【正文】 2023/3/27 7:29:3007:29:3027 March 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 27 三月 20237:29:30 上午 07:29:30三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 三月 2107:29:3007:29Mar2127Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/3/27 7:29:3007:29:3027 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 27 三月 20237:29:29 上午 07:29:29三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 07:29:2907:29:2907:29Saturday, March 27, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 07:29:2907:29:2907:293/27/2023 7:29:29 AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 7:29:29 上午 7:29 上午 07:29:29三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 三月 217:29 上午 三月 2107:29March 27, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 三月 21三月 2107:29:2907:29:29March 27, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 三月 2107:29:2907:29Mar2127Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。經(jīng)營組合定位策略　 —— 吸納化妝品行業(yè)所包含之美容、美發(fā)、化裝護(hù)膚行業(yè)　 —— 可接以上行業(yè)劃分為不同主題區(qū)域進(jìn)行經(jīng)營 —— 盡早以優(yōu)質(zhì)條件吸納 “磁石鋪位 ”入場(chǎng)——化妝品批發(fā)市場(chǎng)的升級(jí)版經(jīng)營主題化妝品功能定位策略展示功能 展示區(qū)表演區(qū)商務(wù)服務(wù)功能 商務(wù)中心洽談會(huì)議中心互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)功能辦公場(chǎng)所設(shè)施出租功能銀行、餐飲等行業(yè)配套功能 行業(yè)協(xié)會(huì)的深度參與技檢中心及質(zhì)量監(jiān)督認(rèn)證機(jī)構(gòu)工商稅務(wù)等 “一條龍 ”服務(wù)貨運(yùn)代辦經(jīng)營管理機(jī)構(gòu) 服務(wù)平臺(tái)的建立下階段的工作重點(diǎn)n 項(xiàng)目經(jīng)營模式的具體構(gòu)建n 項(xiàng)目定位的深化—— 檔次、功能、商戶組合、主題n 根據(jù)定位及經(jīng)營模式對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃建筑方案的建議n 對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析—— 動(dòng)、靜態(tài)財(cái)務(wù)分析；敏感性分析THANKS鞋業(yè)市場(chǎng)情況存量： 61500平方米潛在供應(yīng)量： 6000平方米鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)早期市場(chǎng)近期市場(chǎng)元 /平方米單位：萬元部分場(chǎng)館頂手費(fèi)及空置率對(duì)比圖空置率及頂手費(fèi)對(duì)比行業(yè)租金對(duì)比部分場(chǎng)館平均租金走勢(shì)對(duì)比圖注：鐘表業(yè)選取南方、九龍、站西等場(chǎng)統(tǒng)計(jì) 鞋業(yè)選取國際、歐陸、新濠畔等場(chǎng)統(tǒng)計(jì) 化裝品業(yè)選取興發(fā)廣場(chǎng)統(tǒng)計(jì)216。項(xiàng)目發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)的對(duì)比分析市場(chǎng)研究結(jié)論：從市場(chǎng)角度而言項(xiàng)目發(fā)展為化妝品專業(yè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)最低、鞋業(yè)次之、鐘表業(yè)較大。項(xiàng)目應(yīng)把握好開發(fā)時(shí)機(jī)。租金遞增： 每三年遞增 20%現(xiàn)時(shí)租賃狀況： 對(duì)外宣稱首期 600間鋪已基本租出，但現(xiàn)場(chǎng)僅有 1/10 鋪位正在裝修，實(shí)際情況有待觀察主要競爭對(duì)手分析廣州工業(yè)展覽中心（潮發(fā)廣場(chǎng)）規(guī)劃圖主要競爭對(duì)手分析廣州工業(yè)展覽中心 市場(chǎng)特征新建場(chǎng)地，設(shè)有展覽館、大型停車場(chǎng)及相應(yīng)工商配套行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)駐，有助提高專業(yè)市場(chǎng)的誠信度位置偏遠(yuǎn)，交通條件一般復(fù)式鋪位設(shè)計(jì)有利于貨品存儲(chǔ)對(duì)項(xiàng)目的影響是目前項(xiàng)目的最主要競爭對(duì)手，該中心若在本項(xiàng)目建成招商前獲得市場(chǎng)認(rèn)同，將會(huì)加大本項(xiàng)目招商難度主要競爭對(duì)手分析廣州化妝品行業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)目前專業(yè)市場(chǎng)檔次較低，基本處于傳統(tǒng)的商品集散地模式傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)主要吸納中低產(chǎn)品商戶，而能夠吸納中等品牌的 