【正文】 2023/3/22023/3/22023/3/22023/3/2 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀(guān) 看 專(zhuān)家告訴 。 2023年 3月 2023/3/22023/3/22023/3/23/2/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/22023/3/22023/3/22023/3/23/2/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/3/22023/3/22023/3/2Thursday, March 2, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/3/22023/3/22023/3/23/2/2023 10:33:18 PM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/3/22023/3/22023/3/22023/3/2 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 2023/3/22023/3/22023/3/23/2/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/3/22023/3/22023/3/22023/3/23/2/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/3/22023/3/22023/3/2Mar232Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023/3/22023/3/2Thursday, March 2, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023/3/22023/3/2March 2, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。 2023年 3月 2日星期四 2023/3/22023/3/22023/3/2 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/3/22023/3/22023/3/2Thursday, March 2, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 2023/3/22023/3/22023/3/23/2/2023 10:33:18 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 ? 配套： 商業(yè)公建、會(huì)所 華高萊斯 81 萬(wàn)科水晶城 ? 通過(guò)建筑的層層退臺(tái)，強(qiáng)調(diào)了室內(nèi)外空間的流通 華高萊斯 82 萬(wàn)科水晶城 ? 通過(guò)建筑的層層退臺(tái)，強(qiáng)調(diào)了室內(nèi)外空間的流通 ? 一層是下沉式花園、二層以上每戶(hù)都有露臺(tái)花園 華高萊斯 83 萬(wàn)科水晶城 ? 保留了原址上廢棄的鐵軌和原生樹(shù)，是對(duì)自然最好的塑造 華高萊斯 84 THE END Thanks 華高萊斯 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 ?隨著康巴什新區(qū)的開(kāi)發(fā)和城市功能的完善，以居住為置業(yè)目的比重也將加大，這一點(diǎn)恰好與小高層自身的城市感屬性相吻合?？紤]到三期開(kāi)發(fā)較遲，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)上有較大的余地，應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)靈活掌控。 ? 二期開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)：一期品質(zhì)營(yíng)造到位，被市場(chǎng)所認(rèn)可。 ?在開(kāi)發(fā)過(guò)程中， 強(qiáng)調(diào)一、二期物業(yè)類(lèi)型的差異， 以規(guī)避提前開(kāi)二期對(duì)一期銷(xiāo)售的影響。 ?新方案 2的別墅社區(qū)品質(zhì)更高，規(guī)模更大，從分期開(kāi)發(fā)的角度考慮，新方案 2更利于市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)可和銷(xiāo)售價(jià)格的實(shí)現(xiàn)。 ?一期的價(jià)格實(shí)現(xiàn)是后期產(chǎn)品價(jià)格實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ) ，因此一期的營(yíng)銷(xiāo)，要特別注重對(duì)價(jià)格的支撐。 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用受開(kāi)發(fā)計(jì)劃影響很大，要控制整個(gè)開(kāi)發(fā)周期；如果土地費(fèi)用投入力度大，則首期規(guī)模不宜過(guò)小，否則會(huì)因?yàn)榛乜钐黾迂?cái)務(wù)費(fèi)用；建議一期和二期之間的時(shí)間間隔不要太長(zhǎng)，而二期和三期之間可以根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況適當(dāng)拉長(zhǎng)時(shí)間間隔； ? 由于后期小高層項(xiàng)目規(guī)模較大，對(duì)整體利潤(rùn)貢獻(xiàn)較大，所以為了保證其價(jià)格，在首發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中要注意工程質(zhì)量和產(chǎn)品品質(zhì)，以為后期項(xiàng)目的價(jià)格拉升打好基礎(chǔ)； ? 