘇 8市（ 13795元）的平均人均消費支出水平； ?泰州市民固有的老城區(qū)消費習(xí)慣也對新區(qū)商業(yè)中心的形成產(chǎn)生了阻力。 172551379511774902105000100001500020230上海 浙江7 市 江蘇8 市 泰州2 2 2 . 58 6 . 6 8 5 . 16 4 . 81 1 6 . 80200400常州 揚州 南通 嘉興 泰州07年長三角同梯度城市市區(qū) 人口規(guī)模對比分析 單位：元 單位：萬人 泰州人的消費習(xí)慣還是比較保守、比較實際，揚州比這里的稍微好一些，揚州畢竟有很厚的文化底蘊，泰州這里沒有自己的文化，休閑商業(yè)在泰州還是很困難。 泰州盛世華庭銷售部副經(jīng)理梅衛(wèi)星 商業(yè)功能 31%7%16%6%12%15%10%3%食品衣著居住家庭設(shè)備、用品及服務(wù)交通和通訊文化教育、娛樂用品及服務(wù)醫(yī)療保健其他商品和服務(wù)07年泰州市人均消費 水平同長三角城市對比 06年泰州市人均可支配收入支出結(jié)構(gòu) 本報告是嚴(yán)格保密的。 45 市場實現(xiàn)分析小結(jié) 功能 實現(xiàn) ? 居住功能的實現(xiàn)因區(qū)域配套缺失，市場阻力較大 ? 商務(wù)功能近期缺乏市場實現(xiàn)基礎(chǔ) ? 城市發(fā)展現(xiàn)狀近期無法支撐新市級商業(yè)中心的形成 價格 實現(xiàn) 規(guī)模 實現(xiàn) 目標(biāo)解析小結(jié) 本報告是嚴(yán)格保密的。 46 在明確企業(yè)目標(biāo)的前提下，我們對泰州土地及房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究以尋找理想與現(xiàn)實間的差距 基于功能實現(xiàn)的泰州市場研究 1 基于價格實現(xiàn)的泰州市場研究 2 基于規(guī)模實現(xiàn)的泰州市場研究 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 47 市場上缺乏項目周邊區(qū)域居住用地出讓案例，借鑒類似區(qū)域案例，住宅用地的平均市場價格大致在 50萬 /畝以下 3 1 編號 地塊名稱 出讓年份 成交價 萬元 /畝 1 錦東花苑地塊 2023 2 江洲小區(qū)東側(cè)地塊 2023 3 泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鳳凰西路 2023 28 2 37..2萬 /畝 /畝 28萬 /畝 項目 地塊 *數(shù)據(jù)來源：泰州市國土資源居網(wǎng)站 居住用地價格 本報告是嚴(yán)格保密的。 48 根據(jù)市場土地出讓案例角度分析，近期本區(qū)域周邊商住用地的市場價格低于老城區(qū)板塊土地，單宗價格不超過 80萬 /畝 2 4 1 6 編號 地塊名稱 出讓年份 出讓價 萬元 /畝 1 電視塔街區(qū)工程改造地塊 2023 166 2 太陽商業(yè)廣場東側(cè) 2023 95 3 海陵區(qū)濟(jì)川東路北側(cè) 2023 4 府南街區(qū)部分地塊 2023 5 府南街區(qū)三號地塊 2023 74 6 盛唐花苑一號地塊 2023 7 盛唐花苑四號 2023 77 8 開發(fā)區(qū)地塊 2023 76 5 3 7 180萬 /畝 77萬 /畝 /畝 /畝 74萬 /畝 *數(shù)據(jù)來源：泰州市國土資源居網(wǎng)站 166萬 /畝 95萬 /畝 項目 地塊 8 76萬 /畝 商住用地價格 本報告是嚴(yán)格保密的。 49