新型專業(yè)物流中心有較好的發(fā)展前景興發(fā)市場(chǎng)逐步萎縮，將形成較大的市場(chǎng)空間 廣州化妝品專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展變化廣州工業(yè)展覽中心（街鋪經(jīng)營） （傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)）長壽路、高第街 興發(fā)廣場(chǎng)（傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)的提升）展館、行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)駐、工商稅務(wù)服務(wù)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目發(fā)展為 化妝品市場(chǎng) 之 SWOT 分析n 與貨運(yùn)站、客運(yùn)站、火車站、機(jī)場(chǎng)的聯(lián)系便捷n 與站西批發(fā)市場(chǎng)區(qū)域的聯(lián)系緊密n 臨近主干道廣園西路，區(qū)位識(shí)別性好劣勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目臨街面較少，不利于宣傳及吸引客戶、項(xiàng)目臨街面較少，不利于宣傳及吸引客戶室內(nèi)大型批發(fā)市場(chǎng)首、二層較易招商，第三層則比較困難、室內(nèi)大型批發(fā)市場(chǎng)首、二層較易招商，第三層則比較困難區(qū)域形象、環(huán)境較差、區(qū)域形象、環(huán)境較差周邊無鐘表專業(yè)市場(chǎng)，區(qū)域市場(chǎng)的延續(xù)性較差、周邊無鐘表專業(yè)市場(chǎng)，區(qū)域市場(chǎng)的延續(xù)性較差比廣州工業(yè)展覽中心和興發(fā)廣場(chǎng)規(guī)模較少、比廣州工業(yè)展覽中心和興發(fā)廣場(chǎng)規(guī)模較少本項(xiàng)目 廣州工業(yè)展覽中心 興發(fā)廣場(chǎng) 10萬平方米 5萬平方米機(jī)會(huì)興發(fā)廣場(chǎng)從 2023年將開始陸續(xù)清拆，大量租戶將另尋 場(chǎng)地經(jīng)營廣州工業(yè)展覽中心雖在招租，但由于地處偏遠(yuǎn)，商戶 仍處于觀望之中，如項(xiàng)目能盡快建成可吸納該批客戶廣東美容美發(fā)協(xié)會(huì)仍未同廣東任何一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)合作， 如能與其合作，將帶動(dòng)大批客戶進(jìn)駐威脅廣州工業(yè)展覽中心規(guī)模較大，若能迎合市場(chǎng)需求，迅速 打開市場(chǎng)局面，將對(duì)本項(xiàng)目招租帶來一定的困難本項(xiàng)目尚未動(dòng)工，在建期間如有其他同類市場(chǎng)提前建成 將對(duì)項(xiàng)目帶來不確定因素興發(fā)廣場(chǎng)二期新建部分租期可延至 2023年，將有部分到 期租戶遷往該處SWOT分析小結(jié)?目前廣州規(guī)模較大的化妝品專業(yè)市場(chǎng)僅興發(fā)廣場(chǎng)一家，且其市場(chǎng)吸引力已逐漸萎縮。、二層 32m178。/次；宣傳費(fèi)： 1000元 /間 /次；裝修按金： 500元，驗(yàn)收合格后可退還 300元；管理費(fèi)： 8元 /m178。 （租金 4560元 /m178。（實(shí)用率 89成）第二期加建部分 將于今年內(nèi)開業(yè)為二層室內(nèi)鋪約 5000m178。、二線鋪位租金 72元 /m178。、二線鋪位租金 78元 /m178。經(jīng)營模式： 10%為業(yè)主和原租戶自營， 90%向業(yè)主承租經(jīng)營檔次 ： 裝修檔次偏低，經(jīng)營檔次中檔偏低產(chǎn)品經(jīng)營模式 ：絕大部份為商戶同時(shí)代理多個(gè)廠家的產(chǎn)品 面向客戶珠三角洲為主覆蓋全國美容院和批零買家長壽路專業(yè)市場(chǎng)租金 :300380元 /m178。 廣州工業(yè)展覽中心（潮發(fā)廣場(chǎng)）主要競爭對(duì)手分析規(guī)模： 71個(gè)獨(dú)立式街鋪，鋪位面積由 15100m178。 長壽路專業(yè)市場(chǎng)216。約70個(gè)鋪1997年 租賃 507073%化妝品及美發(fā)產(chǎn)品排鋪通道遮蓋廣州工業(yè)展覽中心新市廣花路約 10萬m178。合共1300個(gè)鋪1993年 租賃 459832% 各類型產(chǎn)品排鋪通道露天白云潤澤商業(yè)中心機(jī)場(chǎng)路 約3800m178。n 市場(chǎng)已出現(xiàn)較成熟、有經(jīng)驗(yàn)、有實(shí)力的專業(yè)發(fā)展尚（新濠畔）n 瑤臺(tái)區(qū)域目前已出現(xiàn)較大規(guī)模的鞋業(yè)市場(chǎng)，而市場(chǎng)反應(yīng)一般，在該區(qū)域再建類似的專業(yè)市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。鞋業(yè) 瑤臺(tái)三元里區(qū)域鞋業(yè)市場(chǎng)萬通鞋材市場(chǎng)鞋業(yè)市場(chǎng)情況 鞋業(yè)市場(chǎng)潛在供應(yīng)?位 置：火車站西，緊鄰舊鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)?建筑面積： 6000平方米?鋪 位： 600個(gè)?停 車 場(chǎng)： 3000平方米?租 金： 250~300元 /平方米?優(yōu)惠方式：前半年免租、后半年收一半租金?開業(yè)時(shí)間： 2023年 6月?備 注：可一次買斷，使用期為 6年。旺角經(jīng)營空置率最高l 場(chǎng)地新l 炒鋪者多，實(shí)際經(jīng)營者少l 買鋪者多為原站西商家，新進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營者少旺角一期 新東方 九龍 站西 南方電梯 兩部自動(dòng)扶梯