【正文】 ? 配套： 商業(yè)公建、會所 80 萬科水晶城 ? 通過建筑的層層退臺，強調(diào)了室內(nèi)外空間的流通 81 萬科水晶城 ? 通過建筑的層層退臺，強調(diào)了室內(nèi)外空間的流通 ? 一層是下沉式花園、二層以上每戶都有露臺花園 82 萬科水晶城 ? 保留了原址上廢棄的鐵軌和原生樹，是對自然最好的塑造 83 THE END Thanks 84 。 ?隨著康巴什新區(qū)的開發(fā)和城市功能的完善，以居住為置業(yè)目的比重也將加大，這一點恰好與小高層自身的城市感屬性相吻合?？紤]到三期開發(fā)較遲，開發(fā)時機上有較大的余地，應(yīng)通過市場靈活掌控。 ? 二期開發(fā)時機：一期品質(zhì)營造到位，被市場所認可。 ?在開發(fā)過程中， 強調(diào)一、二期物業(yè)類型的差異， 以規(guī)避提前開二期對一期銷售的影響。 ?新方案 2的別墅社區(qū)品質(zhì)更高，規(guī)模更大，從分期開發(fā)的角度考慮，新方案 2更利于市場對產(chǎn)品的認可和銷售價格的實現(xiàn)。 ?一期的價格實現(xiàn)是后期產(chǎn)品價格實現(xiàn)的基礎(chǔ) ，因此一期的營銷，要特別注重對價格的支撐。 ? 財務(wù)費用受開發(fā)計劃影響很大，要控制整個開發(fā)周期；如果土地費用投入力度大，則首期規(guī)模不宜過小，否則會因為回款太慢而增加財務(wù)費用；建議一期和二期之間的時間間隔不要太長，而二期和三期之間可以根據(jù)當時的市場情況適當拉長時間間隔； ? 由于后期小高層項目規(guī)模較大，對整體利潤貢獻較大，所以為了保證其價格，在首發(fā)項目建設(shè)中要注意工程質(zhì)量和產(chǎn)品品質(zhì)，以為后期項目的價格拉升打好基礎(chǔ)； ? 成本控制對本項目來講是非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。但是要特別注意，地下面積對成本會產(chǎn)生較大影響，在深化設(shè)計中，要特別留意； ? 結(jié)合前面的盈利指標，我們認為本項目盈利能力較好，具有一定的抗風(fēng)險能力，整體表現(xiàn)可行。如果銷售價格比預(yù)計價格低 10%的話，成本利潤率為 %。 項目 方案一 方案二 原方案 投資總額 (萬元 ) 65459 64642 67929 銷售收入 (萬元 ) 77893 77178 79894 稅前利潤 (萬元 ) 8111 8252 7532 投資利潤率 (%) % % % 53 投資收益估算 方案二 (考慮土地增值稅 ) 單位 :除注明外 ,均為元 /平方米 序號 成本項目 小高層 花園洋 房 1 花園洋房 2 聯(lián)排 雙拼 獨棟 /大別墅 學(xué)校 /幼兒園 會所 物業(yè)管 理 商業(yè) 合計 (萬元 ) 1 土地成本 745 857 857 968 968 1117 1117 18128 2 前期費用 81 60 60 60 69 72 72 70 70 70 1727 3 建安費用 1350 1000 1000 1000 1150 1200 1200 2600 900 1600 29737 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 936 5 市政及室外工程 260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 6085 6 管理費 43 34 34 34 38 39 39 74 32 49 962 7 不可預(yù)見費 89 70 70 70 78 81 81 152 65 101 1972 8 開發(fā)成本 2608 2320 2320 2432 2603 2809 1692 3196 1367 3237 59548 9 銷售費用 120 105 105 120 150 195 2504 10 財務(wù)費用 137 137 137 137 137 137 2779 11 成本合計 2865 2562 2562 2689 2890 3141 1692 3196 1367 3237 64831 12 銷售收入 83453 13 兩稅一費及交易印花稅 4632 14 土地增值額 2668 15 土地增值稅 800 16 稅前利潤 13190 17 成本利潤率(稅前 ) % 54 投資收益估算 方案二 (考慮土地增值稅 ) 序號 成本項目 合計 (萬元 ) 1 成本合計 64831 2 銷售收入 83453 3 兩稅一費及交易印花稅 4632 4 土地增值額 2668 5 土地增值稅 800 6 稅前利潤 13190 7 成本利潤率 (稅前 ) % ? 從上表可以看出，在按照市場正常預(yù)測價格和土地增值稅重新計算后，方案二的成本費用合計為 64831萬元，土地增值稅為 800萬元，所得稅前利潤為 13190萬元，成本利潤率為 %。如果考慮到產(chǎn)品品質(zhì)的因素 ,以及方案二更符合產(chǎn)品定位和甲方企業(yè)戰(zhàn)略 ,那么方案二的優(yōu)勢更加明顯。在選定方案的盈利分析中考慮增值稅 . 48 基本數(shù)據(jù) ? 銷售價格 (市場保守估計價格 ) 物業(yè)類型 銷售價格 (保守估計價格 ) 銷售價格 (正常實現(xiàn)價格 ) (元 /M2) (元 /M2) 小高層 3500 4000 花園洋房 3500 3500 聯(lián)排 4000 4000 雙拼 5000 5000 疊拼 3800 3800 獨棟 /大別墅 6500 6500 49 投資收益估算 方案一 序號 成本項目 小高層 花園洋 房 1 花園洋 房 2 花園洋 房 3 聯(lián)排 雙拼 獨棟 /大別墅 學(xué)校 /幼兒園 會所 物業(yè)管 理 商業(yè) 合計 (萬元 ) 1 土地成本 729 838 838 838 947 947 1093 1093 18128 2 前期費用 81 60 60 60 60 69 72 72 70 70 70 1757 3 建安費用 1350 1000 1000 1000 1000 1150 1200 1200 2600 900 1600 30232 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 960 5 市政及室外工程 260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 6242 6 管理費 43 34 34 34 34 38 39 39 74 32 49 980 7 不可預(yù)見費 89 70 70 70 70 78 81 81 152 65 101 2023 8 開發(fā)成本 2592 2302 2302 2302 2411 2582 2785 1692 3196 1367 3213 60308 9 銷售費用 105 105 105 105 120 150 195 2337 10 財務(wù)費用 135 135 135 135 135 135 135 2814 11 成本合計 2831 2541 2541 2541 2666 2867 3114 1692 3196 1367 3213 65459 12 銷售收入 77893 13 兩稅一費及交易印花稅 4323 14 稅前利潤 8111 15 成本利潤率(稅前 )