成本控制對(duì)本項(xiàng)目來(lái)講是非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。但是要特別注意，地下面積對(duì)成本會(huì)產(chǎn)生較大影響，在深化設(shè)計(jì)中，要特別留意； ? 結(jié)合前面的盈利指標(biāo)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目盈利能力較好，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，整體表現(xiàn)可行。如果銷(xiāo)售價(jià)格比預(yù)計(jì)價(jià)格低 10%的話(huà)，成本利潤(rùn)率為 %。 項(xiàng)目 方案一 方案二 原方案 投資總額 (萬(wàn)元 ) 65459 64642 67929 銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元 ) 77893 77178 79894 稅前利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 8111 8252 7532 投資利潤(rùn)率 (%) % % % 華高萊斯 54 投資收益估算 方案二 (考慮土地增值稅 ) 單位 :除注明外 ,均為元 /平方米 序號(hào) 成本項(xiàng)目 小高層 花園洋房 1 花園洋房 2 聯(lián)排 雙拼 獨(dú)棟 /大別墅 學(xué)校 /幼兒園 會(huì)所 物業(yè)管理 商業(yè) 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 1 土地成本 745 857 857 968 968 1117 1117 18128 2 前期費(fèi)用 81 60 60 60 69 72 72 70 70 70 1727 3 建安費(fèi)用 1350 1000 1000 1000 1150 1200 1200 2600 900 1600 29737 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 936 5 市政及室外工程 260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 6085 6 管理費(fèi) 43 34 34 34 38 39 39 74 32 49 962 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 89 70 70 70 78 81 81 152 65 101 1972 8 開(kāi)發(fā)成本 2608 2320 2320 2432 2603 2809 1692 3196 1367 3237 59548 9 銷(xiāo)售費(fèi)用 120 105 105 120 150 195 2504 10 財(cái)務(wù)費(fèi)用 137 137 137 137 137 137 2779 11 成本合計(jì) 2865 2562 2562 2689 2890 3141 1692 3196 1367 3237 64831 12 銷(xiāo)售收入 83453 13 兩稅一費(fèi)及交易印花稅 4632 14 土地增值額 2668 15 土地增值稅 800 16 稅前利潤(rùn) 13190 17 成本利潤(rùn)率(稅前 ) % 華高萊斯 55 投資收益估算 方案二 (考慮土地增值稅 ) 序號(hào) 成本項(xiàng)目 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 1 成本合計(jì) 64831 2 銷(xiāo)售收入 83453 3 兩稅一費(fèi)及交易印花稅 4632 4 土地增值額 2668 5 土地增值稅 800 6 稅前利潤(rùn) 13190 7 成本利潤(rùn)率 (稅前 ) % ? 從上表可以看出，在按照市場(chǎng)正常預(yù)測(cè)價(jià)格和土地增值稅重新計(jì)算后，方案二的成本費(fèi)用合計(jì)為 64831萬(wàn)元，土地增值稅為 800萬(wàn)元，所得稅前利潤(rùn)為 13190萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率為 %。如果考慮到產(chǎn)品品質(zhì)的因素 ,以及方案二更符合產(chǎn)品定位和甲方企業(yè)戰(zhàn)略 ,那么方案二的優(yōu)勢(shì)更加明顯。在選定方案的盈利分析中考慮增值稅 . 華高萊斯 49 基本數(shù)據(jù) ? 銷(xiāo)售價(jià)格 (市場(chǎng)保守估計(jì)價(jià)格 ) 物業(yè)類(lèi)型 銷(xiāo)售價(jià)格 (保守估計(jì)價(jià)格 ) 銷(xiāo)售價(jià)格 (正常實(shí)現(xiàn)價(jià)格 ) (元 /M2) (元 /M2) 小高層 3500 4000 花園洋房 3500 3500 聯(lián)排 4000 4000 雙拼 5000 5000 疊拼 3800 3800 獨(dú)棟 /大別墅 6500 6500 華高萊斯 50 投資收益估算 方案一 序號(hào) 成本項(xiàng)目 小高層 花園洋 房 1 花園洋 房 2 花園洋 房 3 聯(lián)排 雙拼 獨(dú)棟 /大別墅 學(xué)校 /幼兒園 會(huì)所 物業(yè)管 理 商業(yè) 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 1 土地成本 729 838 838 838 947 947 1093 1093 18128 2 前期費(fèi)用 81 60 60 60 60 69 72 72 70 70 70 1757 3 建安費(fèi)用 1350 1000 1000 1000 1000 1150 1200 1200 2600 900 1600 30232 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 960 5 市政及室外工程